一、农村拆迁安置补偿方案包括哪些？目前，我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式一般有货币补偿和房屋安置两种方式，但总的原则还是很低的。具体计算方式为：１、可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。２、货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。３、被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。二、农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有哪些？１、法律依据不同。农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行；城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行。２、补偿标准不同。农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，标准较低；城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿。３、拆迁程序不同。农村房屋拆迁一般是由市县国土资源部门进行；城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。（采晴整理）
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2019
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被拆迁人（以下简称甲方）：拆迁人（以下简称乙方）：根据《民法通则》、《合同法》和《土地管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆迁补偿一事达成如下协议：１、被拆迁人情况：甲方目前家庭成员共有名，其分别为（男）、（女）２、拆迁人情况：乙方根据我国有关法律已经取得拆迁人资格证，乙方承诺将依法与甲方就拆迁补偿情况达成协议。３、房屋补偿：甲方目前所有房屋的建筑面积为平方米，其中包括套内建筑面积平方米、公摊建筑面积平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等房屋所有权的单位价格为元／平方米，故甲方拥有房屋所有权的合计价值为元。４、土地补偿：甲方目前房屋所占土地共有平方米，其中甲方享有专有土地使用权的有平方米，甲方与其他人共有土地使用权的有平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等土地使用权的单位价格为元／平方米，故甲方拥有土地使用权的合计价值为元。５、其他补偿：考虑到甲方长期居住于此地，搬离家园将给甲方造成诸多不便，本着奖励补偿的原则，乙方承诺除房屋补偿金与土地补偿金以外，还应当向甲方支付以下补偿金：（１）电话号码变更费用：（２）有线电视安装成本：（３）交通运输费用：６、补偿金支付方式：根据双方之协议，乙方共计支付甲方补偿金元，乙方承诺将在年月日前，一次性将全部补偿金支付到甲方所银行帐户：银行帐号。７、禁止行为：考虑到甲方的弱势地位，乙方承诺在...
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首先，企业可以自行判定行政部门的查处、扣押行为是否合乎法律规定。行政部门的查封、扣押行为属于《行政强制法》中规定的行政强制措施，此类行为的实施应当严格按照法律规定进行。根据《环境保护法》的第二十五条的规定可知，企业单位在违反法律法规规定排放污染物，造成或者可能造成严重污染的，相关行政部门可以查封、扣押造成污染物排放的设施、设备。由此可见，在企业违法排放污染物，造成严重污染的情况下，相关行政部门可以查封、扣押企业机器设备，但是该类机器设备只能是造成污染物排放的设备。而在实践中，部分行政部门一刀切，查封不造成污染物排放的机器设备的行为，扩大了查封、扣押范围，属于违法行为。其次，企业可以判定行政部门是否按照法定的程序实施的查封扣押。行政部门实施查封扣押必须按照严格的程序进行，主要包括几个方面，即前期的调查取证是否经部门负责人的批准；实施查封、扣押时，当事人是否到场，且知晓查封扣押的依据；实施查封、扣押时，是否制作查封扣押清单和决定书等；决定书中是否载明当事人有复议、诉讼的权利以及期限等。此外，根据《行政强制法》第二十五条的规定可知，查封、扣押的期限不得超过三十日；情况复杂的，经行政机关负责人批准，可以延长，但是延长期限不得超过三十日。因此在实践中，行政部门不得一直扣押企业的机器设备，行政机关查封扣押企业机器设备超过法定期限的，企业可以根据该违法点提起行政诉讼维护自己的权利。因此，企业在遭...
