1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权;或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设(含投资超总额25%)的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同(使用权终止日期不变)后方可办理转让过户手续。4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。、有第1、2、3项情形的，按上述规定结合省国土资源厅《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》的意见办理。5、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。7、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。8、土地权属有争议的不得转让。9、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。（采晴整理）
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一、取得土地后是否必须办理土地登记，土地证书有什么作用?土地登记在国民经济和社会生活中有着十分重要的意义，它确定了土地权属关系，是维护土地的社会主义公有制、保护土地所有者和使用者合法权益的法律保障。通过土地登记，确定了国家所有土地和集体所有土地的产权，分清了土地所有权和土地使用权的产权关系，界定了国家、集体、个人在土地上的权益范围，为保护土地权利人的合法权益提供了依据。土地权利一经土地登记即受法律保护，任何人不得侵占，为保护土地权利人的合法权益提供了法律保障。土地证书是由土地权利人持有，是土地登记的法律凭证，登记的内容受法律保护。近年来，随着市场经济的发展，房地产市场日趋活跃，相应的土地交易和置换频繁。但是，由于部分人缺乏土地登记知识，合法权益得不到保护，造成不应有的损失。为维护土地权利人的合法权益，应进行土地登记。二、为保障农民集体土地权益、增加征地工作的透明度，土地管理法律法规规定了哪些措施?《土地管理法》规定，(1)国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施;(2)被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记;(3)征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见;(4)被征用的农村集体经济组织应当将征用土地补偿费用的收支状况...
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目前农村土地主要分为两大类，一类是以承包地、宅基地为代表的农村集体土地，另一类则是以国有农场为代表的农村国有土地。一、政府收回农村集体土地使用权的法律前提1、《土地管理法》我国现在施行的《土地管理法》第37条有讲到，耕地是不可以闲置的，如果个人有出现闲置耕地的行为，并且抛荒弃耕年限已经达到连续两年这一硬性规定，那么村里的发包方可以单方面终止承包合同，将该地块收回。另外对于已经办理了农业用地转建设用地手续的地块，闲置一年以内的，村集体或者原承包户需要对这块农用地恢复耕种，超过一年不满两年的，要缴纳闲置土地费，闲置超过两年的，当地县人民政府可以依照土地管理法收回土地，注意是无偿收回，政府不用给村集体和承包户一分钱！2、《农村宅基地管理办法》在《农村宅基地管理办法》中，如果出现下面这些情况，政府是可以收回宅基使用权的。（1）成功申请到了村里的宅基地后超过2年没有动工建房；（2）本身有宅基地，但是由于老旧而申请“拆旧换新”，但是报批之后不愿拆除的；（3）由于农村规划建设需要整村搬迁，成功搬迁之后，村民原来的旧宅基地；（4）违反土地相关法律政策非法获得的宅基地使用权。3、《农村土地承包法》《农村土地承包法》中有明确对于承包合同到期而没有交还的承包地，以及承包方违反承包合同中规定的，发包方可以收回该承包地。此外，对于因国家公共、公益性工程需要征收农村土地使用权的，也可以收回土地，不过需按照相关...
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在农民退出自己的宅基地后，在一段时间内是属于“农村闲置宅基地”，如果是这样，政府是能够回购农村闲置宅基地的，但是这种情况对于宅基地本身的质量也有要求，主要包括：1、宅基地上的房屋质量以及装修都比较好;2、宅基地本身安全牢固，没有出现凹陷、地基不稳等问题。对于这一类房屋，目前有试点地区的做法是通过政府回购之后对房屋进行重新修缮，然后用来安置特殊贫困群体，类似于“安置房”、“廉租房”的概念。具体操作流程上一般是退出宅基地的村民和村集体完成退出手续之后，政府再从村集体手中回购这些符合要求的宅基地。不过这种情况下政府回收的价格一般不会太高，除非是邻近城市的城郊地带，且有快速发展之势。（采晴整理）
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综合当前各试点地区的做法来看，主要有:1、复垦作为新增耕地对于退出了的闲置凋敝了宅基地，如果能够达到复垦的标准，则可以进行耕地复垦，然后作为新增耕地进行集体分配或者用于当地的耕地占补平衡。2、用于发展乡村旅游有的地区是将农民退出了的宅基地用来发展乡村旅游，包括民宿、休闲养老、农产品加工、文化教育等，可以采用村民入股、联营等方式合作经营，收益归村集体所有，分配方式可经由召开村民代表大会商议决定。3、征收为国有建设用地招商引资如果当地有建设项目需要，可以将退出的宅基地征收为国有建设用地招商引资就地进行项目建设，征收的补偿款归村集体所有。4、政府回购。综上所述，对于已经退出的农村宅基地，政府是可以进行回购处置的，包括其他处理方式在内，核心点都在于“盘活农村闲置宅基地资源，促农增收”，相信在今年年底试点结束后，对于是否会在全国范围内推广这一问题，很快就会有答案。（采晴整理）
