一、未迁移户口的，其在原经济组织的土地征收补偿权益应得到保护：“外嫁女”作为承包村民小组所有的集体土地的家庭承包成员之一，同时也履行了应尽的村民义务。根据《农村土地承包法》第六条农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。在所承包土地被征用后，无论其是否属于户口能迁出而未迁出人员，均依法享有相应取得土地征用补偿费的权利。村民小组不得以村委会制定的分配方案主张不分配其相应土地补偿费。二、在新居住地未取得土地承包权的，可获得原村的征地补偿款：在家庭联产承包责任制下，土地的承包权益对农村成员至关重要，外嫁女也不例外。按照《农村土地承包法》第三十条之规定，外嫁女的户口已经迁出，但是在新的居住地没有取得土地承包权，承包期内，发包方不得收回其原承包地。因此外嫁女仍可参加分配原村的征地补偿款。同时《妇女权益保障法》第三十二条规定：妇女在农村女土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。第三十三条规定：任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。“外嫁女”通俗的讲就是指农村已婚且嫁出去的妇女。狭义的讲就是指与本村以外的男子结婚、户口仍留在本村的妇女。目前有很多外嫁女因为被村里面的村规陋习所“抛弃”，这些村...
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2019
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在征地拆迁过程中，村委会到底是个什么样性质的单位？到底有没有那么大的权利征收我们的土地？村民对村委会的排斥，不只是从土地、权利还有拆迁过程中所体现的种种原因造成的。一、村委会到底能不能征收我们的土地？村民委员会，为中国大陆地区乡（镇）所辖的行政村的村民选举产生的群众性自治组织，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，村民委员会由主任、副主任和委员三至七人组成。领导班子产生依赖民主选举，每5年选举一次，没有终身制，任何组织或者个人不得指定、委派或者撤换村民委员会成员，只服务于本村村民的自治组织，权利是非常有限的。根据我国法律规定，如需征收土地是需要报省级以上政府批准，村委会作为自治组织，是没有权利征收土地，在整个征收过程中，村委会一般都是协助功能，如果村委会私自征收或者以租代征，都是违法行为。根据我国《土地管理法》规定，在征收土地过程中，由市、县政府组织实施，在被征收范围内的乡镇、村发布征收公告、补偿安置方案等，所以，村委会只能配合张贴公告，也没有权利发布征地公告、补偿方案等，更没有权利批复征地。二、村委会有没有权利制定每户的征收补偿费用以及分配方案？虽然村委会是由村民选举产生的群众性自治组织，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，并不代表村委会就可以自行决定村民的征收土地补偿款的分配方案，根据《村民委员会组织法》中规定，征收补偿...
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2019
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很多情况，一些被拆迁人都会说“我的房子不知道被谁拆了，把我们赶出来了，政府太霸道了”很多被拆迁人基本都把矛头指向当地政府，然而不知道拆他们房子的是哪个部门，如果被拆迁人连最基本的有哪些部门、哪些人拆了您的房子，想维权也找不到对象，那完全是叫天不应，这种不应我们是可以避免。肯定会有很多人说征收拆迁不都是政府吗？不。如果您这样认为那就错了，必须要转变思想，很多情况，拆您房子的部门不一定有拆迁的权利，没有拆迁权利的部门如果通过一张文件就拆迁，这是严重的违法行为。如果说在近十年之前，想要闹清拆迁主体的问题还是相当复杂的，但是随着我国《国有土地上房屋征收与补偿条》的颁布，条例中规定了拆迁主体限制在市、县级政府确定的房屋征收部门，征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担具体工作。根据目前我国的法律，征地拆迁可以划分为国有土地和集体土地，因为两种土地性质的不同，所以两种性质的征收拆迁法律依据也有所不同。集体土地一般情况下，都是市、县级政府委托或者指派乡镇做出一些具体工作，从法律层面来看，乡镇政府并不是具体的实施单位，只是在征收过程中起到辅助作用，国有土地上房屋征收主要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了市、县级政府负责本区域内的征收与补偿工作，市、县级政府确定房屋征收部门组织实施，当然，房屋征收部门也可以委托非营利目的的房屋征收单位具体实施工作。对于拆迁的种类非常多，其中有征收、拆违建、腾退...
