在我们往期关于农村宅基地的文章中，有不少农民朋友反馈说，当地农村的宅基地很难审批，申请是交上去了，但是没有下文，或者是几年都批不下来。去相关部门询问，人家回复说还在审批中。结果都是一样：农村宅基地手续很难批准。这是为什么呢？今天，就这个问题为大家详细说说各种原因。以前是没钱建房，现在能建房却发现宅基地审批难五六口人挤在几十平土瓦房里，三代同堂，甚至结了婚的弟兄仍和父母住在一起，拥挤不堪。对于这样的情景，相信许多70后农村朋友一定记忆犹新，那时是因为穷，没钱建房，没法分家独立过活。现在农村的情况变了，80、90后年轻人都外出打工，几年下来攒了一笔钱，想要回家建房，发现宅基地不好批了。申请宅基地时往往手续繁杂，难以过审。有的农民朋友等不及审批，就先建了房，结果城管部门通过卫星拍照发现后，就派人下来检查，给你定个“违建”，让你自行限期拆除。你不拆，人家帮你拆，挖掘机一过，房子没了，钱也白砸了。冤不冤？大家注意！2019年这三种情况，村里不会给农民批宅基地建房了很多农民朋友就问了，农村宅基地为什么会一直申请却得不到批准？得不到批准我们可以怎么办？为什么现在宅基地申请如此困难？首先提醒大家，在农村占地建房，一定要按流程申请宅基地，否则房屋很容被“拆违”。根据《土地管理法》第62条第3款规定：农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转...
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近年来，为了加快经济发展，各地实施征地拆迁的项目是只增不减，虽然拆迁是利国利民的好事儿，但也因此不能盲目的拆迁，没有后顾之忧的拆迁。 前不久，住房和城乡建设部副部长在2018中国城市规划年会上表示，当前我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。要改变城市建设的拆迁文化，让城市留住不断有历史积累变迁的痕迹，留住体现城市品质的载体和要素。并且更加注重城市建成区存量的改造和提升，注重修补、修复、提升，注重微改造、小动作，在城市规划建设中加强与市民面对面的沟通、协商、服务，让居民从技术上、方法上介入，增加居民的获得感。 在2017年9月，中共中央、国务院就在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》批复中指出：“加强老城和‘三山五园’整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。” 大拆迁中存在的问题 在大拆迁预期下，房屋交易停滞，基于房屋产权的“统规自建、流水不腐”机制失灵，老城房屋陷入整体性失养。目前存在的突出问题包括： 1、租房问题存在争议。 2、私有四合院土地使用权属存在争议，1982年宪法规定“城市土地属于国家所有”之后，国家土地管理局1990年提出“公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权”，1995年又在《确定土地所有权和使用权的若干规定》中提出“土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁...
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在城市建设的过程当中，为了满足公共利益的需求，不少居民会面临拆迁这个问题。但是在拆迁的过程中，拆迁方不但不能满足被拆迁人的合法权益，甚至还会滥用职权，损害被拆迁人的合法权益。这应该怎么办呢？城市房屋拆迁被侵权，快用法律来保护自己。国家对于拆迁方的行为和法律责任具有严格的规定。首先，市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。其次，据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。再次，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。最后，贪污、挪用、...
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人们常常说，民以食为天。中国的农民通过一年的辛劳，用土地养活了一家人，也是给其他公民提供了食品来源。许多明村民面朝黄土背朝天，一辈子就全靠几亩耕地。家里的土地被征收，这可是件头等大事。那么关于农村土地被征收，这些你都知道吗？首先，据《土地管理法》规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。征收上述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。其次，征收土地，按照土地原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的...
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在征收土地的案件里，经常有当事人搞不清楚自己的土地性质。那么土地分为几种呢？土地性质的不同征收的时候有什么不同吗？首先，我国的土地实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有两种形式。一、根据我国相关法律的规定，属于国家所有也就是全民所有的土地包括：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。二、集体土地是指农民集体所有的土地，也就是劳动群众集体所有的土地。这里的集体，是专指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是集体经济组织。其次，国有土地和集体土地有以下几个方面的不同：一、征收法律依据不同，国有土地主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行；而集体土地的法律依据则是《中华人民共和国土地管理法》。二、从征收主体和实施主体不...
