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法律学者薛刚凌女士解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》实录

日期: 2018-12-26
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法律学者薛刚凌女士解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》实录


[主持人]各位网友,大家好,欢迎收看新华访谈。最近大家都关注到这样一条新闻,就是在1月21日,国务院公布并施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,这一条条例开始实施以来,受到网友非常多的关注,今天我们请来专家为大家解读一下条例的具体内容。坐在我身边的是中国政法大学法学院院长薛刚凌女士,欢迎您。

[薛刚凌]各位网友,大家早上好。

[主持人]这个条例出台以后,作为本身研究法的人是不是也很关注?

[薛刚凌]这是一个争议很大、受到大家关注的焦点,学术界对它的关注也很大。

[主持人]在您看来,条例最大的亮点是什么?

[薛刚凌]这部立法有一个很大的亮点就是改变了在工业化、城镇化建设过程中,不区分公私利益而搬迁房屋的制度,把公共利益和私人利益、商业利益分开。这部立法涉及到的利益方很多,比如工业化、城镇化发展的需求,城市建设的成本,也涉及到被拆迁人或者房屋被征收人的利益,所以矛盾焦点非常多,这次应该说比较好的统筹兼顾,考虑了多方的利益。另外还有一个非常大的亮点,它非常强调征收的补偿要公平公正,这方面还是非常有特色的。

[主持人]关于拆迁,我们能看到很多新闻,有的朋友因为拆迁一夜就富起来了,也有的拆迁让我们看到了一些不太好的事情,而这次新的条例中一个亮点就是补偿的公平性,在这方面您给我们解读一下。

[薛刚凌]按照条文的一些规定,这次非常强调补偿的范围划定和标准,尤其是具体规定,被征收的房屋所有人可以拿到补偿款,可以选择货币补偿也可以通过置换房屋补偿,要达到什么水准呢?基本上拿到这个补偿款在相同地段、相同区域购成类似的房产。从实体上来讲是比较强调这个工作,还有很多具体规定,比如必须政府先补偿完,不能说先让我做了,事后来沟通协商,可能对老百姓就非常不利,这里有很多程序性的规定。

[薛刚凌]过去有一些钉子户,可能要价非常高,这次补偿的具体数额是在被征收人的范围内是要公开的,不能说大家都等到最后谁拿到最高,那肯定不行,就是相对公平。这样政府征收保持公平,老百姓拿到补偿款上也要保持公平,我觉得从这些方面都是来保证它最后的公平。

[主持人]这次出台的条例与之前的条例相比,在保护被征收户利益上有哪些进步?

[薛刚凌]表现在很多方面,一是只能为公共利益才能征收,如果商业利益开发,比如商品房的开发,那纯商业利益的是由当事人之间自己去沟通,就是相当于走民事经济交易的方式,如果双方达不成协议就不能强制采取任何措施。第二就是补偿公平,这方面是非常强调的,而且第一次提到,必须要达到不低于市场价格,另外还有程序性的一些规定,比如从前期的规划、征用的决定,包括补偿过程方案的制作、补偿协议等等,一系列程序规定老百姓有很多参与权、知情权。

[薛刚凌]还有就是刚才讲到先补偿、后拆迁。还有就是如果涉及到强制拆迁的话,过去是政府也可以自行强制拆迁,现在规定只能申请法院强制拆。还有就是对老百姓的权利方面有很多规定,比如对征收协议不服可以复议诉讼,在房屋价值评估过程中你对评估的结果不服可以申请有关专家鉴定,这些条款对老百姓私权的保护都是非常强调的,和过去相比有很大的进步。

[主持人]就是更加规整、更加法律化了。

[薛刚凌]过去各地实际做法不太一样,但不像现在法律这么明确,比如先补偿、后拆迁,过去有些案例就是把人弄出去了,房屋拆了,但是补偿款在哪儿也不知道。包括程序的参与权,在这个过程中,政府要和老百姓沟通,老百姓如果有意见政府还要组织听证,在制度上还是有很大进步的。

[主持人]大家关注比较多的是强制拆迁这部分,之前可能所产生的一些矛盾或者大家的意见是比较集中的,这次强制拆迁在条例里主体出现了转变,比如以前行政机关可以自行强制拆迁,现在转变为必须申请法院进行强制拆迁,换了一个主体,是不是就能减少在拆迁中产生的一些矛盾?

