当前，小产权房购买者想获得补偿还比较困难，购房者并非合法的产权人，作为实际使用者无法得到针对所有权或者公有房屋承租给予的征收补偿。另外，实践中小产权房有可能会被行政机关认定为违建查处，即使获得补偿也是微乎其微的“适当补偿”。实践中，一些地方有将小产权房当作拆迁安置房分配的做法，这无疑是赤裸裸的“坑爹”行为，应予谴责。律师反复多次强调过，这路房子本身就欠缺合法性，若政府主导的征收项目将其作为安置房补偿给老百姓，则实在是结结实实地坑害群众利益行为。对于这种补偿安置方式，被征收人一定要果断予以拒绝，选择更加稳妥的货币补偿或者合法房屋的产权调换。事实上，凡是这么补的项目通常都有众多的违法点，被征收人完全可以通过积极的依法维权来提升补偿数额。实践中还常有小产权房买卖双方发生纠纷的情况。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。北京市高级人民法院在《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则研讨会会议纪要》中，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避...
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1、首先要注意评估机构有没有法定资质、土地评估师评估的假设条件与土地评估师的声明以及评估时点问题。其次要注意征地的评估的技术路线是采用技术方法是采用了重置成本法、现行市价法（比较法）、收益现值法（权益法）还是清算价格法进行评估的，小编认为征地评估采用现行市价法和收益现值法的评估路线进行评估，并对评估对象进行系数修正是比较合理的。2、征地补偿安置争议标准争议的裁决或者复议决定，是由原征地批准机关即省、自治区、直辖市人民政府或者国务院作出的，对省级政府提起的诉讼由省、自治区、直辖市人民政府所在地的中级人民法院进行管辖。注意，按照现行法规定，对国务院不得提起诉讼。3、集体行政诉讼的原告应当推选出来诉讼代表人参加诉讼。（采晴整理）
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1、这类诉讼的原告通常是被征用土地的农民，被告通常是村民委员会或者是村小组。此类纠纷被告的主体资格的确定比较简单，即集体土地被征用时谁是土地登记人谁具备主体资格。此类纠纷原告的主体资格确定比较复杂，也是农村提地补偿费纠纷案件的焦点问题和核心问题，总的确定原则根据最高人民法院司法解释的规定应只限于“征地补偿安置方案确定时”的集体经济组织成员。按照司法实践，集体经济组织资格审查的标准主要有两种方式，第一种是只要是土地统征前具有本集体经济组织的户籍，就认为是本集体经济组织的内部成员，可以平等享受征地补偿费用的分配权利。其弊端是土地统征前大量人口通过嫁娶、投靠亲友甚至假离婚本村嫁出去的姑娘按照落户政策又回到本集体经济组织进行户籍空挂，客观损害了本集体经济组织成员的利益。第二种户籍加义务相结合的方式确认本集体经济组织的成员，即仅仅具有本村户籍外，还应与本村村民一样尽到村民义务才被视为本集体经济组织的成员参与到征地补偿费用的分配。各地认定集体经济成员的认定标准不同，第一种认定方法比较简单，操作简便，第二种认定方法倾向于实质公平。此外，土地承包人不是集体经济组织内部成员，按照司法实践具有承包地征地补偿费用分配纠纷的原告主体资格，征地补偿纠纷被告的主体资格的确定比较简单，即集体土地被征用时谁是土地登记人谁具备主体资格，被告一般是村民委员会，按照《土地管理法》《村民委员会组织法》的规定，在有些时候，...
