一、合法强拆分为“行政强拆”与“司法强拆”。行政强拆针对的是违章建筑，司法强拆针对的是合法建筑。1、谁有权进行行政强拆——根据《城乡规划法》规定，有权进行行政强拆主体有乡镇政府或城管部门，在城市规划区内的由城管部门进行强拆，不在城市规划区内的由乡镇政府进行强拆。2、谁有权申请法院司法强拆强拆——根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》规定，有权申请法院司法强拆的主体是市、县级政府或县级国土资源局。二、行政强拆程序：以书面形式催告当事人自行拆除——听取当事人的陈述和申辩——经催告，当事人逾期仍不自行拆除，且无正当理由的，可以作出强制执行决定。司法强拆程序：1、国有土地上房屋：市、县级政府作出房屋征收补偿决定——当事人具有依法复议或诉讼的权利（复议期限60日，诉讼期限6个月）——到期后当事人既不复议也不诉讼，还不搬迁的——由市、县级政府申请房屋所在地的人民法院强制执行。2、集体土地上房屋：县级国土部门作出责令交出土地决定书——当事人具有依法复议或诉讼的权利到期后当事人既不复议也不诉讼，还不交出土地的（复议期限60日，诉讼期限6个月）——由县级国土部门申请土地所在地的人民法院强制执行。如果不具有强拆主体资格，没有履行法定强拆程序，强制拆除了被征收人的房屋属于违法强拆，我们可以依法维权。遭遇违法强拆时：最重要的是保证自身安全，不要暴力抗拆。正所谓“留得青山在，不怕没柴烧”，我们...
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2019
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一、无证房的形成原因：城市规划不到位，特别是改革开放以后，房屋远远不能满足人们的需求。而在这种供需不平衡的状态下，政府规划部门又没有发挥出其应有的宏观调控作用，导致一大批无证房的出现。行政监管不到位，实践行政机关职权不明，没有进行有效的监管。法律规定不到位，法律规制存在立法滞后、执法不当、追责乏力的问题，实践中的无证房得不到有效处理。从无证房的自然属性上来说，它仍然是人们投入人力、物力建造的居住场所，只有首先承认并正视无证房之上存在财产权这一前提，才能针对无证房提出妥当的解决方案。在认定无证房是否属于违章建筑时，遵守法治意味着要遵守以下两大法理原则：一是法不溯及既往原则，二是信赖保护原则。房屋征收中会遇到各种类型的无证房，这些无证房的形成原因各不相同，如果对所有无证房都采取“一刀切”的处理方法，显然是不合理的。只有针对不同建筑的具体情况区别对待，采取相应的措施，宽严相济之下，才能充分保障被征收人的切身利益。像历史原因造成的无证房肯定是要给补偿的，突击建造的无证房肯定是没有补偿，因政府怠于行使相关行政职责而造成的无证房屋，还需要综合考量。二、哪种无证房可以获得补偿？1、历史遗留原因造成的无证房：这类无证房建造时间都比较久远，根据当时的法律法规，房屋建造时并未要求取得规划许可等材料，在新的法律法规出台后，行政部门也未组织补办房屋所有权证明等材料，于是就出现了很大一批历史遗留性的无证房。...
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一、房屋价值补偿：房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。所谓“附属物”，是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物，如围墙、管道、水井、装潢设施等。在对房屋价值进行评估时，附属物应一并评估。二、搬迁及临时安置补偿：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿；三、停业停产损失：停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。经营性用房的认定需同时具备三个条件：第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。停产停业的利润损失一般是指企业主营业务的利润损失，而不包括投资利润损失在内。四、补助和奖励：《征收条例》第...
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在实际生活中，农村房屋产权问题一直比较棘手，由于历史遗留问题较多、变动大、情况复杂，有的省份和地区对宅基地审批和建房审批程序健全，登记档案完备。有的地方在农村用地及建房方面管理混乱、无序甚至无据可查。因此，对农村集体土地上房屋产权的认定没有一定之规，而是各地根据权属登记和用地、建房审批的现实情况进行掌握。一般来说，以下文件可以作为房屋权属来源的证明文件使用：（1）房屋所有权证；（2）宅基地使用权证；（3）农村建房审批表或许可证；（4）集体经济组织对宅基地使用权的统计、登记。如果宅基地一直在使用，并且宅基地使用权证也没有被依法收回或者更换的话，那么宅基地使用权证就仍然是有效的。但是宅基地使用权证并不是认定补偿的唯一依据。就北京市的情况而言，根据北京市政府出台的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，征收补偿中认定的宅基地面积应经合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地不予认定。因此，在征收时并非单纯按照宅基地使用权证上标明的面积补偿，还应当将宅基地使用权证上标明的面积与当地政府规定的控制标准进行比较，看看是否一致。对农村基地征收补偿款的确认和计算，各地规定不同，比如，上海市2011年印发的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》就对宅基地被征收时应获得的补偿款计算进行了如下说明：宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结...
