一、申请听证的时间：集体土地上有两次申请听证的时间规定：１、在公布预征地公告之后，征地范围内的村集体或者村民对征地用途、面积、拆迁补偿方式、标准等有不同意见的，可以向市、县级国土资源局申请听证。２、征地补偿安置方案公告之后，村委会、村民或者其他权利人对方案有异议或者要求举证听证会的，应当自公告之日起１０个工作日内，向市、县级国土资源局提出。二、对评估异议时间：根据《国有土地上房屋征收评估办法》二十条和二十二条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。如对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条和二十五条的规定，房地产价格评估机构和评估专家委员会应当在收到申请之日起１０日内出具书面文件告知申请人结果。三、申请政府信息公开的答复期限：根据《政府信息公开条例》的规定，对于政府信息公开申请，能当场答复的，当场答复；不能当场答复的，自收到申请之日起１５个工作日内作出答复；其中如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。四、行政复议期限：１、申请期限：根据《行政复议法》的相关规定，被征迁人可以自知道具体行政行为之日起六十日内复议，法律规定复议期限超过六十...
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（1）房屋、建筑物的补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。一般情况下，对于商铺门面等房屋的补偿，既可以采用货币补偿，也可以采用房屋产权调换的补偿，由商铺所有人自行选择。（2）土地的补偿费。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题，因为商铺的土地使用方式比较复杂，包括划拨、出让、租赁等，所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候回将土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。（3）搬迁、临时安置的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二项规定，征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交换前，房屋征收部门，应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费一般情况下是要被征收人选择产权调换而征收部门未能提供周转用房时产生的，具体标准由各省、市具体规定。（4）停产停业的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。因此，如果因为征收商铺，给商铺...
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在征地拆迁实务中，常常会出现的情况。那么，村委会，到底能不能和村民签订拆迁补偿安置协议呢？在没有获得征收方的委托且不具备书面委托手续的情况下，村委会无权和村民签订拆迁补偿安置协议。根据《土地管理法》第四十五条的规定，有权批准征地的是国务院和省级人民政府，而具体负责征迁的是市、县人民政府或者其土地行政主管部门。因此，有权和村民签订拆迁补偿安置协议的是市、县人民政府或其土地行政主管部门，村民委员会无权征地，也无权和村民签订拆迁补偿安置协议。但若其获得了合法授权，则可以和村民签订拆迁补偿安置协议。但是，该协议的法律后果由委托人承担，即在出现履行纠纷时，追究的是委托方即征收方的违约责任。（采晴整理）
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一、家是农村，要征地了，怎么知道自己是不是在征地范围之内？根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。因此被征地人可以通过政府的公示获悉自己是不是在征地范围内。若没有公示且又启动了征地工作的，可以通过政府信息公开的方式获知相关信息。二、多年前把承包地和村里的其他人换了，现在遇到了拆迁，补偿款应该给谁？互换承包地的法律后果是互换双方原来的承包关系消灭，新的承包关系产生。根据《土地管理法》及其实施条例的相关规定，征地补偿包括以下三个方面：一、土地补偿费，二、安置补助费，三、地上附着物和青苗补偿费。因土地属于村集体，故土地补偿费发放给村集体，由村民会议决定如何分配。安置补助费是对失去土地承包经营权的人的补偿，应当支付给失去土地承包经营权的人。地上附着物和青苗的补偿费支付给附着物及青苗的所有权人。（采晴整理）
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1、发布房屋征收评估项目。在房屋征收公告公布后，房屋征收部门应当发布房屋征收评估项目。2、评估机构报名。征收评估项目公布后，评估机构报名，待征收部门审核后，在征收范围内公布。3、确定评估机构。被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。4、签订委托合同。确定评估机构后，房屋征收部门和评估机构签订委托合同。5、向评估机构提供调查结果。签订委托合同后，房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。6、现场勘查。房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。7、评估。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。8、提供分户初步评估结果、公示、解释。房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的...