[薛刚凌]我想肯定是的。过去行政机关可以自行强制拆迁,也可以向法院申请,是选择性的,但是过去开发商向地方政府申请行政强拆得到许可之后,一是开发商自己去拆,和老百姓就有矛盾,政府在这里也是利益一方,好像自己做自己案件的法官。还有就是司法拆迁有一个好处就是比较规范,司法程序性比较强,所以它比较规范,对权利制约有好处。现在一律申请法院强拆,就等于把行政机关的权利,至少强制拆迁的决定权给转移到了司法机关,我觉得对于限制行政权力、规范行政权力、保障老百姓权利是非常有意义的。

[主持人]除了强制拆迁这部分,大家还比较关注补偿。对于被征收房屋价格的补偿要以市场价格为补偿标准,那市场价格这个词我们怎么来理解呢?

[薛刚凌]过去有的地方补偿还是比较到位的,但也有很多地方由于各种各样的原因补偿是比较低的,而且要为公共利益作出一些牺牲。这次明确规定,最低价格是不低于市场价,房屋在一个地段的价格都会有测算,那市场价最后怎么来确认,可能还有具体的一些规定,将来到底按照什么样的标准可能还要做具体的规定。

[主持人]比如我们家这个房是一个平房,占着一块地,说这块地要修高速公路从我家这儿过,肯定要拆,怎么来测算房屋的价格?

[薛刚凌]这个条例只解决城市里的国有土地房屋拆迁,农村这块还没有涉及。比如城市里,如果有争议,我想最后会有一些方法。但是假如在城市边缘,将来对于没有很明确市场价格类型的房屋也应该有一种具体确定价格的机制,以后还会有具体的配套规定。

[主持人]这个条例中还强调了评估机构的中立性,那怎么来保证评估机构就是中立?中间会不会有一些腐败的滋生?

[薛刚凌]选择中介的权力交给了被征收的一方,被征收方可能很多,那他们可以协商,根据大多数人的意见来确定。如果说对评估中介不满的话,可以申请更权威的机构进行鉴定。你说的腐败指的是什么腐败?

[主持人]针对评估机构的。

[薛刚凌]在这个过程中,有人担心政府跟中介机构还是被征收人跟中介机构之间有一些腐败现象,我觉得还不太可能,因为有一个市场价在那儿摆着呢,这里有很多参与者,它比较公开,而且很多人参与,另外还有很多程序,从制度上考虑到了制约,它要保持中立、公正,当然也不排除会出一些差错之类的。

[主持人]新条例出来了,肯定会对房屋的征收有一定的约束和帮助,但是房屋征收毕竟是一个比较难的事,把谁家房子拆了谁也不太乐意,您认为在执行过程中还有哪些难点?

[薛刚凌]这部法律出来以后,首先涉及到人们对它的理解、把握,我从网上看到,有些对它的理解不是很准确,首先认识上要达成一种共识,就是对条文的正确理解。再有就是一些配套制度的建设。实际上这里涉及到很多配套制度,包括市场价格怎么确认,这些都需要。还有就是前期怎么参与规划,怎么组织听证,后期具体怎么执行,怎么实施,我觉得很多配套的制度是需要的。

[主持人]程序比以前烦琐很多。

[薛刚凌]从好的方面来讲更规范,从磨合期来说还需要不断的探索,各个地方也会积累一些经验。当然还涉及到一些很复杂的,比如公共利益确定,是不是公共利益?过去在实践过程中,因为法律规定的再细致、再具体,也不能穷尽社会生活中的各种问题,所以同样会有一些争议,当然还涉及到具体官员的素质,比如拆迁过程的一些技能、应对风险的能力,可能要涉及到很多方面。

[主持人]这次补偿标准有所提高了,那被拆迁人的要价会不会越来越高,以前“钉子户”都是个别的,以后会不会有跟多的“钉子户”?

[薛刚凌]应该不会,因为有一个市场价在那里,为了拆迁需要,高出一点儿市场价是可以的,但是不能说高出三倍、五倍。另外,在被征收人里要公开,给李家多少,给张家多少,都是公开的。

[主持人]实际上“钉子户”是一个不对的行为,我们看到,北京有一个钉子户,几年都在路中间。那这个条例完善之后,是不是就能对这种现象有一些遏制?

