在征收拆迁过程中，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产的评估方法，共有五种方法。评估方法不同，导致的房地产的评估价格是不同的。有时候，差异非常大。所以，被拆迁人在遇到企业拆迁时，选择合适的评估方法，是获得公平补偿的关健。1、重置成本法。对工厂的厂房，农村的住宅，往往用此方法进行房屋的评估。包括房屋建设价值，人工价值，税费，扣除折旧部分。这种情况下，拆迁人要考虑再给被拆迁人一块相同或者相类似的土地，以补偿土地被征收的损失。2、收益法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于生产经营的房地产，要用此方法进行评估。就是把房地产的价值，加上生产经营的收益价值，来确定企业房地产的价值。3、市场比较法。这是参照类似房地产的房屋和土地市场价值的评估方法，就是根据房地产的区位，地段，是国有土地还是集体土地，用途是住宅、商业还是工业用地。4、假设开发法。就是土地开发后，可能开发为住宅、商业用房，或者是厂房，这就要考虑开发后的土地价值，扣除相应税费等的市场价值，来确定土地价值。5、基准地价修正系数法。按土地位置确定修正系数，以得出最后的土地评估价值。上述评估方法，如果是企业的土地和房屋，一定要考虑用收益法来进行评估，这样评估的价值是巨大的，数以多少倍计。（采晴整理）
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依照《土地管理法》第四条、第四十五条、第四十六条规定，《土地管理法实施条例》第十九条、第二十五条规定，《征收土地公告办法》第三条、第四条、第五条，《国土资源听证规定》的有关规定，农村土地和房屋征收程序如下：1、建设项目用地单位提出用地申请。用地单位向市县级国土资源部门提出《用地申请》，国土资源部门对符合用地条件的用地及时组织建设用地呈报材料。2、市、县级人民政府或国土资源部门拟定《征收土地方案》。包括征地目的、用途、范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量，征收土地及地上附着物和青苗补偿，劳动力安排途径，原土地所有权人、使用权人等3、征询村民的意见，让村民发表意见。依据有三，一是2004年28号文件“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认”。二是《村民组织法》第十九条规定，涉及村民利益的事项，村委必须提请村民会议讨论决定。三是《土地管理法》第四十八条规定。4、记录在卷，协调解决不同意见。对征询的村民不同意见，协调处理。5、申请听证。就是行政机关作出行政决定前，听取相对人陈述、申辩、质证，以获取其意见的法定程序。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（四）规定，确有必要的，国土资源部门应依照有关规定组织听证。什么是“确有必要”？《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（十）规定，...
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（一）土地征收的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以、地上附着物和青苗补偿费。1、土地补偿费，前三年平均年产值的6至10倍。2、安置补助费，集体经济组织成员，为该土地被征收前三年平均年产值的4到6倍。每公顷被征收土地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。3、地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。（二）房屋。1、能够安置宅基地的，给一块宅基地，并对重置房屋成本以货币补偿。2、选择货币补偿方式的，补偿标准为房屋重置成本价加上宅基地的区位地价。3、选择产权调换。4、拆迁人重新给盖一处与原宅基地房屋差不多的房屋。5、统一建筑楼房安置。另外，搬迁费、临时安置费、补助与奖励。集体土地上的房屋征收，基本原则就是居住条件要改善，生活水平不降低。不按照上述程序，可要求专业拆迁律师维权。（采晴整理）
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《土地管理法实施条例》第四十五条规定：对违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，县级以上人民政府土地管理部门可以做出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，可以申请人民法院强制执行。实践中，由于征地行为违法或有关部门工作不到位，补偿不到位或者补偿数额偏低，导致土地权利人拒不交出土地，这时，征地方或拆迁人无权直接圈地或拆除地上附着物。因此，如果被征地农民看到有关单位要求限期交出土地，拒不交出的，直接铲除地上附着物等等通知的，不必担心，因为其无权直接圈地。征地方应该申请人民法院执行。为了依法保护被征地农民的合法权益，人民法院应当严格审查强制执行的依据是否合法、合理。故《规定》十四条规定，县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：（一）征收土地方案和批文已经有权机关依法批准；（二）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；（三）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行；（四）符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。人民法院对符合条件的申请，应当裁定予以受理，并通知申请人；对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。（采晴...
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建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到300元／平方米。于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：1．按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时，农民再要建违法、违规的房子时，会受到制止，于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。2．当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会出面制止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。...
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在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下：1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。2．在深圳经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。3．这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地...
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《土地管理法实施细则》第二十五条规定：征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定，因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。在征地拆...
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我国的土地征收程序如下：申请、审查、批准、公告、颁发使用证，但是在现实中却存在以下几个问题：1、审查阶段欠缺对实质内容的审查。现行规定审查的内容包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设供地标准、附土地管理部门审查意见。在审查程序中欠缺对征地目的的审查内容，即没有解决审批征收的行政机关依据什么原则或者决定来批准与不予批准的问题。2、土地征收执行程序不严格，违法现象严重。一是在拟定征地、供地方案的程序环节中，土地行政主管机关违反土地利用总体规划，出于某种原因而过多的考虑用地申请人的申请，置公共利益于不顾，造成了无统一计划、无统一目的的违法批地，促成了土地资源的违法使用和浪费；二是土地审批程序不严格，违法征收现象泛滥，我国土地征收过程中最大的问题是不按审批程序，擅自占用土地、买卖出租等非法转让土地和越权审批、先征后批、少批多占、以合法征地掩盖非法占地等违法现象；三是批准征收土地的步骤是目前较为混乱的环节。常见的现象是越权批准，即无批准权限或超越批准权限违法行政，有的甚至领导个人说了算，即所谓“领导行政”。3、缺乏司法诉讼程序。我国土地征收争端的解决机制是：征收补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，有县级以上人民政府协调：协调不成的，有批准征用土地的人民政府裁决。由此我们看出司法救济被排除在救济手段之外，我国的决定机关是行政...
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在拆迁实践中，房屋面积应该是直接决定房屋征收补偿数额的最重要因素。倘若你的房屋面积被征收方通过各种借口而被大幅度缩减，到时候分到您的拆迁补偿款势必也会大大缩水。下面就来给大家讲解一下拆迁时房屋面积认定出问题应如何维权? 1、根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 2、在当下的征收拆迁中，无证面积并不代表着不合法的建筑面积!尤其是我国很多农村地区，经常整个村子的房子都属于无证的情况，但显然是不能这样简单粗暴的认定为违法，并且不予以补偿的，这样会直接侵害了老百姓的利益，对往后的正常生活也会造成非常大的影响。 3、我国农村宅基地上房屋大多是两层到四层的独栋房屋，结果到了拆迁的时候却只认可一层的面积，二层乃至二层以上的面积通通不予认定， 或者随便打发一点水泥砖头成本费用。而事实上，这样的补偿方式是没有法律依据的，根据我国法律规定，宅基地上房屋二层是没有任何问题的，三层以上才可能面临“超高”等问题，而这些也需要白纸黑字的法律条文来证明，不能只是征收方单方面一张嘴就能够擅自决定的。 以上就是拆迁时房屋面积认定出问题的维权方法了，想要了解更多关于房屋拆迁的相关问题可以继续关注我们的网站。
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城市拆迁补偿赔款通常是不一定的，一般为住宅房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。下面就来给大家讲解一下城市拆迁补偿方法有哪些? (1)、住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。 (2)、非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为;非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。其中，K1为容积率调整系数;K2为房屋原用途调整系数;K3为规划用途调整系数...
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