关于农村土地的有偿退出，目前只有少数地区已经产开了承包地有偿退出和宅基地有偿退出的试点，因此从国家层面来讲还没有制定一个具体的“有偿标准”，都是各试点地区根据所在地的实际情况探索的补偿方式。但总的来说不论是承包地还是宅地基退出都不是随便能退的，对农户也还是有一定的要求，即：农户的承包地符合正规的承包手续，且有出土地以外的其他稳定而客观的家庭收入，能够在城镇有房子住。因此，目前阶段土地有偿退出针对的还是已经或者打算在城镇安家落户的农民。对于农民来讲要不要退出土地当然得根据自身实际情况来，其中以下这几个问题必须要考虑：1、自己能否进城成功？城市里住房是一个花销大头，且在日常消费中基本上事事花钱，这就要求有稳定的就业和能够支撑家庭生活的工资。除此之外，社会保障这一块也是必须能够满足的才行，毕竟医疗、养老等问题直接关乎家庭的福利指数。2、离开农村土地这条后路，其风险性是否在自己可承受范围内？土地有偿退出有的是一次性结算土地权益，有的则是在承包期内分期结算，但总归是没有了承包地的承包权和经营权以及宅基地的使用权，今后在城市如果生活困难了是否能够扛过去这一点自己要想清楚，毕竟土地在，生存的后路就在。（采晴整理）
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2019
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答案是不一定。规范的产权证应当载明房屋的结构以及层数、建筑面积和批准使用的土地面积。可是实践过程中却存在很多的问题，如因历史原因造成的产权证明材遭损坏，无法精准的证明其房屋的面积或是面积计算错的等等，导致房产证上的面积错误而引起矛盾。对此应该如何算出我们的房屋面积呢？一、以实际测量的面积为准：现实生活中可能存在着因登记机关人员的大意或是测量不准，可能会导致房屋权属证明上的面积与实际面积不一致。因此当被征收人认为记载的面积小于实际面积时，法院可组织当事人进行实地测量，如果实际测量的面积大于记载的面积，就应当以实际测量的面积予以补偿。二、以证据证明的面积为准：在遇到面积不一致时，如果可以提供充分的房屋产权产籍资料或是其他资料，能够有效的推翻房屋产权证上面的面积时，就应当以证据证明的面积给予被征收人补偿。（采晴整理）
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2019
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相信大家都知道，征地拆迁是一项大工程，其中除了所涉及到的范围比较广之外，所涉及到的人群也非常的多，其拆迁程序更为复杂。作为被征迁人，只要遇上拆迁就会断断续续的收到拆迁方给的各种文件，其中绝大部分的文件都需要被征收人也就是相关权利人确认无异后签字。那么这么多的文件中，哪些文件被征收人是可以签字的呢？一、征地公告——无需签字在征地之前，相关部门就会将拟征地的用途以及位置、相关征地补偿标准等以书面的形式告知大家，这也是依法征收的第一步，对于这种文件就不需要签字。拆迁律师提醒大家，在相关部门贴出征地公告以后，切忌在拟征土地上面抢栽、抢盖、抢建等，如果那么做了，在征地时将一律不会给予补偿的。二、征询意见表——无异议时可签字征询意见表就是寻求被征收人的意见，而且也要将被征收人知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。遇到征地时就必须要履行程序，对拟征土地的补偿标准、安置途径被征收人是有权申请听证的。对于这份文件，被征收人在无异议的时候可以选择签字。三、土地调查表——无异议时可签字土地调查表是当地相关部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、数量等现状进行调查，调查的结果应当与被征收人共同确认。对此，被征收人在进行确认时，一定要核对详细，这也是之后要求补偿或是拿到合理补偿的依据。被征收人如果发现，相关部门误登、少登时可不签字。四、征地批文及征地公告——无需签字可拍照征地审批权和农用地...
