（一）查验出具评估报告的主体是否合法，即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质：作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构，应当依法设立并取得房地产估价机构资质。他不仅需要领取营业执照，还需要取得房地产估价机构资质证书。目前，国内房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，每个机构都应该根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定，在其资质等级许可范围内从事估价业务，其中，需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务，该暂定期依据《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款之规定为自新设立之日起一年。同时，以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师，应当经过注册登记，取得专职注册房地产估价师证书，属于该机构的工作人员。（二）审查所委托的评估机构是不是依法产生的：为了确保评估结果的公正透明，减少不当干扰（尤其是政府方面的干扰），就需要从源头——评估机构的选择开始严格规范管理，《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《评估办法》）第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”，不能由征收人指定，协商是确定评估机构必经工作程序。即使“通过多数决定、随机选定等方式确定”，也需遵循相关规定。如《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第二款规定，采用此种方式确定估价机构的过程和结果...
更新时间:
2018
-
12
-
24
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，多次向广大被拆迁人强调，房屋征收的过程中，评估环节非常重要。，它直接影响着被拆迁人获得的补偿安置的数额标准。但在实际征收过程中，评估环节却经常存在违法之处。一方面这些违法之处使被拆迁人正常接受补偿安置的权利受到了侵害。从评估报告入手，给大家一些建议：关注评估机构的资质问题：评估机构的选定程序违法，或选定过程中有“猫腻”，那么被选定的评估机构的资质也常常会存在问题。根据《条例》第十九条第一款的内容可知，对被征收房屋进行价值评估的机构必须是具有相应资质的房地产价格评估机构。而在《房地产估价机构管理办法》第三条第一款中也有规定：“办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。”另第八条第二款规定，省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。也就是说，要从事房地产价格评估，必须经省、自治区人民政府住房和城乡建设主管部门或直辖市房地产主管部门许可，才具备相应的资质。如果征收过程中进行被征收房屋价值评估工作的评估机构不具备相应资质，那么其进行评估作业的行为自然明显不符...
更新时间:
2018
-
12
-
24
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，多次向广大被拆迁人强调，房屋征收的过程中，评估环节非常重要。，它直接影响着被拆迁人获得的补偿安置的数额标准。但在实际征收过程中，评估环节却经常存在违法之处。一方面这些违法之处使被拆迁人正常接受补偿安置的权利受到了侵害。从评估报告入手，给大家一些建议：关注评估作业的过程：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第七条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。也就是说，不仅作出评估报告的评估机构必须是依法选定并具有合法资质的，且在评估作业过程中，评估工作也必须由该机构依法进行，不能进行转让或变相转让，委托其他评估机构进行。另外，《办法》第十二条也有规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管......房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的...
更新时间:
2018
-
12
-
24
农村征地拆迁行为实际包括了土地征收、土地征用和拆迁房屋两个阶段。1、用地单位申请领取规划用地许可证；2、申请拆迁许可 用地单位须持有国有土地使用权批准文件向房屋管理部门申请拆迁许可；3、进行拆迁宣传 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传，解释工作；4、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；5、暂停有关活动 拆迁人取得征地或者占地批准文件后可以向房管部门申请在用地范围内暂停办理有关事项，如停批宅基地和其他建设用地;停批新建、改建、扩建房屋、停办入户和分户等；6、拆迁人向房管部门确定拆迁实施方案 拆迁申请人必须依照法律的规定，对拟定的拆迁活动作出安排，主管机关以备案的方案作为监督其拆迁活动的依据；7、拆迁人委托评估机构对被拆迁范围内的房屋建筑物等进行拆迁评估；8、拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议；9、拆迁安置。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
24
农村征地拆迁行为实际包括了土地征收、土地征用和拆迁房屋两个阶段。征地程序:1、办理用地申请 用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区县国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。2、拟定征地方案 行政主管部门收到用地单位提出的用地申请后，应自申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、工地方案。3、征地审查 国土房管局根据各项征地相关方案编制建设项目呈报说明书，并报送同级人民政府审核。4、征地审核与批复 行政主管部门收到建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件资料齐全符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。5、征用土地方案的公告 征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。6、制定征地补偿安置方案 区县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案。7、征地补偿、安置方案的公告。有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予公告。8、补偿安置的实施 区县国土房管局应当依照征地补偿、安置费方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。9、颁发建设用地批准书。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
24
一、农村房屋拆迁补偿标准：1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。二、农村房屋拆迁补偿项目：1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
24
一、宅基地是什么意思？1、宅基地指的是我国公民个人依法取得的国家所有或农村集体所有的用于建造房屋并有居住使用权的土地被称为宅基地。2、宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。二、宅基地具体指的是什么？宅基地地具体指的是用于建造房屋并有居住使用权的土地。国家法律规定：1、宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。2、由于中国实行城乡二元体系，在城市化浪潮中，越来越多的人“农转非”。无论出于什么原因，一旦把户口转走，就失去了对老家宅基地的继承权，又不能买回来，只能眼睁睁看着“祖宅”变成村集体的资产。3、由于农村户口与土地的对应关系，有些人不愿意“农转非”，甚至有些公务员想方设法“非转农”，但这些毕竟是少数，“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。4、根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取...
