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万典讲堂
征地拆迁法律大部分规定都在尽力维护被征收人的合法权益,其中设置的一些征收拆迁原则是保证合法拆迁的底线。大家一定要有所了解,违背这些原则的拆迁行为,很有可能是违法的。一、先补偿、后搬迁先补偿、后搬迁这一原则,我们也多次提到过。拆迁方必须要按照法律规定的程序与被拆迁人先签订补偿协议,妥善安置好被征收人或是补偿款已全部到位之后,才可以要求被拆迁人腾空且交出房屋并拆除。法律之所以这么规定,其实就是为了避免房子被拆除之后,拆迁方出现不及时支付被征收人补偿款,或是未在法律规定的期限内交付安置房等情况。因此实践中,如果遇到相关部门违反“先补偿、后搬迁”这一原则,作为当事人一定要积极地行使自己的救济权,保障自己的合法权益不被侵害。二、原有生活水平不降低集体土地征收中,根据《土地管理法》第48条规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中指出,要求各地采取切实措施,保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平。国有土地征收中,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其实关于这一点,我们在之前的文章中也经常说,不论是集体土地征收还是国有土地征收,都要保障被征收人原有的生活水平不变化,这是最基本的补偿原则,征收方不能只管...
更新时间: 2022 - 05 - 09
在办理各类拆迁案件的过程中,我们发现常有这样的情况:被征收老百姓拿着材料来咨询,律师审阅材料后发现,有的征收拆迁工作已经进行了多年,早已超过了诉讼时效;有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了;有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见,咱们很多老百姓,不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段,以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验,为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段,以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后,拆迁方会通知大家,要在合理的公示期内提出自己的想法,对拆迁补偿方案有没有异议,是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限,不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议,一定要在这个时候提出来。如果您不提,在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中,非常重要,不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁,您注意了这是不符合法律规定的,属于程序违法。如果您后续想进行维权,注意收集这方面的证据,对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中,房屋评估是特别重要的环节,直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意,或者觉得评估不合理,一定要在房屋评估...
更新时间: 2022 - 04 - 09
在过去很长一段时间内,提到“拆迁”,人们自然而然会想到“暴富”。谁家的房子如果被写上一个红色的、大大的“拆”字,走在人前似乎都神气了几分。很多人因为赶上了拆迁潮,一夜翻身,从此改变了命运,成为人人艳羡的“人上人”。也有很多人,望穿秋水,期待着自家房子被划入拆迁范围。由“棚改”到“旧改”不过,长期大规模拆迁也带来很多弊端:助力房价快速上涨,不利于楼市稳定,同时还浪费资源,也对城市面貌保护不利。加之近几年,因拆迁矛盾引发的数起伤人事件,也影响了正常的社会秩序。国家也早已看到这一问题,继住建部2019年宣布告别大拆大建以后,2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”,有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是,推进城市更新方式和开发建设方式的转型。根据最新规划,未来5年,国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级,根据官方的数据显示,全国有近20万个老旧小区纳入改造之列,平均每年纳入改造计划的就达4万个左右,几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看,基本按照现代小区的模式做到应改尽改,特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进,确实对老小区的居住环境带来了显著变化。那么轰轰烈烈的“拆迁潮”就要落下帷幕了吗?其实并非如此,并不是不拆了,而是改变了以往拆迁的方式、范围和力度。新规下,“旧改”带来新的拆迁潮虽然老旧小区改造正在全力推进,但从住建部发出的最新信号看,并不意味着...