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农村土地性质是集体土地归集体所有，征收时依照《土地管理法》等法律法规实施，征收拆迁的相关信息由政府机关主动进行公告公开。因此征收时，村民会看到一系列的拆迁文件。一、征收土地公告：征收农村土地涉及集体土地上房屋的，由当地市、县级国土部门依据经批准的《征收土地方案》拟定补偿安置方案并公告。1、征收土地公告包括“征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类、面积”。解读：征地批准文件是农村征地的唯一合法依据，任何未批先占或者少批多占的行为都是违法的，同时征地的批准用途经确认后未经批准不得擅自变更，如批准的工业项目建设用地不得用作住宅建设用地;而征地范围、位置的公告是村民确定自己的土地是否要被征收的依据。2、公告补偿与安置事项，包括征地补偿标准和人员安置途径。解读：土地的征收补偿不得低于各地的区片综合地价;而涉及到房屋及其他地上附着物的补偿不得低于各地具体规范性文件的标准;而人口安置涉及为失地农民安排社会保障，为失去住房农民进行妥善居住安置。3、办理补偿登记及交地的相关事宜。解读：在征收的最后阶段要求办理补偿登记并就征收补偿安置具体事宜达成协议。一般办理补偿登记或者签订征收补偿安置协议后，征收人要落实土地补偿及安置，被征收人交付土地。二、安置补偿方案公告：征收农村土地涉及集体土地上房屋的，由当地市、县级国土部门依据经批准的《征收土地方案》拟定补偿安置方案并公...
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依据《土地管理法》规定，城市土地性质为国家所有，征收国有土地上房屋的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施，征收信息也应依法公告公开，涉及切身权益的主要是“征收决定、征收补偿方案、评估结果”。一、征收决定公告：解读：征收决定是国有土地上房屋征收正式启动的法律文件，由市、县级人民政府依法作出。征收决定作出后应当及时公告，明确征收范围、征收部门、征收补偿方案以及被征收人享有行政复议、行政诉讼权利。二、征收补偿方案：1、征收补偿办法：被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换两种补偿方式。2、对商业用房、住改非的补偿，具体由补偿方案确定。3、评估机构及评估方法：国有土地征收补偿的科学依据是房产价格评估，所以评估机构和评估方法的选定对补偿有着重大影响。评估机构选定的程序可以在补偿方案中一并公告，也可以单独公告选定。评估结果要送达给被征收人，分户评估报告要依法送达，且行政部门要进行送达情况的统计。最后，被拆迁人依法享有知情权，拆迁文件和相关信息也是征收单位主动公告的，因此面临拆迁，被拆迁人不必再去盲目的到处询问各种信息，而应当冷静下来去自家地方寻找是否张贴或者在网站公布了相关文件，获取拆迁信息，从而守护拆迁中权益。（采晴整理）
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土地征收，是2004年《宪法》修正后出现的新的法律术语，指的是国家通过法定的程序将集体土地转化为国有土地，并由政府对被征地的农村集体经济组织和个人予以补偿和安置的行政行为。实践中，一般由市、县人民政府土地管理机关根据市、县人民政府批准的方案负责落实补偿方案并办理交接手续。土地征收具有涉及面广、利益冲突容易尖锐对立、适用法律和征收程序复杂等特点。农民的社会保障费用：主要用于保障市区图以后的农民在面临年老、疾病、伤残、失业、生育、遭受自然灾害依照社会保障法律给予的物质帮助，以维持被征地农民的基本生活的现实需要，有兴趣的朋友可以查找《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）和《国务院办公厅转发劳动与社会保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发【2006】29号），因篇幅太长，不再详细介绍。这部分补偿费用资金来源因地区不同而不同，有的来源于征地单位在原有的征地补偿费的基础上另外支付的费用，有的来源于安置补助费或者扣除村集体之外的土地补偿费用。（采晴整理）
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“一书四方案”的意思就是一个书及四个方案。一个书是指建设项目用地呈报说明书；四个方案是指农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案。它们是省级政府或者国务院作出征地批复时不可或缺的须审查材料。根据2016年自然资源部最新修订的《建设用地审查报批管理办法》，我们来具体了解每个文件的内容：一、建设项目用地呈报说明书应当包括用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：（一）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，同时提供乡级土地利用总体规划图；（二）有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；（三）地籍资料或者其他土地权属证明材料；（四）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，提供城市规划图和村庄、集镇规划图。二、农用地转用方案应当包括占用农用地的种类、面积、质量等，以及符合规划计划、基本农田占用补划等情况。三、补充耕地方案应当包括补充耕地的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，以及补充耕地项目备案信息。四、征收土地方案应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。五、供地方案应当包括供地方式、面积、用途等。（采晴整理）
