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东莞市农民住房管理暂行办法

日期: 2018-12-06
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东莞市农民住房管理暂行办法


东莞市农民住房管理暂行办法

(征求意见稿)

第一章  总则

第一条 (目的和依据) 为加强本市农民住房管理,合理改善农民居住条件,引导农民住房集约、节约利用土地资源,实现集体经济可持续增长,促进我市新型城镇化健康发展,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本暂行办法。

第二条 (适用范围) 本暂行办法所称之农民住房,是指主要用于解决集体经济组织成员住房需求及相关公共需求建设的房屋,包括:

(一)拆迁安置房,是指因城市更新(“三旧”改造)、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时,为保障被征收、收回或收购房屋所有权人(下简称被安置人)的居住需要而建设的安置保障用房。

(二)农民公寓,是指根据城乡建设需要或住房改善需要,使用农村(社区)集体土地,由农村(社区)集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。

(三)农民安居房,是指为保障农民的基本住房需求,在土地现状不突破现有村庄范围的前提下,以分散安置的形式,在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房;在政府的统一规划下,由农村(社区)集体统一安排,组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房;村(社区)通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。

第三条 (改造建设原则) 农民住房改造建设应当遵循以下原则:

(一)集约用地原则。适应新型城镇化发展的新要求,积极引导农村人口向城镇和中心村集中,引导农民合理用地,鼓励充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的未利用地建设,严格限制占用耕地建住宅,努力提高土地利用效率,实现布局优化、要素集聚、用地节约,不断增强城镇综合承载能力。

(二)合法依规原则。严格执行城乡规划、土地管理、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定,坚持依法办事、规范操作。凡新建、改建、扩建、翻建和异地重建农民住房的,均应按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕20号)等有关规定,依法办理立项、用地审批和规划许可等手续。要依据规划,从严控制农民住房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建设高度等标准。

(三)量力而行原则。要根据各自基础和条件,把握好农民住房建设推进的力度与时序,做到循序渐进。在建设规模、建设标准、投资方式、管护模式等方面要量力而行,不得以建设农民住房方式超前分配。

(四)因地制宜原则。要综合考虑土地存量、人口规模、经济实力、综合成本等多方面因素,实事求是选择相应的建设方式,解决农民住房需求。

(五)规划先行原则。各镇人民政府(街道办事处)要根据各自实际,编制本辖区农民住房改造建设专项规划,确保农村住房改造建设符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划。鼓励将旧村改造与住房建设统筹考虑、统一规划,促进农民生产与生活条件同步改善,改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施,经济发展水平与农村居民综合素质同步提升。

(六)市场导向原则。鼓励通过市场机制投建农民住房,农民住房的建设、管养应坚持遵循市场原则。严控集体负担,严防集体资产流失。

第二章  拆迁安置房建设

第四条 (建设条件) 具有以下情形之一的,可按照本暂行办法建设安置房:

(一)征收集体所有土地中涉及个人住宅,以房屋进行补偿的。

(二)政府征收国有土地上的个人住宅,以房屋进行补偿的。

(三)集体经济组织收回本集体所有土地使用权及地上住宅,以房屋进行补偿的。

(四)其他经审核、批准可以安置房进行补偿安置的。

选择以其他安置方式解决住房的被安置人,不得再分配安置房。

第五条 (建设计划) 镇人民政府(街道办事处)应当根据本辖区内项目安置需求、城市规划和土地利用总体规划等,编制安置房建设计划,明确安置房建设规模、项目布局和用地安排等内容,征求市发改局、市国土局、市规划局等部门意见后,报市人民政府批准及办理相关项目立项手续后组织实施,并及时向社会公布。

第六条 (建设要求) 安置房应严格遵循统一规划、合理设计、综合配套、统筹分配的原则,可采取政府统建、改造主体配建、农村(社区)集体自建或与其他单位合建等多种方式进行建设。