更新时间:
2018
-
12
-
24
一、国有土地上房屋征收、集体土地上房屋征收，分别应遵守的程序是：（一）国有土地上房屋征收，应当遵守征收补偿方案征求意见、征收决定、评估、补偿决定等主要程序。（二）集体土地上房屋征收，应遵守批准征收、征地公告、征地补偿安置方案公告、签订补偿协议等主要程序。二、房屋征收和房屋征收补偿协议的法律性质，是什么？（一）房屋征收的法律性质：房屋征收，是一种行政行为，对房屋征收行为不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。《房屋征收补偿协议》的法律性质：《房屋征收补偿协议》，是一种特殊的民事合同，签订房屋征收补偿协议之后、反悔的，可以起诉至人民法院、要求变更或者撤销该协议，或者请求法院、确认该协议无效。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
24
一、国有土地上房屋征收、集体土地上房屋征收的法律依据，分别是什么？（一）国有土地上房屋征收，主要依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。（二）集体土地上房屋征收，主要依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》。二、土地征收的法律依据，是什么？土地征收，是指将政府将集体土地按照法定的程序征收为国有土地。土地征收，主要依据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》。三、国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收的主要区别是什么？国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收的区别，主要集中在五个方面，即分别是：（一）法律依据不同；（二）征收程序不同；（三）补偿标准不同；（四）执行程序不同；（五）争议解决途径不同。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
24
第一步：制定具体的补偿安置方案。被征收集体土地补偿安置方案经市、县政府审批、公示后，在规定的签约期限内，与被征收人未达成补偿安置协议的，由属地政府负责根据补偿安置方案形成补偿安置具体方案，送达被征收人，并要求其在一定期限内作出答复。一般来说，拆迁方是以分户评估单作为具体的补偿安置方案，所以，被征收人应当明白，收到分户评估单，也意味着拆迁方已经启动了强制拆迁的开关，往下每一步，对你来说都至关重要。第二步：征地补偿安置协调。在答复期限内，由属地政府组织农村集体经济组织（村委会）等相关单位，与被征收人就土地及房屋征收补偿安置事宜进行充分沟通和协商，并做好记录。这里就是我们常说的拆迁谈判，一般来说，这里的谈判，视项目紧急程度和被拆迁人的情况，会有2-4次的谈判机会。我们说，这种协调是强拆的一个流程，所以，被征收人应当明白，拆迁方与你谈判有两个动机：其一，真心跟你谈，能够达成一致，签订协议。其二，为强拆做准备。第三步：发出《责令交出土地通知书》。第二步的谈判如果没有谈成，属地政府就会申请市县国土资源局作出责令交出土地的行政决定，那么市县国土资源局收到这个申请，认为申请是合法的话，就会给被征收人发出一个通知书，这个通知书叫做《责令交出土地通知书》，一则是告诉你有人申请对你采取强制措施，二则也是督促你该签协议就签了。第四步：作出责令交出土地决定书。被征收人在《交出土地通知书》规定的期限内未提出异...
更新时间:
2018
-
12
-
24