土地使用权是公司法规定的股东出资的法定形式之一。在许多国有企业中，土地是其拥有的最具价值的资产，并成为其股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。国有土地使用权出资的法律规定：根据相关法律规定，国有土地使用权可以作价出资，但出资时必须进行评估，并办理财产转移手续。1、《公司法》：第二十七条：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”第二十八条：“以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”2、《物权法》：第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”3、《土地管理法实施条例》：第二十九条：“国有土地有偿使用的方式包括：（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”（采晴整理）
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一些大中小企业一旦遇到拆迁，企业拆迁补偿的命运却常常被他人而左右，那么，企业拆迁输与赢，应该从哪些方面入手呢?由于拆迁补偿问题因地制宜，复杂多样，但知己知彼方能百战百胜，因此企业拆迁过程中一定要做好以下六大方面准备工作。 1、了解自己营业执照信息 即重视自己的营业执照信息，首先，了解自己营业执照的注册地是否在拆迁范围内;其次，企业注册地与实际办公地、经营用地面积，批准方式等信息是否一致，这些因素可能导致拆迁人少给或者不给停产停业损失，譬如：拆迁人发现经营面积不一致，极有可能少给相应的企业停产停业损失，甚至有一些企业根本拿不到停产停业损失。 2、了解自己企业的用地性质 即了解自己企业的用地是国有土地，还是集体土地，土地性质对于补偿总额的多与少，起到决定性的作用，因为不同的土地性质，适用的法律不同，其补偿的单价及计算方法都不同。 3、了解自己企业用房的性质 即我国企业用房多样性，性质分有住宅类和非住宅类，产权分有自有产权和租用产权，从用地上分国有土地和集体土地，从土地规划上分建设用地和非建设用地，从规划合法性分有合法建筑物和违法建筑物。 4、制作拆迁损失明细表 在拆迁前一定了解企业实际损失有哪些，做好预判工作。主要针对停产停业的损失或停止经营的损失、解聘员工的安置补偿费用、租金价差损失、搬迁费用及设备重新安装费用、设备测试费用、无形资产损失等等。 5、了解拆迁项目 ...
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商铺和工厂的拆迁，已经非常普遍。但是，在实践中，一些商铺的拆迁补偿，却是不尽人意，补偿款很低。从经济学三大板块的角度分析，主要考虑投入、产出、收益。这三个方面的不同，直接导致了商铺拆迁停产停业损失补偿，应当明显高于工厂。1、投入。大家知道，在城镇，要购买一处商铺，投入的金钱数额非常巨大，门头房的单价可比住宅或工厂的单价高多了，常常不会低于3倍。一般的，门头房单价高于住宅，住宅的单价高于工厂。装修的时候，门头房的装修，也尽力追求奢华，标新立异，丰富多彩，以体现出不一样的价值经营，来吸引顾客。而住宅的装修，却简单的多，一般强调温馨就可以了。厂房，往往根本不用装修，贴张规章制度就行了。2、产出。一处饭店或者其他商铺，经营的好一点，一年营业额可以几十万元，几百万元左右，甚至于更多，这是很正常的。而一些工厂，如果一年营业额可以几十万元，几百万元左右，就已经不错了。3、收益。收益率，就是每平方米所产生的收益，商铺的收益要远远大于工厂。一处饭店或者其他商铺，每平方米年收入一般可以达到1万元。而工厂，每平方米年收入一般可以达到1000元，这样的工厂，就不错了。甚至于有的上市公司，一年的收入，都买不了一处或者几处一线城市的住房。投入的不同，直接导致产出的巨大差异。实践中，商铺拆迁停产停业损失的补偿，一般应当为工厂的10倍左右。在实际拆迁中，商铺拆迁停产停业损失的补偿，一般比工厂拆迁停产停业损失的补偿...
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在征收拆迁过程中，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产的评估方法，共有五种方法。评估方法不同，导致的房地产的评估价格是不同的。有时候，差异非常大。所以，被拆迁人在遇到企业拆迁时，选择合适的评估方法，是获得公平补偿的关健。1、重置成本法。对工厂的厂房，农村的住宅，往往用此方法进行房屋的评估。包括房屋建设价值，人工价值，税费，扣除折旧部分。这种情况下，拆迁人要考虑再给被拆迁人一块相同或者相类似的土地，以补偿土地被征收的损失。2、收益法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于生产经营的房地产，要用此方法进行评估。就是把房地产的价值，加上生产经营的收益价值，来确定企业房地产的价值。3、市场比较法。这是参照类似房地产的房屋和土地市场价值的评估方法，就是根据房地产的区位，地段，是国有土地还是集体土地，用途是住宅、商业还是工业用地。4、假设开发法。就是土地开发后，可能开发为住宅、商业用房，或者是厂房，这就要考虑开发后的土地价值，扣除相应税费等的市场价值，来确定土地价值。5、基准地价修正系数法。按土地位置确定修正系数，以得出最后的土地评估价值。上述评估方法，如果是企业的土地和房屋，一定要考虑用收益法来进行评估，这样评估的价值是巨大的，数以多少倍计。（采晴整理0
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超市、饭店、宾馆等，都属于商铺。商业拆迁补偿，要考虑哪些问题？首先，价值补偿。按照商业的房屋用途，将商业进行价值补偿。这些商铺，房屋最重要的价值，体现在区位上。位于商业经营繁华的地段上的房屋，补偿的房屋价格，要高于其他地方。同样的道理，楼层的高低，也决定了经营的房屋价值的低高。楼层越低，流动人口越多，补偿的房屋价格越高。其次，装饰装修费用补偿。可以以实际的费用支出为依据，也可以根据评估的价格，进行装饰装修的补偿。再次，实践中，停产停业损失是最为关健的部分。拆迁人与被拆迁人，对此意见差异很大，难以协调。这一部分损失，可根据实际搬迁期限，乘以商业经营的月平均利润；也可以考虑实际搬迁期限，乘以搬迁月租赁费加商业经营的月平均利润乘以修正系数加职工月平均生活费；还可以以补偿土地房屋价值的比例，来确定停产停业损失；另外，有的地方可以考虑用确定的搬迁期限，乘以商业经营的月平均利润。最后，搬迁费、临时安置费，补助与奖励的补偿。（采晴整理）