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2019
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对没有证的房屋应该这样算：无证房屋在现实生活中是非常的多的，大多数都是农村宅基地地段，当然也有不少城市老旧房屋也没有房产证，其数量也是数不甚数。这也是由于很多被征迁人不知道怎么办房屋权属证明，产权登记制度没有规范落实、因历史原因等造成的。对于这类房子，在拆迁时经常被拆迁方当成违法建筑给拆了，且不给予被征收人补偿，变相的剥夺被征收人的合法权益。那么对于这类房屋我们应该怎么算面积呢？1、以当地所批准的文件记载面积为准由于以前我国房屋登记制度的不健全，不少房屋都会有这种未登记的情况。以上海为例，对于未登记的房屋，应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。2、如果没有房产证，没有相关批准文件或是批准文件未记载建筑面积该怎么办呢？各地规定不尽相同同样以上海为例来说，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。对此，如果被征收人在征地拆迁中遇到了比较棘手的问题，可通过咨询专业拆迁律师，让拆迁律师早点介入到案件当中。（采晴整理）
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2019
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根据征收条例，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房地产价格评估机构由房地产估价师组成。我国的房地产估价师执业资格制度始于1993年，建设部、人事部借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，共同建立了房地产估价师执业资格制度。制度运行两年后，建设部、人事部于1995年3月22日联合发出《关于印发（房地产估价师执业资格制度暂行规定和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知）（建房[1995]147号）确立了房地产估价师执业资格统一考试制度，自此，房地产价格评估制度正式确立了严格的准入制度。经过二十多年的发展，我国的房地产价格评估制度已经形成比较科学完善的体系，在房屋拆迁体系中占有重要地位。但因房屋拆迁时代房地产价格评估机构具有房地产管理部门内设机构的时代背景，即使房地产价格评估机构已经建设部的要求改制为独立的责任公司，但在征收制度的今天，评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系，因此，房屋拆迁实务中，对房地产价格评估机构的选定、评估方法、评估原则等都有着更加专业、科学、严格的要求。（采晴整理）
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时至今日，被拆迁人应该早就抛弃了“律师就是打官司的”这样的老旧错误认识。事实上在拆迁维权过程中，律师除了审时度势地帮助被拆迁人适时启动诉讼程序外，还会通过律师函与拆迁方（本文中泛指拆迁及拆迁维权过程中被拆迁人可能或需要接触到的一切部门）建立交涉平台，通过申请信息公开帮助被拆迁人进一步了解案件具体情况、获取更多有力证据，通过依法进行合理举报投诉向拆迁方适度施压，通过启动复议程序等帮助被拆迁人争取更多维权的时间和空间，通过与拆迁方的谈判帮助被拆迁人争取“兵不血刃”的维权胜利，等等。更重要的是，拆迁律师可以帮助被拆迁人尽可能地回避维权过程中的弯路，防止被拆迁人因为错误甚至违法、犯罪的“维权”方式陷入更深的泥淖。可以说，拆迁律师在维权过程中能够向被拆迁人提供的帮助是方方面面的。诉讼在维权过程中并不一定“占大头儿”，拆迁律师承办的不少案件是在诉讼开始前或诉讼开始后不久即帮助被拆迁人争取到满意的补偿的。至于某个拆迁维权案件中究竟应该以诉讼为主、其他手段为辅，还是不需要启动诉讼程序，仅在谈判阶段就可以解决战斗，这是需要具体案情具体分析的。拆迁律师要强调的是，这并不是说诉讼程序不重要，只是拆迁律师在接手案件后会帮助被拆迁人确立最便捷有效、最节省时间的综合维权方案。在此基础上，被拆迁人应该能够意识到，简单的“依法维权”四个字，扩展开来的内容是非常丰富的，相关的可行措施是多种多样的，依法维权也绝不仅仅...