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根据《建设用地审查报批管理办法》的规定：一、农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，国土资源主管部门方可报人民政府批准：（一）符合土地利用总体规划；（二）确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；（三）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；（四）单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。二、征收土地方案符合下列条件的，国土资源主管部门方可报人民政府批准：（一）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的；（二）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的；（三）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。建设项目施工和地质勘查需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征收。三、供地方案符合下列条件的，国土资源主管部门方可报人民政府批准：（一）符合国家的土地供应政策；（二）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；（三）只占用国有未利用地的，符合规划、界址清楚、面积准确。（采晴整理）
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1、不对被拆迁房屋价值评估：根据相关规定，在拆迁方征用被拆迁房屋之前首先要对被拆迁人进行补偿，然后再拆除房屋，也就是先补偿后搬迁，否则被拆迁人有权利拒绝，在提供补偿方案时，应该对被拆迁房屋进行价值评估，评估办法应该综合考虑后作出补偿方案，现实案件中，很多拆迁方目的就是为了压低补偿，知道拆迁户不懂拆迁程序，直接跳过对房屋价值的评估，自己预估个数额，这是违法的，被拆迁人应当了解，房屋价值评估直接影响到补偿款多少。2、单方面选择评估机构：房屋评估是需要具有相关评估资质的评估机构对房屋评估，刚才也提到，房屋评估结果直接影响到补偿多少，为了保证公平公正，各方利益不受损害，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于房屋评估机构的选择，需要拆迁方和被拆迁人共同协商后决定，不能拆迁方指定评估单位，否则就存在猫腻和违法行为，一些地方拆迁，直接是拆迁方指定了几家评估机构，不管你选择哪家，都是他们指定的，其中的猫腻，不用多说。3、决定补偿方式并且单一：征收补偿方式主要分为货币补偿和产权调换两种方式，在拆迁补偿方式选择中被拆迁人有权利根据自己情况选择补偿方式，并且拆迁方不可以只提供一种补偿方式，例如只有货币补偿或者产权调换，更不能不尊重被拆迁人意愿，私自更改补偿方式，不法拆迁方为了满足自己利益，只提供一种补偿方式，不管被拆迁人愿不愿意，都强行安置。4、违法强拆：拆迁过程中也会碰到一些违建和钉子户需要拆除，拆...
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行政机关是否能够在作出强制拆除决定后直接实施强拆行为呢？我们认为，这种行为明显违反《行政强制法》，理由如下：首先，我们来界定强制拆除决定的性质。根据《行政强制法》的规定，行政强制执行是指行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。强制拆除决定，是行政机关在作出责令限期拆除决定后，当事人不履行相应的自行拆除义务，行政机关决定实施强制拆除行为前的一道程序。因此，我们可以认为，强制拆除决定就是强制执行决定。其次，强制拆除决定是否可诉。有些人认为，强制拆除决定并未给当事人设定新的权利义务，强制拆除决定中关于违法建设的认定和处理意见，只不过是对前置责令限期拆除决定的一种重复，对当事人权利义务不产生实质影响，因此，强制拆除决定不可诉。我们认为，该观点是错误的。虽然针对房屋是否是违法建设的认定是在责令限期拆除决定中，但行政强制决定也是对当事人权利义务产生影响的行政行为。《行政强制法》第四十四条规定，对违法建筑等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除，当事人在法定期限内不复议或不诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法实施强制拆除。根据上述规定，当事人有权对强制拆除决定提起诉讼，并且在提起复议或诉讼期间，行政机关是不能实施强拆行为的，否则违法。相较于其他行政强制执行行为，由于房屋等不动产是涉及当事人重大财产，价值较大且一旦被强...
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