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现在的一些城市的老城区，许多简易的建筑物都是住户自建的。或者是在原有建筑的基础上加以改造。这种房子如果未取得建设工程规划许可证，或建设工程规划许可证等相关证明的话，就会被认定为违章建筑。还有一种情况就是改变了房屋的原有性质，不如将库房或院墙改造成了住房。关于违章建筑的划定，并没有国家统一的定义。各个地方政府则有明确的规定。一般情况下，拆除违章建筑的是城管部门。依照《行政处罚法》和《行政强制法》的规定，县一级以上的城管部门是有拆除违建的权力的。所以现在城管是拆除违建的主力军。城管有的法律水平并不高，动不动就是直接暴力强拆。但是，在违建被拆除前，依照《行政处罚法》的规定，政府部门是需要走一套流程的，不然就是违法违规。这一点，房主一定要注意，在维权的时候提出，是强有力的帮助。（采晴整理）
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从法律上讲，认定和拆除违章建筑需要经过严格的法定程序，这些程序都有那几步呢?在这些程序中，作为房主又应当注意哪些事项?第一步：立案、调查取证。立案就是当地的执法部门在接到投诉、举报或发现等后，决定查处后的活动。需要注意的是拥有立案权的单位只有规划局/委、乡/镇人民政府、和某些取得了授权的执法组织。如果查处违建的立案部门是国土局/所、住房和城乡保障局、房管局等等单位，那么这就是错误的或者无效的，可以提出申诉。对相关建筑物的调查程序也有许多需要注意的地方，《行政处罚法》的第三十七条有规定“行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。……”。但是在实际上，很多地方的执法人员在调查是往往是不按照规定来的。面对这种请况，房主可以主动要求执法人员出示证件，并记下他们的有效信息，比如姓名和编号等。这对日后维权有帮助。还有多数人在被政府人员询问时往往会害怕紧张，这是一个误区。不仅不要紧张，也要小心问话里的陷阱，比如不该说的就不要说，也不要被他们吓到，毕竟他们不是警察，不会把你抓起来。最后在要你在笔录上签字的时候，你一定要看清笔录上的内容，如果发现异常时，一定要拒绝签字，并提出修改。第二步：决定程序。关于《行政处罚法》的第三十一条和第三十二条有规定“行政机关在作出行...
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违章建筑一词最早出现在1980年4月《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》这一国务院文件中。而在拆迁征收领域，界定违章建筑的主要法律依据则是《城乡规划法》。被征收人首先要了解自建房的审批情况，某些情况下违章建筑是可以通过补办相关手续转化为合法建筑的，那么没有房产证该怎么补办呢？这种情况多发生在建于集体土地上的房屋，尤其是城中村。城中村是随着城市发展被包围起来或是纳入城市规划管理的村，其显著特点是土地性质为集体所有，居民也多为农村户籍。根据《土地管理法》第三十八条：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准”。在《城乡规划法》施行之前，修建于集体土地上的建筑即使没有房产证、规划证等证件，只要被征收人能够提供其他建房审批手续，如村委会出具的证明、许可材料等，该建筑就不应被直接认定为违建，而是需要经过更进一步的调查认定加以区分对待。如果当事人的违章建筑拥有合法的土地使用权，那么即便是政府强拆，也应当考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益予以适当补偿。另外，违章建筑内的财产可以独立于违章建筑存在的，系违章建筑人的合法财产，同样受法律保护。在强拆时行政机关必须依法将室内物品清出并逐一进行登记、移交，而不得随意令其被埋压在房屋的瓦砾废墟之下。房屋已被认定为违章建筑的被征收人，应当针对政府强拆的目的，着眼其强拆的程序...
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并不能直接与违章建筑划等号：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。上述法条可以看出，未经登记建筑并不能直接与违章建筑划等号，政府作出房屋征收决定前应首先对未经登记建筑进行调查认定。理论上讲，被征收人对政府的认定处理结果不服不能直接进行救济，但可以通过提起一定的诉讼程序向政府施压，等到政府下一步送达《责令限期拆除通知书》等具体处置文书时，被征收人再采取相应的救济方式就会掌握更多的主动权。（采晴整理）
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在生活中，我们经常能看到城管带人强拆自建房的事件。凡是这种事件一般都是两种原因，一是，你的自建房实属违章建筑，影响城市的整体规划或者影响左邻右舍的正常生活，比如采光问题等等，还有一种情况就是此地面临拆迁，拆迁方为了减轻拆迁补偿的负担，强行拆除他们认为的违章建筑。根据《城乡规划法》，具有责令停止建设、限期改正及罚款职权的行政主体为县级以上地方人民政府城乡规划主管部门、乡镇人民政府，具有查封施工现场、强制拆除等职权的行为主体为“有关部门”。“有关部门”的规定给了政府极大的便利，政府可以不通过法院实行强拆，但这并不表示政府强拆行为的行政主体无从确定。被征收人可以根据县级以上地方人民政府主动公开的或依申请公开的规范性文件中找到这个“有关部门”，看作出具体行政行为的主体是否越权，根据《行政诉讼法》的规定，超越职权的行政行为应当被依法撤销。（采晴整理）
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