一、何谓以租代征?所谓“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。而根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”。也就是只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定'承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。“以租代征”的实质就是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。”而在现实生活中“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。二、以租代征的形式：1、用地...
更新时间:
2019
-
03
-
06
一、征迁中若无法阻拦拆迁方将协议带走，一定要保留协商一致内容的相关证据。：拆迁律师曾经手过不少维权案例，其中有很多都是拆迁方以“将被拆迁人签字的协议带回盖章，盖章完毕后会将协议送回”的理由将协议原件全部从被拆迁人手中“骗走”。等到协议再回到被拆迁人手中时，心细的被拆迁人就会发现，其中有些条款和自己当初签订时有所不同了。由于协议此时表面上来看已经由双方签字盖章生效，那么在司法机关确认协议无效或可撤销、可变更前，拆迁方依法有权根据协议条款中的约定要求被拆迁人履约交房搬迁。正如拆迁律师说过的那样，一旦房子被拆，被拆迁人就失去了重要的维权筹码和谈判先机，这对被拆迁人的维权是相当不利的。如果被拆迁人出于种种原因无法改变协议被带走的事实，也一定要通过适当手段留下签约状态和协议内容相关的证据。如在各份协议的每一页上都进行签字、在大段空白处注明此处无内容等，并对已经签字的协议进行拍照录像，对双方口头协商确定签约内容的过程进行录音取证等，尽可能降低协议内容被私自修改的风险。当然，拆迁律师要特别提醒被拆迁人的是，对于协议主要条款乃至补偿条件条款都没有写明具体内容的“空白协议”，出于安全考虑，被拆迁人还是要坚持拒绝签字的。如果拆迁方因此对被拆迁人采取不应有的威逼利诱手段，被拆迁人也可以在律师的帮助下制止其违法侵权行为，追究其相应的法律责任，主张自己依法应得的损失赔偿。二、如果拆迁协议已被修改，被拆迁人也...
更新时间:
2019
-
03
-
06
安置补偿协议是征地拆迁中是为重要的一个环节，论拆迁陷阱，安置补偿协议里面可谓是布满了陷阱圈套。只要被拆迁人不留神，就很容易掉进去。空白协议：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。但实践过程中，征收方通常使用各种招数、连哄带骗的让被拆迁人签空白协议。当被拆迁人质疑为什么是空白协议的时候，征收方总是会拿“相关程序还在审批，然后承诺的补偿会按是给你之类话来堵住你的嘴。这个时候被征收人很容易就相信了征收方的这些承诺。其次，征收方还有一招就是，只要是被拆迁人提的条件都通通答应，但前提是先把空白协议签了……然后这个时候，被征收人也都会信以为真，把拆迁补偿安置的“空白协议”给签了。然而，到拿补偿的时候，被征收人才发现自己上当受骗了，拆迁方给出的承诺完全没有兑现。因此，专业拆迁律师提醒大家，在签订补偿协议之前，被征收人应当确认好补偿协议里面的具体内容，协议里面也要写上具体数额。如果协议里面没有以上说明的那些重要的内容，显然这份协议里面有被征收人不知道的猫腻。其次，所签好的协议必须是双方各持一份。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
06
一、评估报告不合理大部分被征收人在拿到评估报告时，通常都会说不合理，但却不会拿着评估报告去寻问，只是觉得不合理，生着闷气，有的甚至是评估机构都没有资质。根据相关法律法规，在选定评估机构时可以采取听证会的方式进行“推举式”的选定。当双方的意见无法达成一致时，可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。其次，国务院590号令明确规定，被征收人对评估报告有疑问的，可在自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。因此，在遇到评估报告不合理或是对评估报告存在疑问时一定要说出来，不要不管不问的，一旦错过了时效就不好弄了。对于不懂的地方可咨询律师！二、强拆强征逼拆逼签对于这些情况，被征收人首先要报警，不管警察来不来都要打，根据《警察法》第二条第一款规定：“人民警察的任务是维护国家安全，维护社会治安秩序，保护公民的人身安全、人身自由和合法财产，保护公共财产，预防、制止和惩治违法犯罪活动。”因此，被征收人是有权要求的。同时，在打报警电话时，一定要录音，且保存好通话记录，以证明自己向警察报过警。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
06
违法占地的形成因为有着诸多的历史和现实原因，在处理上一般有两种方式，一是恢复原状，自行或强制拆除;另一种则是通过接受处罚、补办手续使其合法化，但能不能补办手续要看以下4点。1、没有占用基本农田等重点地域基本农田是耕地的精华，是粮食安全的保障。国家有着严格的基本农田保护制度，提出基本农田一经划定，任何单位和个人不得改变其性质用途。违章建筑占用基本农田，只能面临拆除恢复原貌了。另外，占用水源地、历史保护区等地也是要拆除的。2、不符合城乡建设整体规划有些违法占地违章建筑没有经过任何的审批，也不顾及城乡建设规划，有的可能挡住城乡规划的道路，有的对城乡规划建设造成很大的障碍，这些违章建筑如不予以拆除，就会影响城乡建设规划的科学性合理性，是不能通过补办手续过关的。3、没有对生态环境造成破坏一些违法占地建设厂房违法排放废渣废水废气，对生态环境造成极大破坏，是必定面临拆除的。4、没有造成不良影响这指的是一些违法占地没有和被占地群众以及周边群众达成一致意见，对周边或失地农民的生产生活造成影响，遭到很多人反对，如果不拆除处理，可能会造成不良的社会影响，这种情况是不会给补办手续的。（来源：土地观察员）（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
06
一、拍房屋照片的注意事项1、强拆案中，照片、视频是最有利的证据材料。在实践过程中，被拆迁户在拍照时总是不知道应该要拍什么，往往对着屋内一通乱拍，拍了好几十张，最后能做成证据的却没几张或是一张都用不了，且所拍摄而成的照片也大多数都是比较模糊。2、房屋被非法强拆，首先要证明的就是房屋是真实存在的，因此所拍摄而成的照片要能反映出房屋的状况。也就是说要有房屋整体的空间及大体轮廓的照片。其次，所拍摄的照片一定要清晰，能够看清楚房屋实际的情况，不要为了好看在照片上进行修改，要知道保存原图只会对我们有利。3、最后在拍照片之前，可对拍照设备进行设置，最重要的就是设置好时间，以证明被拆房子在非常强拆之前是真实存在的且强拆时间是能够对的上的。二、房屋录像的注意事项1、在录像时，要具体的录到房屋的位置，可找一个具有标志性的建筑物来作为参照，来证明房屋的大致方位，然后从自己家门口开始录像，一个房间一个房间的录，且保证所录的视频要完整。2、不过要注意的是，咱老百姓可能通常用到的录像设备就是手机，因此在录像之前一定要保证有足够的手机内存。3、最后，所录下的视频要能足够的反映出房屋的内部结构，且保证上交到法庭上的证据是原始视频。三、房子被非法强拆时的拍摄1、强拆时的录像以及照片其实主要是为了证明强拆发生的时间以及强拆的主体，也就是房子是被谁强拆的。2、在房子被强拆之前，如果自己无法拍照或是录像时，一定要找邻居朋...