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根据《土地管理法》的规定，征收集体土地的，应该由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准，也就是说征地要有征地批文。可以说没有征地批文的，征收集体土地就是违法的。那是否有征地批文，征收集体土地就一定合法的呢？答案当然是否定的。国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知（十四）规定：“土地征收批准文件的有效期两年。土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效”。因此，在进行征地的时候，征地批文应当是近两年内作出的。否则，征地行为就是违法的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》十四规定：“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。因此征地前未将拟征地的用途等告知被征地农民而作出的征地批文也是不合法的。国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知三（十一）规定：“在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利”。因此，未告知被征地农村集体经济组织和农户对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利而作出的征地批文，也是不符合程序规定的。综上，看到征地批文后，被征迁人不能想当然地认为就可以进行征地了，要看征地批文的时间是否是近两年的、作出征地批文的程序是否合法等。（采晴整理）
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一、以租代征的定义：“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自将农用地转为建设用地，扩大建设用地的规模。其实质是为了规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避缴纳税费、履行耕地占补平衡的法定义务。，二、、以租代征的形式：实践中，以租代征主要有以下几种形式：1、用地单位和村委会签订协议租赁土地2、政府租赁农村集体土地3、政府作为中介促成租赁土地4、村委会租用村民的土地进行非农业建设提示大家：根据《土地管理法》等法律法规的规定，国家为了公共利益的需要可以依法对土地实行征收征用并给予补偿。土地使用权可以依法转让，但任何单位和个人都不得以侵占、买卖或者其他形式非法转让土地。确需征地或者征收房屋的，应当按照法律固定的程序进行，否则即是违法。（采晴整理）
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企业拆迁补偿你必须知道的事为了城乡发展，配合公共利益的需求，企业在生产经营的过程中，也会面临企业拆迁的问题。关于企业拆迁的补偿，这些时期你知道吗？首先，企业拆迁的补偿应该由以下几部分组成：被征收房屋价值的补偿，征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。但是在企业拆迁补偿认定的过程中，也会出现一些问题。第一，关于企业资产的补偿。企业在拆迁的过程中，不仅仅是单纯的土地、房屋、建筑物问题，还包括其他地上附着物、搬迁过程中对机器机器造成的损失、以及无法搬离的相关生产经营设施。但是在现实生活当中，土地、房屋的价值往往混为一谈，机器的耗损也常常得不到补偿。第二，关于停产停业损失的补偿。停产停业早晨的损失既包括实际经营损失，也可以考虑预期经营损失。停产停业的补偿由于没有明确规定，各地具体补偿办法不一，在实践的过程中往往也会存在大量争议。第三，关于是搬迁的相关补偿。因征收房屋造成搬迁的额，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费用。企业的搬迁费与普通居民的搬迁费不同，在搬迁的过程中，涉及到的搬迁费用更为繁多复杂。主要包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工和停产造成的违约金等补偿费用。但是在实践中，搬迁费用的计算往往会比实际花费的少，从而损害被拆迁...
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《土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《农村土地承包法》第十七条第一项也规定：“承包方承担下列义务：(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设“。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》六规定：“禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任”。因此，除了兴办乡镇企业和村民建设住宅乡以及（镇）村公共设施和公益事业建设等非农业建设可以使用集体土地外，其他非农业建设都不得使用集体土地。故，以租代征的协议显然是因违法了法律规定而无效的。此外，农用地要维持其用途，要改变土地的性质要按照履行法定的征地程序，不能...
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什么是禁养区？据《畜牧规模污染防治条例》规定，禁止在下列区域内建设畜禽养殖场、养殖小区，一是饮用水水源保护区，风景名胜区，二是自然保护区的核心区和缓冲区，三是城镇居民区、文化教育科学研究区等人口集中区域，四是法律、法规规定的其他禁止养殖区域。在扩大养殖场规模前需要进行扩建环境评价，那什么是扩建环境评价呢？新建、改建、扩建畜禽养殖场、养殖小区，应当符合畜牧业发展规划、畜禽养殖污染防治规划，满足动物防疫条件，并进行环境影响评价。对环境可能造成重大影响的大型畜禽养殖场、养殖小区，应当编制环境影响报告书；其他畜禽养殖场、养殖小区应当填报环境影响登记表。大型畜禽养殖场、养殖小区的管理目录，由国务院环境保护主管部门商国务院农牧主管部门确定。环境影响评价的主要内容应当包括:畜禽养殖产生的废弃物种类和数量，废弃物综合利用和无害化处理方案和措施，废弃物的消纳和处理情况以及向环境直接排放的情况，最终可能对水体、土壤等环境和人体健康产生的影响以及控制和减少影响的方案和措施等。同时要注意，还应当建设防治污染的相关配套设施。畜禽养殖场、养殖小区应当根据养殖规模和污染防治需要，建设相应的畜禽粪便、污水与雨水分流设施，畜禽粪便、污水的贮存设施，粪污厌氧消化和堆沤、有机肥加工、制取沼气、沼渣沼液分离和输送、污水处理、畜禽尸体处理等综合利用和无害化处理设施。已经委托他人对畜禽养殖废弃物代为综合利用和无害化处理的，可...
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