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2019
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《土地管理法》第二十六条明确规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有。由此可见，能否享受征收补偿，首先要求具有农村的集体经济组织成员资格。只有符合以下三个条件，才能被认定为农村集体经济组织成员：（1）在该经济组织中，有户籍登记或曾经有户籍关系；（2）长期生存、生活在该集体经济组织；（3）对该集体经济组织享有权利负有义务。所以，户口是能否享受拆迁补偿的必要条件。那么，一旦户口迁出，就不属于农村集体经济组织成员了吗？就真的拿不到补偿了吗？其实不是这样的。以下这几种情况，即使户口迁出也能获得合理的补偿补偿：1、因政策性原因户口迁出（比如上大学，服兵役，服刑）：（1）很多大学生为了方便，会在上大学的时候将户口迁入学校所在地。但是这并不能说明他们去取得了其他集体经济组织成员资格。而且，他们在校生活费、学费以及其他花费基本上是依靠在农村的父母或者其他家庭成员的供给，也就是说原家庭承包地仍然是在校大学生基本的生活保障，所以他们并没有丧失原集体经济组织成员资格。（2）《士官退出现役安置暂行办法》第十二条规定：“农村入伍的初级士官服现役期间，保留承包土地、自留地；农村入伍的义务兵和初级士官户籍所在地土地被征用的，应当享受当地公民的同等待遇”因此，服兵役人员户口虽然不在村里，但依然享有农村集体经济组织成员资格，可以得到征地补偿。（3）服刑人员被剥夺的是人身自由的权利或者政治权利，他们的村民资格并不因为人...
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2019
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农村土地征收时，户口的“价值”：根据《土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。”其中，土地补偿费主要是分配给农村集体经济组织成员，而户口就是认定被征收人是否为村集体组织成员的一个重要因素。安置补助费则是对被征收土地上农业人口的安置，需要按照户口本上的农业人口人数来计算，所以农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。这种情况下，户口当然是“值钱”的了。（采晴整理）
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2019
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首先作为弱势的被拆迁人一定要明白，如果遇到强拆，损坏的不单单是房子，还有房屋内的财产，对于正常手续的搬迁，拆迁方要等到被拆迁人把房屋内的财产搬空，重要物品转移之后才开始拆迁工作，但是遇到强拆就被直接推到，被拆迁人也没有时间去搬屋内的物品，可能在拆迁人眼里屋内物品没有什么价值，但对被拆迁人来说不同，所谓“破家值万贯”，遭遇强拆，这些在日后也没法申请赔偿。此时，被拆迁人可以看出，被拆迁人在遇到强拆报警，不仅仅是阻止强拆行为，也更是为了保证自己的财产减少损失，还有就是被拆迁人应该知道，“有困难找警察”，这句话不只是出自教科书，更是出自法律，为保护人民的人身安全和财产是警察的职责所在。被拆迁人从《人民警察法》中看出，警察的职责之一就是保护人民的安全、人身自由和合法财产，2001年最高院在《关于公安机关不履行法定行政职责是否承担行政赔偿责任问题批复》中规定：如果因为公安机关不履行法定行政职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任，另外行政诉讼法中规定：申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的，公民、法人或其他组织都有权利对该行政行为提起行政诉讼。所以，如果被拆迁人不报警，就相当于自己放弃了国家赋予被拆迁人的权利，但是如果警察不履行职责，他们是要承担法律责任的，对于遭遇违法强拆的被拆迁人来说，按照正常程序报警，不管警察是否出警，...
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2019
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2014年最高法公布的全国法院征收拆迁十大典型案例之一的“孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案”，一直被作为《国有土地上房屋征收与补偿条例》（也被很多人称为“新拆迁条例”）第二条规定的公平补偿原则适用的典型案例。该案中，根据县政府作出并公告的《征收补偿方案》，被拆迁人能够获得的补偿款或安置房补偿价值明显低于正常市场价格，因不服县政府作出的《房屋征收决定》，被拆迁人在复议结果不理想的情况下，依法向法院提起行政诉讼，诉请撤销案房屋涉征收决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。《条例》第十九条中也规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。济宁市中级人民法院经审理认为，该案中，根据案涉县政府作出的《征收补偿方案》确定的房屋征收补偿价格，无法满足被征收人在房屋被征收后居住生活水平不下降的基本原则，违背了《条例》的立法精神，不符合《条例》第二、第十九条的规定，依法应予撤销，并根据《行政诉讼法》相关规定，判决撤销案涉《房屋征收决定》。接下来，拆迁律师将进一步解析该案对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用，对于实践中被拆迁人如何评判征收补偿标准高低，以及如何在补偿标准明显过低时依法展开权利救济实务工作的典型意义。《条例》的适用：如我...