更新时间:
2019
-
03
-
06
在遇上拆迁时，如果你的房屋或土地在被征收的范围之类，那么被征收人就会收到一些拆迁方下发的相关文件，比如征地公告、征地补偿安置方案、限期拆除通知书等。按照相关法律法律规，拆迁方要在这些文件上面标注诉讼时效、复议时效，但实践过程中，拆迁方却往往不在上面进行标注，当大家看完以后，很多时候就会认为，没有维权办法，也想不到要通过复议或是诉讼的方法维权。对此拆迁律师提醒广大被拆迁户，在收到征收方下发的相关文件，尤其是对安置补偿方案时，如果对其内容及补偿不满意，千万不要默认了，上面不写不代表不能维权，只要我们在有效的限期内复议和诉讼就有可能获得合理补偿。其中行政复议的期限是60日，诉讼的期限是6个月。如果有疑问可第一时间咨询专业拆迁律师。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
06
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。本条规定指明了接受补偿安置的对象，也就是《条例》所称的被征收人，是被征收房屋的所有权人。又《条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。另《条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。《条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。综上相关规定被拆迁人可知，负责主导、组织实施房屋征收与补偿工作的政府及房屋征收部门需按照法律规定和程序要求，通过与房屋所有权人签订拆迁补偿安置协议的方式，确定对被拆迁人的一系列补偿安置内容，并在根据双方达成一致的拆迁补偿协议内容对被拆迁人进行补偿后，才能要求被拆迁人按照协议约定搬迁交房，最终完成拆迁工作。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产...
更新时间:
2019
-
03
-
06
正常情况下，签订拆迁协议相对安全的方式应当是，拆迁双方（实践中有可能涉及第三方）将协商约定的所有条件落实到协议纸面上，由各方当场签字盖章，并各自保留（至少）一份有各方签章的协议原件。这样是为了保证被拆迁人手中留有在法律上能够得到认可的拆迁协议文本原件，避免协议在被拿走后被拆迁方单方擅自修改，也避免被拆迁人想要围绕拆迁协议展开权利救济时缺乏证据支持。但在实际拆迁过程中，拆迁方会将被拆迁人签字后的协议全部带走，甚至要求被拆迁人签订“空白协议”，事后再根据拆迁方的单方需要修改填充内容。在这种情况下，最终形成的拆迁协议文本很可能与当初拆迁双方“协商一致”的拆迁补偿条件等约定内容相去很远，无法保障被拆迁人的权益，并会对被拆迁人后续的维权工作造成阻碍。因此，拆迁律师再次强调，被拆迁人尽量不要让拆迁方将已经签字的全部的拆迁协议带走，起码要保留一份协议原件，以确保协议内容与双方协商约定的内容一致，并为被拆迁人事后要求拆迁方履约留下充分的证据支持。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
06
一、拟征地公告与第一次听证：根据相关法律法规规定，在正式的土地征收公告之前实际上还有一项重要的公告，即拟征地公告。当地国土资源部门在村委会或小组张贴书面公告，将征地范围、征地面积、补偿方式、补偿标准、安置途径和征地用途向被征收人予以通告。同时，当地国土资源管理部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。拆迁律师提醒农民朋友们注意，自拟征地公告发布之日起，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时将一律不予补偿。二、一书四方案与征地审批：集体土地征收事关农民最根本利益，征收前必须根据《土地管理法》第44、45条的规定向有权限的行政部门进行报批，并经相关部门审核批准才能正式实施，也就是必须取得我们日常所说的“征地批文”，只有经过征地审批并通过的征地行为才满足合法的基本前提。而进行征地报批的主要文件内容即我们所说的“一书四方案”，具体是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。尽管“一书四方案”的编写与审批不会直接呈现在被征地农民的面前，但这些文件材料都是合法征地必须具备的。三、征收土地公告：与征地报批前的拟征地公告不同，这次公告是批准手续下来后第二次公告。征收土地方案经依法批准后，县级人民政府国土资源部门应该在10...
更新时间:
2019
-
03
-
06