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房屋征收部门申请人民法院强制执行的时候，按照相关法律规定，需要提交的材料主要包括两部分，一是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定的相关材料，主要包括强制执行申请书和附具材料（包括补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料）；二是《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第2条规定的相关材料，即征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件，征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见，社会稳定风险评估材料，申请强制执行的房屋被征收人、直接利害关系人的意见，社会稳定风险评估材料，申请强制执行的房屋状况，被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况，以及法律、行政法规规定应当提交的其他材料。根据最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第6条的规定可知，征收补偿决定存在如下情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：（1）明显缺乏事实根据；（2）明显缺乏法律、法规依据；（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（5）严重违反法定程序或者正当程序；（6）超越职权；（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。人民法院裁定不准予...
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首先集体土地不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第2条的规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。因此，条例适用于为了公共利益需要对国有土地上单位、个人的房屋进行征收和补偿。所以，条列规定本条例不适用于集体土地征收，集体土地的征收主要由《土地管理法》等法律调整。现实生活中，面临城中村的改造等问题，是否能适用该条例？根据《物权法》的规定，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，但法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。城中村改造、城乡结合部改造以及集体土地征收等都不能适用该条例。还有在实践中，小本生意承租人，经营企业的承租人，他们的权利在面临房屋拆迁时应该如何保障呢？虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，不适用于对承租人的补偿。而且在事实上，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。房屋所有权人获得房屋价值补偿以及临时安置补偿。承租人作为实际竟有人，有权获...
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一、安置补偿费如何计算：根据《土地管理法》第四十七条第二款规定，对于征收耕地的，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。1、需要安置的农业人口数=被征收的耕地数目÷征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。2、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，但是每公顷（10000平方米）被征收耕地的安置补助费，最高不能超过被征收前3年平均年产值的15倍。3、对于征收其他土地的，安置补偿费的标准由各省、自治区、直辖市参照耕地的土地安置补助费标准规定。二、安置补偿费如何发放：1、如果需要安置的人员是由农村集体经济组织安置的，那么安置补助费应当交给农村集体经济组织来进行统一发放；2、如果需要安置的人员是由其他单位安置的，则安置补助费交付给安置单位；3、如果不需要统一安置，则安置补助费发放给被安置的个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用；4、如果放弃统一安置，被征收人有权要求支付安置补助费。（采晴整理）
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土地安置补助费指在征地过程中为了安置以士地为生的农民，国家所给予的补助费用。因为征地会导致一部分劳动力转移,需要寻求新的谋生途径,所以村集体就要用安置补偿费来发展生产，安排这此多余劳动力的就业,对他们进行职业培训,帮助他们寻找工作。对于那此不能就业的人员还要给予一定的生活补助。安置补偿费谁可以获得：根据我国《土地管理法》第47条的规定，安置补助费应当按照需要安置的农业人口数计算。所谓农业人口，是指依靠农业生产维持生活的全部人口，包括实际从事农业生产的人口和其家庭的其他农业人口。需要安置的农业人口与户籍、从事劳动的性质及就业现状等方面有关。对于其中由乡村管理的非直接从事农业生产的一些人，如乡村教师等，一般也认为是农村人口。（采晴整理）
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根据《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第四十五条规定：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。《征用土地公告办法》第四条规定：被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。根据上述法律规定可知，要进行建设需要使国有土地，如果要使用集体土地进行建设，需要履行征地程序，将集体土地变为国有土地才能使用。首先，征收集体土地需要具有国务院或者省级政府作出的征地批准文件；其次，在征地批准文件作出后，县级国土部门应在法定期限内对该征...
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征地不予公告，被征收人维权应注意的事项：被征收人需要注意征收方提供的征地批准文件的时效性，根据国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第(十九)规定：严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。对用地单位闲置的土地，严格依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。满两年未进行公告的批文自动失效。征地批准文件的有效期为两年，如果征收方拿出两年之前的批文忽悠被征收人，被征收人要知道这个批文是无效的，被征收人仍有权拒绝征地。（采晴整理）
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