第七条 (建设用地) 安置房建设用地应尽量使用原改造用地,涉及拆旧腾挪并能实现复耕的,可纳入城乡建设用地增减挂钩,按省市有关程序向省申请周转指标供应安置房建设。

第八条 (规划要求) 安置房建设项目选址用地及建设规模必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的要求,选址用地在规划上是居住用地或商住用地。建设多层住宅或中高层住宅,相关配套设施及规划设计方案应符合《东莞市城市规划管理技术规定》的要求。

第九条 (建设主体和建设方式) 根据不同建设主体和建设方式,采取不同的供地方式:

(一)政府统建的安置房:原则上应使用国有建设用地,用途为住宅用地。使用国有建设用地的,由市国土局以协议方式出让给由镇人民政府(街道办事处)确定的安置房管理实施机构;使用集体建设用地的,以集体自用方式供地。

(二)改造主体配建的安置房:土地用途性质应是住宅用地。安置房用地应作为改造项目或其他住宅项目用地的一部分,按经批准的改造方案或土地出让方案确定的供地方式供地。

(三)农村(社区)集体自建或与其他单位合建的安置房:土地用途性质应是住宅用地。可以使用农村(社区)集体或合建单位名下国有建设用地;也可以使用集体建设用地,以集体自用方式供地。政府主导城市更新(“三旧”改造)项目,需另行安排用地、由农村(社区)集体自建安置房的,可以协议方式出让国有建设用地给农村(社区)集体经济组织或其成立的全资子公司;协议供地核定计收土地出让金,按现行有关规定缴纳相关税费后,余额归农村(社区)集体经济组织,专项用于安置房建设。

第十条 (供地手续办理) 安置房项目用地在办理供地手续前应先向社会公示用地计划,公示期满无异议的,方可办理供地。安置房项目用地出让条件和出让合同中应明确该宗地用于或部分用于安置房建设。项目用地出让结果应向社会公告。

第十一条 (建设事项核实) 对安置房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及安置对象、户数、分配办法等事项,属于政府统建安置房的,由属地镇人民政府(街道办事处)核实;属于改造主体配建安置房的,由镇人民政府(街道办事处)核实;属于农村(社区)集体自建或与其他单位合建安置房的,由农村(社区)集体根据具体项目征收补偿方案或房屋补偿协议,拟定建设方案记载上述内容,由镇人民政府(街道办事处)核实并备案。

第十二条 (设计和建设标准) 安置房的规划设计和建设必须严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准、相关的工程设计规范标准及法律法规要求。

第十三条 (政府统建安置房的建设主体) 政府统建的安置房,按照政府组织协调、市场运作的原则,可以采取项目法人招标的方式,选择具有独立法人及相应经济实力的企业实施,镇人民政府(街道办事处)负责监督管理;也可以由镇人民政府(街道办事处)确定的安置房管理实施机构直接组织建设。

第十四条 (工程手续办理) 安置房建设项目参照市属重点工程纳入绿色审批通道,可按相关规定办理各项手续。

第十五条 (销售限制) 非房地产项目配建的安置房,一律不得将安置房作商品房对外销售。

第十六条 (房源供应) 政府统建的安置房,应由镇人民政府(街道办事处)根据安置房年度建设计划和改造项目落实情况,编制安置房年度供应计划,统筹供应房源,经向社会公示无异议后实施。政府统建的安置房优先供应本辖区内产业、市政、公共设施项目建设和政府主导城市更新(“三旧”改造)项目的安置。本辖区内其他改造项目需以安置房进行安置的,由改造主体向镇人民政府(街道办事处)提出用房申请,经批准后应支付相应价款。

