被“违法拆除”的违章建筑是否有权获得赔偿【案情】2012年12月，家住上海浦东新区某镇的李某某为扩建自家住房，在未取得任何审批手续的情况下，私自在其原有住房西北侧搭建了房屋，并加高了围墙。2013年1月，浦东新区城市管理行政执法局（以下简称“执法局”）对李某的该搭建行为作了现场检查、查勘及调查。但其后并未作出书面处理决定。2013年1月24日上午，执法局组织人员对李某上述房屋进行了拆除。2013年2月28日，李某向上海市浦东新区人民法院提起行政诉讼，诉请确认执法局拆除行为违法，并且一并提起了行政赔偿请求。【争议焦点】本案中，执法局在未作出任何书面处理决定的情况下，就对原告的涉案房屋进行强制拆除，从程序已经属于违法。即使原告房屋的确属于违章建筑，执法局的拆除行为也是违法的行政行为，这一点并无异议。本案的主要焦点是：如果确认执法局的拆除行为违法，那原告李某是否有权获得相应的行政赔偿？【分析】此案的特殊之处在于，李某的房屋属于违建，但执法局的拆除行为也违法。行政机关以违法行为应对公民的违法行为，公民是否有权利获得赔偿？行政机关又该承担什么样的法律责任呢？结合以往案例，实务中对此问题有三种观点：第一种观点认为，执法局应承担赔偿责任。行政机关应当依法行政，其作出的具体行政行为违法，对违法的行政行为造成的损害应当赔偿。第二种观点认为，执法局对违法建设行为的拆除不予赔偿，应驳回诉讼请求。虽然执法...
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门面房拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。(一)拆迁资产补偿费用：1、实践中关于土地补偿费用存在的问题：门面房一般用来出租。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。门面房拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么承租者和业主在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。门面房大部分是直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，有关部门能应该重视，律师办案过程中更应当运用娴...
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事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的经营者想获取补偿就会陷入非常被动的局面。那么，业主和承租者面临拆迁应当如何更好的为自己争取利益呢？1、业主和承租者在拆迁前的准备：许多被拆迁业主、承租者在面临拆迁的时候，往往都会抱着拖时间的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法；在我们以前接触的案件中，确实有过拆迁方给予不肯搬迁的”钉子户”较高赔偿条件这样的情况，但是我们不能将条件的提高全部归功于拖时间上。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是会因为被拆迁人的态度而发生变化的事。再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经...
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集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。（采晴整理）
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对于农村来讲，农业人口的确定依据主要就是户口登记，而户口在农村的人不一定就是农业人口，要看是否为“农业家庭户”。农业人口主要有两项相关的权利：一、承包土地。《农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”其中，如何确定是否是农村集体经济组织成员，法律法规没有明确规定，但实践中主要依据的就是户口。此外，可以参考《重庆市高级人民法院印发〈关于农村集体经济组织成员资格认定问题的会议纪要〉的通知》：“一、关于集体经济组织成员认定的基本原则。1、农村集体经济组织成员资格的认定，应当以是否形成较为固定的生产、生活，是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。”申请和获得宅基地。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”其中，农村村民和“户”的认定，也是依据户口来进行的。（采晴整理）
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1、征收土地的补偿：《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”另外，根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。“征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。”根据上述法律法规，对征收耕地的补偿费用总结如下...
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主要问题：1、农村土地征用和补偿程序不规范。用地单位未批先征，在未取得人民政府颁发用地批准文书之前，直接与农村基层组织自行确定征用土地的用途、范围、征地补偿标准和农业人口安置办法等事项。农村集体组织擅自将土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。土地补偿、失地农民的安置方案等事关农民切身利益的重大事项，不是由土地行政主管部门组织实施，而是多由用地单位和农村基层组织直接负责实施。依法应当公告的征地事项没有向基层群众，特别是失地农民公开，广泛征求意见。少数村级组织对征地补偿费用收支帐目和对农户的补偿分配不公开，暗箱操作，常常引发农民的不满和上访。2、征地补偿标准偏低，补偿费用分配不公。由于现行土地法规对征用土地的补偿标准不具体，上下限差距很大，在实际执行中很多用地单位往往取下限标准，补偿费用与土地和劳力安置的实际状况不符，标准明显偏低。少数农村基层组织与用地单位相互串通，隐瞒真相，高标准补偿到村，低标准补偿到户。土地补偿费用在农村集体经济组织内部的分配，没有明确的分配方案，不公开征求集体组织成员的意见，特别是土地经营权流转、婚丧嫁娶等情况未认真加以考虑，造成了分配上的不合理。3、土地补偿资金管理不严，截留、挪用、克扣等现象较为突出。土地补偿资金应用于对失地农民的补偿，专款专用，但有的基层组织却扩大了支出范围，用来支付业务招待费、补发干部工资、修建办公房，借给其他单位和个人营利；少数地方...
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主要对策：农村土地征收中产生问题的原因是多方面的。一是土地管理法规不完善，特别是征地补偿标准、土地补偿费在集体经济组织内的分配等缺乏明确的具体的规定。二是土地征用和补偿制度不健全，土地交易市场管理不严。三是农民作为农村土地的所有者和经营者，在土地征用和补偿事务中缺乏民事主体资格，很难参与到土地征用事务中来。四是农村土地征用及补偿资金的分配、管理和使用缺乏有效的监督。针对这些问题，昌运律师来给广大农民朋友提出一些建议。1、农民朋友要对农村土地征用和补偿程序进行了解。根据我国相关规定，农村土地的征用和补偿应由县级以上人民政府土地管理部门为主体组织实施，严格依照法定程序办理。因此在政府确定征地方案、补偿方案和安置方案的过程中，农民是有权利提出意见和建议的。而根据规定，农民朋友也有权在征地报批前，对征地的用途、位置、补偿标准、安置途径进行了解。总结来说就是，在农村土地征收中，农民有绝对的知情权，可以依法要求征收方公开相关材料。在拿到这些材料后，农民朋友就可以初步对该项目进行了解，也可以通过向法律人士咨询的方式了解自家遇到的土地征收是否存在违法情况。做到早了解，早解决！2、农民不但要关注补偿款的数额，更应该注意后续的征收安置问题是否落实。由于我国是农业大国，许多农民的生活条件直接根据自己土地的产量决定，因此土地征收直接影响来了农民未来的生活质量。因此县级以上人民政府土地管理部门统一办理农村土...
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《民事诉讼法》第250条的规定“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。”根据上述规定，人民法院要求被执行人迁出房屋或退出土地的需由院长签发公告，被执行人拒绝履行或逾期履行的，可由执行人员强制执行。强制执行程序中法院应通知相关人员到场并在笔录中签字确认，而关于强制搬出房屋的财物，因被执行人拒绝接收而造成的损害应由其承担。强制迁出房屋在执行中是一种比较复杂的强制措施，个人认为应把握几个重要的关键因素。可执行唯一住房的情形：被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行。登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）...
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法院对被执行人只有一套房产的执行难问题引起司法实务界的广泛关注，在正确理解该法规定之精神的前提下，怎样既保障被执行人的居住权又保证执行顺利进行，救济申请执行人的合法权益成为执行上的一个热点问题。最高人民法院针对这一问题在2015年5月5日出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对该《查封规定》做出了除外规定，该条的内容为：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”总体来说，对于金钱债权的执行，明确了对被执行人只有一套房可执行的三种情况，执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，转让、转移自己名下的房产，造成了只有一套房产，不属于保护的对象。（采晴整理）
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