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律师解读:“公平补偿”如何认定?

日期: 2019-01-14
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律师解读:“公平补偿”如何认定?


《征收条例》第2条规定:为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

该条确立了征地拆迁中“公平补偿”的基本原则,这一原则也在很多征地拆迁的案例中得到了法院的支持。

案例:最高人民法院征收拆迁典型案例——孔某诉**县人民政府房屋征收决定案。

案情回顾

2011年4月6日,山东省某县人民政府作出《房屋征收决定》,其征收补偿方案规定:(1)选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;(2)产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价结算房价,被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元/m2标准给予货币补偿。

原告孔某的房屋在被征收范围内,不服该《房屋征收决定》,于是依法向人民法院提起行政诉讼。

法院审理认为,本案中,补偿方案中规定的优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格明显低于被征收人的出资购买价格。因此,该征收决定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定的公平补偿原则,也违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因而法院判决支持原告孔某的诉讼请求,撤销了被告作出的《房屋征收决定》。

从本案可以看出,法律不仅明确规定了“公平补偿”的基本原则,也将这一原则具体贯彻于一系列具体的条文中,而从实践来看,这些条文也被法院应用在实际案件中,切切实实保护了被征收人的利益。

对于“公平补偿”的判断标准,本案中法官运用的是《征收条例》第19条的规定,即“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这是法律明文规定的补偿标准,且具有很强的可操作性,被征收人自己也可以根据这一条作出判断。在此,提醒大家注意的是时间点的问题,房地产价格随着时间波动较大,判断的标准应该是“房屋征收决定公告之日”。

除了上述标准,被征收人也可以参考下列方法来判断自己的征收补偿是否合理。

例如:看补偿范围是否正确。房屋征收补偿包括(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;(4)补助和奖励等。土地征收则按照被征收土地的原用途给予补偿,具体而言,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

又如:征地拆迁补偿是否能基本维持被征收人的原有生活水平。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。也即,给予被征收人的补偿金、补偿物足以保障其生活水平维持征收前的水平,这是征地拆迁工作的基本要求,这种理念也体现在法律规定中,如《土地管理法》第47条即规定:“征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。若支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。”

因此,如果政府提供的补偿标准完全不足以保障当事人今后的生活,或者被征收人、被拆迁户因为征地拆迁导致生活水平明显下降,都是不合理的。“公平补偿”是征收方的义务,也是每一位被征收人依法享有的权利

采晴整理


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