供应价格由镇人民政府(街道办事处)会同市价格管理部门,在综合考虑土地、建设和管理成本的基础上确定并向社会公布。

第十七条 (供应要求) 改造主体配建的安置房,应按照土地出让合同约定的安置对象、户数等事项进行供应。

第十八条 (集体自建或与其他单位合建的安置房供应范围) 农村(社区)集体自建或与其他单位合建的安置房,使用国有建设用地的,可供应本村(社区)产业、市政、公共设施项目建设和城市更新(“三旧”改造)项目的安置;使用集体建设用地的,只能供应本村(社区)拆迁和改造项目中本村(社区)户籍被安置人的安置。

第十九条 (政府统建安置房剩余房源的使用方式) 政府统建的安置房中,剩余无供应对象的,可作如下使用:

(一)经镇人民政府(街道办事处)批准后,可作政府保障性住房、农民安居房或人才公寓,只租不售。

(二)经镇人民政府(街道办事处)同意后,调剂用于本镇其他项目的安置。

第二十条 (其他剩余房源的使用方式) 改造主体配建、农村(社区)集体自建或与其他单位合建的安置房,部分无供应对象的,可申请属地镇人民政府(街道办事处)按成本评估价回购,回购后参照本暂行办法第十九条处理。

第二十一条 (镇街职责) 镇人民政府(街道办事处)负责安置房分配的指导工作。

第二十二条 (分配原则) 安置房分配原则:

(一)已取得房屋权属证书的,原则上按与房屋产权登记载明的面积等面积分配;未经批准改建、扩建的,超出登记发证面积且宗地面积超过150平方米、层高超过四层、住宅建筑总面积超过600平方米的部分,原则上不纳入安置房补偿,仅按建筑成本给予货币补偿。

(二)未取得房屋权属证书的,宗地面积150平方米以下、层高不超过四层、住宅建筑总面积不超过600平方米的部分,原则上按核定建筑面积等面积分配;超出部分原则上不纳入安置房补偿,仅按建筑成本给予货币补偿。对于整村搬迁项目,可根据“一事一议”原则,结合村庄实际,由镇人民政府(街道办事处)制定可操作性强的补偿方案报市人民政府审批。

实际分配的住宅总面积超出被拆除房屋建筑面积的,按房屋征收补偿方案补交房款;面积不足的,由改造主体按改造方案公示补偿标准以货币形式补偿。

第二十三条 (改造主体配建房源分配) 改造主体配建的安置房,在竣工验收后移交给镇街人民政府或者集体经济组织。改造主体可参与制定安置房的分配方案。改造主体将安置房移交给镇街人民政府或者集体经济组织后,由镇街人民政府或者集体经济组织组织实施安置房分配。

第二十四条 (产权登记) 非房地产项目配建的安置房,市房管局(不动产登记中心)按有关规定办理不动产登记。不动产权证书应备注拆迁安置房或城市更新(“三旧”改造)安置房。

房地产项目配建的安置房,由开发企业与被安置人签订《商品房买卖合同》,凭《商品房买卖合同》等相关材料申请办理每单元房屋产权登记。

第三章  农民公寓建设

第二十五条 (建设条件) 群众有意愿,集体经济力量雄厚,具备可利用的集体建设用地,符合规划,经集体经济组织成员大会审议同意,可申请建设农民公寓。

(社区)申请建设农民公寓应符合以下条件:

(一)所选建设地块应符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划。

(二)已制定建设配售方案并经农村(社区)集体经济组织成员大会审议通过并公告。

(三)已与村民签订家庭分户协议、公寓配售协议、原有宅基地及房屋回收协议。

(四)农村(社区)集体和村民两者出资合共不少于总建设资金的80%。其中,农村(社区)集体能以现金支付的自有资金不少于总建设资金的20%;村民在房屋配售协议中承诺支付的购房资金不少于总建设资金的60%。剩余20%左右的总建设资金,可通过贷款或带资等方式筹集。

第二十六条 (建设配售方案) 农民公寓的建设配售方案应包括建设主体、规划选址、建设规模、户型户数、配售单价、房屋回收计价方式、分户标准以及集体和村民出资比例等内容。

