【土地律师】“以租代征”常见的6种违法征地行为，你是不是遇到过？我们知道：征地需要经过一些列的审批。整个过程非常繁琐还需要准备各种文件，需要经过什么国务院，省级政府的同意。在实践中，为了尽快获得土地，有些政府或者村委会直接和村民租地，结果好好的耕地成为了建设用地。国家法律规定任何的建设行为需要先征地，将集体土地征为建设用地以后，才能搞开发建设。一、动员群众转让或出租土地，以村委会的名义与用地者签订协议。这是以租代征最为普遍的表现形式，用地单位或个人直接找到村委会，村委会以土地集体所有作为幌子，动员群众转让或出租土地，以村委会的名义与用地者签订协议。二、基层政府直接租赁农村集体土地，修建公园、道路等公益建设一些地方政府为了摆脱用地指标限制，加快城市建设发展，以政府的名义租赁农村集体土地，用于修建公园、道路等公益建设，这虽然是政府行为，但在用地程序上也是违法的。三、基层政府转租农村集体土地，直接给与用地单位建设项目有的地方政府租用农村集体土地后，又转租给用地单位或个人，这与上条相同，也是违法用地行为。四、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，骗取农民群众信任有些地方政府为了经济建设项目尽快实施，违法为用地单位或个人提供方便，担当中介人、担保人，骗取农民群众的信任。五、村民自行出租自己的承包地，结果对方直接建设房屋，不按协议约定用地一些村民明知用地单位或个人租用土地用于非农业建设，为了...
更新时间:
2019
-
08
-
28
【万典律师解读】房屋征收与补偿中，25种“民告官”之救济情形 一、 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。二、 对征收、征用决定及其补偿决定不服的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。三、 补偿协议订立之后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起行政诉讼。四、 对市、县级人民政府及房屋征收部门作出的、超出房屋征收房屋征收范围而实施的征收行为不服的，当事人可以依法提起行政诉讼。五、 违反规定划定公共利益范围（以维护公共利益为幌子，实际进行商业开发之目的）的，当事人可以依法提起行政诉讼。六、 对不符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，没有纳入国民经济和社会发展年度计划的，当事人可以依法提起行政诉讼。七、 对市、县级人民政府及房屋征收部门评估程序、分户估价报告形式和结果、评估遗漏附属物和空地及院落的，当事人可以依法提起行政诉讼。八、 对市、县级人民政府及房屋征收部门剥夺其原址回迁权利的，当事人可以依法提起行政诉讼。九、 对市、县级人民政府及房屋征收部门剥夺其征收补偿方案和房屋征收评估办法...
更新时间:
2018
-
12
-
05
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。据此可知，我们房屋的价值是由具有资质的评估机构评估确定的，那么“评估”，究竟是怎么一回事呢？接下来万典律师带您了解，房屋征收过程中的评估环节。1评估机构的确定根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”法律规定开展土地价格评估的机构，应当具备土地估价资格并经土地管理部门、价格管理部门确认;开展房地产价格评估的机构，应当具备房地产估价资格并经建设行政管理部门、价格管理部门确认。价格评估应当遵循客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法进行评估。协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。2房屋评估的标准在房屋征收拆迁环节，被征收房屋的价值应该由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。关于评估价格，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的...
更新时间:
2018
-
07
-
26
冯凯律师讲解：企业拆迁补偿有哪些？ 大家好，我是北京万典律师事务所律师冯凯。 企业在拆迁过程中，应该能够在五个方面获得补偿。 第一个方面：企业的土地房屋价值补偿。主要包含三个方面：第一个方面就是单独的企业房屋的价值补偿，它的这个补偿的标准和结果都是由评估机构按照估价规范来评估确定的；第二个部分是企业的空闲土地的补偿，也是由评估机构评估确定；第三个部分是房屋的装修装饰补偿，房屋的装修装饰补偿应当是由房屋征收部门与企业进行协商确定，如果协商不成的情况下由评估机构评估确定。 第二个方面：搬迁以及临时安置费用的补偿。补偿标准是由房屋征收部门在拟定房屋征收补偿安置方案后经区、县人民政府发布征收决定时一并发布的发生法律效力的房屋征收补偿方案中明确规定的。 第三个方面：停产停业损失的补偿。这个方面的补偿也是由补偿安置方案来确定的。 第四个方面：企业因拆迁造成的其他的损失。员工的暂时性不能进行生产，企业还要为员工办理社保，还要给员工保障最低生活水平的工资，这些费用也应当是由政府在拆迁补偿过程中一并进行补偿的。 第五个方面：在拆迁过程中政府制定的拆迁的补助和奖励费用。企业在拆迁过程中主要能够获得以上五个部分的补偿，希望广大企业家朋友能够了解这些以方...