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2019
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07
一、补偿额不合理的表现形式：实践中，在征收过程中，征收方常常通过下述方法变相的降低补偿额。（1）评估价格过低，评估单仅仅提供一个数字，上面没有单价，甚至没有评估公司的签字和盖章，律师提醒大家这可能不是评估方做出的，可能是征收方直接给出的价格；（2）直接喊价，告诉你这个厂子多少钱，不提供评估报告；（3）漏掉补偿项，比如说没有停产停业的损失，或者没有土地方面的补偿，或者在停产停业损失的计算中将预期损失排除在外。以上就是征收方降低补偿的表现形式。二、征收方逼迁的手短：现实中常见的就是断水断电，逼迫企业停止生产经营，更有甚者在你外出的必经路上挖坑，使得你无法进出。除此之外，还会采取“扰乱”的手段，比如你是出租的，直接在厂房上贴封条，，喷“拆”字，这就达到干扰租客的目的，租客没了，企业也难以经营。相信被征收人都见识过征收方的那些手段，只有你想不到的，没有他们做不到的。三、中小企业如何应对？首先就是关于评估报告，一方面，中小企业在知悉征收决定后，可以自行委托评估机构做一个预先评估，自己做的评估报告虽然不能够作为征收方的依据，但是被征收的中小企业可以做到心中有数，在谈判中有的放矢；另一方面，对于征收方提供的最终评估报告不服的可以要求复核，复核仍然不服还可以要求专家委员会鉴定。其次，对于征收方不评估直接出价的方式，可以提起诉讼。诉讼不是目的，我们只是想要通过诉讼来获得合理的补偿，诉讼能够达到使对方...
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1、关停决定的作出主体要承担证明自己行为合法的责任：《行政诉讼法》第三十四条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。也就是说，如果管委会在法定期间内不能提供足够证据证明自己作出的行政行为合法的话，则该关停的行政行为是不会得到法律支持的。2、关停决定适用的法律依据可能无效：既然该关停的处罚决定违法，则管委会作出的决定依据的文件可能是已经失效的，或者是不适用在该案件之中的，也可能是管委会对该文件的额理解错误等，因此在提起行政诉讼的时候，为了最大化地维护当事人的权益，可以同时提出给抽象性文件的审查。3、环保局可能涉嫌行政不作为：对企业环评的合法不合法，以及环评的审查是由环保局进行的，如果环保局怠于行使自己的职权，该审核的不审核导致水泥厂没有及时拿得环境审批文件的话，则环保局就属于行政行为不作为了。当事人也可以依法提起对环保局不作为行为的行政复议或者行政诉讼。（采晴整理）
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2019
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07
法律并没有对码头拆迁补偿等问题进行详细规定，虽然码头拆迁并不等同于普通企业的房屋拆迁，但是其补偿可以参考普通企业的房屋拆迁进行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的相关规定可知，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）由于房屋征收导致的搬迁、临时安置补偿；（3）由于房屋征收造成的停产停业损失补偿。此外，目前企业的资产评估方法根据《国有土地房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知有五类，即重置成本法、假设开发法、收益法、市场比较法、基准地价修正法。实践中常用的评估方法是市场比较法和重置成本法。然而码头价值评估却不能单纯采用这两种方法。码头经营并不和普通企业相同，普通企业拆迁补偿内容主要包括土地、房屋和建筑物的补偿、停产停业损失补偿、设备设施搬迁补偿、人员遣散安置补偿等费用，然而由于码头本身并没有过多的附属物，其成本低廉，如果评估机构按照成本法计算码头的资产，可能也就几十万元。但是码头的营业价值并不在于其本身成本，而在于其经营利润。码头每年的年收益远远大于成本价，可能甚至达到数百万元或上千万元，其停产停业损失远远大于码头本身成本损失。因此，对码头的价值评估对于码头价值评估的计算应当按照收益法进行计算。同时，其停产停业损失补偿应当根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十三条的相关规定确定，即“对因征收房屋造成...
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2019
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公摊面积是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。这就意味着不仅你的实用面积，你家的电梯、楼道、过道、地下室，甚至是门后的警卫的面积都是你需要公摊的面积，计算到你的建筑面积里面。这对于购房者来说，需要支付的购房款更多，且未来需要支付的物业费、暖气费也更多。可以说，公摊面积在本就巨大的购房压力上又添加了砝码，遭到购房者的排斥，但开发商们却乐此不疲。这主要得益于公摊面积缺乏合理、科学的管制，且能为开发商带来巨大的利润。一、能较大程度的“增大”房屋面积;购房时的面积并非是按照套内面积（实际面积）来计算的，其包含了公摊面积。且公摊面积并非透明的，也就是说购房者根本不知道除去套内面积后的所谓“公摊面积”到底公摊在哪，这也就给了开发商任意确定公摊面积，增大房屋面积的机会。二、重复计算公摊面积：如前所述，公摊面积不透明，购房者根本不知道哪些公摊面积是自己的，也就遑论使用了。实践中，常有小区的消防应急场所被算作公摊，又被划为停车位售出，这明显系重复公摊。以北京为例，据北京青年报2017年的调查报道，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(...
