在拆迁过程中，经常遇到商铺与住宅混同，住宅与工厂混同，商铺与工厂混同的情况，即有商铺经营，也有实际居住，也有工厂生产，住商工在一起，混为一体。1、住商工混同。最常见的一层为商业或工厂经营，二层及以上为居住使用，这时要看土地证、房产证，即不动产权证书所载明的用途。如果房屋载明了是商业的用途，就按商业用途的房屋进行补偿。如果是载明的房屋用途为住宅，就涉及住改商的问题。根据2003年9月19日《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，住改商的部分，可以按商业用途的房屋，在拆迁时，进行适当补偿。针对商铺，不同的楼层，补偿的价格是不一样的，一楼的补偿，是最高的，向上的楼层，会依次递减。值得注意的是，如果选择产权调换，一定要考虑，被拆迁房屋与产权调换的房屋，两者的价值确定，区位的价格有最明显的差别，要平衡这种区别。2、农村集体土地上的房屋是商铺。这种情况，上世纪八、九十年代，在集体土地上建造了房屋，国家鼓励对内开放，对外搞活，于是，在村里，在乡里，出现了一批商业市场用地。这种情况比比皆是。这种情况，一个显著的特点，商业经营，就是没有相关的证照，没有营业执照。有的商业经营，是买的土地，有的是租赁的土地。由于没有土地手续，只能补偿房屋及地上附着物、装修的损失，停产停业损失。由于当时的法律规定，没有发挥出其相应的作用，上述无证照行为，又符合当时的政策，如果不给予商业用途的补...
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拆迁协议是拆迁双方为了规范拆迁行为，使拆迁中的权利与义务得到法律确认，具备法律效力而签订的合同。然而，现实中拆迁协议确是陷阱重重，被拆迁人稍不注意，就会陷入对方的圈套里，遭受难以弥补的损失。拆迁协议中常见的陷阱类型及应对方法：一、协议签订的主体：在拆迁补偿协议签订之前，建议被征收人事先做好房屋征收人签约主体的确认工作。因为在现实中，经常出现房屋征收人签约主体不适格，甚至签约主体不存在的情形。这种情况下签订的补偿协议存在严重的法律瑕疵。因此，一旦确认协议违法，那么通过法律手段维护合法权利，争取合理补偿也就顺理成章了。二、协议的表现形式：有时，拆迁方为了促使当事人签订补偿协议，口头承诺给予高额补偿，但未在协议里加以体现，这显然严重侵害了被征收人的合法权益。因为口头承诺具有极大的不确定性，而文字协议确是实实在在，具备法律效力的。在此，强烈建议被征收人一定要将所有的拆迁补偿事项落实到协议当中。只有这样，在后期寻求律师介入，通过法律手段维权时才能有据可查，有法可依。三、协议的具体内容：根据征地拆迁的相关法律法规，房屋征收部门与被征收人之间签订补偿协议时，要就补偿方式、补偿金额、支付期限、停产停业损失、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁费、过渡方式和期限、临时安置费、周转用房等事项约定详尽。但在实际案例中，几乎所有的拆迁补偿协议在内容上都存在一定程度上的缺失或不完善，在违约责任和争端...
