拆迁律师引言近来有一位当事人倾诉着自己的征收经历，自己家的房屋在10多年前就被征收了，但是补偿款到现在还是没有拿到手，找了好多部门，像被“踢皮球”一样，被推来推去，想问问这种情况还能不能起诉，能不能把补偿款要回来？按照土地管理法的规定，征收方应主动依职权履行其责任。如果征收方没有依法履行该义务，被征收人可以随时提起行政给付之诉，也可以要求确认其不履行征收补偿职责行为违法。对于行政机关履行征收补偿职责的期限认定，一般认为是其补偿职责实际履行完毕之时。在土地、房屋被征收后尚未获得补偿，相关行政机关未履行征收补偿职责的状态一直持续，因此张先生以请求行政机关履行补偿职责为由提起行政诉讼，并未超过法定期限。这里万典律师给大家举个例子比如刘某的房屋在征收范围内，但房屋被征收之后，刘某一直没有获得相关的补偿，相关部门也一直没有履行自己征收补偿的职责，此时刘某向法院提起诉讼，要求相关部门履行补偿职责的，法院不能以超过法定期限为由驳回当事人诉求。因为，相关部门未履行征收补偿职责的状态一直持续。据此，可以了解到，无论相关部门拖延多久，只要没有给予被征收人补偿安置，那么被征收人均有权提起行政诉讼主张相关的权益根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条第一款规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起2个月内不履行的，公民、法人或者其他组织...
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拆迁律师引言随着城市更新以及地块开发进程的不断推进，越来越多的人都可能会面临居住地拆迁的情况。因此，除了正常拆迁流程之外，还可能会涉及到一种特殊情况：如果自家房屋建筑被认定为违建，可能会遭受到强拆。如果遭遇强拆，对于被拆迁人来说，除了要确实自家房屋是否属于违建这一情况之外，还需要对于后续权利追讨、补偿追偿等问题具体考虑。对于房屋是否属于违建的具体认定方式，主要参照对应房屋建筑实际情况以及相关部门对于违建认定的相关规定。现实生活中，有些老旧房屋建筑因为历史遗留原因，不具备房产证件的，也不能被认定为违章建筑。因此，涉及到对于此类建筑的强拆行为，被征收人就需要就强拆问题向具体执行单位追偿。关于被强拆后可以索取哪些补偿根据现实情况，自家房屋遭遇不合法、不合理的强拆之后，被征收人可以按照法律流程进行维权，并从以下三个方面具体追偿：1、房屋价值损失结合房屋周边环境、房价、建筑面积、用途等具体情况，对被拆迁房屋实际价值进行估算。估算完成后，强拆单位需要支付对应补偿给到被征收人。2、因强拆造成的财物损失在强拆行为当中，被征收人往往得不到及时通知，房屋就被强拆。这时候，自家财产因为未及时搬出就会造成一定的经济损失。此外，房屋的装修费用，甚至强拆过程中造成的人员损伤等都需要由强拆单位来承担。3、搬迁、安置补偿费用因为强拆导致被征收人没有房屋居住、需要搬迁相应财物家具的。涉及到的具体搬迁、安置补偿、租房...
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拆迁律师引言土地是咱老百姓的命根子，不论是什么建设项目，需要占用土地时必须要依法按照《土地管理法》第四十四条规定，依法办理相关的审批手续，占用永久基本农田的，还需要报国务院批准，在获得审批后或得到相关部门的同意后，方可进行建设。《土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。很多人会问，除个人或单位之外，因公共利益展开的征收项目，即由政府主导的征收项目是不是就意味着不需要依法审批了？事实上，并不是的，因公共利益展开的征收项目，也需要依法向有关部门进行审批后才能进行，而且一般情况下审批手续会更繁琐，在没有获得审批手续的情况下就实施征收，那么该征收行为则是不合法的。根据《土地管理法》第四十六条规定，征收下列土地的，由国务院批准：1、永久基本农田。2、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。3、其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在...
