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万典讲堂
随着社会发展,城市化进程推进,越来越多的农民放弃土地耕种,来到城市打拼。在外打工的农民中,有一部分人选择在城市买房定居,户口也迁到了城市所在地。还有的农民虽然继续留在了农村,但子女可能因为外出求学或工作,户口迁到了城里。这是现在很普遍的现象。但对于从农村走出来的农民而言,他们本身享有的福利并没有被改变。一是农村的土地承包经营权,二是农村宅基地的使用权。这两项权利都是户口在农村的农民才能享有,那么对于户口已经迁出农村的农民子女,如果家中老人已故,还能够继承宅基地吗?可以继承宅基地使用权早在2020年,针对这一问题国家就给出过明确答复:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。只不过宅基地继承并不是一个很简单的问题,有一定的条件限制。首先要明确的是,对于传统意义上农村的房子其实分了两部分,一部分是农村集体所有的宅基地;另一部分就是座落于宅基地之上的房子本身。根据《土地管理法》第十一条规定,农村宅基地是属于农村集体所有的,不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承,但是地上的房屋可依据《民法典》的相关规定予以合法继承,也就是说可以继承宅基地的使用权。这也不难看出,户口迁出农村的子女,想要继承农村父母的房子的前提是“地上有房”。还有人也许会问,如果父母在农村的房子因为各种原因而拆迁了呢?此时因拆迁所产生的补偿分两部分,一部分是对地上房子的补偿,房子作为父母的遗产,无论...
更新时间: 2022 - 09 - 18
征地拆迁法律大部分规定都在尽力维护被征收人的合法权益,其中设置的一些征收拆迁原则是保证合法拆迁的底线。大家一定要有所了解,违背这些原则的拆迁行为,很有可能是违法的。一、先补偿、后搬迁先补偿、后搬迁这一原则,我们也多次提到过。拆迁方必须要按照法律规定的程序与被拆迁人先签订补偿协议,妥善安置好被征收人或是补偿款已全部到位之后,才可以要求被拆迁人腾空且交出房屋并拆除。法律之所以这么规定,其实就是为了避免房子被拆除之后,拆迁方出现不及时支付被征收人补偿款,或是未在法律规定的期限内交付安置房等情况。因此实践中,如果遇到相关部门违反“先补偿、后搬迁”这一原则,作为当事人一定要积极地行使自己的救济权,保障自己的合法权益不被侵害。二、原有生活水平不降低集体土地征收中,根据《土地管理法》第48条规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中指出,要求各地采取切实措施,保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平。国有土地征收中,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其实关于这一点,我们在之前的文章中也经常说,不论是集体土地征收还是国有土地征收,都要保障被征收人原有的生活水平不变化,这是最基本的补偿原则,征收方不能只管...
更新时间: 2022 - 05 - 09
在办理各类拆迁案件的过程中,我们发现常有这样的情况:被征收老百姓拿着材料来咨询,律师审阅材料后发现,有的征收拆迁工作已经进行了多年,早已超过了诉讼时效;有的已经到了强制执行的被动阶段甚至房子已经被强制拆除了;有的已经打了好几场官司都无果询问接下来的维权办法……由这些情况可见,咱们很多老百姓,不太清楚征收拆迁维权一些重要的时间阶段,以及委托律师介入的最佳时机。越往后越陷入进退维谷的境地。万典律师根据多年办理拆迁案件的经验,为大家讲解一定要重视的三个维权重要时间阶段,以及什么时候委托律师介入最合适。拆迁维权三个重要时间阶段01征求意见阶段这个阶段主要是指拆迁公告发布后的公示阶段。一般拆迁公告发布后,拆迁方会通知大家,要在合理的公示期内提出自己的想法,对拆迁补偿方案有没有异议,是否同意补偿标准。法律规定一般征求意见的期限,不能少于30天。如果您对拆迁补偿款有异议,一定要在这个时候提出来。如果您不提,在法律上就视为您同意拆迁公告上的赔偿方案。这个时间段在拆迁前期的过程中,非常重要,不要错过。另外很多人会说我们没有拆迁公告就进行了拆迁,您注意了这是不符合法律规定的,属于程序违法。如果您后续想进行维权,注意收集这方面的证据,对您的案件胜诉有帮助。02房屋评估阶段在拆迁过程中,房屋评估是特别重要的环节,直接决定了您能拿多少拆迁补偿款。如果对拆迁评估报告不满意,或者觉得评估不合理,一定要在房屋评估...