农民公寓建设配售方案应同时明确建设产生债务及借贷相关成本由配售村民与集体经济组织承担的比例,符合配售条件村民家庭名单和回收房屋折抵作价等情况。

第二十七条 (供地原则) 建设农民公寓应坚持集约用地,以集体自用方式供地,优先使用存量集体建设用地建设。村(社区)可以通过回收旧农村宅基地、拆除旧厂房、整理闲置用地等方式,提供不少于申请建设的农民公寓用地面积的存量建设用地。

经市、镇两级调查确认,原村(社区)已无可适用的闲置用地,方可申请新增建设用地建设。

第二十八条 (立项程序) 农民公寓建设应由村(社区)向镇人民政府(街道办事处)提出申请,经镇人民政府(街道办事处)审核同意后,向镇(街)发改部门申请办理立项,取得项目备案证。

不完全符合第二十五条、第二十七条所列条件,但确有需要建设农民公寓的,经当地镇人民政府(街道办事处)审核同意后,由镇人民政府(街道办事处)上报市政府按“一事一议”原则审定后实施。

第二十九条 (建设规模要求) 农民公寓建设可由镇人民政府(街道办事处)总体规划,探索多村联合建设模式。农民公寓建设原则上应达到居住组团的规模,即达到不少于300户或1000人的标准。允许农民公寓项目采取整体规划、分期建设的方式建设。

如因自然地形、人口数量、经济实力、实际需求等限制,确需适当降低规模的,由镇人民政府(街道办事处)在确保土地节约集约利用、兼顾长远住房保障、符合相关规划的前提下研究决定。

第三十条 (建设标准) 严格控制建设标准。以村(社区)为单位,农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。对与农民公寓同步建设的小学、幼儿园、文化体育活动中心和小区内道路等用地,经规划部门批准,可不计入人均30平方米的用地指标和人均60平方米的建筑面积指标。

农民公寓规划的户数规模不应超出拟购房并承诺出资总户数的30%。剩余未配售住房由农村(社区)集体保留待分配安置。农民公寓可按照地块规划条件配建一定比例的商业物业作为小区的配套物业。

第三十一条 (监管机制) 建立市、镇、村三级监管机制,加强对农民公寓建设过程的管理。镇人民政府(街道办事处)负责指导农村(社区)集体制定建设配售方案,并监督方案执行;农村(社区)集体应成立专门监管小组,全程监管工程实施和资金使用。

(一)农村(社区)集体对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示,接受村民的监督,提高资金使用的透明度。镇(街道)农村集体资产管理机构、审计机构应当加强对农民公寓建设资金使用情况的监督和审计。

(二)农村(社区)集体应按规定组织农民公寓建设项目招投标。

(三)建设过程中出现超过核定投资规模10%的工程变更事项的,应按规定进行公示,并经2/3以上认购住户讨论通过,报当地镇人民政府(街道办事处)城建规划单位审核后实施。

(四)当可以预计实际建设成本超过成员大会审议通过的预算,应当编制新预算并经农村(社区)集体经济组织成员大会审议通过后再继续建设。

第三十二条 (配售原则) 参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。原有宅基地人均用地面积大于30平方米的村民家庭,可配售多套农民公寓,但扣除首套公寓建筑面积后家庭人均配售建筑面积不能大于60平方米。

参与配售的村民家庭拥有宅基地的,配售后必须交回原有宅基地,地上房屋可按市场评估价折抵公寓购房款,不愿意交回原有宅基地的,不能参与农民公寓的分配;村民家庭无宅基地的,应以现金形式支付。

农民公寓的配售价格不应低于建设总成本,镇人民政府(街道办事处)应当对农民公寓的配售情况进行监督检查。

第三十三条 (建新拆旧原则) 坚持按照建新拆旧的原则建设农民公寓。村(社区)应对回收宅基地和地上房屋的利用做好规划,建立台账管理。收回的宅基地原已办理土地或房产等不动产登记的,应当按照回收协议或拆迁补偿协议约定,办理原宅基地的注销登记。地上房屋暂不需拆除的,收回作为集体资产使用。旧村已纳入历史文化名村、需原村整体保留的,可不拆除。镇人民政府(街道办事处)对宅基地和地上房屋收回拆除履行监督的责任。

