在征收类案件中，对企业权益产生直接影响的往往是那些具有决定性的行政行为，而这些行政决定作出之前，行政机关通常会作出多个的内部行政行为。因征收案件本身具有涉及部门多、阶段性强等特点，所以在此类案件决定作出前，通常会存在同一行政机关内部多次不同阶段的行为，上下级机关之间的请示、批复行为，平级机关之间的建议、同意等诸多内部行为，这些“内部行为”理论上是不会对企业的权利义务进行直接处分的，也不属于法院的受案范围。但随着近年征收所涉利益的不断增大，一些地方恶意利用“内部行为不可诉”的观点，表面虽然作出内部行为，实际却起到实施着具体决定性行为的作用，以此逃避司法审查。那么作为企业主，我们该如何在众多的行政行为中区分呢？什么是内部行政行为？如何区分内部行为的外部化？简单来说，内部行政行为就是只对行政机关内部发生效力，与普通公民无关的行为。它不直接对外发生效力，制定不须法律授权，不需要经过发布程序，不必公告。依照我国《行政诉讼法》第12条第(三)项规定,内部行政行为产生的纠纷只能通过行政体系内部解决,不能进入司法审查的范畴。而所谓“外部化”，指的是内部行为向行政行为转变的过程。“外部化”的过程是否可以完成，取决于原本意义上的内部行为是否满足涉权性，具体的权利义务影响，相对人知悉这三要素。如果一个内部行为突破了原有限制而影响公民的实际权益，那么我们就认为此行为的原有效力就已外部化。对于如何区分内部行...
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内部行政行为外化分为内容上和形式上的两种，哪种具有可诉性呢？我们认为内部行政行为，一般是不可诉的，但当内部行政行为被公民所知悉，并被行政机关付诸实施以后，对公民的权利义务又产生了直接影响，那此时其就具有可诉性。也就是说形式的外化不具有可诉性，实质内容的外化才可诉。《行政诉讼法司法解释》（2000年）第一条第二款第（六）项规定“对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实际影响”的行为不属于法院的受案范围。普遍观点认为该条所规定的“不产生实际影响”的行为主要包括“没有成立的行为”“还在行政机关内部运作”两种情形，之所以这样理解，是因为行政诉讼本是为了消除非法行政行为所产生的不利影响，如果行为没有对产生任何影响，提起行政诉讼就没有实际意义，所以对于未成立的或还在内部的行为都不可诉。该条规定也是我国行政诉讼制度中判断行政机关作出的行为是否可诉的重要标准。但现在征收案件中一些以内部行为为幌子，实际已经付诸实施，对公民权利义务也产生了实际影响的行为，就不再属于上述法条所规定的情形。虽然内部行政行为不可诉，但该司法解释的本意是将不产生实际影响的行政行为排除在外，如果对行政相对人权利义务产生了实际影响，那么该内部行政行为就具有了可诉性，这样的立法本意也完全可以从该规定推论得出。（采晴整理）
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一般来说，申请行政赔偿途径分为四种：第一种，在提起行政复议中一并提出赔偿请求；第二种，在提起行政诉讼中一并提出赔偿请求；第三种，先经过行政复议或行政诉讼确认行政行为违法后，再向行政机关提出赔偿请求；第四种，直接向行政机关提出确认行政行为违法及赔偿请求。针对前两种申请途径，申请期限无需赘述，同行政复议或行政诉讼时效。第三种，先经过行政复议或行政诉讼确认行政行为违法的，《国家赔偿法》第三十九条明确规定，赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。虽然2010年修改《国家赔偿法》时，将原来的“自国家机关及其工作人员行使职权的行为被依法确认为违法之日起计算”改成“自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身、财产权之日起计算”。但只有在经过依法确认行政行为违法时，才算是知道行政行为侵犯当事人权益之日，因此，新行政诉讼法司法解释修改后的一年保护期，会对当事人申请行政赔偿产生影响。未告知起诉期限的，当事人应当在知道行政行为内容之日起一年内提起行政诉讼，在确认该行政行为违法之日起两年内，当事人都可以向行政机关申请赔偿。第四种，直接向行政机关提出确认行政行为违法及赔偿请求的。应当从当事人知道或者应当知道行政行为侵犯当事人权益之日起计算，两年申请期限。此时，即便过了六十日行政复议期限、六个月的行政诉...
