征地具有强制性，这一点一直饱受农民朋友们的诟病。但无论是征收方还是被征收人其实都忽略了这种强制性的重要前提，那就是征收活动必须是依法按规定程序进行的。在实际征收过程中，征收方为了达到压低征地补偿、加快征地速度的目的，会使出一些表面看似合法，实际上却满是漏洞的强征手段，例如“责令交出土地”。责令交出土地，字面意思看起来很像是“（征收遇阻后、强行要求农民交出土地”，不少被征地农民曾向拆迁律师表达疑惑：真的有这样的法律规定吗？这不是欺负手无寸铁的老百姓吗？这一概念的来由实际上是《土地管理法实施条例》第四十五条的规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行”。被责令交出土地，你该如何说不？也就是说，如果满足相应的法定条件，县级以上人民政府土地行政主管部门是真的有权依法按规定程序要求农民交出土地的。关键之处在于，当征收方以此名义要求被征地农民交出土地时，是否真的是严格按照法律规定的条件和程序进行的。如果被征地农民被责令交出土地，可以先从以下几个方面入手：1、弄清楚对自己作出责令交出土地的相关行政决定的主体是谁，是否有相应的主体资格。根据《土地管理法实施条例》第四十五条的规定，有资格作出相关行政决定的行只有县级以上人民政府土地行政主管部门，也就是县级以上国土资源部门和土地管理局。如果对你作出责令...
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协议拆迁过程中，被拆迁人和拆迁方（通常为民事主体）签订的拆迁协议一般为民事合同，不受行政相关法律法规的规范约束和管理，这就意味着一旦对方存在违约情形，被拆迁人只能通过民事法律关系调整途径主张自己的权利，执行难度会更大。基于“协议拆迁”的以上特性，被拆迁人的相关权利也都来自于与拆迁方签订的协议，这就要求被拆迁人在“协议拆迁”过程中，更要对协议的完成度以及约定内容的详尽程度提起重视，无论是说好的条件还是拆迁方的违约责任，都要白纸黑字标注清楚，拆迁方的签章也必须明确有效，这些对被拆迁人日后能否通过法律途径成功维权都有决定性的影响。一言以蔽之，被拆迁人的权益能否实现，全系于这一份协议；被拆迁人进行权利救济的支持也主要来自于这一份协议。（采晴整理）
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一、拆迁律师“两头”获利？拆迁律师可以很郑重地说明：拆迁律师，或者说代理任何案件的正经执业律师都不存在多方获利的情况。拆迁律师为哪位当事人代理案件，就会全心全意为当事人的利益考虑，在这个过程中或许会受到某些特别因素的干扰，甚至拆迁律师也会因为某些案件受到伤害，但律师绝不会反过来帮着拆迁方欺压被拆迁人。简单来说，拆迁律师对被拆迁人来说就是“军师”，利用自己的专业知识和实践经验帮助被拆迁人处理在获取合理补偿路上遇到的和可能遇到的阻碍，和被拆迁人坐在同一条船上。拆迁案件获胜了，律师也能取得更多经济和名誉上的回报；维权失败了，对律师自身来说也是挫折和打击，还会影响律师在被拆迁人群体中的口碑，进而影响律师的职业生涯。没有任何一位正经的专业拆迁律师会拿自己的职业、饭碗开玩笑，因此，只要被拆迁人通过正规渠道进行委托，就不会存在律师两头获利、轻视被拆迁人的权益和诉求，甚至帮着拆迁方干扰被拆迁人维权的可能。二、拆迁官司找律师保赢？拆迁律师可以很负责地告诉被拆迁人，任何专业拆迁律师都不会做出保赢的承诺。相较于一般的案件，拆迁案件牵涉的方面更多更广，情况也更复杂，充满着变数。经验丰富的律师可以帮助被拆迁人更好地取证存证，帮助被拆迁人进行拆迁补偿数额谈判，尽可能节省维权时间和各项成本。与此同时，拆迁律师可以为被拆迁人提供更全面更可行有效的维权指导方案，并能够注意到案件处理过程中影响着案件成败的各方面细节，...
