城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。村民的主要利益诉求是：原有的土地、住房能否得到合理补偿，失房失地后如何安排就业、养老等。房地产开发商的主要利益诉求是：该类拆迁涉及利益复杂、变数多，过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。政府的主要利益诉求是：尽力避免财政压力，保证市场、社会稳定。这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响：其一，土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式，导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用，使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。其二，产权关系模糊的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰，广大村民虽拥有所有权，但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中，导致所有权与使用权、知情权脱节。其三，封闭的村(居)建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理，管理的一切费用由政府财政承担，前者具有统一规划、开放式流动格局，统一建设与管理;而村社区则由村民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担，以村为单位，视人口、财力而采取不同程度的封闭建设，管理上往往各自为政。（采晴整理）
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不签协议遭遇断水断电怎么办？近年来征地拆迁一直是一个比较敏感的话题，在城镇改造过程中，虽然国家经常三令五申地强调，不得以断水断电、威逼利诱等方式对拆迁户实施强制拆迁，但是在巨大利益的面前，逼迫搬迁的违法行为仍在一些地区频频发生。经常就有一些当事人向我们诉苦：“万典律师啊，我们这里要拆迁，但是拆迁方钱给的太少了，我们不同意，他们就直接断我们水电了，这可怎么办呀？”断水断电这一招征收方可是屡试不爽，现如今冬天寒风刺骨，一旦没有了水电，北方没了暖气，南方没了空调，这日子该怎么过?而当被征收人去质问拆迁方时，他们又有很多借口搪塞过去，例如“拆别人家的时候不小心就断电了”，别人的一个“不小心”，就导致自家生活艰难，那么遇到这种情况，我们应如何用法律的手段维护自己的权益？《中华人民共和国行政强制法》第四十三条第二款规定，行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。《中华人民共和国电力法》第二十六条：供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内的申请用电的单位和个人拒绝供电。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。由上述这些条文可知，拆迁方是无权以暴力手段胁迫被拆迁人进行搬迁的，无...
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拆迁10年咋还没盼来安置房？签协议后住不进去怎么办？在征收拆迁中，获得满意的安置房补偿，是很多被征收人的梦想，毕竟相较于补偿款而言，房显得更实在，更有存在感，也能免去持款购房的许多麻烦。但前些日子却有被征收人向万典律师反映了这样一个情况：“我们是南昌市高新区某村村民。我们村组早在2008年就开始拆迁，已时隔10年，至今未见安置房分配，村干部就此回复总是敷衍，一会儿说很快就有分配，一会儿又说不知道。这是怎么回事呢？安置房到底何时能分配到户？”后来当事人告诉万典律师镇政府是这样回复的：“2008年至2010年，该村整体拆迁，拆迁对象按计划安排，安置在现在的某某小区。因拆迁户不同意在此安置，村委会向上级部门提出申请，已于2012年安置了部分拆迁户。安置房共有房源1395套，共计可安置3358人。今年9月16日起，镇安置分房领导小组已会同村干部、村民代表陆续对该村拆迁安置材料进行了初审；11月6日，村委会召开了村民代表大会，对拆迁安置对象进行了第一榜公示。当前，安置房处于验收中，并按程序交付使用，之后再进行安置抽签分房。预计2019年2月份之前，镇里就可启动第一批拆迁安置对象的抽签分房工作。”10年了，安置房还没有住进去，这是怎样的办事效率！对于被拆迁户而言，离开之前熟悉的生活环境去新的地方就已经有一定的挑战，如果安置房迟迟不到位，甚至长达数十年住不进去，对被征收人而言更是雪上加霜。为了避...
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一、关于当事人基本情况部分：（一）未提出再审申请或者未被列为被申请人的原审其他当事人按照其在一审、二审中的地位依次列明，如“一审原告、二审被上诉人”；对不予受理裁定申请再审的案件，只列再审申请人。（二）“再审申请人”、“被申请人”后的括号中按照“一审原告、反诉被告（或一审被告、反诉原告），二审上诉人（或二审被上诉人）”列明当事人在一审、二审中的诉讼地位。（三）当事人名称变化的，在名称后加括号注明原名称。（四）当事人是自然人的，列明姓名、性别、民族、出生日期、职业、住址；自然人职业不明确的，可以不表述；外国籍或港澳台地区的自然人，应注明其国籍及所处地区。当事人是法人或者其他组织的，列明名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务。（五）当事人是自然人的，住址写为“住（具体地址）”；再审申请书上载明的地址与生效裁判或身份证上载明的住址不一致的，住址写为“住（身份证上载明的住址），现住（再审申请书上载明的地址）”。当事人是法人或者其他组织的，住所写为“住所地：（营业执照上载明的住所）”。（六）法人或者其他组织的法定代表人或主要负责人写为“法定代表人（或负责人）：×××，该公司（或厂、村委会等）董事长（或厂长、主任等职务）”。（七）委托代理人是律师的，写为“委托代理人：×××，×××律师事务所律师...