更新时间:
2018
-
07
-
05
大家好，我是北京万典律师事务所律师王卫洲，欢迎收看小鱼普法. 大家知道在房屋征收中，一个争取征收补偿的重要砝码就是房屋，如果你的房屋被拆补偿也就尘埃落定，但是过征收部门决定强拆你的房屋怎么办呢？ 在国有土地上房屋征收中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，在强制征收前应当对被征收人作出《房屋征收补偿决定》，而政府无权强制实施拆迁，对于征收补偿决定被征收人可以提起行政复议和行政诉讼，只有被征收人期限内被征收人既不申请行政复议又不提起行政诉讼的，政府可以申请人民法院强制执行，所以当你收到征收补偿决定之后而且你对征收补偿决定不服，应当在期限内及时提起行政复议或诉讼，通过法律保护自己的房屋不被强制拆迁。 在集体土地上房屋征收时，根据《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，政府决定强制执行前会作出责令限期移交土地的决定，同样政府无权强制执行，需要申请人民法院强制执行，所以保护您的房屋的有效办法还是及时提起行政复议或诉讼。 在诉讼期限内，人民法院一般不会受理政府提出的强制执行申请，那么大家现在明白了吗，当你征收部门作出的相关强拆决定，要用法律的手段维护权益。
更新时间:
2017
-
12
-
18
当土地征收范围确定以后，有一些与征地相关的活动是法律法规所不允许进行的。一、上海市。根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第七条规定：（拟征地告知后不得实施的行为）《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；（二）不得突击装修房屋；（三）不得办理新增、变更工商营业登记；（四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；（五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。违反前款规定实施的，不予补偿。二、苏州市。根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十条规定：集体土地房屋拆迁备案后，集体土地房屋拆迁主管部门应当书面通知规划、国土、住建、公安、工商、农村工作等部门在确认的拆迁范围内暂停办理下列有关事项：（一）新批宅基地和其它建设用地；（二）审批新建、扩建、改建房屋及其地上附着物；（三）批准变更房屋、土地性质用途；（四）办理工商营业执照及年检；（五）办理户口迁入、分户；（六）法律、法规规定的其他事项。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
22
工伤认定：申请与工作时间、场所、原因和用工单位的确定等1.工伤认定的申请与受理（1）.职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内，向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况，经报社会保险行政部门同意，申请时限可以适当延长。 （2）.用人单位未按前款规定提出工伤认定申请的，工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内，可以直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。（3）. 职工在两个或两个以上用人单位同时就业的，各用人单位应当分别为职工缴纳工伤保险费。职工发生工伤，由职工受到伤害时其工作的单位依法承担工伤保险责任。用人单位未按规定为职工提出工伤认定申请，受到事故伤害或者患职业病的职工或者其直系亲属、工会组织提出工伤认定申请，职工所在单位是否同意（签字、盖章），不是必经程序。条例第十七条第四款规定“用人单位未在本条第一款规定的时限内提交工伤认定申请的，在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担”。这里用人单位承担工伤待遇等有关费用的期间是指从事故伤害发生之日或职业病确诊之日起到劳动保障行政部门受理工伤认定申请之日止。（4）. 条例第三十六条规定的工伤职工旧伤复发，是否需要治疗应由治疗工伤职工的协议医疗机构提...
更新时间:
2018
-
09
-
06