[薛刚凌]如果做了补偿规定,你不复议,也不执行,那政府拆迁部门可以向法院申请强制拆迁,我们不能只说强调权利,而不负担义务,因为大家都是均等的,这是法治社会应该共同的,就是每个人同时有权利,也应该有义务,一旦是公共利益就要舍弃,同时政府要给你公平的补偿。

[主持人]您从法学的角度能否给我们解读一下“拆迁”变成了“征收”,这个词的转变上体现了哪些法律精神?

[薛刚凌]我觉得这里边强调了,一是对老百姓权利的保障,这一点还是比较突出的,因为只有为公共利益你才能征收,而过去的拆迁好像只要是为城市的发展,无论是开发商也好或者公共利益也好,都可以去拆。为什么变“拆迁”为“征收”呢?因为征收是一个前提,而且把商业利益撇开了,所以保证私权比较重要,为公共利益才能对私人财产进行征收。

[薛刚凌]再有这个法很好地统筹兼顾各方面的利益,既要保护被征收人的利益,同时考虑到工业化、城市化发展的需要,如果大家都不愿意动的话,那城市化怎么发展?而且现在还有很多农民兄弟,他们愿意到城市里生活,如果城市发展很慢,城市吸附力很慢,那意味着工业化、城市化速度受到很大影响,所以这里面各方面的统筹是要考虑的。

[薛刚凌]这个法从立法过程来讲也是一个很好的立法范例,在这个过程中大量征求意见,两次公开征求意见,包括大量的专家论证会,我觉得这次立法是一个多元、互动、共同参与沟通这样一个科学论证,最后达成一种共识,从立法本身来讲也是开创了一个很好的立法范例,就是将来跟老百姓利益很密切或者很重大的立法,确实要这样,让社会广泛参与,最后你的哪些主张不能接受,你的哪些主张被采用了,大家心里也明白,也能接受。我想多元社会,大家就要互相沟通、互相妥协,最后来达成一种共识。

[主持人]它在学术界内部是否也得到了一定的赞许?

[薛刚凌]当然这里也有争议,但在争辩过程中使我们更理性,本着相互信任、沟通的路子来往前走,我觉得还是挺好的。社会多元的机制在逐渐形成,不是很成熟,但这次是一个很大的推进。

[主持人]关于房屋征收补偿条例的解读,今天就到这里,感谢薛院长百忙之中到我们新华网演播间。值此新年之际,我代表新华网祝广大网友新年快乐。本次访谈到此结束,再见。

2011-01-27

采晴整理


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    2019 - 03 - 12
    最高人民法院征收拆迁典型案例((2018年5月发布):孙德兴诉浙江省舟山市普陀区人民政府房屋征收补偿案(一)基本案情2015年2月10日,浙江省舟山市普陀区人民政府(以下简称普陀区政府)作出普政房征决(2015)1号房屋征收决定,对包括孙德兴在内的国有土地上房屋及附属物进行征收。在完成公告房屋征收决定、选择评估机构、送达征收评估分户报告等法定程序之后,孙德兴未在签约期限内达成补偿协议、未在规定期限内选择征收补偿方式,且因孙德兴的原因,评估机构无法入户调查,完成被征收房屋的装饰装修及附属物的价值评估工作。2015年5月19日,普陀区政府作出被诉房屋征收补偿决定,并向其送达。该补偿决定明确了被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费等数额,决定被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后,按规定予以补偿及其他事项。孙德兴不服,提起诉讼,请求撤销被诉房屋征收补偿决定。(二)裁判结果舟山市中级人民法院一审认为,本案房地产价格评估机构根据被征收房屋所有权证所载内容并结合前期调查的现场勘察结果,认定被征收房屋的性质、用途、面积、位置、建筑结构、建筑年代等,并据此作出涉案房屋的征收评估分户报告,确定了评估价值(不包括装修、附属设施及未经产权登记的建筑物)。因孙德兴的原因导致无法入户调查,评估被征收房屋的装饰装修及附属物的价值,故被诉房屋征收补偿决定载明对于被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后按规定予以补偿。此符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条第三款的规定,并未损害孙德兴的合法权益,遂判决驳回了孙德兴的诉讼请求。孙德兴提起上诉,浙江省高级人民法院判决驳回上诉、维持原判。(三)典型意义评估报告只有准确反映被征收房屋的价值,被征收人才有可能获得充分合理的补偿。要做到这一点,不仅需要行政机关和评估机构依法依规实施评估,同时也离不开被征收人自身的配合与协助。如果被征收人拒绝履行...
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