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关于拆迁补偿数额（分类单价）有没有具体的“国家规定”的问题，答案是：并没有。但这并不意味着地方拆迁可以毫无底线地胡乱定价，更不意味着拆迁征收可以以超低价格强买强卖，实际上农村征地拆迁补偿还是有一定的依据的。一、土地征收补偿：拆迁律师这里说的征地补偿主要是指耕地征收补偿。根据《土地管理法》的规定，集体土地征收补偿主要由三部分组成，一是土地补偿费，也就是针对土地权利发生转移给予的补偿；二是安置补助费，是针对土地承包经营权人或者说因土地征收而失地的农民后续生计给予的保障性补偿，这部分补偿不一定是以现金形式到达被征地农民手里，还有可能是以保险、就业等形式实现；三是地上附着物和青苗补偿费，这部分补偿的数额往往最少，但实际上与安置补助费的计算也有着千丝万缕的关系。根据《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍......依照本条...
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简单来说，拆违式强拆可能涉及到的财产损失主要有被强拆房屋建筑本身、建筑材料、房屋建筑内财产物品等几部分。这时主要有两种可能的情况。第一种是房屋并非违建，行政部门认定和处理被强拆房屋的程序存在违法之处或依据的事实不清等，此时被拆迁人要主张损失赔偿，就要先从违建认定和处理存在违法问题的角度入手，依法确认违建认定和强拆行政行为违法之后，就强拆行政行为遭受的一系列损失，包括可能存在的停产停业损失等主张国家赔偿。第二种情况是，被拆迁人被强拆的房屋确实是违建。此时被拆迁人因强拆遭受的损失也并不应是全由被拆迁人自己买单的，但维权的入手角度和能够主张的赔偿与前一种情况有所区别。首先，假如被拆迁人的房屋确实是违建，且行政部门在强拆前已经履行了相关告知、催告义务，按照法律程序实施了强制执行(强拆)，那么行政部门对违建本身的拆除行为是不需要承担赔偿责任的，但根据相关规定，建筑拆除后仍有利用价值的建筑材料等相关物品，属于被拆迁人的合法财产，执法者(强拆者)无权任意毁坏。也就是说，拆除过程中的必然损坏(折损)之外的部分，拆除者应当妥善保留，无权任意处置。如果强拆者侵犯了被拆迁人的这部分财产权利，被拆迁人有权主张相应的部分赔偿。其次，关于被强拆房屋(建筑)内的其他财产，执法者在实施强拆之前应当通知被拆迁人搬出(取出)，或由执法者搬离提存，妥善保管。因行政部门未采取有效保管措施或处理不当致使物品损毁的，其应当承...
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自己的耕地正面临征收，但是自己不同意，村委会直接以村里大多数人签字了为由进行强征，这样是否符合法律规定要求，村委会能否因为大多数人同意，就强行征收自己的土地？首先，农民朋友们在面临土地征收时要弄清楚一个问题：征收你土地的到底是谁。《土地管理法》中有规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。由此可以明确的是，有权对征地和农用地转用进行审批的部门只有国务院及省、自治区、直辖市人民政府，依法完成审批手续后，由县级以上地方政府进行公告和实施，实践中土地行政主管部门和土地征收主管部门会进行具体的征收活动，村委会也会受托完成一些辅助工作。但是村委会是无权“自说自话”地征收土地的，也不能随意回收已被分配承包的土地。关于村委会在何种情况下可以收回土地，京尚拆迁律师在此前的推送中有过具体解释，在此不再赘述，需要了解相关内容的朋友可以通过历史消息查找翻阅。因此，在得到土地要被征收的信息时，被征地农民朋友们可以先确认是否有相关的拟征地公告、征地公告、征地补偿安置方案（听证）等，并检查确认是否有相关的征地...
