1、承租企业在拆迁前的准备：许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法;其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的...
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关于非承租企业的拆迁补偿问题，除应当补偿的费用之外，至少还应当包括，以下两个方面的补偿：（一）厂房及其他不动产的征收补偿：该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双方共同指定的评估机构进行评估。（二）土地使用权收回的补偿费用：根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况，制定解决方案。（三）关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，笔者认为，应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。（采晴整理）
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集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。（采晴整理）
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在征地拆迁过程中选择货币补偿的房主，在拿到补偿款之后，通常会选择自行去购买房屋，但在购房过程中，会遇到很多类型的房源：房改房、商品房、经济适用房……如何区分、选择这三类房源呢？房改房、商品房和经济适用房的产权证书并没有本质区别，三者均受到国家相关法律的保护，都是房主拥有房屋所有权的合法书面凭证。商品房是由房地产开发公司，在经过政府相关部门批准后进行开发的，建成之后可向市场出租出售。商品房的所有权主要体现在四个方面，即房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。在不违反法律相关规定的情况下，房屋所有权人可以将商品房进行自由的转让、赠与或出租，所有权人如何处分房屋不受他人干涉与限制，其收益完全归个人所有。经济适用房，是国家为顾及城市低收入住房困难的居民而提供的优惠政策，由于建造经济适用房的土地是由国家划拨获得的，因而经济适用房的价格较低，经济适用住房购房人拥有有限的产权，其房屋的处分、收益受到一定的限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的相关规定可知，购买经济适用房，其住房不满5年，不可以直接进行上市交易。如果经济房所有权人确有需要进行转让的，则由政府根据折旧和物价水平等因素进行回购。如果经济适用房购房满5年，则需要根据该地段普通商品住房和经济适用房的差价按照一定的比例向政府缴纳土地收益，政府可优先回购，政府不回购的，则由购房人在向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得房屋的产权。房改房也可...
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首先，“一书四方案”一般是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案，由市、县国土资源行政部门编写并逐级上报至有批准权的政府批准。在征地过程中，“一书四方案”是省级政府或国务院作出征地批复所依据的重要文件，缺一不可。因此，在征地过程中，如果没有这些文件，是不可能展开征收的。但这些文件一般在行政机关内部进行审批，所以被征收人很难实际见到这些文件，那么，如果被征收人希望查阅这些材料又该怎么办呢？在之前，行政机关通常认为“一书四方案”属于行政机关内部的行政审批行为，这些文件不属于公开的内容，但是，在《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》提出，市、县征地信息主动公开的内容主要包括以下方面：1、国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件，其中，国务院批准的城市用地还应公开省级人民政府审核同意农用地转用和土地征收实施方案的文件；2、地方人民政府转发国务院批准用地的文件（用地面积、补偿标准、安置途径等批准情况与申报情况相比发生变化的，转发文件中应明确表述变化后情况），自此，明确指出了“一书四方案”理应属于政府在征地过程中主动公开的内容。因此，在征地过程中，作为被征收人我们有权利向有关的机关申请公开此类信息。根据我国《政府信息公开条例》的规定，政府信息的制定机关及保存机关都有义务对申请信息进行公开。同时，我国《建设用地审查报批管理办...
