在房屋征收过程中，往往是征收方指定一个评估机构入户对被征收人的房屋进行评估，被征收人只能被动的接受这个评估机构。其实，征收方的这种做法是不符合法律规定的。根据《国有土地上房屋征收与条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。所以，在房屋征收过程中，评估机构首先由被征收人协商选定，如果协商不成，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定对于未经协商就直接采取其他方法确定，而不是由征收方指定，未经过上述程序选的的评估机构，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。知识拓展：如果被征收人对依法作出的评估报告不满意，可以在法定期限（收到评估报告之日起10日）内依法向评估机构申请复核，对复核结果不满意，可以在法定期限内（收到复核结果之日起10日内）向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（采晴整理）
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拆迁补偿大多按照土地性质和房屋的使用用途两种情况来分类。（1）土地性质分类拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的土地性质，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。（2）使用用途分类拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。那么补偿方式不仅有人民币的补偿，官方就是货币补偿。货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。还有...
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关于补偿方面，首先们应该要明白，集体土地上房屋征收与国有土地上房屋征收是不一样的，其补偿标准也是大为不同。国有土地上房屋征收补偿标准：对于国有土地上房屋征收，其补偿内容主要包括对被征收房屋价值的补偿、临时安置的补偿以及商铺的停产停业损失。对于补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”。简单点说就是补偿标准最低的底现是”拆一还一“，且对于国有土地上房屋征收评估，优先适用的是”市场比较法“，这也是对被征收人比较有利的一种评估办法。集体土地上房屋征收补偿标准：对于集体土地上房屋征收，根据《土地管理法》中的规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。由于集体土地比征收比较的复杂，所以它的补偿原则也根国有土地征收不太一样。在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中规定：“切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。”《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》中规定：“各省、自治区、直辖市国土资源部门要按照保证被征地农民生活...
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政府征收作为物权变动的特殊形式，因征收决定的作出而直接导致物权变动。但需要特别注意的是，在征收补偿工作完成前，仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有权益，被征收人未获得安置补偿前，不能予以强制执行。即征收土地和房屋除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当遵循“先补偿、后拆迁（执行）”的原则，否则，被征收人有权拒绝搬迁，征收机关也不能强制执行。之所以明确“先补偿、后拆迁（执行）”原则，根本目的在于保障被征收人在土地或房屋被征收后，获得安置补偿前的基本生活或生产经营条件。一般而言，被征收人获得安置补偿包含两种情况：一是征收机关与被征收人就安置补偿达成一致并签订安置补偿协议，征收机关开始按照安置补偿协议主动履行相关义务；二是在与被征收人达不成协议的情况下，征收机关依据征地补偿安置方案依法作出补偿决定或补偿行为，即安置地点和面积已经明确，补偿款已经支付或者专户储存。实践中存在征收机关与被征收人达成安置补偿协议后，被征收人主动将土地或房屋交征收机关处理，征收机关据此采取的拆除行为不属于强制拆除范畴，该拆除行为的合法性和正当性是基于被征收人认可安置补偿后的自愿处分行为。房屋征收补偿的过渡条款是房屋被拆除之后获得实际安置之前，双方当事人关于过渡方式、过渡期限和过渡费用的具体安排，不同于作为征收补偿主要内容的补偿方式、补偿金额、安置地点和面积等主要条款，过渡条款并不能从根本上保障被征收...
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征地拆迁中被征收人是有权利知晓征地信息的，尤其是征地公告、征地补偿安置方案公告。对于公告采取什么形式进行，公告内容都包含哪些，被征收人如何根据公告维护自己的权力等，国土资源部门专门制定了《征收土地公告办法》。而这一法律依据是维护广大被征收人民的知情权，是保障被征收人民根本利益的一把利剑。根据相关法律规定，公告由市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施，主要内容有：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。也就是说，当被征收人在看到公告之后，要在公告规定的期限内持证书到指定地点办理征地补偿登记手续。而市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起 45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案。征地补偿安置方案主要内容包括：本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量，土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式，地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式，农业人口的具体安置途径，其他有关征地补偿、安置的具体措施。根据《征收土地公告办法》第三条规定：“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公...