更新时间: 2022 - 04 - 09
在过去很长一段时间内,提到“拆迁”,人们自然而然会想到“暴富”。谁家的房子如果被写上一个红色的、大大的“拆”字,走在人前似乎都神气了几分。很多人因为赶上了拆迁潮,一夜翻身,从此改变了命运,成为人人艳羡的“人上人”。也有很多人,望穿秋水,期待着自家房子被划入拆迁范围。由“棚改”到“旧改”不过,长期大规模拆迁也带来很多弊端:助力房价快速上涨,不利于楼市稳定,同时还浪费资源,也对城市面貌保护不利。加之近几年,因拆迁矛盾引发的数起伤人事件,也影响了正常的社会秩序。国家也早已看到这一问题,继住建部2019年宣布告别大拆大建以后,2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”,有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是,推进城市更新方式和开发建设方式的转型。根据最新规划,未来5年,国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级,根据官方的数据显示,全国有近20万个老旧小区纳入改造之列,平均每年纳入改造计划的就达4万个左右,几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看,基本按照现代小区的模式做到应改尽改,特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进,确实对老小区的居住环境带来了显著变化。那么轰轰烈烈的“拆迁潮”就要落下帷幕了吗?其实并非如此,并不是不拆了,而是改变了以往拆迁的方式、范围和力度。新规下,“旧改”带来新的拆迁潮虽然老旧小区改造正在全力推进,但从住建部发出的最新信号看,并不意味着...
更新时间: 2021 - 11 - 17
“一户多宅” 指一户占用超过国家法定面积的两处及以上宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定,现在农村实行的是一户一宅政策。但实践中常常出现以“一户多宅”为由,在农村集体土地征收过程中拒绝对多出的宅基地房屋进行补偿,或者直接将多出的住宅认定为违建进行拆除的情况。这种做法实际上是“一刀切”的懒政行为,我们之前也分析过一户多宅的问题,并非所有一户多宅都是违法的,确实存在一些特殊情况,而这些特殊原因造成的一户多多宅是合法的,遇到征收拆迁应该依法给予补偿。一般来说有以下常见的4种情形:一、现有“一户”满足分户的条件因分户造成的一户多宅不难理解。如果一个家庭有多个子女,随着人口逐渐增多,原有住宅就不能满足他们的居住需求,就会重新选址进行建房。此时并没有进行分户,户口还是在一个户口本上,这样也就造成了一户多宅的情况。保证农村村民户有所居是农村宅基地管理的基本原则,实践中各地都针对申请宅基地的条件作出了具体的规定,根据宅基地申请的审批流程,村民在满足申请条件时是有权利申请宅基地的。这些条件一般都是基于人口的增长以及婚姻关系的确立等因素的考量。所以针对这种满足分户条件但还未完成分户而多出的宅基地,可以进行分户处理,把多出来的宅基地确权。实践中还存在达到分户条件,但是迟迟没有批下来的情况。现在建房...
更新时间: 2022 - 09 - 23
农村里年久失修的房子,可以自己翻建吗?这在以前可能不是个问题,自己住的房屋因为住的时间长了,自行翻修还需要问能不能吗?事实上这样做的村民很多,以前的老房子材料都是砖瓦之类,本身就不牢固,住的时间长了就会有安全隐患,所以很多村民会自行将房屋重新翻建。而且早些年相关法律法规不完善,这方面也管的不严,再加上人民的生活水平越来越好,手中有余钱,很多破旧房屋可能经过翻建变成农村小别墅。但现在因为农村严格实行一户一宅制度,部分老百姓自行翻建的房屋遭到举报成为违建,要求自行拆除。要么遇到拆迁,也被认定为违建,拿不到合理的补偿。那么什么情况下可以翻建,翻建的房屋就一定要按违建拆除吗?当然不是这样的,今天我们就浅谈一下这个问题。法律没说一定要拆除,而要根据实际情况“适当处理”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对未取得建设规划许可证进行建设的处罚裁量幅度规定为:尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,并处罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除;不能拆除的,没收实物或违法收入,可以并处罚款。一般而言,规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”,上述法律法规并无具体规定。尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下,违法建设的查处机关应当充分考虑...