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2019
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房屋遭遇强拆是很多被拆迁人难以言说的痛。实践中虽然不乏因消极维权导致的司法强制执行，但仍有相当一部分强拆是在违法的情况下，甚至被拆迁人不完全知情的情况下发生的。谈及强拆维权，很多被拆迁人都困扰于两个共同的问题，其一，涉及强拆的行政决定经复议或诉讼被依法撤销，或由作出机关自行撤销后，还能继续生效吗？其二，强拆发生后因无法提供充分证据证明自身遭受的财产损失而难以争取到合理补偿/赔偿，这样正常吗？涉及强拆相关行政决定，实践中有两类很典型的案例，拆迁方以违建为由向被拆迁人作出违建限拆决定，此时：第一种情况下，如被拆迁人不了解相关权利救济途径未及时通过复议或诉讼维权的，拆迁方很快就会继续作出《强拆决定书》，并付诸实施；第二种情况下，被拆迁人针对强拆决定启动了行政复议或行政诉讼程序，拆迁方很快就主动撤销《强拆决定书》，但当被拆迁人撤销复议/诉讼，拆迁方很快又卷土重来，并在一次次的作出与撤销之间逐渐实现强拆目的。对于这两类典型的案例，拆迁律师必须指出的是，并不是拆迁方作出了限拆决定或强拆决定，就代表着强拆一定合法；依法已被撤销的行政决定书也不能再继续发生效力。找出拆迁方作出强拆决定、实施强拆行为的违法问题，是初步击溃其侵权部署的重要方法。实践中拆迁方往往会借违法行政行为的发生与被拆迁人依法维权的时间差，达到房屋被强制拆除的结果，对于被拆迁人来说，这种情况下一方面要及时延请专业拆迁律师介入，尽快启...
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2019
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对被征收人来说，对征地拆迁信息的掌握程度将从各方各面各方各面影响到维权的收效。以集体土地征收为例，对于被征地农民朋友们来说，只知道自己拿到的补偿明显过低是不够的，仅知道自己在征地补偿款分配中遭到了不公待遇也无法真正为被征收人提供实际帮助。被征收人如果想要改变所得补偿过低的现状，依法争取到公平合理的高补偿，要迈出的第一步就是了解并掌握以下三方面的信息和证据：第一，现有的补偿分配方案（内容）；第二，现有的分配方案是由谁制定、如何做出的；第三，现有的分配方案的内容和制定程序等是否符合相关法律法规规定。拆迁律师今天要为大家解析的，就是如何获取以上征地补偿相关信息，以及如果获取过程中遇到阻碍，农民朋友们该如何进一步开展权利救济。根据《村民委员会组织法》第二十四条第七项规定，征地补偿费的使用、分配方案应经村民会议讨论决定方可办理。又根据《村民委员会组织法》第三十条第一项规定内容可知，村民委员会实行村务公开制度，对本法第二十三条、第二十四条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况，村民委员会应当及时公布，并接受村民的监督。同时，村民委员会应当保证所公布事项的真实性，并接受村民的查询。也就是说，关于集体土地征收补偿费的使用和分配方案，依法应当经村民会议讨论决定并予实施，对于这份补偿分配方案，村委会应当主动依照《村民委员会组织法》的规定要求及时向村民公布。如果有被征收人未见到该份分配...
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第一种情况，如果村委会是依法接受征收方委托，以政府土地征收主管部门的名义与村民签订征收补偿协议的，在没有其他违法事由存在的前提下，征地补偿协议的签订是合法有效的，协议应当依法按约履行。如果在协议履行过程中出现纠纷，村民可以追究征收方即委托村委会作出相关签约行为的行政机关的责任。拆迁律师要特别提醒的是，在这种情况下，农民朋友们一定要确认村委会是否确有征收主管部门的合法书面委托文件。第二种情况，如果村委会以自己的名义组织实施征地活动，或以自己的名义与被征地农民签订征地协议的，由于其依法不具有相关的职权，不能以自己的名义制定征地或补偿安置方案、组织实施征地活动，在此前提下与村民签订的征地补偿协议应属于无效合同，村民可以在专业拆迁律师的帮助下向地方政府土地行政管理部门等举报申请查处，并通过诉讼途径确认协议无效。经过以上解析，相信农民朋友们已经初步了解了这个问题的答案：与村委会签订的征地补偿协议并非一定有效或无效，要根据实际情况具体分析；但村委会以自己的名义组织实施土地征收并要求村民签订征地协议的，一定有猫腻。如果有农民朋友遇到村委会与自己签订征地补偿协议的情况的，一定要谨慎签字，可以就具体情况向专业征地拆迁律师咨询，在律师的帮助下确认征地项目的性质和合法性问题，在保障自己的合法土地权利不会被侵害的前提下再签字交地。（采晴整理）
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