在房屋征迁过程中，拆迁方与被征迁方无论在征迁过程中，还是在征迁终结前，为保障、履行双方的权利和义务，都会以签订征收拆迁补偿安置协议作为终结依据。作为弱势群体的被征迁方，如何保障自身合法利益不受非法侵害呢?了解征迁过程中的签约技巧、防范征收拆迁补偿协议中的签约困境便成为了一种必然的选择。那么被拆迁人容易陷入哪些"协议困境"呢？未签满意协议就提交房屋权属证明：拆迁过程中，很多拆迁方总是趁机向被拆迁方索要拆迁房屋的权属证明(包括房屋所有权证、土地使用证)，很多被拆迁人早早将其提交了上去，问其原因只是拆迁方总是逼其索要，此种理由也是让人哭笑不得。在此，律师郑重提示，如果你还没有签订满意的补偿安置协议，千万不要将房屋的权属证明上交，一旦拆迁补偿无法谈拢，或者出现其他纠纷需要法律维权时，就会为法律维权设置巨大障碍，甚至无法在法院立案，因为无法提供与之有关的利害关系证明了。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
17
在房屋征迁过程中，拆迁方与被征迁方无论在征迁过程中，还是在征迁终结前，为保障、履行双方的权利和义务，都会以签订征收拆迁补偿安置协议作为终结依据。作为弱势群体的被征迁方，如何保障自身合法利益不受非法侵害呢?了解征迁过程中的签约技巧、防范征收拆迁补偿协议中的签约困境便成为了一种必然的选择。那么被拆迁人容易陷入哪些"协议困境"呢？擅自改变安置地块规划：安置房地段没有五证或五证不齐全，除了没有及时办理或者客观上不具备条件等因素之外，还有一种可能就是安置地段根本就是幌子，是拆迁方为了达到快速拆迁而编造的谎言，等到拆迁户已全部签协议并搬离的情况下，拆迁方极有可能将规划改变，将拆迁户安置到其他地方，此时由于拆迁户都已经分散居住，难以形成统一有效的力量，即使心中不满，也难统一维权，索性就接受拆迁方其他安置条件。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
17
首先，补偿标准的模糊，使得企业拆迁补偿没有明确的数额界定。重点说企业的经营场地，多数是通过租赁，也有通过招拍挂或划拨的方式取得土地使用权的，企业投入较大的成本。其中，租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种，企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，根据《国有土地上房屋与补偿条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没有规定。而对于合法取得国有土地使用权的，土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。因此，企业拆迁补偿很难有个补偿的标准，大多数情况下拆迁方则会依据当地出台的一些政策来谈判，这种情况下，企业即使认为拆迁方给出的补偿不合理，但是因为自己缺乏相应的法律规定支持，往往很难达到一致意见。其次，无形影响的补偿没有明确的法律依据而难于计算。通常来说，拆迁方给予的补偿都是基于有形资产而言，例如土地、房屋、设备等，而对于停产停业损失的补偿多半都是靠争取的，对于无形影响的补偿就更是提也不会提了。然而对于企业来说，搬迁后重新选址重建或者因地理位置的差异要重新形成市场规模、宣传效果的投入，人力资源流失以及新招聘员工的培训投入等等无形因素的补偿，因为欠缺相应的法律依据而难于计算。此外，因历史原因造成的土地使用权及地上物权属的名不正言不顺也阻碍补偿。很多企业尤其是小规模企业...
更新时间:
2019
-
01
-
16
正是因为以上种种现实原因，拆迁方以各种借口给予企业的拆迁补偿往往是非常低的，甚至根本无法达到合理的标准，在这种补偿下，企业多半是要吃大亏的。也有企业面对不合理补偿采取了反抗态度，但是聪明的拆迁方则会另辟蹊径来达到他们的目的，这时候你会发现，企业的财务、缴税、消防等等方面都会受到相关行政部门的“关照”，一旦被找出问题，那就会惹来更大的麻烦。还有许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法，尤其是承租企业，在你消极等待的同时，拆迁方和被拆迁人也许已经达成了补偿协议，而一旦补偿款落实之后，你也只能是在拆迁方划定的盘子中去和被拆迁人通过诉讼手段分蛋糕，而如果你和被拆迁人当初签订的承租协议中本就有类似“遇到拆迁合同自动终止，出租方不承担任何补偿”的条款，那么你可以做的唯一一件事恐怕就只有后悔了。所以，北京律师事务所提醒企业主在拆迁时一定要做好充足的准备，在自己不是很懂法律的情况下，应当请专业的拆迁律师介入，在律师的指导下积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明，理清拆迁中的各方利益主体的权利义务关系，还有最重要的那就是借助拆迁律师丰富的实战经验和深厚的理论功底，积极应对随时出现的...