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1、征收流程：结合目前正在实施的土地管理法、农村土地承包法、农村宅基地管理办法，以及新修订的土地管理法修正草案、农村土地承包法修正草案来看，如果是对农村集体土地使用权进行征收，那么是需要经过以下流程的。（1）市、县级国土资源部门：征地前张贴拟征地公告；（2）市、县级国土资源部门+乡镇政府：征询村民(村委会意见；（3）市、县级国土资源部门+村委会+被征地人:对被征收土地实地勘察，并制表签字；（4）市、县级国土资源部门：拟定建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案进行上报；（5）市、县级国土资源部门：征地批准后，在村里张贴土地征收公告、安置补偿方案公告，有不同意见的需要召开听证会，无异议之后进行报批；（6）村委会+被征地人：办理土地补偿登记手续；（7）市、县级国土资源部门：支付补偿安置费用；（8）被征地人：领取补偿款后按期交付土地。2、补偿事宜：农村集体土地征收的补偿安置费主要包括土地补偿费、安置费、青苗费和地上附着物的费用，部分地区还补偿社保费，具体参考当地报批的征地补偿方案。（采晴整理）
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1、征收流程：结合目前正在实施的土地管理法、农村土地承包法、农村宅基地管理办法，以及新修订的土地管理法修正草案、农村土地承包法修正草案来看，如果是对农村集体土地使用权进行征收，那么是需要经过以下流程的。（1）市、县级国土资源部门：征地前张贴拟征地公告；（2）市、县级国土资源部门+乡镇政府：征询村民(村委会意见；（3）市、县级国土资源部门+村委会+被征地人:对被征收土地实地勘察，并制表签字；（4）市、县级国土资源部门：拟定建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案进行上报；（5）市、县级国土资源部门：征地批准后，在村里张贴土地征收公告、安置补偿方案公告，有不同意见的需要召开听证会，无异议之后进行报批；（6）村委会+被征地人：办理土地补偿登记手续；（7）市、县级国土资源部门：支付补偿安置费用；（8）被征地人：领取补偿款后按期交付土地。2、补偿事宜：农村集体土地征收的补偿安置费主要包括土地补偿费、安置费、青苗费和地上附着物的费用，部分地区还补偿社保费，具体参考当地报批的征地补偿方案。（采晴整理）
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1、利用宅基地建设厂房已被允许：在国家层面今年的一个关于鼓励支持返乡下乡创业的通知中，明确提出允许利用宅基地建设生产用房创办小型加工项目。2、宅基地建设生产用房有诸多条件限制：利用宅基地建设小型加工项目，还有很多问题需要注意，尤其是环保问题、消防问题、安全问题，因为宅基地是在人员居住稠密的居民区，生产项目一定不能排放污水、废气或散发不良气味，一定不能存在消防隐患，一定不能存在其他安全问题，必须要征得左邻右舍的同意和支持。3、宅基地建设厂房很多配套政策都需要跟进：利用宅基地建设小型加工项目是为支持农民增收致富、鼓励农民返乡创业而提出来的，就当前来讲还是一个新生事物，很多地方还在不断的探索和改进中，比如说，能够利用自家宅基地，但能不能再来租用左邻右舍的宅基地扩大生产，小型加工项目多小是小、多大是大，还没有一个统一的标准等等。（采晴整理）
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1、要注意的是：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。占用农村土地建设企业必须经过相应的审批手续，未经审批的，不允许私自改变土地原有用途。2、个人可以因兴办乡镇企业申请用地用于建设厂房等建(构)筑物，但所选地必须符合有关土地利用总体规划和当地城镇总体规划，拟建项目必须符合国家和当地产业政策，申请用地必须在国土部门办理农用地转用等建设用地审批手续，必须在规划部门办理选址、规划许可等审批手续，带项目申请用地还须到发改部门办理立项相关手续，到环保部门办理环评审批等相关手续。3、申请用地必须在国土部门办理农用地转用等建设用地审批手续，必须在规划部门办理选址、规划许可等审批手续，带项目申请用地还须到发改部门办理立项相关手续，到环保部门办理环评审批等相关手续。（采晴整理）
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日本推进土地流转的经验教训日本在1970年代已经步入发达国家行列，国民经济高度发达，大量农业人口实现非农化转移。1970年日本城市化率超过70%，农业劳动力只占劳动力总量的14.7%。并且日本从1970年开始创设农业人养老金制度，为退出农业经营的农民提供养老保障。农民在1970年就不再依靠土地获得就业和社会保障，日本具备了推进土地流转的经济政治基础。日本采取土地私有制，土地是农民的私人财产，农民作为独立土地权利主体通过市场化方式流转土地使用权。农业现代化也是政府的重要任务。为推进现代农业发展，自60年代以来日本政府一直将土地流转、扩大土地经营规模作为农地制度改革的目标。1970年后日本逐渐建立起了以使用权流转为中心的农地制度，并在各个时期的税收、财政补贴、信贷等方面进行了大量投入。具体而言，日本政府通过制度改革、资金支持、组织建设等多种方式推动土地流转。在制度改革层面，日本通过土地所有权与使用权的分离扩大土地经营规模，“耕者有其田”自耕农制度逐步瓦解，农地产权制度和农业经营制度的重心转向农地使用权流转。在资金支持层面，2001年日本对养老金政策进行了根本性修改，为所有的农业经营者提供养老保险。2012年日本政府出台“地域农业基本计划”，为该计划投入了12亿日元。在组织建设层面，日本政府还通过设定集体使用权和给予一定的资金扶持，利用地方社会和村庄共同体的组织功能调整农地关系。2011...
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