如果行政机关真正出于公共利益的考虑而采取强制规划、征收、征用等特殊行政措施，以公共利益为由来限制公民的基本权利（财产权是基本权利之一），当属实质法治主义的一种体现，似乎无可厚非。但行政管理实践中的大量典型案例和经验教训表明，“公共利益”是个筐，什么东西都往里装，这一弊端特别为人诟病。例如在土地和财物的规划、征收、征用、强拆等方面出现的大量恶劣案例，往往是某些行政机关和社会组织（说到底是某些掌控公共权力的人）假借“公共利益”之名而行损害民众利益之实，严重影响了政府形象，社会危害性很大。公共利益作为一个高度抽象、易生歧义和弊端的概念，如果不严格限定，极易出现滥用现象。在征地拆迁中判断“公共利益”的标准是什么？（1）合法合理性。财产权是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法对基本权利加以克减和限制，故须坚持法定与合法原则，也即法律保留和法律优先。各国立法中关于公共利益的表述，主要有概括规定、列举规定、概括与列举相结合的规定等三种方式，其共性是必须具有“公众的或与公众有关的使用”之内涵。此外，关于公共利益的考虑，还应符合比例原则，具有必要性与合理性。如果征收征用之目的可通过其他代价较小的方式实现，则无必要征收征用。（2）公共受益性。纵观各国立法和行政实务，许多国家对于公共利益之“公共性”的理解都日益宽泛，凡国家建设需要、符合一般性社会利益的事业，都北认为具有公共...
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在征地拆迁过程中，和被征收人利益最密切相关的是征地拆迁补偿安置方案。征地拆迁方案的制定，谁说了算？能村里说了算吗？现实当中，很多地方征地拆迁根本就没有征地批文。征地公告遮遮掩掩，就连事关老百姓切身利益的征地补偿安置方案，往往也没有书面文件。用一张征地拆迁明白纸来代替拆迁补偿安置方案，又抑或靠村干部口头传达。所以，很多被征收人给我们打来电话，常常问的第一句话就是：我们这里征地拆迁，什么文件都没看到，补偿多少钱就是村干部一句话，这样做合法吗？提醒您：这样做不但不合法，而且是从根本上违反国家法律和征地程序的，可能会严重损害您的合法利益。接下来，我们就一起来了解一下征地拆迁相关的法律知识。读法律规定：征地补偿、安置方案谁来拟定？《土地管理法实施条例》第二十五条规定：市、县政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案。从以上规定我们可以看出，征地补偿、安置方案是由市、县国土资源局会同有关部门来拟定的。“有关部门”一般是指社会保障局、民政局等，因为，征地补偿安置方案涉及到失地农民的社会保障问题。征地补偿、安置方案应当公告吗？根据《征用土地公告办法》的规定，征地补偿、安置方案应当在征地公告发布之日起45日内拟定，并在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。由此可见，征地补偿、安置方案绝不是一张征地拆迁明白纸就可以替...
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一、旅馆、饭店、超市都有一种门面性质、商铺的性质、门市的性质。在遇到拆迁的时候，如果是自有而不是租赁房的话，需要按照商业的价值来补偿的。二、将住宅改为营业性质的房屋，也就是我们常说的”“住改非”是指国有或是集体所有的土地上的住宅因其地理位置优越，虽然房屋所有权证上标明的用途是为住宅，但依法取得了营业执照等相关经营手续以及税务登记并有缴纳的记录，改变自己的住宅为商铺进行经营，法律并没有规定住改非是违法行为。如果在拆迁时遇到拆迁方说是违法的，那么可能就是为了降低拆迁成本的一个理由。说遇到这种情况切忌不要轻信对方的话，否则可能就会损失应有的合理补偿。那么对于这种房屋应该怎么补偿呢？在《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定了，对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。关于评估，可根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。因此来看，这种住改非的房子，不但不违法而且在拆迁时补偿还要比普通住宅的补偿高，不过具体的补偿标准并没有统一，在拆迁时应当结合实际经营的情况给予相应的收益补偿，具体的由地方进行规定。（采晴整理）
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住改非房子在拆迁时各地的补偿政策都不一样，有的是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定的，只要在拆迁通告发布前的几年以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。一按照混合标准：以吉林省吉安市为例，根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。营业用房进行评估时主要运用市场比较法、成本法、假设开发法综合估价以达到合理评估的标准。二、以分类补偿型：江苏省宿迁市在《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知》中规定，住改非房屋评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行补偿：一种是对沿街的住改非房屋，其估计是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。还有一种是对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。提醒大家...
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一、土地补偿的计算方法：土地补偿的补偿方案要综合考虑这些因素：1、当地的征地统一年产值标准;2、区片综合地价标准;3、当地的安置补偿方案。一般省级政府会制定“XX省征地统一年产值标准和区片综合地价标准”，最新的征地统一年产值标准和区片综合地价标准可在各省国土资源厅网站上查询到。提醒广大农民朋友注意，征地补偿标准两至三年调整一次，注意查找最新统一年产值标准和征地区片综合地价标准，否则就会出现补偿标准偏低，不合理的情况。二、农村朋友房屋或土地被征收，影响的是他们今后的日常生活，所以必须争取合理补偿，让以后的生活更有保障。所以不满足一下条件的征收，我们有权拒绝签署补偿协议。（一）先补偿，后征收：为了缓解失地农民的后顾之忧，被征地农民应被纳入社会保障体系。社会保障费用不落实的不得批准征地。同时，社保费用应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，足额入账，及时支付。拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，不论是现房安置还是期房周转，都应妥善解决好被征地农户的居住问题。（二）补偿标准应公平合理：我国幅员辽阔，各地经济发展水平不一，作出统一的补偿标准是不切实际的。涉及房屋拆迁的，可以选择货币补偿、房屋置换方式进行补偿，另外装修费、搬迁费、过渡费、停产停业损失等，建议可以根据实际情况主张。土地征收中的各地统一年产值标准和区片综合地价，由各省、自治区、直辖市国土资源部门具体制定，且每隔两三年调整一次。（三）...