建设农民公寓拆出的旧村用地,应严格按城镇总体规划和旧村利用改造规划规定的性质使用,可用于发展二、三产业,鼓励用于建设公园、绿地等开敞空间,增加城镇公共空间,或用于建设市政设施和公共设施,改善城镇的环境。

第三十四条 (产权登记) 农民公寓办理不动产登记应先由不动产(土地)权利人以栋为单位申请各房屋单元的所有权首次登记,取得不动产权属证书后,再由房屋单元权利人与获配售房屋的业主共同申请办理第一次的转移登记。农民公寓参照农村宅基地进行管理,不得抵押,允许条件转移,转移后不得再向村集体经济组织申购农民公寓。因买卖、互换、赠予导致权属再次转移(含二次转移及以上)的,限于原集体经济组织成员和住房所在村集体经济组织成员范围内。因继承、受遗赠取得农民公寓的,可再次申请转移登记,不动产登记薄和权利证书上应备注“该权利人为**村原集体经济组织成员住房的合法继承人”。需转让的,应先由村(社区)按成本价回购,在村(社区)决定不回购的情况下方可转让给本村村民。

第三十五条 (物业管理) 农民公寓小区建成使用后实施物业管理。物业管理服务可由农村(社区)集体自行提供,也可引入社会物业管理机构提供。物业管理费用和公寓维修费用由购房户负担,独立建账核算。公寓小区内修建的配套商业门店等经营性设施,其收益作为农村(社区)集体收益账目管理。

第四章  农民安居房建设

第三十六条 (农民安居房形式) 农民安居房包括以下三种形式:

(一)个人建房:在原有宅基地上按照一定的标准改建、扩建、翻建的住房;因原有宅基地被政府征用、征收或因自然灾害灭失的,需在村内空闲地异地重建的住房。

(二)联户建房:在政府的统一规划下,由农村(社区)集体统一安排,组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的住房。

(三)解困房:村(社区)以收购、租赁等形式统筹房源,用以安置有住房困难的农民的住房。

第三十七条 (住房改建、扩建、翻建条件) 符合下列条件之一的村民需要改建、扩建、翻建住房的,可以户为单位向所在地的村(社区)提出申请:

(一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者,其中一人要求分户建房,且人均居住建筑面积低于50平方米的。

(二)因改变房屋功能布局、增加建筑面积,且不突破原有宅基地面积需要改建的。

(三)所分配宅基地总面积不超过我市规定标准、且已建宅基地面积不超过所分配宅基地面积的80%需要扩建。

(四)原有住房属于危险住房,需要在原址翻建的。

(五)原有住房因自然灾害等原因灭失的。

本款中的危险住房,是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定,经专业机构鉴定危险等级属D级,不能保证居住和使用安全的住房。

第三十八条 (异地重建条件) 符合下列条件之一的村民需要异地重建的,可以户为单位向所在地村(社区)提出申请:

(一)原有住房因自然灾害等原因灭失的。

(二)原有住房因基础设施、公共设施建设而被拆迁、总拆迁户数未达到一定规模的。

第三十九条 (异地重建的用地和面积条件)  个人建房异地重建应符合以下条件:

(一)用于异地重建的地块应符合城乡发展规划和土地利用总体规划,且未列入城市更新专项规划、未在已征转的国有土地范围内。

(二)实行异地重建安置前后,所在村(社区)宅基地总面积应该保持不增加。

第四十条 (产权登记) 村民一户只能拥有一处宅基地。村民申请异地重建住宅的,村(社区)应当与申请人签订合同。异地重建的申请人领取宅基地建设用地批准文件后,应交回旧宅基地的土地使用证,并注销原土地登记后,按照不动产统一登记的有关规定办理新的不动产登记。新的不动产权证应当注明“异地重建”。

