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征地拆迁中常见违法行为

日期: 2018-11-13
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征地拆迁中常见违法行为


遇到征地时,被征收人总是问征收补偿标准应该是多少,应该怎样才能提高补偿。而律师总会说不要先谈补偿问题,而是先重点谈征地拆迁合法性问题。一般来讲,在违法的情况下,就谈不上征收补偿标准问题,因为法律规定的标准是具有合法手续的前提下的补偿标准。如果是没有合法手续,就是能不能征地拆迁的问题,而不是征收补偿多少的问题。那么,征收方在征地过程中的违法征地拆迁究竟有哪些情形呢?

一、以租代征

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地,每个月或者每年固定给付老百姓固定租金,是近年来凸现的一种违法新形式。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。当前,国家严把土地供应“闸门”,而“以租代征”却依然存在,是一种常见的违法形式。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定,禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。

二、少批多占

在征收土地的过程中,政府征收土地的面积越大,获得批准机关批准的可能性也就越小,难度也会相对较大。因此为了顺利的获得土地征收批文,往往会在征收手续中上报征地面积时少报,等到批准文件下来之后,征收方再悄无声息地占用更多的土地。

这类征地项目是有批文的,但批文的内容却实在需要广大被征地农民好好申请一下信息公开,再仔细审阅一番。实践中,很多案件一拆就是一大片,而公开后的征地批文、红线图却显示获批的范围就那么一两个院子的面积,这是土地违法的又一种常见的表现形式。

三、未批先占

这里的“批”其实是两层意思,一是农用地转用审批。《土地管理法》第44条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。二是土地征收审批。《土地管理法》第45条规定,征收农用地的,应当依照本法第44条的规定先行办理农用地转用审批。但是为了各项建设工程及时启动,应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则。但若两项申请的审批权限不同,则应当遵循征地审批权“就高不就低”的准则,将征地审批交由国务院办理。

也就是说,只有在获取了这两种批文后,征地才能开始进入实施阶段。实践中没有获取征地批复就开始动工占地、强拆被征地农民房屋的情况并不鲜见,这无疑是严重的土地违法行为表现形式。特别是对于一些“重大民生项目”,有关部门“保项目”的心态严重,有时会放任土地违法事实的存在,这也是当下这种现象始终无法得到根本改善的原因所在。

四、化整为零

法律对集体土地征收批准权限做了严格的规定,地类不同、面积不同有批准权限的政府也不同。《土地管理法》第四十五条规定,征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。但是,在实践中,征收方往往采取化整为零的方式,将超出自己审批权限的同一项目用地划分很多小块,分开审批,越权批地。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第(二)项指出,农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府,各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限,将单个建设项目用地拆分审批。“拆大改小”进而规避审批权限,这也是一种土地违法表现形式。

五、任意解释公益目的

根据我国法律规定,“公共利益”需要是土地征收的唯一合法条件。但是,公共利益这一概念非常模糊,除了宪法和土地管理法中笼统的规定之外,我国法律对这一概念再无明确的界定。因此,在实践中,不少征收方便通过任意解释“公共利益”来实现征地的目的。凡是需要征地的,都以“公共利益”为借口。开发商兴建商品房住宅小区、高尔夫球场、游乐场、外商投资、开发区等等都成了“公共利益”需要,公共利益成了经济利益的代名词。

上述5种常见土地征收违法行为并不会直接让你发现,通常都是在被征地农民并不知情的情况下暗度陈仓加以实施的。所以如果村民对相关建设、征地项目心存疑虑,或干脆在没见到任何批准文件的情况下就面临各种逼迁、强拆,就要及时通过申请政府信息公开、土地违法查处等形式维权。

(来源:征地拆迁信息速递)

(采晴整理)


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