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什么是分割之诉，提起分割之诉的条件有哪些？第一，想要提起分割之诉，首先要满足主体资格要求。主体资格的基本判断前提在于是否与本次拆迁最后获得的补偿款有利害关系。从民事法律的角度来讲，作为利害相关人，很清楚这种企业拆迁当中的分割之诉处于民事诉讼的范围内。在实践当中，有两种可能提起企业拆迁分割之诉的主体，其中最多的就是承租户。承租户租赁某企业的土地和厂房进行生产经营，取得营业执照和纳税登记等就有了基本前提。如果这个地方要进行拆迁、动迁或征收，在法律上有利害关系承租户就有权利提起企业拆迁中的分割之诉。这是实践中出现最多的一种情况。另外还有合伙，合伙情况在真正的拆迁当中有两种。第一种是共同建造房屋。某房屋是A和B或者甲和乙共同建造的，如果A或者甲把这个问题全处理了，并拿到了补偿款，你就可以以利害相关人的身份提起分割之诉，因为房子是你建的或者参与建的。第二种是经营上的合伙人。经营上的合伙人必须排除股权已经登记的情况，股权已经登记的，要适用《公司法》的规定进行利益分割。现在我们谈到的企业拆迁分割之诉只是简单的实际经营合伙关系。实践当中提起分割之诉的主体最多的就是这两种情况，一个是房屋的共同建造人，一方出土地一方建房屋；另一个是经营的广泛式的合伙关系；再有就是前述的承租户，承租土地或者厂房进行实体经营，也有权利提起分割之诉。第二，诉讼请求。诉讼请求只有一个，即已经确定的补偿款项——由某一方跟拆迁方...
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首先，营业损失、一次性停产停业损失在实践当中的分割方式有很多，这取决于法官的自由裁量权。在北京，基本上是四六分或者三七分，偶尔也有对半开的，一般情况下是实际经营者获得70%，出租方获得30%或40%。因为从法律上讲，这种出租关系如果取得了出租营业许可，就是一种合法经营行为，但是一旦到了司法实践和判例中，就会被认为即便没有取得出租许可，但是出租行为也是一种盈利行为，停产停业损失也应该适当的分割给你一部分，这是一个基本规律。其次，很多合同当中约定的“无条件搬迁”是不是完全等于没有任何补偿？从简单的书面字语来理解的话，应该是这样的。无条件——不提任何条件来进行搬迁的，特别是一些大城市，三年五年可能就会涉及到征收拆迁，所以出租人往往首先考虑的不是租赁的收益，而是希望一旦租出去后遇到拆迁不要产生太大的麻烦，往往都愿意不要补偿，无条件搬迁。但在一般的司法判例中，即便是表述为“无条件搬迁”，也会对搬迁费和机器设备，即实际损失，适当地予以承租户一定的补偿。最后，补偿项目跟补偿金额。很多补偿协议往往都没有列明所签订的补偿项目，如土地区位价的价值、厂房重置价的费用、一次性停产停业损失费、装修、附属物、机器设备的价值和搬迁费等都没有具体列明，只给出一个总额度。在实践中按照总额度区分的基本原则是要根据评估报告、评估的具体结果来进行。如果补偿项目已经具体列明，那就可以直接进行分割。（采晴整理）
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1、征收方与村委会直接签订的协议租赁土地。这种方式在现在的征地过程中非常的普遍，用地单位或是个人直接找到村委会，且以土地是集体为幌子，让群众转让或是出租土地，之后以村委会的名义与征用方签订协议。这种其目的就是用地单位为了规避相关的审批手续以及相关的土地税费，为了降低征收成本而常使用的征用方式。2、基屋政府直接租赁农村集体土地或是转租农村集体土地。有些地方相关部门为了加快当地的经济建设，以政府的名义租赁集体土地用于修建公园或是公路等。虽然是政府行为，但这种以租来征用老百姓土地的行为，在用地程序上是违法的。其次还有的相关部门，在租用老百姓土地后，又转租给开发商或是个人，这同样也是违法的。如果大家在土地征收中遇到这样的情况可积极的举报或是通过法律途径来维护自己的合法权益。3、村民自行出租自己的承包地。这种虽然很少见，但在实践中也有发生，一些村民明知道用地单位或是个人租用土地用于非农业建设，但是为了一时的利益将自家土地出租出去，这是属于违法行为。4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为。有些当地相关部门为了加快经济的发展，为违法用地单位或是个人，担当中介人、担保人。5、村委会租用农户的承包地搞非农建设。（采晴整理）
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根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，对此从以上条例中可以得出，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。因此我国征收土地必须是国有土地，如果是农业用地，则需要转为国有土地。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。此前国土资源部发布的《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》以及《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》等中明确规定禁止“以租代征”行为。对此我们可以一系列规定中可以看出，一些地方政府采取“以租代征”的方式侵占百姓土地属于严重违反相关法律规定的行为，除此之外，征用百姓的土地需要给予被征收人足额的补偿，只有在补偿款到位后才可以征收百姓的土地。一般来说，违法租出去的地有时候会遇到一些麻烦，最严重的也有可能会失去地，但有时...
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一、对员工的安置，不仅涉及到企业自身的损失问题，也涉及到政府对企业下岗员工的安置问题，对员工的安置不当非常容易导致群体性事件。实践中，有的地方制定的关于停产停业损失的规定中包含了对员工的安置费用，比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中对于非住宅房屋上企业的停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。同时该办法中规定，员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。二、如果是直接与员工解除劳动关系还应按照劳动法进行补偿：依据《劳动合同法》：第四十条有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：(三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。第四十六条有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：(一)劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的;(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;(三)用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的;(四)用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动...
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一、企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：（一）是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;（二）是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;（三）是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;（四）是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。二、如何理解企业拆迁补偿费用？（一）拆迁资产补偿费用：1、实践中关于土地补偿费用存在的问题：企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望...
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