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和一般商品房相比，拆迁安置房因其价格优势更受消费者青睐，但其又有特殊性，和一般商品房不同。具体来说，拆迁安置房不仅受法律、法规的规范，还受当地政府政策的约束。因此，在拆迁安置房交易的过程中，我们也不禁疑问“拆迁安置房能买卖吗？”“买了之后能办理房产证吗？”一、安置房的性质：拆迁安置房是政府进行城市道路建设或者其他为了公共利益的需要实施项目建设时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。根据相关的法律法规和政策，拆迁安置房一般分为两种：1、一类是为安置重大市政工程动迁建设居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。一般来说，这类安置房房屋产权属于个人所有，但在取得所有权五年之内不能上市交易。2、另一类是因房地产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径购买的中低价位的商品房（此处的中低价位是和市场价相比较而言）。二、安置房能否买卖？根据《城市房地产管理法》等法律法规的相关规定，房屋进行上市交易需要具备完全产权。所谓完全产权也就是具备“两证”，即房产证和土地证。房产证表示房子的所有权归属，土地表示土地使用权或者所有权的归属，只有在这两证齐全的情况下，安置房才可以上市交易。（采晴整理）
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1、因合同效力和产权区分而引发的问题。根据《物权法》的相关规定，不动产权属登记以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律另有规定外，不具备物权法上的产权效力。因此，安置房在没有取得房产证的情况下，即便签订有效的房屋买卖合同，其产权也没有发生变化。2、一房多卖。在办理安置房房产证期间房价上涨，出让方为了获取更多的利益，将其进行二次甚至多次出卖。届时，购买方也难以获得安置房的所有权。3、共有因素引发的问题。一些情况下，安置房的所有权不只在一个人，还有其他人，对安置房享有所有权的其他人称为“共有人”。共有人可依据《城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，以该安置房未经其书面同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。4、政策因素引发的问题。如前所述，安置房分为上述两种。第一种安置房在一定期限内不得进行上市交易，因此在期限范围之内交易的此类商品房也存在法律上的风险。提示您：在购买安置房之前一定要充分了解安置房的性质，对于已经竣工的安置房可以查询房屋的产权、土地情况。在签订房屋买卖协议时，要出售方全体签名，以减少法律风险。在买卖安置房的过程中出现了问题的，也不要着急，尽快咨询专业人士。（采晴整理）
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一、选择评估机构：目前拆迁的评估机构多是由拆迁人选定，这样的评估机构一般难以作出公正的价格评估。而被拆迁人因为法律知识淡薄，不知其中的违法点。小编在此提示大家，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。二、审查评估报告：1、评估时点：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。2、被征收房屋的装饰装修费用、搬迁费用以及停产停业损失由当事人进行协商，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构进行评估。3、整体评估报告和分户评估报告应当加盖房地产价格评估机构的公章，并由两名以上进行评估的注册房地产估价师进行签字确认。注意：房地产估价师不得以印章代替签字。4、及时进行救济。对评估有疑问的，及时进行询问。对评估结构有异议的，应当字收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（采晴整理）
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现代社会，水和电是生活必需，没有水、电，根本无法正常生活，拆迁方恰恰也是抓住了这点。于是，逼迁的手段千千万，断水、断电是常态。那又如何应当这种局面呢？首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚”之规定，违规断水、断电是违法的。对此，小编给大家支两招。一、被拆迁人可以申请主管部门查处违法行为，虽然供水、供电方是奉命行事，但违规断水、断电毕竟还是一个违法行为。二、向法院起诉供水、供电方。供水、供电方和被拆迁人存在合同关系，针对其违反合同约定的行为提起民事诉讼，也可以很好的进行维权。同时因供水、供电方违约还可以追究其违约责任。（采晴整理）
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一、拆迁安置补偿的方式：在了解拆迁安置补偿协议怎么签之前，需要先了解一下拆迁补偿的方式和协议签订的主体。拆迁安置补偿的方式一般有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换；产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。需要注意的是被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。二、签订拆迁安置补偿协议的主体：由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：１、拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。２、拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。３、拆迁房管部门依法代管的房屋的。４、拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住...
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房屋拆迁安置补偿，一般分货币补偿和产权置换两种方式，如果拆迁的房子是国有土地上建房，根据规定：被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置（即该处房屋户口里在册人口。现在在册户口为六人，应当按照六人分配，并适当照顾孤老、孤残、孤幼人员）。私有房屋被拆除后得到的补偿款，是对被拆私房所有人财产损失的一种赔偿，应归私房所有人所有。私房所有人为二人以上的，按其对被拆私房所拥有的权利进行分割。在私房内生活的其他共同居住人，无权主张分割补偿款。私有房屋被拆除后，其他共同居住人（私房共同居住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆私房内有本市常住户口、居住一年以上、他处无住房的人。）的安置，一般应由私房所有人与共同居住人通过协商妥善安置。（采晴整理）
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房屋安置补偿协议，要包括以下内容：（一）订立协议的主体。（二）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。（三）补偿安置方式。（四）货币补偿金额。（五）搬迁期限。（六）违约责任。（七）争议的处理。（八）需要约定的其他事项。还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。（采晴整理）
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