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拆迁律师：不是。如果有被拆迁人翻阅过《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律及拆迁征收相关地方法规、政府规章等就会发现，其中并没有“协议拆迁”这一法律概念，它与争议颇多的“模拟征收（预签协议征收）”也不是同一概念。严格来说，所谓的“协议拆迁”就是地方政府为了节省征收的时间成本，规避相关法律程序，仗着被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解，借某些民事个体的名义“唱双簧”，以签订民事协议的方式取得被拆迁人的房屋土地，它和正常、依法展开的行政征收活动完全不是一回事。总的来说，“协议拆迁”本身就是由合法征收拆迁演变出的一种畸形产物，实践中处于弱势的被拆迁人往往很难直接拒绝，但绝对可以依法保护自己的权利，依法争取相应的权益。（采晴整理）
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一、征补方案很多被拆迁人最初看到或关注到征补方案都是在房屋征收决定公告或征收土地公告环节。实际上，在方案最初拟定而非确定时，被征收拆迁人就应该见到待修改调整的方案，并有权针对方案提出异议和修改意见。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。且某些特殊情况下如旧城改造项目中半数以上被征收人认为征补方案存在问题的，可以申请举行听证会对方案进行讨论修改。集体土地征收过程中也有这样一个“拟征地公告”的环节，被征地农民朋友们一样有知情权、意见权和听证权利。拆迁律师提醒各位被拆迁人，不要忽视这个提出异议和意见的机会，认为方案有问题一定要及时提出，这也是被拆迁人提高拆迁补偿、维护自身权利的重要救济途径。二、调查登记国有土地上房屋征收过程中政府或房屋征收部门对拟征片区的房屋进行的，将会影响拆迁补偿的调查(认定)登记主要有两类，一是房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记；二是市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；...
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一、未及时进行征收公告《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条前两款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。《土地管理法》规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《实施条例》第二十五条中也有规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。另外包括补偿方案（房屋征收补偿方案、征地补偿安置方案）也应依法在被征收房屋/土地所在地进行公告。以上公告工作是法律规定必须严格遵守的程序要求，并不是地方政府或征收部门选择性进行的工作，只要征收方未依法进行相关信息公告，就说明征收程序是存在问题的。对此，被拆迁人可以多关注村组/街道的公告栏和地方信息门户网站，确认征收方是否在法定时间按照规定的形式对应当公告的内容进行了公告。二、未进行实地调查《条例》规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当...
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协议拆迁是不具有与政府征收同等的强制力的。拆迁方想要拆房子拿地，就必须“师出有名”，这个名义就来自双方签订的那份协议，没有协议，拆迁方就无权对被拆迁人的房子“出手”。因此，如果被拆迁人对拆迁补偿价格不满，可以拒绝在拆迁方拿来的文件、协议上签字，先谈妥条件并将约定的条款都逐一落实到纸面上再签字。除非拆迁方连表面功夫都不想做直接暴力强拆，否则只要没有被拆迁人的签字认可，他们就必须拿出诚意来和被拆迁人谈价格，双方达成一致意见了再进行下一步。拆迁律师要提醒被拆迁人的是，协议拆迁虽然不具有法律资格上的强制性，但拆迁方一定还是会明里暗里给被拆迁人施加压力，被拆迁人在争取合理补偿价格时一定要灵活应对，一方面不要抓住似是而非的法条胡乱应付，尽可能有理有据地与对方谈判；另一方面心理价一定更要明确，尽可能减少拆迁方“狗急跳墙”时给被拆迁人带来的伤害。当然，如果被拆迁人不在乎补偿价有多少，单纯不想动迁，那么被拆迁人也可以在相关法律依据的支持下主张自己的权利，拒绝签字搬迁。但由于大家都心照不宣的原因，被拆迁人如果有这个打算，最好还是在专业拆迁律师的帮助下完成维权工作，降低风险，适时转变思路，最大程度上为自己争取更多权益。（采晴整理）
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