在征地拆迁补偿方面，被征迁人大多都会选择产权调换。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。不过，先补偿后搬迁，并不是被征迁人所想的一定要拿到钥匙之后才能要求被拆迁人搬入，而是产权调换和周转用房的地点和面积有所明确，然后在交易这期间被拆迁人需要自行过渡，等到安置房完工之后再按约定交付房屋。不过，由于拆迁安置房交易时间过长，这个时候风险也就来了。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成？可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。因此，在双方交易之前一定要注意审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印；违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十；在未过户前让房主提供担保；买卖双方可以找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。同时中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。（采...
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按照相应比例、相应系数给予补助的：根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十一条：被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。选择建筑面积补助的一般由相关部门根据实际情况确定。《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条第二款：被征收房屋为平房住宅、简易楼房、非成套独用居住房屋、多层住宅，实行产权调换房屋为高层住宅的，在“征一还一”的基础上，按照满足被征收房屋原有套内面积使用功能的原则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补助标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。不过，对公摊的规定都不同：1、对因公摊造成的损失进行补偿：例如：新疆2、按照相应比例、相应系数给予补助：例如：武汉、包头、重庆、石家庄3、根据公摊系数计算安置房的面积：例如：合肥、安庆4、公摊面积不计入安置房的面积内、不计入购房款内：例如：西安、兰州、铁岭、泰安、洛阳5、根据实际情况结算差价：例如：黑龙江铁岭根据公摊系数计算安置房的面积：例如《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算...
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国有土地上房屋征收是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。征收程序大体包括：征收方作出征收决定；征收补偿部门对被征收人进行补偿；实施搬迁三个阶段。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。征收决定的作出：征收决定的作出需要基于公共利益需要：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收主体作出的房屋征收决定，必须以保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要为前提。征收城市房屋必须基于公共利益需要。结合我国现状而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，是公共利益的重要表现方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。政府才是公共利益征收惟一补偿主体：过去，拆迁主体多由开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而开发商为了追求利润，会尽可能压缩补偿标准，最终造成拆迁人与被拆迁人间矛盾激化。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后明确规定，各地人民政府才是征收与补偿唯一主体。由政府部门负责房屋征收与补偿工作，可以禁止建设单位参与搬迁活动，防止任何单位和个人得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、...
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国有土地上房屋征收是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。征收程序大体包括：征收方作出征收决定；征收补偿部门对被征收人进行补偿；实施搬迁三个阶段。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。对被征收人进行补偿：征收补偿标准：房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”本条规定明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是被征收人最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。被征收人协商选评估机构：过去，对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，致使许多被征收人都对评估机构不信任，被征收人也没有选择权。《国有土地上房屋征收...
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国有土地上房屋征收是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。征收程序大体包括：征收方作出征收决定；征收补偿部门对被征收人进行补偿；实施搬迁三个阶段。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。实施搬迁：征收房屋应先补偿后搬迁《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推诿、拖欠等不负责任的情况，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款增加公信力的同时，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。（采晴整理）
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被征收房屋价值未经评估，补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”，违法：房屋价值的现场勘验报告未征得被征收方的认可，由此作出的征收决定或补偿决定会被撤销。对被征收房屋价值进行补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值未经评估，征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的，依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予以撤销。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。否则，征收补偿方案会因为对被征收人显失公平而被撤销。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。征收方提供的房屋价值评估报告，即使有被征收人的房屋价值报告，但没有取得被征收人签字或者盖章的现场勘查报告，由此作出的房屋价值评估报告不能作为征收房屋补偿的依据，征收方依据该评估报告所做出的房屋征收补偿决定，会因为事实不足被予以撤销。（采晴整理）
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房屋征收决定作出前先行确定房地产价格评估机构，属程序违法：房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人和有关的利害关系人。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由其他方式确定。在作出房屋征收决定前先行确定房屋征收评估机构属程序违法。评估机构的选择程序需要合法。需要先发布房屋征收评估机构选择的公告，后作出房屋征收决定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定，违反法定程序。征收补偿决定对被征收房屋的权属认定错误的，该补偿决定应予撤销。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人，至于其他利害关系人（公房的承租人、经适房的承租人、廉租房的承租人、租房经营者）的补偿问题应依据各地的相关规定。（采晴整理）
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一、征收补偿决定未保障被征收人的补偿方式选择权，违法：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，补偿决定仅按照一种补偿方式作出的，属于违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。在未能达成征收补偿协议的情况下，行政机关作出的补偿决定应包括“货币补偿和房屋产权调换”两种方式。当征收补偿协议仅仅认定被征收人选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，就侵害了被征收人的补偿选择权，属于违法。二、违法建筑的强制拆除应遵循行政强制法的程序性规定：面对违法建筑，行政机关作出强制执行决定前应以书面形式事先催告当事人履行义务，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，也不提出行政复议、行政诉讼的，行政机关可以作出强制执行决定。专业拆迁律师提示，公示催告程序必不可少，且要载明救济途径和方式。（采晴整理）
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首先，是在拟征地公告时，应当告知被征收人有申请听证的权利。在土地征收前，土地征收部门应当将征地部门、征地范围、实施项目、征地补偿标准等一系列相关事项妥为公布，同时，根据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中，法律规定了在征地依法报批前，当地国土资源部门应当告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。如果被证书人申请听证，则应当依法组织听证活动，最终将听证笔录、签字确认材料逐级上报国务院及省政府。第二次听证权利是在征地补偿安置方案公告期间，市、县级政府土地行政管理部门在张贴征地公告之日起四十五日内，拟定征地补偿安置方案，报市、县级政府审批，并向被征地村组公告，公告内容包括：被征收土地、地上附着物及青苗补助费、需安置农业人口补偿费等相关事项，土地补偿费、安置补助费的标准、数额、支付对象及支付方式、农业人员的具体安置途径等。被征地农村集体经济组织、农村村民活着其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源行政主管部门提出。被征收人异议成立的，土地主管部门应当根据听证结果对《征地补偿安置方案》作出修改。之后，土地主管部门将征求意见后的《征地补偿安置方案》连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准，并报省级国土...
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在当前的法律规定中，并没有准确的界定违章建筑的概念。通常，百姓对违章建筑的理解就是没有产权证的房屋，而通常学理意义上理解的违章建筑则是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律规定在未取得有关部门许可的情况下新建、扩建、改建的建筑物及其他建筑物。但是，并非所有的房屋都属于违章建筑，毕竟1974年才成立了相应的规划机关，1990年才出台了第一部《城市规划法》，2007年才通过了《城乡规划法》，在一系列的职能衔接过程中，出现一些无证房屋或证件不全的房屋很可能是因为历史遗留问题。那么，违章建筑到底该不该拆呢？根据《城乡规划法》的相关规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。可见，并非所有的违章建筑都要被拆除，要根据具体的情况具体确定。当然，在实践过程中，律师也遇到过大量以认定违章建筑的方式降低补偿的情形，因此，当遇到类似情况时，一定要仔细分辨...
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