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2019
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1、评估机构选定不合法：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”之规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定。实践中，很多评估机构是由拆迁人直接指定的，这样“选出”的评估机构不合法,作出的评估自然也不合法。2、评估时点不合法：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值得补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价值”之规定，评估时点最早为房屋征收决定公告之日，这也意味着但凡早于这个时点作出的评估报告均不合法。3、对评估结果不服的救济：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若在经历上述步骤后，对补偿仍然有异议的，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条处理。4、评估机构没有进行实地测量：根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师进行实地勘察。所谓实地勘察应当入户调查，对房屋的内...
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在2011年之前，城市的房屋拆迁实施依据是《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁项目的实施主体通常是取得拆迁许可证的企业或土地储备中心等，拆迁补偿通常是由企业和被拆迁人进行谈判协商，然而补偿数额的不确定性较大。但是随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，《城市房屋拆迁管理条例》也随之废止。拆迁的实施过去通常由开发商和政府相互配合，导致拆迁过程中时常有出现各种暴力事项，被拆迁人的权益收到了极大损害，后随着互联网时代的发展，法律的进步与发展，广大被征收人通过司法程序从而获得了更多的谈判筹码，提高了补偿数额。随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，实践中逐渐用“征收”一词代替“拆迁”。征收项目实施主体必须是政府部门，主要是房屋征收主管部门。其实行的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。征收方实施征收行为必须保证被征收人原有的生活水平不被降低，其补偿计算方式目前主要是采用市场比较法。腾退项目在法律上没有明确的定义和依据，在实践中，主要运用于在集体土地之上，村委会、开发商或区镇政府与被腾退人签订腾退安置补偿协议后，收回被腾退人的房屋和土地的行为。然而，我国并没有相关法律法规赋予村委会、开发商或区镇政府要求村民进行土地腾退的权限。老百姓在遭遇土地腾退时，切记要明确该腾退实施的主体是否适格。征地项目由国土系统进行管理，针对的是集体土地。我国土地主要分为两种性质，即国...
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不知道当您在遇到征地拆迁过程中有没有听过征收方说过这样一句话“你的房屋是违建的，按照法律规定是没有补偿的，但是要是你现在签了这个协议，我们领导可以考虑给你们适当补偿，要是你们现在不签协议，到最后强拆了还没有补偿了……”由于征地拆迁项目程序复杂，涉及的利益较多，因此在征地拆迁项目中，征收双方总是想尽方法斗智斗勇。在诸多手段中，以“拆违促拆迁”成为征收方最常用的一种手段。在实践中，很多被征收方禁不住征收方这样忽悠，草草就签了协议，后来发现上当受骗时却为时已晚。违建房屋的认定不能只单凭征收方的一句话，被征收方应当首先明确自己的房屋是否具备齐全的证件，是否真的是违建。我国法律对违建的认定通常从规划许可和施工许可两方面进行认定，即房屋是否具有建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证这些证件，同时也要保证房屋的建设没有超过这些证件的许可范围。同时，如果被征收方的房屋缺乏相关的证件，被征收方应当明确该证件的缺失是历史原因还是地方政府政策的缘由缺失。如果农村集体土地上的房屋于《土地管理法》出台之前建造，则不能由于房屋缺失证件，认定其为违法建筑。对于国有土地上的房屋，如果于《城乡规划法》出台之前建造，则不能由于其缺乏建设工程规划许可证而认定其违法。此外，很多地方政府为了促进当地经济的发展，成立招商局进行招商引资，允许企业先建后批，后由于政策原因无法补齐证件的，此时也不得在日后征地拆迁过...
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