根据征收条例，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房地产价格评估机构由房地产估价师组成。我国的房地产估价师执业资格制度始于1993年，建设部、人事部借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，共同建立了房地产估价师执业资格制度。制度运行两年后，建设部、人事部于1995年3月22日联合发出《关于印发（房地产估价师执业资格制度暂行规定和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知）（建房[1995]147号）确立了房地产估价师执业资格统一考试制度，自此，房地产价格评估制度正式确立了严格的准入制度。经过二十多年的发展，我国的房地产价格评估制度已经形成比较科学完善的体系，在房屋拆迁体系中占有重要地位。但因房屋拆迁时代房地产价格评估机构具有房地产管理部门内设机构的时代背景，即使房地产价格评估机构已经建设部的要求改制为独立的责任公司，但在征收制度的今天，评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系，因此，房屋拆迁实务中，对房地产价格评估机构的选定、评估方法、评估原则等都有着更加专业、科学、严格的要求。（采晴整理）
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2019
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07
空地面积要给予补偿：虽然颁布了最新的《不动产登记暂行条例》，但是涉及到拆迁的房屋则很有可能并没有按照新规定更换证件。在新规定之前，发放房屋产权证的形式有两种：一是颁发房屋权属证书，在该证中将房屋的建筑面积、占地面积以及批准使用的土地面积均予以注明；第二是颁发房屋权属证书和土地使用权证，在房屋权属证书中载明建筑面积和占地面积，其次在土地使用权证中载明批准使用的土地面积。其次在《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”按照最高法做出的司法解释来说，在国有土地上房屋征收中，应当将被征收人合法使用的国有土地院落以及空地纳入到补偿的范围之内，并且也要按照处收时房地产市场价给予补偿。如果征收方并没有将这些给予补偿的话，就可以仅凭以上这条规定，被征收人可直接作为主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。（采晴整理）
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2019
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在征地拆迁中，企业拆迁属于较为特殊的一类，往往涉及金额大，涉及补偿项多，违法征收的花样也较多。而企业拆迁补偿是否公平合理，又会直接影响到企业以后的发展。比如有的企业在征收中，就越拆越小。对于咱们企业和企业主来说，如何应对企业拆迁，是征收当中的一道难题。 在遇到企业拆迁时，企业主往往想知道该做好哪些拆迁准备工作、补偿项目有哪些、拆迁评估方法和步骤有什么、停产停业损失补偿如何计算、遣散员工该如何补偿、补偿款是否需要缴税等一系列问题。 今天万典拆迁律师团就为大家整理了在企业拆迁中常见的十个问题，希望能够帮助到广大企业和企业主找到正确的应对拆迁的方法，维护企业的合法权益。 一问：企业拆迁前应该做哪些准备工作? 1、整理企业财产清单 财产清单主要包括土地、房屋、设备等等，整理这个清单的主要目的，是让我们做到心中有数，可以客观评估企业资产的价值。 2、准备材料清单 材料清单主要有被拆迁企业土地、房屋相关的各种证件，企业营业执照、纳税凭证、经营过程中签订的各种协议等等，这些材料已有的要保存好，列好清单，没有但重要的应尽量想办法解决。 3、了解拆迁项目 很多企业经营者面对拆迁一头雾水，对拆迁项目不了解，对拆迁方的进度、补偿态度等等知之甚少，拆迁主体是谁，规划的目的是什么等，只有了解项目，才能制定出相对的补偿计划。 二问：企业拆迁补偿项目包括哪些? 企业拆迁的补偿项目主要包括以...
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（采晴整理）
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时至今日，被拆迁人应该早就抛弃了“律师就是打官司的”这样的老旧错误认识。事实上在拆迁维权过程中，律师除了审时度势地帮助被拆迁人适时启动诉讼程序外，还会通过律师函与拆迁方（本文中泛指拆迁及拆迁维权过程中被拆迁人可能或需要接触到的一切部门）建立交涉平台，通过申请信息公开帮助被拆迁人进一步了解案件具体情况、获取更多有力证据，通过依法进行合理举报投诉向拆迁方适度施压，通过启动复议程序等帮助被拆迁人争取更多维权的时间和空间，通过与拆迁方的谈判帮助被拆迁人争取“兵不血刃”的维权胜利，等等。更重要的是，拆迁律师可以帮助被拆迁人尽可能地回避维权过程中的弯路，防止被拆迁人因为错误甚至违法、犯罪的“维权”方式陷入更深的泥淖。可以说，拆迁律师在维权过程中能够向被拆迁人提供的帮助是方方面面的。诉讼在维权过程中并不一定“占大头儿”，拆迁律师承办的不少案件是在诉讼开始前或诉讼开始后不久即帮助被拆迁人争取到满意的补偿的。至于某个拆迁维权案件中究竟应该以诉讼为主、其他手段为辅，还是不需要启动诉讼程序，仅在谈判阶段就可以解决战斗，这是需要具体案情具体分析的。拆迁律师要强调的是，这并不是说诉讼程序不重要，只是拆迁律师在接手案件后会帮助被拆迁人确立最便捷有效、最节省时间的综合维权方案。在此基础上，被拆迁人应该能够意识到，简单的“依法维权”四个字，扩展开来的内容是非常丰富的，相关的可行措施是多种多样的，依法维权也绝不仅仅...