更新时间:
2019
-
01
-
16
1、审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体。非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋权属关系复杂，其中，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种法律规范之外的情况出现，使得各方主体权利义务不清楚，往往在拆迁补偿后更容易发生纠纷。专业律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、补偿安置协议签订前即咨询或委托专业律师介入，以合同约定或者其他法定形式将拆迁各方的权利、补偿款分割等内容予以约定，有效化解可能发生的法律风险。2、准备被拆迁房屋的权属关系证明、现有设备清单、劳动合同备案核查、装修装潢费用支出等相关材料。其中被拆迁房屋的权属关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业实际使用的设备价格、规格、使用年限、数量、有无抵押等情况的清单。劳动合同的备案审查中，如有事实劳动情形的，尽快补充劳动合同，另外社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料整理后列清单。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
16
在拆迁征收领域，被拆迁征收人之违法建筑多为居民为解决居住困难而私自搭建的建筑物，或者农民之间转让宅基地、承包地并在其上建造建筑物、构筑物等情形。目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》。但即便是没有房产证的房屋也不能随便认定是违法建筑。判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地的城市规划行政主管部门出具证明。城管、拆迁征收部门、公安等都不能在拆迁过程中直接认定房屋是违法建筑。对于农村房屋被认定为违法建筑的问题，要认真分析具体事实，综合参考房屋的建设时间、对违法建筑认定的主体、进行相应处罚的注意、以及是否过了处罚时效的问题。强制拆迁必须具备以下四个法定条件：1、法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼：被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，法律后果一是作出房屋征收决定的市、县人民政府不能向法院申请强制拆迁;二是人民法院不能强制执行。实践中有些市、县人民政府不守法，违法向法院申请强制执行，但法院不能依法进入强制执行程序，进行强制拆迁。2、强制拆迁以补偿决定为前提：如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：一是签订了补偿协议，不搬迁的;二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。3、必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房：没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权...
更新时间:
2019
-
01
-
16
一、哪些部门可以实施强拆?（一）对于违法建筑物、构筑物和设施县级以上地方人民政府责成有关部门或者乡、镇人民政府可以依法组织强拆;（二）对于作出国有土地上房屋征收补偿决定的市、县级人民政府，经人民法院裁定准予组织强拆;（三）依据《行政强制法》第三十四条“行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。”（四）对于违法建筑物、构筑物和设施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、已作出征收补偿决定国有土地上的房屋经过司法诉讼，已产生法律效力的裁判文书，有管辖权的人民法院可以依法组织强拆。除以上机关外，其他任何单位和个人都无权实施房屋强拆。二、律师提示您：如果您的房子被认定为违建，不要惊慌，违法强拆肯定是要承担相应法律责任的，切记不要以暴制暴。拆迁人员强拆房屋，首先要保证自己和家人的人身安全，并及时报警，收集证据并马上启动法律程序才是挽回损失、维护权益的正确方法。不要怕“民告官”，提起行政诉讼是国家、法律赋予我们的权利，任何人都剥夺不了。当遇到征收拆迁的时候，要尽快的寻找最佳的解决途径，咨询专业的拆迁征收律师，以免自己的权益受到损害。还要注意很多被拆迁人都是强拆后才想到要维权，此点是对时机把握不足，若是从强拆之前就开始维权，启动法律程序，最起码可以得到证据的保存，那么，其补偿数额也有可能大有不同，所以，建议拆迁户遇...
更新时间:
2019
-
01
-
16
一般情况，补偿停产停业损失需要同时具备以下三个条件：一是有合法的经营的许可手续，营业许可证等；二是依法缴纳各种税费，国家免税费的除外；三是房屋内经营的项目与经营许可的项目相符。要说明的是，有的地方要求的条件比我说的要多或者要具体。在遇到的拆迁的时候，实践中拆迁方对停产停业补偿会提出各种各样的问题，比如，很多地方的政府部门遇到拆迁就不再对营业许可证进行年检了，或者将营业许可证等证件以各种理由收走或吊销、撤销，然后就说你没有合法的经营资质，说你是非法经营不给补偿，有的严重的不但不给你补偿，还要处罚你所谓的非法经营。我们认为政府这种行为是违法的，应当依法给予合法合理的补偿。还有就是经营场所方面的问题，有时会出现经营场所登记在别的地方，但是实际经营的场所在拆迁的房屋内，各项税费也缴纳，政府部门也知道，但在拆迁的时候，它会说你的经营场所与登记不符，不能给你停产停业损失。我们认为政府部门的这种说法是不正确的。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
16
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了，可是到目前为止，不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价：一、协商确定：《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，停产停业损失先由拆迁户和拆迁方协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。这种方式的优点是比较开放，拆迁户争取的空间比较大；缺点是拆迁方如果不讲理，拆迁户如果没有强有力的维权手段就会吃亏。二、按实际经营损失计算：以北京为例，如果用作经营的房屋是经营用房，它的停产停业损失北京是这样规定的，停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。修正系数一般是1.拆迁户可以根据这个公式去计算。这种方式的优点是明确具体相对其他方式不容易发生纠纷，拆迁户自己就可以按公式计算出补偿数额；缺点是拆迁户不容易获得过高的补偿。第四种，按房屋补偿价格的比例计算:比如上海，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果拆...
更新时间:
2019
-
01
-
16
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了，可是到目前为止，不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价：以房屋的面积计算：以北京为例，如果用作经营的房屋是住房（没有依法进行住改非）。它的停产停业损失北京是这样规定的，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。拆迁户对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。这种方式的优点是设定了底线和上线，拆迁户可以清楚的知道自己补偿的最低和最高标准；缺点是设定的区间大容易被拆迁方人为操纵导致不公平，给你每平800元合法，给他每平3000元也合法。这就容易造成不公平。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
16