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征地批文在征地拆迁中起着很大的作用，也是拆迁中的核心文件。有没有征地批文是判断当下的征地行为是否是合法的重要因素。根据《土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。但因集体土地征收涉及到农村广大农民的切身利益，因此集体土地的征收必须经过相关部门的审核批准，书面表现形式也即大家口中常说的“征地批文”。有征地批文了是不是也就意味着合法呢？这里要说明一下，征地批文是有时效期的，征地批文的时效期只有两年。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效...”那么也就是说如果两年过了并没有实施具体的征地或是用地行为，那么批准的文件就会自动失效，如果想要再用地就得重新申请。（采晴整理）
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征地拆迁一般是因公共利益而进行拆迁的，因此为公共利益而进行拆迁的，必须要通过合法程序，如取得被拆迁人同意，给予被拆迁人合法的补偿之后才能进行拆迁。即便是商业拆迁，也必须要与房屋产权人谈妥达成协议之后才能进行拆迁。在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。必须是拆一还一，如果被拆迁人选择的是产权置换，那么以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。根据《条例》规定和政策精神，“拆一还一”是征收补偿的最低限度标准，是绝对不能再打折扣、做减法的。如果在被拆迁人没有任何保障的情况下就违背法律先拆迁，是属于违法的，被拆迁人可以依法提起行政诉讼或是行政复议来维护自己的合法权益。（采晴整理）
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征地拆迁中经常有以拆违来代替拆迁的违法现象，但是，并非所有的无证房屋都属于违章建筑，在征地拆迁中若出现一些无证房屋或是证件不齐全的房屋很有可能是因为历史遗留问题。即便有的是违章建筑但不一定要拆除，是可以经过土地管理部门和规划部门的处罚后，补办相关手续，变成合法房屋的，依然可以享受拆迁补偿安置待遇。而对于违建的认定，相关法律法规中明确了不同规划区哉内的执法主体。城镇规划区内的建筑，由县级规划部门认定；乡村规划区内的房屋，乡镇政府要将相关资料报县级规划部门审查，然后才能作出是否是违法建筑的认定。因此拆迁律师提醒广大被拆迁人，无证房屋并不等于是违建，大家千万别被骗了。实践中一定要警惕拆迁方以“拆违”代替“拆迁”的情况。如果疑问一定要及时的咨询专业拆迁律师。（采晴整理）
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一、房不能说拆就拆：法律也有着严格的规定，即便是违法建筑也不能是想拆就拆，说拆就拆。根据《土地管理法实施条例》第45条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”二、截留补偿款，属违法行为：在征地过程中，征地补偿是被征收人关注的一个焦点，但由于征地补偿标准的相关规定不高，而且征地补偿也无法落实到实际中，再经过村委会之手，等发放到老百姓手里时，基本所剩无几。根据《土地管理法》四十七条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。且征收土地的安置补助费必须专款专用，不能挪用。涉及征收拆迁补偿款使用、分配和处分的重要问题，并不是村委会或者个别人就可以私自决定，一定要通过由全体村民参加的村民会议，让大家充分知晓、民主决定才可以。如果没有履行这些基本程序就做出决定，那么就是违法的。（采晴整理）
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征收土地的原则：保障被征地农民原有生活水平不降低！根据：国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二条规定，严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。核心一：征收土地补偿原则。根据《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。农村集体土地用途多元化：耕地、蔬菜基地、山林、荒地、废弃地、草地等等。基于此土地区分几类地，地类的不同，土地的补偿也不相同。土地的原用途经济年产值越高，征收补偿相应的也就越高。核心二：近三年平均年产值原则。根据《土地管理法》征收耕地的补偿款，是根据土地近三年平均年产值的倍数进行计算。何为近三年平均年产值？例如：某农民朋友种植玉米，最近三年每年收入为2200、2000、2100，那么近三年平均年产值：（2200+2000+2100）➗3年=2100。《土地管理法》规定：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。核心三：土地补偿如何计算。一看征地年产值；二看区片综合地价；三看征收土地补偿方案。依据《土地管理法》第四十七条规定，征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和...
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