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对于出嫁后户口仍在原村集体的出嫁女，仍未原集体经济组织成员，正常享受包括参与征地款分配在内的各项土地权利及其他成员福利；对于出嫁后户口迁出，但未在婆家参与任何形式的土地利益分配，未加入城镇社保的出嫁女，在原集体经济组织的征地拆迁过程中仍有权参与征地补偿款分配。实践中部分村集体或村委会干部成员常常忽视法律法规对出嫁女多种情况的规定，抱着“嫁出去的女儿泼出去的水”的心理，拒绝出嫁女（通常是嫁给本集体经济组织成员以外人员）参与本村土地权益等村民福利分配，尤其是在集体土地被征收时，村委会乃至村民大会会将出嫁女排除在征地补偿款分配范围之外。事实上，这种认识是不符合相关法律规定的。不管村民是否是“出嫁女”，只要是符合法律规定的补偿对象，都有权参与征地补偿款的分配，且应当得到公平合理的补偿。在村委会和出嫁女之间存在这样的矛盾分歧之时，这部分依法有权参与征地补偿款分配的出嫁女该如何主张自己的权利并有效争取到相应的权益，就是必须优先考虑的。根据《村委会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。通俗来说，它并不属于具有行政管理职权的机关部门。有村民在维权过程中由于对相关法律仅仅是一知半解，由上认为无法通过行政诉讼规制村委会，就将目光简单移向政府，认为政府既然依法承担保护公民私人所有的合法财产、维护社会秩序、保障公民的人身权利、民主权利和其他权利的责任，就应当督促...
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拆迁房评估价值与房屋实际价值之间差距过大的可能原因：可能性一：评估机构“受意”压低价格《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说，对被拆迁人进行房屋价值评估的（有相应资质的）房地产评估机构是被拆迁人选定的，对政府征收部门来说是“随机”的，而不是政府指定的，更不能与政府之间有任何交易或连带关系。假如被拆迁人根本就没有经历过这一步，或者被拆迁人是在政府圈定的部分评估机构中“自主”选定的某一评估机构，那么很难说是不是这些评估机构与征收方之间是有合作关系的。除了机构的选定之外，被拆迁人还要注意评估方法，如成本法、市场法、收益法、基准地价法等，拆迁评估中可以同时选用两种或以上的方法进行评估作业，以确保最终作出的评估结果的准确性。被拆迁人要注意的是，假如拆迁方给你的评估结果仅是一个价格数字，那么很可能评估是存在问题的，被拆迁人不要仅仅拘泥于对价格结果的质疑，要主动去探究结果是如何作出的，问题出现在哪里。可能性二：评估程序存在问题根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等的相关法律规定，评估工作应当在拆迁协议签订前进行，且房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。实践中不少征收项目省略了评估师弟勘察程序，未进行实际的...
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无论是征地过程中的违法征收行为，还是村委会擅自违法违规将集体土地出让给企业进行商业开发的行为，又或者是其他与土地相关的侵权行为，除了农民朋友们通常了解的诉讼、复议等法律救济途径可以进行规束外，其实农民朋友们还有一种比较特别的法定权利救济方式可以使用，即“查处申请”。实际上这个所谓的“查处申请”，依据的是《土地管理法》中关于公民检举权利和土地行政主管部门查处职责的相关规定。《土地管理法》第六条规定，任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。另第七十六条则规定了县级以上人民政府土地行政主管部门对土地违法行为的查处职责。因此，当农民朋友的土地权利遭到侵害时，或发现任何单位或个人有土地违法行为时，都可以依法向地方政府土地行政主管部门，如国土资源局，提交查处申请，请求其履行法定查处职责。对遭遇土地侵权的农民朋友们来说，依法申请查处是有利而无害的。如果国土局依法接受申请后履行了对土地违法行为的查处责任，则一方面可以有效制止土地侵权行为的进一步扩展，阻止侵权事态向更严重的地步发展，另一方面也可以对侵权方起到有力的震慑作用，并使相关人员得到应有的处分，承担相应的法律责任。假如侵权行为发生在土地征收过程中，则被征收人也可以通过这种方式侧面争取到谈判协商的筹码，制止征收方的单方欺压行为。当然，实践中很多农民朋友在尝试申请查处时会无功而返，这也就...
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