征地拆迁不仅仅只是拆迁双方对补偿额达成一致那么简单，如何审查、签订拆迁补偿协议也很重要。尤其是大型企业的安置补偿协议签订，一定要有专业拆迁律师全程参与，才能有效地保护拆迁谈判的成果、进而规避风险。那么，签订征地拆迁协议应该注意哪些方面呢?审查拆迁补偿合同是否对被征迁人有不利的因素，有不公平的条款：比如是否为拆迁方付款设置了条件，这个条件是否模糊或者难以实现，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁方有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为一线城市的房屋或者一些大型企业拆迁涉及到的补偿金额都比较高，有些甚至能达到几千万不等，而这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。所以，被拆迁人在遇到此些对自身合法利益的不利因素时千万要小心谨慎，如有疑问或者拆迁方难以解答清晰的均不要随意签订补偿协议，以防自身的合法利益产生巨大损失。（采晴整理）
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2019
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拆迁评估在征地拆迁中是非常重要的一个环节，因为被征收人的补偿是否合理是由征收评估报告决定的，在实际拆迁中很多被征收人往往因不了解评估程序或是评估的重要性，因此而丢失了本属于自己的合法利益。实践中的征地拆迁，征收方往往为了压低征收成本，会通过各种手段压榨被征收人的合法利益，而最容易成功的阶段就是房屋评估环节。那么被征收人应该从评估中的哪些方面得知征收方存有猫腻呢？从评估机构：根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从以上法律规定来看，房地产价格评估机构的选定被征收人是有权选择的，不能直接是征收方单方面的决定。拆迁律师说如果在房屋评估阶段，征收方单方面的就决定评估机构的话，那显然这当中就存在违法行为，显然是剥夺了被征收人应有的权利。拆迁律师提醒大家如果被拆迁人对拆迁评估结果不满意或是不服的话，可以及时的咨询评估机构，而评估机构也应当向被拆迁人解释依据原则、程序等，当然，被拆迁人如果对原来的评估机构有疑问或是达不成一致的自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定...
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拆迁评估在征地拆迁中是非常重要的一个环节，因为被征收人的补偿是否合理是由征收评估报告决定的，在实际拆迁中很多被征收人往往因不了解评估程序或是评估的重要性，因此而丢失了本属于自己的合法利益。实践中的征地拆迁，征收方往往为了压低征收成本，会通过各种手段压榨被征收人的合法利益，而最容易成功的阶段就是房屋评估环节。那么被征收人应该从评估中的哪些方面得知征收方存有猫腻呢？绕开谈判直接让被征收人签字：在实践过程中，经常就是评估报告出来以后不和被征收人进行协商，也不给被征收人看评估报告，就让被征收人在房屋评估报告上面签字，同时拆迁方还会告知被征收人各种的好处等等福利，诱惑被征收人签字。在不懂专业评估程序和套路的情况下，被征收人是很容易经不住诱惑签字的。在此拆迁律师提醒大家遇到这种情况时被征收人千万不要听信征收方或是评估机构相关负责人的花言巧语，要不然会直接损害被征收人的利益。拆迁律师提醒大家如果被拆迁人对拆迁评估结果不满意或是不服的话，可以及时的咨询评估机构，而评估机构也应当向被拆迁人解释依据原则、程序等，当然，被拆迁人如果对原来的评估机构有疑问或是达不成一致的自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定，或者，估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价...
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拆迁评估在征地拆迁中是非常重要的一个环节，因为被征收人的补偿是否合理是由征收评估报告决定的，在实际拆迁中很多被征收人往往因不了解评估程序或是评估的重要性，因此而丢失了本属于自己的合法利益。实践中的征地拆迁，征收方往往为了压低征收成本，会通过各种手段压榨被征收人的合法利益，而最容易成功的阶段就是房屋评估环节。那么被征收人应该从评估中的哪些方面得知征收方存有猫腻呢？不在评估报告上面盖章签字：我们都知道一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。但有的评估机构往往是倒着程序实施的，当你拿到上面没盖章没签字的评估报告的时候很有有可能是对方的一个基础报价，并不是正规的评估机构所出的评估报告，只是想让你先核对，然后核对完了签协议，之后才再做评估报告。拆迁律师提醒大家如果被拆迁人对拆迁评估结果不满意或是不服的话，可以及时的咨询评估机构，而评估机构也应当向被拆迁人解释依据原则、程序等，当然，被拆迁人如果对原来的评估机构有疑问或是达不成一致的自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定，或者，估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。拆迁律师友情提示：征地拆迁是大事也是比较复杂的事，被征收人...