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一、为何“误拆”频发？拆迁方在与被拆迁方进行协商谈判时，常常由于双方的分歧导致拆迁进程停滞不前。拆迁方为了加快进程，常以“误拆”作为借口，试图降低法律风险，给被拆迁方灌输“房子已经没了，现在只能接受补偿协议”的思想。被拆迁人明白事情原委，但是接受了被拆迁方为其灌输的思想，丧失了与拆迁方进行谈判的筹码。因此，被拆迁方常以“误拆”作为挡箭牌，“先上车，后补票”，在误拆之后，给予不合理的补偿，后又继续开工建设。除了“误拆”，目前征地拆迁过程中还衍生了“帮拆”，即征收方组织一些不明身份的人，且不以法定的行政机关名义进行拆除。在此种情况下，业主只能被迫提起民事侵权诉讼，而无法通过行政诉讼的方式寻求救济。二、误拆违法的法律依据：许多行政部门为了解决“钉子户”以误拆作为借口，试图规避法律制裁，然而不论是“误拆”还是“帮拆”，其本质其实就是违法强拆，我国相关法律法规目前取消了行政强拆，强拆与否只能由法院作出裁决，行政部门不再具有强拆的决定权。同时，根据《刑法》第二百七十五条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处3年以上7年以下有期徒刑。（采晴整理）
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以“腾退”方式实施拆迁行为的现象与日剧增，尤其在“城中村”项目中存在大量以“腾退”的方式进行集体土地上的房屋拆迁行动。土地腾退的定义：土地腾退并没有法律层面上的概念，其指的是在集体土地上，村民和村委会签订腾退安置补偿协议后，村委会收回村民拥有的房屋和土地的行为。而在实践中，腾退并没有严格的法律程序和规范，因而在各地的实施过程中常表现出不同的形式，主要包括以下三种：（1）由开发商以合法形式掩饰非法目的的形式实施腾退。在此过程中开发商以建设绿化隔离带的名义进行土地收储和房屋拆迁，在拆迁完成之后开启商品房开发项目。（2）开发商与村委会联合实施腾退，即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退，在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。此种“先上车后补票”的行为，严重违反法定程序。镇政府或区政府作为幕后推手，实施集体土地腾退。政府利用腾退的方式收储土地，从而完成城中村或新农村的建设，此种方式主要是由村委会进行协助完成，开发商是否介入并不确定。（采晴整理）
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一、区政府、镇政府、村民会议，是否有权实施腾退？根据《土地管理法》第四十四条的相关规定可知，涉及农用地转为建设用地的建设占用土地，应当办理农用地转用审批手续。涉及农用地转为建设用地的，必须由省、自治区、直辖市人民政府批准。在实践中，村民委员会通常以与村民协商房屋宅基地和征地补偿费用方案为由，发起村民大会，通过腾退土地和房屋的相关决定。根据《村民组织委员法》的相关规定可知，村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡镇人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因而，村民会议并不能决定宅基地和房屋的腾退，同时，镇政府和区政府也无权实施此类行为。二、遭遇腾退，如何维权？村民可要求村委会公开腾退行为的相关材料，收集腾退实施者实施腾退行为的违法点，掌握相关证据及时提起行政诉讼、行政复议或通过协商维护自身权益。同时，针对违法拆迁和征收行为，村民可以向国土资源部门申请查处违法征收土地行为。（采晴整理）
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一、没有土地使用证的原因有许多，要根据不同的情况来进行应对：（一）历史遗留问题导致的（以前建的老房子没有土地使用证）：1、先到县市里的违章建筑管理办公室或者其他政府部门申请补办证件，如果经过核查后证实你的老房子是因为历史原因没有办理相关证件会出具一份证明；2、拿到证明后到国土部门填写土地使用证办理的申请表，相关信息填写好后，工作人员按照相关规定和标准收取行政费用并补办好土地使用证。（二）商品房么有土地使用证：如果商品房没有土地使用证的情况，需要尽快的申请办理。1、申请人提交相关材料，政府部门手里材料申请；2、审核材料和相关情况，审核通过后校准登记并颁发《国有土地使用证》。不过现在都是规定了开发商在对商品房进行现房售卖，是需要取得相应的房屋所有权和土地使用权证书的，而且售卖是在取得相关的产权证书才能进行的行为。（三）工厂没有土地使用权证书：如果工厂的建设是在没有土地使用权证书的情况下进行的，那这种就是违法占地行为，像这种情况政府部门会责令退还非法占用的土地，另外还可能会处以相应的罚款。所以对于需要建造工厂和想要建相关建筑的人和团体、单位，一定要事先取得相关合法合规的证书批准。（采晴整理）
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征地调查结果不符合实情的，有权拒绝签字：在征地拆迁依法报批前，当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括：征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间，村委会或是村民有权申请听证，如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的，相关部门应当举行。其次，当地相关部门应当同土地所有权人、使用权人，去征收范围内对被征收土地的边界、土地用途以及土地面积、地上附着物的种类等进行实地调查，并将调查结果填制成表，然后经过相关部门与土地所有权人、使用权人确认表格内容，之后双签字，确认调查结果。但要提醒被征收人的是，如果在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，在征地时很有可能会不予补偿。其次对征地调查结果不符合实情的被征收人有权拒绝签字。（采晴整理）
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