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夏涛、王卫洲、刘磊律师评《房屋补偿决定时隔四年作出,法院责令政府重新对房产评估。》

日期: 2018-11-14
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夏涛、王卫洲、刘磊律师评《房屋补偿决定时隔四年作出,法院责令政府重新对房产评估。》


※原文

房屋补偿决定时隔四年作出,法院责令政府重新对房产评估。

(作者:德威

上诉人:XX

代理律师:北京万典律师事务所夏涛律师苗沙沙实习律师

被上诉人:公主岭市人民政府

案情介绍征收情况

曹某在公主岭市拥有两处合法房产(建筑面积分别是50.20平方米和72.83平方米),处于当地市政府决定征收范围内。

2012年11月21日,当地市发展和改革局作出《关于公主岭市2013年城市棚户区改造工作计划的报告》,报公主岭市人大常委会审议;

2012年12月6日,市人大常委会批准该棚户区改造项目;

2013年6月5日,市发展和改革局出具说明证明该棚户区改造项目已列入2013年公主岭市国民经济和社会发展年度计划;

2013年7月,市住房和城乡建设局对被征收人房屋进行调查,制作《被征收人房屋调查情况公布表》并公布;

2013年8月28日,市住房和城乡建设局公布该项目《房屋征收补偿方案征求意见稿》;

2013年9月26日,市住房和城乡建设局作出该项目《社会稳定风险评估报告》;

2013年9月,市住房和城乡建设局发布初选房屋评估机构公告,组织被征收人选择评估机构,通过多数人选定的方式确定房屋评估机构为恒通房地产评估有限公司,后市政府委托圣沅资产评估有限公司为资产评估机构;

2013年9月29日,市政府发布《房屋征收决定》并于同日发布《房屋征收补偿方案》;

2013年10月4日和2014年8月评估机构到曹某房屋入户勘察,房屋评估报告3份:2013年、2015年、2017年各一份,后两年评估结果与2013年一致(评估价格分别是90360元和134736元,每平米补偿单价平均为1829.6元);资产评估报告3份:2013年、2015年、2017年各一份,2015年、2017年报告的评估基准日均为2015年1月15日。曹某于2015年5月25日申请复估,市政府未予答复。

2017年6月28日,因房屋征收主管部门未与曹某达成房屋补偿征收协议,市政府作出《房屋征收补偿决定》,曹某不服该决定,向市中院提起诉讼,请求撤销该决定。

一审争议焦点:

1)该项目征收目的是否符合公共利益;

2)市政府的《房屋征收补偿决定》是否合法。

一审法院认为,该项目已经市人大批准,符合国民经济和社会发展年度计划,征收目的合法;房屋征收补偿决定作出前,补偿安置方案已经公布并广泛征求了被征收人的意见,进行了社会稳定风险评估,对评估机构的选择符合法律规定,认定《房屋征收补偿决定》合法。

一审法院判决驳回曹某的诉讼请求。二审法院支持上诉人诉讼请求

二审争议焦点:

《房屋征收补偿决定》所依据的评估时点是否为征收决定作出之日。

律师代理意见:

1)补偿决定的补偿价格明显低于市场价格,导致曹某无法购买到周边类似同等房屋,曹某生活水平无法得到保障,证据是2018年入网协议书,证明周边商网单价8200元是2018年市场价格;

2)房屋价值评估时点与房屋征收决定公告之日不一致,损害房屋评估价值;

3)房屋评估报告已经超过一年有效期,不能作为补偿决定的作出依据;

4)曹某于2015年5月25日提交了书面复估申请,政府没有在法定期限内重新作出评估报告,亦没有书面回复曹某,侵犯了曹某的复核鉴定权,所以评估报告不能作为补偿决定的依据。

市政府答辩意见:

房地产评估人员多次对曹某房屋进行实地勘察,评估价格参照临近的征收价格和二手房成交价格确定,合理反映了房屋价格的真实情况。上诉人的入网协议书是2018年签订的,周边商网单价8200元是2018年的市场价格,动迁的时间是2013年,所以没有证明效力。

二审法院认为:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。”

本案中《房屋征收补偿方案》公布的签约期限为2013年10月2日至2013年10月21日,在与曹某达不成补偿协议的情况下,政府应在签约期限届满的合理期限内及时作出补偿决定,而至2017年6月28日才作出补偿决定,是为久拖不决,行政存在过错。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

本案中,2013年至2017年,公主岭市的房价明显上涨,按照2013年的房价标准对曹某进行补偿,明显有失公平。一审法院未考虑房价上涨、政府不及时依法行政而支持《房屋征收补偿决定》的做法明显不当。二审判决

公主岭市政府在作出征收补偿决定程序中评估时点不当,应予以纠正。判决如下:

一、撤销一审法院判决;

二、撤销公主岭市政府2017年6月28日作出的《房屋征收补偿决定》;

三、责令公主岭市人民政府在本判决生效后三个月内对曹某的被征收房产重新评估并作出征收补偿决定;

四、受理费共计100元,由公主岭市人民政府负担。

※评论

夏涛:

胜诉亮点,不再按2013年征收时间进行评估和补偿,改按高院二审判决生效时作为评估时点进行补偿,这几年房价上涨翻倍,这将会大大提高委托人补偿价值。

王卫洲:

征收期限跨度太长,房价上涨,需按照现在市场价补偿,此案具有典型示范意义。希望得到推广和借鉴。为夏涛和莎莎点赞!

刘磊:

吉林高院挺给力啊!法院认为部分的两个理由一般都只是咱们说,但法院一般不这样认可,没想到竟然成了法院裁判的依据,有点意思。挺好,或许可以被收入指导案例。

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