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拆迁评估在征地拆迁中是非常重要的一个环节，因为被征收人的补偿是否合理是由征收评估报告决定的，在实际拆迁中很多被征收人往往因不了解评估程序或是评估的重要性，因此而丢失了本属于自己的合法利益。实践中的征地拆迁，征收方往往为了压低征收成本，会通过各种手段压榨被征收人的合法利益，而最容易成功的阶段就是房屋评估环节。那么被征收人应该从评估中的哪些方面得知征收方存有猫腻呢？不按市场价进行评估：房屋评估时，不同的房屋有不同的评估方法，各地在具体操作中并没有统一评估方法。一般来说不同的评估方法评估出来的结果可能也会有所不同。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。对于这种情况被征收人可先咨询专业人士或是拆迁律师，过后再做决定，以免有所损失。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。成本法根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。收益法，这个方法可根据拥有的房屋所有权，在现在和未来可能为其带来的利益。对于上述几种...
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根据《土地管理法》第四十五条的规定，征收基本农田的、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、以及其他土地超过七十公顷的由国务院进行批准；其他土地征收，由省级人民政府批准，且要报国务院备案。因此，根据以上依据来看，只有国务院和省级人民政府才有权批准征地行为，其他部门都无权私自做出征地的决定。也就是说，村委会及镇政府是无权征收土地也无权审批的。征收土地是有严格的限定的，不能谁想征就征。那么谁有权利施行征收拆迁呢？县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体当征地批文获得审批后，土地征收行为就真正的拉开了“帷幕”。而组织实施土地征收的主体应是县级以上的人民政府及土地行政主管部门。其中发布征地公告以及安置补偿方案公告的也应是县级以上人民政府及土地行政主管部门。根据《土地管理法》第四十六条第一款：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《征收土地公告办法》第四条：“被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”因此，在看到土地征收公告、安置补偿方案公告之后，不仅仅只看内容，还要看发布公告的主体。如果是镇政府或是村委会发布的那就是违法的，而合法的只有县级以上人民政府及土地行政主管部门有权作出土地征收公告或是实施土地征收。（采晴整理）
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《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征收或者征用集体土地的前提条件必须是：“为了公共利益的需要”，无论政府是永久性地征收农民集体土地的所有权，还是临时征用农民集体土地的使用权，其征收、征用的目的，都必须是为了“公共利益“。所以，国家征收或是征用土地只要是为了公共利益的需要，都是具有强制性，不需要经过村民的同意。前提是，农村集体所有的土地除只能由国家依法进行征收外，任何组织和个人都没有这个权利征收土地的。开发商更是没有这个权利。但如果是商业用途，那肯定要村民签字同意。而且涉及到征地都有补偿。因此，当有相关部门或是单位、个人来征收土地时，首先要看征收性质。（采晴整理）
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征地告知书，就是征地报批之前，要将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径以书面的形式告知农民。土地现状调查确认书，国土部门要对拟征土地位置、性质、面积等现状的调查情况告知农民，并且由农户签字确认。征询意见书，国土部门应对对拟征土地的补偿标准、安置途径等充分征询意见，有人申请听证的，要按规定的程序和要求组织听证。征地公告包括：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。征地补偿方案：本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。（采晴整理）
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国有土地拆迁补偿标准：国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿（产权置换）；二、货币补偿。一、产权交换式补偿（产权置换）：1、房屋价值补偿标准：这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。2、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)：搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具的标准。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。3、停产停业损失的补偿：该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。4、补助和奖励：补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准...
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国有土地拆迁补偿计算公式：1、房屋被征收后被征收人能够获得货币补偿的金额：房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格（包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额）+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失（非营业性房屋无此项）。2、采取房屋置换方式补偿的差价金额：房屋征收调换产权补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋评估价格。3、搬迁费用：搬迁费用=搬迁发生的实际费用或者双方约定的一定数额的搬迁补偿费。4、临时安置费用：临时安置费用=没有提供周转房情况下的临时安置费+超出过渡期限的临时安置费。5、停产停业损失的计算方法：根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素确定，具体计算方法由各省、自治区、直辖市制定。主要方法有以下几种：（1）根据被征收房屋的总体价值的一定比例计算，预先由双方协商约定；（2）根据房屋的面积按照单位面积补偿一定金额来计算；（3）根据营利性房屋的前几年的年平均经营收入和利润等指标，乘以停产停业的期限（年份）来计算；（4）由评估机构对其进行评估确定；（5）根据实际损失补偿计算，协商确定。（采晴整理）
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