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拆迁律师引言征地拆迁中，获得合理的征收补偿是所有被征收人的心愿，按照法定的程序进行征收也是保障被征收人拿到合理补偿的前提。但是，从过去的新闻中我们却可以听到某某地发生了违法强拆事件的发生，而被征收当事人往往苦不堪言。现在，虽然国家已经出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》来明确征收的流程，但非法强拆这种行为却还是没能完全杜绝。发生强拆的原因有很多，但大多都是因为征收双方对于征收补偿没谈拢导致的。有些则是因为实在满足不了被征收人天价的补偿款，而另一些则是地方征收人员为了一己私利进行非法强拆。如果是因为被征收人要价过高导致征收难以继续的，现在几乎不会再有非法强拆发生。因为法律规定如果被征收人在收到征收补偿决定后既不行政复议又不行政诉讼的话，征收方是可以向法院申请强制执行的。但是如果遇到某些地方征收人员没有任何文件就进行违法拆迁、违法强拆、强征的，此时被征收人除了要保持冷静的心态之外，还要抓紧时间搜集有效的证据。比如对张贴的征收公告进行拍照，对强征、强拆现场进行录像等。如果自己不在则可以让邻居帮忙收集证据，然后向人民法院提起行政诉讼，对强征、强拆中造成的损失依法请求国家赔偿。那么真的遭遇了违法强拆，到底如何进行维权才能最大限度的挽回损失？首先，我们要确认这次强拆违法。关于这一点，广大被征收人完全不用担心。因为只要你的证据齐全，就一定能确认违法。因为国家对于这种现象已经有了明确的规定了。在...
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拆迁律师引言拆迁过程中，拆迁方有时会主动与被拆迁人进行拆迁补偿的协商谈判，但被拆迁人由于了解到的信息或者相关知识不够往往在协商中处于不利的地位，甚至被拆迁方一味的牵着鼻子走还全然不知，最后只能被动签字。那么在与征收方谈判时都要注意哪些呢？不妨可以试试万典律师给您的这几点建议。一、被拆迁人应当充分收集拆迁信息，把握协商的主动性。征地拆迁工作有严格的法律程序，对于集体土地上房屋征收，征收单位在征收前期会发布拟征地公告将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等信息进行公告；对于国有土地上房屋征收，征收单位会发布征收决定与安置补偿方案。因此，当拆迁方主动联系协商拆迁补偿时，应当提前收集征收的信息，了解征收的基本情况，才能在协商中掌握主动权，保证自己的征收利益不被侵害。二、被拆迁人应当做好征收条文法律检索，对征收能够获得的补偿利益有基本的了解。拆迁方在与被拆迁人协商谈判的过程中往往占据主动性，被拆迁人能够获得的补偿利益则大多数由拆迁方告知，但很有可能拆迁方避重就轻，损害被拆迁人的合法权益。因此，在得知当地有征收后，被拆迁人应当通过多方渠道对征收的程序做基本的了解，可以查找征收能够获得的合法的补偿有哪些方面，具体包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物的补偿、搬迁费、过渡费与搬迁奖励等。详细情形可参考《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，也可以...
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拆迁律师引言近期有当事人半夜向律师打电话，情绪非常激动，说常被拆迁方夜里敲门骚扰，而且还被断水断电，唯恐自己的房屋会被强拆。这里万典律师为大家总结了最常见的五种强拆预兆。如果即将拆迁的您遇到这五种情况，就要提高警惕了，您的房屋很有可能真的要被强拆了！预兆一：步步紧逼，频繁谈判逼妥协为了让拆迁户们能尽早签字，拆迁方不惜想尽办法隔三差五地来和您谈判。一开始可能还是好言相劝：早签字，早选房，后选可比先选的房差得多了。对于一些不坚定的拆迁户，听到这也就心动签字了。几次下来，如果您还是没有签字，拆迁方会把您当成眼中钉，换种谈判策略：再不签字，小心不拆你的房，一分钱你也得不到！频繁谈判之后，很多拆迁方便丧失了耐心，走上了强拆的道路。预兆二：巧舌如簧，骗出老宅再签协议最近还见到一种常见的强拆情形是闭口不谈拆迁最终的补偿，只是让拆迁户签《临时过渡安置协议》，协议中约定的是让拆迁户们先搬出去住，每个月对租房补贴。声称补偿标准还没定，日后标准出来了再签最终的协议。预兆三：暴力威胁，断水断电扰乱生活今天采取断水断电的暴力方式逼签，明天就能挖您的房前屋后，这是强拆最常见的预兆之一。此时拆迁方已经不想再和您多做交涉，通过采取不合理的手段闹得您鸡犬不宁。如果您还不妥协签字，拆迁方可就不会再等待了，说不定哪天就强拆了。预兆四：先拆别家，用行动预兆强拆拆迁方不屑于和您多做纠缠，直接拿别家开刀，等到别家都拆完了，自...
