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【拆迁律师】山东拆迁户房屋被认定为违建,他如何维护权益!

日期: 2019-10-17
浏览次数: 68

【拆迁律师】山东拆迁户房屋被认定为违建,他如何维护权益! 律师提示:房屋被认定为违法建筑,如果不推翻违法建筑的事实认定,即使打赢官司也是形式上的胜诉,不能解决实际的问题,这种案件不能仅仅从程序上找问题,要从实体上推翻违法建筑的认定。

原告: 杨先生

代理律师:王卫洲 北京万典律师事务所律师

康静   北京万典律师事务所律师  

潘雪   北京万典律师事务所(实习)律师

被告: 菏泽市鄄城县综合执法局

案情简介


2016年,杨先生所在的某村被划入棚户区改造拆迁范围以内。因补偿标准问题,杨先生拒绝签订补偿协议。2019年3月20日,县综合执法局直接向杨XX下达了限拆通知书,通知书认为杨先生的房屋缺乏建筑工程规划许可证,将杨先生的房屋认定为违建,让其限期拆除。
收到通知书后,杨先生非常着急,担心一旦违建说法成立,最后自己一分补偿都没有。于是,杨先生决定委托北京万典律师事务所维护权益,万典律师事务所指派王卫洲、康静律师代理此案,经过周密商议,律师为杨先生提起诉讼。本案庭审时,万典律师事务所指派康静律师、潘雪(实习)律师出庭应诉。
三位律师认为《限拆通知书》将房屋认定为违建,不合法。涉案房屋建设,当时经所在村委会同意结合当地农村宅基地建房现状,并无相关部门要求办理《建设工程规划许可证》,这属于社会原因形成的普遍现象,不属于违法建筑。
其次,在征收期间,X县人民政府成立棚户区改造领导小组已经委托评估公司对该处房屋进行了评估,并将该处房屋的权属和价值进行了认定,对原告的进行了确认,说明已经认定该房屋属于合法建筑。在未签订协议的情况下将其认定为违法建筑,这是逼迁行为,也是滥用职权的行为。
于是,提出以下代理意见:
一、原告的房屋依法不属于违法建筑,被告作出被诉行为适用法律错误。
原告房屋建设于2010年,房屋位于乡村规划区,建设当时经过所在村委会同意,且房屋建设于自身合法使用的宅基地上,结合当地农村宅基地建房现状,未有相关部门要求其办理建设工程规划许可证,另结合《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款之规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省自治区直辖市制定,而本案即符合这一情况,且建房时山东省并未对宅基地上建房作出明确禁止性规范,因此,原告房屋依法不属于违法建筑。
二、原告的房屋不具备建设规划许可证,是政府执法不规范造成的,应依据现行有关法律法规补办手续,而不应认定为违法建筑并要求拆除,否则严重违反行政法上的比例原则。
《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作 维护社会稳定文件的通知》四、完善相关政策措施,妥善解决遗留问题……对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续………
因为客观的原因,以及我国大量未经登记建筑存在的情况,对未经登记的建筑并非一概而论地认定为违法建筑,而是在征地拆迁过程中,根据房屋的具体建设年代、土地规划等原因进行认定。案涉房屋已经处于征收拆迁过程中,且涉案房屋手续不全是因政府执法不到位原因而造成的普遍现象,而非原告个人问题,其本身不存在过错,在这种情况下,应当认定房屋为合法建筑并依法补办手续,给予正常的征收补偿权益。
三、被告将原告的房屋按照“违法建筑”对待,属于滥用职权。
 2016年5月5日,棚户区改造工作领导小组委托山东某评估公司对杨先生的房屋进行评估,并出具了房屋估价结果。棚户区改造工作领导小组没有将杨X的房屋认定为违建。
因对征收部门确定的补偿标准不满意,补偿标准实在太低。本案发生于房屋征收过程中,因原告未能与征收部门就补偿问题达成一致并签订拆迁协议,被告才作出被诉通知书,目的是为了逼迫原告同意拆迁以降低拆迁成本,推进拆迁进程,明显属于是滥用职权。
此外,限拆通知书送达程序也不合法,等等违法之处非常多。三位律师决定起诉撤销该通知书。
人民法院经过审理认为:
2016年5月5日,X县棚户区改造工作领导小组办公室委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对原告的涉案房地产进行了评估,并出具了征收房屋估价结果,该评估并未将原告的房屋视为违法建筑。2019年3月20日,被告认为原告的建筑违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,向原告作出了《限期拆除通知书》。被告的涉案行政行为是在X县棚户区改造工作领导小组办公室委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对原告的涉案房屋进行了评估之后作出的。因此,二者相互矛盾,被告人定原告的涉案房屋属于违章建筑证据不足,事实不清。且被告依据的XX自然资源和规划局的证明是作出涉案行政行为之后收集的,属于程序违法。
最终人民法院判决如下:
撤销被告作出的XX限拆字[2019]第008号《限期拆除通知书》的行政行为。
本案典型意义:
由于社会和历史原因,在我国广大农村,房屋登记手续普遍不全,很多房屋不具有房屋所有权证、土地使用权证,更不具有建设工程规划许可证,这一现状的形成,很大程度上是因为行政机关在执法中存在不到位的原因,根据相关规定,应当根据客观原因对合法性进行调查、认定和处理,认定为合法的,依法给予补偿,而不是草率地认定为违法建筑,一些执法人员在实施拆迁时,一刀切地将这些房屋认定违法建筑,违反法律精神、侵害群众合法权益。
附:山东菏泽市牡丹区人民法院行政判决书


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