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一、被征收房屋价值的补偿；二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。且《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。同时根据相关规定，拆迁补偿标准不得低于拆迁之前的生活水平，要拆一还一，要补偿后拆迁，不得强行拆迁，不得断水断电等。即便是公租房，也要给予合理补偿。不过对公房拆迁补偿并没有一个统一的标准，大多都是依据各地的相关规定。但要明确一点，公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。提醒被拆迁人，在遇到拆迁时，一定要知道拆迁补偿标准必须是拆一还一，补偿不能低于拆迁之前的原有生活水平。选择产权置换的，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，对集体土地上的房屋进行评估时，应征求农户意见，提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行评估，由被拆迁人优先选择评估机构，对收征地上的被拆迁房进行市场评估。（采晴整理）
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随着各地修建铁路或高速公路，这个时候就需要大量的占用被征收人的土地。不过关于占用土地补偿标准，只要是涉及到被征地的人都会问到，这也是被征收人最为关心的一个问题。《土地管理法》规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。且土地的补偿主要是对土地所有权人，即村集体的补偿，但这个补偿村集体不能据为己有，需要由村民大会或村民代表大会讨论决定分配方案，常见分配方案一般如下三种：将土地补偿费在全体村民中平均分配；村集体提留一部分，其余分配给被征地个人；全部分配给被征地个人。另外，安置补助费是对被征收土地上的农业人口的安置。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有的耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。不需要统一安置的农业人口，安置补助费可以发放给村民个人或在征得村民的同意后购买保险。其次，对于地上附着物的补偿，该部分的补偿是直接给地上附着物和青苗所有权人的。如果是耕地的原始承包经营权人，补偿就直接给承包经营权人，如果是承包地被租出去或是转让等情况的，补偿费是直接给受让人的。（采晴整理）
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1、青苗费和地上附着物的费用：该笔费用用于补偿对土地进行投入的人，是对其土地投入损失的补偿。如果是土地承包经营权人投入的，就补偿给土地承包经营权人；如果土地承包经营权流转了，就补偿给受让人。2、安置费：这笔费用应当补偿给土地承包经营权人，是对其丧失土地承包经营权的补偿。如果土地承包经营权人的土地被征收之后，村集体又拿出同等的土地给该土地承包经营权人承包，则这部分补偿费可以交给村集体。如果土地承包经营权人的土地被征收后，村集体对其进行了安置，为其安排了工作，这部分费用就应当交给安置该村民的单位。3、土地补偿费：这笔费用是对农村集体经济组织丧失土地所有权的补偿。应该补偿给农村集体经济组织。农村集体经济组织的所有成员对土地补偿费都拥有权利。（采晴整理）
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土地征收的对象包括土地所有权、各种建筑物、构筑物的所有权、附着物及青苗的所有权、土地承包权、经营权、宅基地使用权及集体建设用地使用权等。《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和不动产。该法规定的征收对象为集体所有的土地、单位或者个人所有的房屋和不动产。属于农民集体所有的土地包括耕地、荒地、荒坡、荒沟、滩涂、宅基地、自留地、自留山、集体经营性建设用地等。针对房屋所有权的征收，一直以来是把房屋作为地上附着物来进行征收。但《土地管理法征求意见稿》第十七规定：将第四十七条修改为“征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益，给予公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”因此，房屋不再作为地上附着物来进行征收，而是作为一个独立的被征收对象予以征收和补偿。1、土地承包经营权《物权法》第一百三十二条规定：承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应的补偿。《农村土地承包法》第十六条规定：承包地被依法征收的，承包人有权依法获得相应的补偿。所以，承包地被征收，相应的承包经营权应当获得相应的补偿。2、宅基地使用权《物权法》第一百二十一条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四...
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随着城镇化的快速发展，越来越多的农村土地被征收了，而农村土地都是集体的，所以在补偿时，不会直接发放到农民手里，补偿的分配方式会根据土地性质的不同而不同。1、补偿给股东已经实行农村土地股份合作制的，可以分配的土地补偿费分配对象为该土地股份合作制组织的全体股东。2、补偿给集体经济组织（1）征收、征用集体经济组织采取其他方式承包的果园等土地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织。（2）实行统一安置的，土地征收补偿标准归该集体经济组织。3、补偿给农民（1）放弃统一安置的，实行安置补助费支付给被征地农民，可以分配的土地补偿费分配对象为被征地农民；实行平均分配，分配对象为该集体经济组织全体成员。（2）农村土地没有实行家庭承包经营，仍然实行统一经营的，其分配对象为该集体经济组织的全体成员。（3）征收、征用集体经济组织的机动地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织具有土地承包经营权的新增人口。（采晴整理）
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