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一是简明扼要陈述情况。要讲明所报警情发生的地点、时间、目前状况等。如果是发生了违法强拆案件，要说清歹徒的人数、特征，携带什么作案工具，乘坐什么交通工具。二是如实反映事件的实际情况，不夸大，不歪曲。三是尽量克服焦躁情绪，吐字清楚。四是说清自己的名字和联系电话，以便公安机关与你保持联系。110答复出警后，要在事发现场等候，详细介绍情况，积极协助警方开展调查工作。在有些地区，派出所接警后不出警或出警后不作为，导致许多被拆迁人认为报警无用。当遇到这种情况时，建议报警人首先在报警时进行电话录音，以备事后查询，其次，派出所出现场时要录音录像，或者要求派出所的人员做笔录，保存好派出所出警处置案情的过程，尤其是出警时间及处置过程。掌握了以上证据后可以寻找专业的拆迁维权律师依法针对派出所的行为采取行政复议或行政诉讼。保留证据与报警仅仅是维权路上的第一步，更为重要的是通过专业的法律手段获取关于违法拆迁的相关证据，以备日后争取合理赔偿之用。这一点，建议当事人寻求专业律师的帮助。为避免错过最佳维权时期，被拆迁人应注意及时做好收集证据、报警、请拆迁律师介入维权这三点。往往不同的情况在维权方式、手段、顺序、角度上均有不同，只有根据自身情况，结合律师的专业维权经验，才能取得最满意的维权效果。（采晴整理0
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一、《宪法》是我国的根本大法，拥有最高的法律效力，它规定着公民基本的权利与义务。《宪法》第十三条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿第十条第三项规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。以上法律规定让被拆迁人感到，私人财产的保护是作为普通公民的基本权利。《宪法》规定，公民的私有财产是受法律保护的，为了公共利益的需要，对土地及房屋进行征收。但是这种征收必须经过相当严格、复杂的法定程序以及支付合理的补偿，并保障被拆迁人的生活质量不下降。与被拆迁人日常生活息息相关的民法中也有相关的规定。二、《民法通则》第七十五条：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。三、《物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。在我国，有多条法律条款都明确了“国家保护私有财产”的原则。第二点，被偷拆的当事人应当清楚，即便是政府需要做出强制拆迁，也需要经过法律程序。四、《行政强制法》第三十五条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书...
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：土地储备的公益属性如何界定？当前，作为征收事由的公共利益在实践中有被滥用的倾向。个别政府以“旧城改造”为名进行商业开发，引发争议。笔者认为，公共利益具有高度的抽象性和不确定性，对公共利益的理解要区分情况。如含有公共利益因素的商业利益问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出于反向矫正的考虑，取消了2001年《城市房屋拆迁管理条例》中非因公共利益需要亦可拆迁城市房屋的情形，在法律规定层面，纯粹的商业利益被明确排除在征收范围之外，但是，个别商业开发项目确实包含有公共利益的因素，其间接产生的公共利益为社会所需要，在极大程度上也为行政机关所鼓励。此类项目到底属于公共利益还是商业利益？要从商业利益是否包含公益因素，公益在整体构成中所占的比例，公益是否为社会所急需以及是否为公共政策所倡导等方面作出综合判断。另外对土地储备的公益性问题。笔者认为，土地储备具有调控土地市场，配置土地资源作用，储备土地具体用途在储备时尚未确定，因此无论是从行政管理的角度出发，还是从土地用途的不确定性来讲，尚不能轻易否认土地储备的公益属性。（采晴整理）
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：被征收的房屋性质如何认定？被征收的房屋性质如何认定也是征收工作中经常遇到的问题，以住改商房屋为例，登记是住房，而实际作为商业性使用的房屋如何补偿，现行法律、行政法规和司法解释没有明确规定，实践中争议较大，有人认为应以产权登记作为判断标准，有人则认为应以实际用途作为判断标准。2003年9月19日，国务院办公厅下发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该通知属于特殊规范性文件，具有国家政策的效力，对行政机关具有约束力，人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。具体而言：1、房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据；2、房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记；3、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置；4、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。...
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：被征收房屋如何评估？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。关于评估价格，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”作为补偿标准。对于这一规定的理解，应当明确以下几点：1、市场价格是补偿底线，补偿可以高于或者等于市场价格，但不能低于市场价格；2、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”；3、类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度，规模、建筑结构等相同或者相似；4、市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格；5、确定市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。（采晴整理）
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：被征收的房屋补偿标准如何确定？补偿标准是征收拆迁案件中争议最大的问题之一，因为补偿标准直接关系到补偿的数额。以集体土地征收为例，被征收的土地属于菜地，某区人民政府按照普通耕地进行了补偿。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征收前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。（采晴整理）
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房屋拆迁中，相关的当事人，包括：拆迁当事人，是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。拆迁当事人，包括房屋拆迁人、被拆迁人。承租人等。拆迁当事人，在拆迁补偿安置关系中，所处的地位是不一样的。（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。（二）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有权人，即拥有被拆除房屋所有权的单位和个人。一般来说，房地产权证记载的权利人则为所有人，可以是一人，也可以是几个共有人。（三）承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。主要可以分为两种类型：1、是执行政府规定租金标准的承租人：如，持有租用公房凭证的公房承租人。2、是通过协商议定租金标准的承租人：主要是市场租赁关系中的承租人。（采晴整理）
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