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拆迁律师引言不论是国有土地上房屋征收，还是农村宅基地上房屋征收，对于老百姓合法的房屋，征收部门都应该严格按照法定程序实施征收。在与被征收人协商一致，签订拆迁协议，给予合理合法的补偿款后，才能进行房屋拆除的工作。国家针对强拆行为有明文禁令，但是在众多的征地拆迁中还是存在强拆行为，对于被拆迁人来说，一旦遇到强拆只能眼睁睁看着自己的房子被拆，心里万般的难受。那么今天万典律师就通过案例告诉您，如果真遇到强拆该如何应对！案件介绍李某是某国企退休工人，未拆迁前，他们一家6口居住老城区的一处平房内，房屋建筑面积将近150平，因城市改造的需要，市政府获颁《房屋拆迁许可证》，而李某家正好在拆迁范围之内。但是自房屋拆迁项目开始，拆迁方多次与其进行拆迁补偿一事商谈，但因补偿标准及最终补偿数额与其自评估数额差距较大，存在不合理，也就拒绝了其拆迁补偿安置协议签订，但没想到，某日上午，他们一家人被不明身份人员强行拖出家门，在没有任何手续的情况下，将他们的房屋进行拆除，房子被强拆后，李某一家人不仅没有得到一分补偿款，就连安置费也没有拿到，只能暂住亲戚家。李某认为拆迁方的行为严重超越了法律授予的行政权限，涉嫌滥用行政权力，侵害了自己利益，李某将实施拆迁主体告上法庭，请求法院确认其强拆行为违法，并承担诉讼费。庭审中，拆迁方称，对李某房屋进行强拆的主体并不是他们，而现场出现的拆迁方人员只是对李某家房屋拆除工作进行协助...
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拆迁律师引言《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在征收过程中，房屋征收部门与被征收人就补偿安置事宜达不成一致时，或者被征收房屋所有权人不明确时，房屋征收部门可以报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。那么有被征收人就问了：“补偿决定的内容我不满意，但是政府给我下达的房屋征收补偿决定书，写着限期15日搬迁，否则将对我的房屋进行强拆，如果15日后我不搬，他们可以强拆我的房子么？”其实根据我国相关法律规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。也就是说，即使政府向被征收人下达的征收补偿决定书明确写了搬迁期限，被征收人也仍然享有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，只有被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府才可以依法申请人民法院强制执行。但是这里需要被征收人注意的有以下几点；第一，针对同一事项，行政复议和行政诉讼只能二选一，也就是说，当被征收人收到政府下达的征收补偿决定书后，可以在收到之日起60日起内申请行政复议，也可以在6个月内提起行政诉讼，但是不能同时进行。第二，即使被征收人在...
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拆迁律师引言随着我国城镇化的逐步推进，很多农村村落、城中村面临拆迁。很多人也幻想着“一拆暴富”。然而，也有很多情况下，政府对于被拆迁人的补偿标准过低、金额太少，会让被拆迁人深感失望。那么好多当事人会问，这拆迁补偿款到底都是依据哪些规定制定的呢？各地区根据所在的地域特征，每个地区都有一些自己的调整标准，具体以当地实际拆迁政策为准。不过通常情况下是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。相关依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产...
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怎么读懂房屋征收补偿方案中合理问题？ 房屋征收补偿是一个敏感的问题，很多被征收人看到政府作出的补偿方案后，总是感觉不合适，但是政府作出的补偿方案，有的问题比较明显可以直接找到，有的则比较隐秘，被征收人虽然觉得不合理但是找不出问题出在哪里？ 例如：A县政府因旧城改造决定对B片区实施征收改造，拟定征收补偿方案，并征求公众意见30天，30天后作出房屋征收决定，征收补偿方案主要内容为“对被征收房屋实行货币补偿或产权调换，货币补偿价格评估确定，评估机构由县政府推荐A县三家评估公司由被征收人10日之内选择，协商不成的由征收办公室组织被征收人摇号确定，对评估结果不服可以申请复核、鉴定，选择产权调换的，被征收房屋主房按照1:1比例置换，配房、附属房按照重置价格补偿，每平方米1000元，对于违章建筑不予补偿。” 这个补偿方案可能很多人不服，但是找不到征收补偿方案哪里有问题，万典律师帮您做简单的分析，可能马上拨云见日：1、在货币补偿价格上，可以说评估机构的评估产生了定价的作用，而评估机构选择如果限定在县政府的指定范围内，则很难保证评估的中立性，每个区县范围内也仅仅几个评估公司，这些公司与地方政府的关系一般相当密切，他们能够做出...
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