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1、评估机构的选择：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”之规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，2、评估时点：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。3、对评估结果不服的救济：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。（采晴整理）
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根据《土地管理法》第四十七条的相关规定，征收土地按照土地的用途进行补偿。征收耕地的补偿有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费则有两个限制：一、每一个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的四到六倍；二、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。但是，若支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。这种情况下，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。被征收土地的地上附着物和青苗的补偿标准，则由征收人按照各省、自治区、直辖市的规定支付给地上附着物和青苗的所有权人。又根据该法第二十条和第二十二条之规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（采晴整理）
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首先来看租赁房屋。如果是租赁房屋，企业老板只能获得搬迁安置费和停产停业的损失，依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第1款的规定：“作出房屋征收决定的市县人民政府对被征收人给与的补偿包括：（一）被征收房屋的价值；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失。”因为房屋不是企业老板所有，因此房屋的价值不能由其享有，所以只能获得第二三项补偿，具体可能包括厂房安置、装修、停产停业、不可移动设备等产生的费用。其次，如果是自有产权房屋相对于租赁房屋则可以获得包括房屋价值在内的全部补偿。最后，实践中会存在被认定为违章建筑的厂房，通常包括两种情形：（1）没有土地使用权及建筑许可证；（2）在有土地使用权的土地上没有相关许可就自建建筑。遇到上述情况时，也不一定就一点补偿都拿不到。如果征收拆迁公告前可以补办手续使违章建筑合法化，则补偿仍能拿到。（采晴整理）
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根据相关法律规定，被拆迁人如果对评估结果有异议，可以自收到评估报告之日起5日内，可以向原估价机构申请复核，对复核结果仍然不服可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定，评估专家委员会应当自申请之日起10日内出具书面鉴定意见。相对于个人拆迁，企业拆迁面临的损失更难评估，因为企业搬迁不仅有看的到的直接损失，还有看不见的间接损失。因此，对于征收方提供的补偿方案，企业老板要特别注意停产停业造成的损失，因为这与企业目前的发展状况以及接下里可预期的发展前景密切相关，如果目前或是不久将来在此地正是企业发展的黄金时期，但是遭遇搬迁可能使得企业发展目标实现延迟。因此，律师建议您作为企业的老板不能参考就近企业所获得停产停业损失，而要具体问题具体分析，切实考虑本企业的发展状况。（采晴整理）
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第一，说清被征收房屋、土地的基本情况尤其是权属状况。征收项目一开始，房屋征收部门就要对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查。这些能够影响甚至是决定最终补偿结果的关键信息，都是征收维权律师需要第一时间掌握的。涉案房屋的所有权人或公房承租人究竟是谁，它的准确地点位置在哪里，是住宅、厂房还是商铺，建筑面积是多少，其中多少面积是证载的、一开始就有的合法部分，多少是无证、加盖的部分……被征收人首先要说明这些关键信息，律师才能对案情作出准确的初步判断。而这其中对当事人权益影响最为重大的无疑是权属，因为征收行为只针对与被征收人，也就是房屋、土地的所有人，只有证明自己对房屋有合法的权利可以主张，后面的维权才能有的放矢。第二，说清征收项目的情况尤其是各类公告的内容。根据590号令的规定，一个合法的房屋征收项目要有“房屋征收范围公告（也就是常说的暂停公告）”“房屋征收决定公告”等多种公开的文件，许多项目还会散发印制精美的补偿安置方案手册。这些能够介绍征收项目情况的资料，被征收人要有意识地收集好，律师看了这些材料才能快速了解项目情况，判断是否存在违法点。如果房屋征收部门已经出具了调查登记、房屋面积认定等材料，或是已经申请了部分信息公开，这些材料也要一起整理好，带给律师查看。什么都不带就空着手去见律师，往往是很难说清自己遭遇的问题的。第三，说清自己的补偿安置利益诉求。有些被征收人在咨询...
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