更新时间: 2021 - 11 - 17
大家都知道,只要涉及房屋或土地征收拆迁,肯定是要签拆迁补偿协议的。但是有时候协议内容不合理,作为被拆迁人,是否可以拒签?拒签需要注意什么,有哪些后果?首先回答,对补偿安置协议不满,当然可以拒签。据法律规定,拆迁补偿协议应由被拆迁人和房屋征收部门签订,只有双方签字确认后房屋拆迁关系才能成立,房屋征收部门根据协议内容履行相应条款,对其进行补偿,补偿之后被拆迁人搬离房屋,这应该建立在公平公正的原则之上。律师常常会告诉被拆迁人,如果拆迁补偿不合理,或者拆迁协议内容或签订形式有问题的,被拆迁人一定要拒绝签字,不要自己跳进拆迁方布置的陷阱。因为一旦协议签订,后期想维权,无疑是增加了阻碍。以下情况可以果断拒签协议:011、空白协议征地拆迁中,逼迫被拆迁人签订空白协议的行为常常有,但明显这是拆迁方的一种以低成本征收的策略。补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,如果缺少一项,都有可能让被征收人利益有所损失。022、征地调查结果不符合实情在征地拆迁依法报批前,当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括:征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间,村委会或是村民有权申请听证,如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的,相关部门...
更新时间: 2022 - 05 - 25
征地拆迁早已是平常之事,随着法律法规的健全,遭遇征地拆迁纠纷时,被拆迁人可以通过合理的方式维护自己的合法权益,例如通过申请信息公开或者提起行政诉讼维护自己的权益。但是现实生活中,很多人遭遇征地拆迁纠纷时,由于不具备相关法律知识,维权方式有误,导致自己的合法权益受损,没能拿到合理的补偿。所以在征地拆迁过程中,为了争取自己的合法权益最大化,我们一定要避免走一些弯路,一些基本的错误不要犯,比如签空白协议、拒绝入户评估等,都是对自己不利的。同时也要发挥主观能动性,在谈判过程中、在合理的范围内尽力为自己争取更多的权益、更高的补偿。以下五点非常重要,被拆迁人尤其要注意:01拆迁评估要积极参与依据《国有土地上征收与补偿条例》第十九条相关规定,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。”这里要提醒大家:参与征拆环节的评估机构公司应为拆迁方与被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。拆迁方单方面决定评估机构是不合法的,我们可以在拿到房屋评...
更新时间: 2022 - 05 - 24
征地拆迁有时候像是一个没有硝烟的战场,被拆迁人需要和征收方斗智斗勇才能维护自己的合法权益。有被拆迁人戏称走过最远的路就是拆迁方的套路。虽是一句玩笑话,但是也透露着辛酸和无奈。由于双方信息不对等,被拆迁人常常处于弱势的一方,有时候只能被迫妥协退让。在一些拆迁纠纷案例中,有一种比较常见的情况就是拆迁方称“误拆”了,即拆迁方将本不该拆除的房屋进行拆除后,主张自己并非故意,是拆迁人员一不留神拆错了,并非强拆。被拆迁人即使愤怒也无可奈何。误拆?真的有这么巧的事吗?《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定:“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”因此从2011年起,法律法规明确规定了禁止“暴力拆迁”的行为。于是,征地拆迁过程中就滋生了这样一些现象:拆迁方以“误拆”为借口,行“违法强拆”之实,企图借此推卸法律责任、蒙混过关。假误拆,真强拆不可否认,在实际施工拆除时存在信息传达不对称,或者操作失误拆除不该拆的房屋的情况。但是实践中,多数所谓的误拆都属于蓄意的强拆,是拆迁方打着误拆的旗号行强拆之实。首先,拆除房屋前应依法进行确认程序,如房屋的所有权人是谁,屋内人员、财产是否转移等等,在有准备、有确认的情况下怎么会轻易出现误拆?其次,一次误拆尚有发生的可能,哪能每...