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2019
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对于出嫁后户口仍在原村集体的出嫁女，仍未原集体经济组织成员，正常享受包括参与征地款分配在内的各项土地权利及其他成员福利；对于出嫁后户口迁出，但未在婆家参与任何形式的土地利益分配，未加入城镇社保的出嫁女，在原集体经济组织的征地拆迁过程中仍有权参与征地补偿款分配。实践中部分村集体或村委会干部成员常常忽视法律法规对出嫁女多种情况的规定，抱着“嫁出去的女儿泼出去的水”的心理，拒绝出嫁女（通常是嫁给本集体经济组织成员以外人员）参与本村土地权益等村民福利分配，尤其是在集体土地被征收时，村委会乃至村民大会会将出嫁女排除在征地补偿款分配范围之外。事实上，这种认识是不符合相关法律规定的。不管村民是否是“出嫁女”，只要是符合法律规定的补偿对象，都有权参与征地补偿款的分配，且应当得到公平合理的补偿。在村委会和出嫁女之间存在这样的矛盾分歧之时，这部分依法有权参与征地补偿款分配的出嫁女该如何主张自己的权利并有效争取到相应的权益，就是必须优先考虑的。根据《村委会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。通俗来说，它并不属于具有行政管理职权的机关部门。有村民在维权过程中由于对相关法律仅仅是一知半解，由上认为无法通过行政诉讼规制村委会，就将目光简单移向政府，认为政府既然依法承担保护公民私人所有的合法财产、维护社会秩序、保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的责任，就应当督促...
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2019
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拆迁房评估价值与房屋实际价值之间差距过大的可能原因：可能性一：评估机构“受意”压低价格《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说，对被拆迁人进行房屋价值评估的（有相应资质的）房地产评估机构是被拆迁人选定的，对政府征收部门来说是“随机”的，而不是政府指定的，更不能与政府之间有任何交易或连带关系。假如被拆迁人根本就没有经历过这一步，或者被拆迁人是在政府圈定的部分评估机构中“自主”选定的某一评估机构，那么很难说是不是这些评估机构与征收方之间是有合作关系的。除了机构的选定之外，被拆迁人还要注意评估方法，如成本法、市场法、收益法、基准地价法等，拆迁评估中可以同时选用两种或以上的方法进行评估作业，以确保最终作出的评估结果的准确性。被拆迁人要注意的是，假如拆迁方给你的评估结果仅是一个价格数字，那么很可能评估是存在问题的，被拆迁人不要仅仅拘泥于对价格结果的质疑，要主动去探究结果是如何作出的，问题出现在哪里。可能性二：评估程序存在问题根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等的相关法律规定，评估工作应当在拆迁协议签订前进行，且房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。实践中不少征收项目省略了评估师弟勘察程序，未进行实际的...
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2019
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无论是征地过程中的违法征收行为，还是村委会擅自违法违规将集体土地出让给企业进行商业开发的行为，又或者是其他与土地相关的侵权行为，除了农民朋友们通常了解的诉讼、复议等法律救济途径可以进行规束外，其实农民朋友们还有一种比较特别的法定权利救济方式可以使用，即“查处申请”。实际上这个所谓的“查处申请”，依据的是《土地管理法》中关于公民检举权利和土地行政主管部门查处职责的相关规定。《土地管理法》第六条规定，任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。另第七十六条则规定了县级以上人民政府土地行政主管部门对土地违法行为的查处职责。因此，当农民朋友的土地权利遭到侵害时，或发现任何单位或个人有土地违法行为时，都可以依法向地方政府土地行政主管部门，如国土资源局，提交查处申请，请求其履行法定查处职责。对遭遇土地侵权的农民朋友们来说，依法申请查处是有利而无害的。如果国土局依法接受申请后履行了对土地违法行为的查处责任，则一方面可以有效制止土地侵权行为的进一步扩展，阻止侵权事态向更严重的地步发展，另一方面也可以对侵权方起到有力的震慑作用，并使相关人员得到应有的处分，承担相应的法律责任。假如侵权行为发生在土地征收过程中，则被征收人也可以通过这种方式侧面争取到谈判协商的筹码，制止征收方的单方欺压行为。当然，实践中很多农民朋友在尝试申请查处时会无功而返，这也就...
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2019
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根据《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《土地管理法实施条例》第二条对国有土地的内容进行了更详细的注解罗述：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。根据以上规定，所谓的“国有土地”和“集体土地”，是根据我国土地所有制形式来划分的，国有土地归国家所有（全民所有），集体土地归农民集体（集体经济组织）所有。根据现行法律规定，集体土地转归国有的方式和途径只有一种，那就是依法进行土地征收。在本文中提到的“收回国有土地使用权”和土地征收是两个有交叉但不等同的概念。“收回国有土地使用权”的主要法律依据是《土地管理法》第五十八条规定，其中明确，有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续...
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2019
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关于抢种抢建有没有补偿，拆迁律师此前也曾经提到过很多次。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。另国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定中也明确，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由此可以明确的是，不管是国有土地上房屋征收拆迁，还是集体土地征收，一旦征收范围确定、公告后，征地范围内的被拆迁人就不得再进行房屋新建、改建、扩建或抢种各种作物的行为了。即使被拆迁人“暗度陈仓”抢建抢种成功，正式进行房屋土地征收时，抢建抢种的部分也得不到补偿。与此同时，抢建的房屋建筑除了在时间点上存在违法问题之外，往往还都是未获相关部门审批许可的“无证黑户”，也就是实打实的“违建”，不在征收补偿范围内。这类违建与拆迁律师此前提到过的历史原因、政策变动原因、主管部门工作交接原因等等一系列非被拆迁人主管错误造成的可获拆迁补偿的违建不同，它是法律法规反复强调和明确的没有拆迁补偿的违建。总而言之，凡是在征收范围确定公告后，在法律明确的时间点后抢种的作物、抢建的房屋建筑，依法...
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