更新时间: 2022 - 09 - 22
在征地拆迁维权过程中,有很多被拆迁人选择信访的方式,企图通过逐级上访来解决拆迁纠纷。但是在我们多年代理征地拆迁类案件的过程中,通过信访维权成功的少之又少。并不是说信访制度本身有什么问题,而是很多人对信访的认识比较表面。不难理解大部分老百姓选择信访都是出于“零成本解决问题”的愿望,但实际上我们遇到的案例中,很多人多年持续上访,错过维权有效期,耗尽多年积蓄问题仍没有得到解决,更不要说沉没的时间成本。信访不是法定的救济途径,而是一种诉求表达机制,通过信访反映诉求还是通过诉讼寻求救济,是民众对于维护自身合法权益渠道的选择。但是,通过信访反映诉求未果后提起行政诉讼,仍应受到行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的限制,因信访耽误的时间也不是法定可以延长起诉期限的正当理由。而行政诉讼法的起诉期限,是法定的起诉条件之一。超过起诉期限的,将丧失进入实体审理的程序权利。这也是为什很多人中途放弃上访打算通过诉讼维权,发现已经来不及了,耽误了太多时间,导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效,悔之晚矣。信访方式本身没有错,但要知道其作用有限Q:那信访岂不是完全没有用,干脆就不要用了?A:信访方式本身没有错,它也有发挥作用的时候,在征地拆迁类案件中,需要改变的是大家对信访的认识,和如何正确使用信访权。信访是民众表达诉求的一种方式,主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式,向各级人...
更新时间: 2022 - 09 - 21
在征地拆迁实践中,想必很多老百姓都听到过这样的说辞:你别看其他地方的补偿怎么样,咱们当地的政策就是这样的,我们也是按政策办事,按政策补偿。这种情况下,为了增强说服力,他们还会拿出一些红头文件来证明自己的说辞,这常常让被征收人哑口无言。因为一拿政策说事,一搬出红头文件,就体现了政府征收的强制性,似乎再多争取都是无益的。事实并非如此,我们之前也谈过,各个地区对于征收拆迁确实都有一些符合当地经济社会发展状况的政策,但是政策不能大于法律。有时候拿政策来说事,只不过是征收方为了压低补偿找出的冠冕堂皇的理由罢了,让被征收人想拒绝、想反驳一时都不找不到理由。这只能唬住不太了解法律的老百姓,稍微了解一些法律常识的人,都能识破这不过是拆迁方的套路和话术。征地补偿标准并非一成不变拿省级政府制定的一些保护性、原则性的标准机械地执行,又或者拿着过时了的文件来忽悠老百姓。他们常常会说:“政策就是这样”,“评估了就是这么多”,让被征收人产生一种只能如此,无力回天的印象。很多被拆迁户就以为这个是统一的文件,改变不了。因此对于争取公平、合理的拆迁补偿就比较消极。这其实是拆迁方给你打的心理战。首先,征地补偿标准应该两到三年更新一次,这是国土资源部的规定,地方政府拿着三年前的文件标准来跟你说事,这是违法的。其次,一般省级政府审定的标准是一个保护性标准。地方在拆迁中应当根据本地生活水平和居住水平,结合实际调整标准,以确...
更新时间: 2022 - 09 - 21
在征收拆迁工作前期,肯定会有征收方多次上门与被征收人协商的过程。这个时候对于被征收人来说其实也是了解征收项目基本情况、争取合理补偿的好时机,大家要抓住这个时机及时与征收方进行积极的沟通协商,有疑问及时提出。如果问题能在这一阶段得到及时解决,就能避免矛盾激化。协商过程中,关于以下五个方面的内容,是大家必须要问清楚的。一、征收项目:为什么征收?搞清楚征收是为了什么,才能判断政府启动征收的目的是否合法。在我国,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,可以依法对国有土地上单位、个人的房屋以及农民集体所有的土地进行征收。所以,按照法律规定,政府只有因公共利益需要才能启动征收,但是如果是打着公共利益的旗号,实际上是为商业项目建设、招商引资等盈利活动行便,那就可能存在滥用公权力、超越职权征地。关于什么是公共利益,我们也多次讲过,譬如出于国防、外交的需要,由政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要,等等,都属于公共利益建设。在实践中,打着公共利益的幌子实行商业开发之实的例子并不少见,所以大家在这方面一定要问清楚。如果对征收方自己说的话半信半疑,大家也可以从这几个方面自行判断是否属于公共利益:1)是否能满足公共的需要 2)是否符合一系列规划(如国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划) 3)征收程序是否合法 4)是否满足绝大数群众的意愿二、征收主...
更新时间: 2022 - 09 - 20
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