更新时间: 2022 - 05 - 24
在征地拆迁中,关于拆迁补偿的方式,被拆迁人可以自主选择产权调换或货币补偿。很多有住房需求的人可能都会更倾向于选择产权置换,但产权置换有时候也会面临一些问题,就是安置房质量不过关。比如墙体有裂缝,地板以纸填充等,基本居住安全无法保障。最近就有被拆迁人给我们留言咨询,说选择了产权置换,安置房等了几年好不容易等到建成,质量却有问题。这种情况到底该由谁来负责,被拆迁人要怎么维权?选择产权置换时,又该注意哪些问题?万典律师今天就来谈一谈产权置换相关的问题。签协议违约责任要定清当被征收人在签订安置补偿协议时,应当谨慎地审查协议中是否有关于安置房的明确约定,比如约定的面积、交房时间、楼层、房子区位位置等;也要看相关违约条款,比如若违反某某条要承担的义务,尤其要注意约定安置房相关的违约责任。如果协议中对于房屋的具体情况和交付时间没有明确约定,不要轻易在协议上签字,这种情况下迟迟不交房的可能性极大。其次,如果协议中明确约定了安置房交付的时间,而拆迁方逾期交房,被征收人可以要求增加临时安置费。严格验收安置房现实中,一些地区安置房的质量确实存在问题。房屋毕竟是用来住的,这关系到个人的人身安全与财产安全,所以对于置换的房屋质量也要尤为注意,不容忽视。常见的,不少地方的安置房为“楼花”形式,即期房,也就是自签订征收协议到正式入住新家,这种期房入住少说一两年,多则三五年,甚至更久。而政府在完成征地工作后,一旦...
更新时间: 2022 - 05 - 23
在征地拆迁过程中,会出现因为补偿方面达不成协议,所以一直不能完成征收的情况。征收方很有可能会采取一些不合规的方式进行强制拆除,这就存在着强迫签订协议的行为,肯定是不符合土地征收的相关程序的,也是不符合相关的法律法规的。那么在征收过程中,被非法拆除的不只是房屋,还包括房屋内的相关的财物来不及转移导致了一些损失。如果征收方对被征收人的财产造成了损失,应该应该如何赔偿?被征收人该如何维权?01强拆过程中造成的财产损坏谁来赔偿?强拆房屋时,如果是合法强拆的,造成合法建筑部分损坏的,由强拆部门给予赔偿。如果非法强拆的,由强拆部门给予赔偿,包括被强拆的房屋和损坏房屋的补偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违法征收、征用财产的;(四)造成财产损害的其他违法行为。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,该行政机关为赔偿义务机关。两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成...
更新时间: 2022 - 05 - 21
此前引发社会广泛关注的妇女权益保障法修订草案意见征求已经于昨日结束。今年4月18日,妇女权益保障法修订草案提请十三届全国人大常委会第三十四次会议进行二次审议后,进入为期一个月的征求社会公众意见阶段。截至昨天,参与人数已超8万人,提出的意见条数超过30多万条,远远高于同期公开征集意见的另外两部法律草案。“妇女权益保障法是针对妇女权益保护的专门立法和特别立法,该法涉及妇女六大权益,包括政治权利、人格权益、文化教育权益、劳动和社会保障权益、财产权益、婚姻家庭权益等。”此次修订案中重点涉及的就业性别歧视、婚育职场限制等问题,无不是公众高度关注的社会热点话题。现代社会中,女性发挥的作用越来越显著,也正因为如此,如何加强这个特定群体的权益保障也随着社会发展而日益迫切。在今年年初的两会中,人大代表强调妇女的权益保护,如妇女生育、妇女就业歧视、妇女社会保障等。突出了国家政策及法律对妇女权益的正当、合法保护,侧面强调妇女权益应得到正当对待,不应有歧视性的差别对待。然而中国自古有重男轻女的思想,这在农村地区体现得尤为明显,且延续至今,严重侵害妇女的合法权益。万典律师多年来专业受理征地拆迁类案件,以农村征地中妇女权益保障为例,今天也浅谈一下征地拆迁中妇女权益的保障问题。01妇女与男子享有平等的权利,应当保护妇女的合法权益《妇女权益保障法》第三十二条规定:妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地...
更新时间: 2022 - 05 - 20
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