第四十一条 (规划要求) 未编制控制性详细规划的片区一律不允许改建、扩建、翻建住房。申请改建、扩建、翻建住房所在的宅基地必须符合城乡发展规划、土地利用总体规划和片区控制性详细规划,且未列入城市更新专项规划、未在已征转的国有土地范围内。

第四十二条 (建设标准) 个人建房应严格控制建设标准,原则上,住宅基底面积不超过150平方米,住宅建筑总面积不超过600平方米,层数不大于四层,第一层层高不得高于4.5米,第二层及以上的层高不得高于3.5米。

镇街因住房需求确需要放宽建设标准的,由镇人民镇府(街道办事处)上报市政府批准同意后实施。

第四十三条 (联户建房的条件、形式及标准) 联户建房的条件、形式、标准应符合以下要求:

(一)联户建房的申请和建设条件参照本暂行办法第三十七条、第三十八条、第三十九条的规定执行。

(二)联户建房应利用现有宅基地,由镇人民政府(街道办事处)实行统一规划、统一指导,农村(社区)集体统一安排,符合条件的农民共同出资联合建设。

(三)联户建房的户均用地面积不得超过100平方米,具体建设标准另行制定。

(四)联户建房采取多户联排等形式。

第四十四条 (报建手续) 个人建房、联户建房按规定办理申请、规划报建等手续后,可按有关规定由市国土局和市房管局办理土地登记和房屋产权登记。

第四十五条 (解困房申请条件) 符合下列条件之一的村民需要解困房的,可以户为单位向所在地的村(社区)或镇人民政府(街道办事处)提出申请:

(一)因征地拆迁暂时未有拆迁安置房、农民公寓,且无法使用边角地、插花地等村内空闲地异地重建的。

(二)因家庭困难无法自建房或无资金购买农民公寓的。

(三)原有住房面积过小、自愿由村(社区)回购宅基地及房屋而选择解困房的。

第四十六条 (安居房申请建设流程) 村(居)民申请安居房建设,应向所在村(社区)提交申请表。村(社区)接到申请后,应当召集村民会议或者村民代表大会讨论决定,讨论结果应当在本村(社区)张榜公布,公布期限不少于30日。

个人建房、联户建房的申请,公布期间无异议的,村(社区)应当在申请表上签署意见后,连同申请人的书面申请报送镇人民政府(街道办事处),其中不涉及新增建设用地指标、符合规划的,报镇人民政府(街道办事处)审批,具体办理细则由镇人民政府(街道办事处)另行制定;涉及新增建设用地指标、需调整规划的,经镇人民政府(街道办事处)审查同意,并征求土地、规划等相关部门意见后,报市人民政府审批。

解困房的申请,公布期间无异议的,村(社区)应当在申请表上签署意见后,连同申请人的书面申请报送镇人民政府(街道办事处)审批。

第五章  附则

第四十七条 (解释部门) 国土(城市更新)、规划、住建、房管部门负责对本暂行办法的具体应用问题进行解释。

第四十八条 (有效期) 本暂行办法自公布之日起施行,有效期2年。

(来源:东莞市法制局)

(采晴整理)


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    2019 - 01 - 23
    十年前,江苏省南通市通州区的一对农村夫妇将家里的一处私宅卖给了城里的远房亲戚,十年后因拆迁将亲戚告到了法院,请求判令买卖合同无效。近日,江苏省南通市中级人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出维持一审的终审判决,案涉《房产转让协议》是双方真实意思表示,依法成立,驳回原告张某、蒋某夫妇的诉讼请求。陈某和张某、蒋某夫妇系远房亲戚。2009年,张某、蒋某夫妇想在老家盖一幢新房,但资金紧缺。在家族长辈的主持和撮合下,已在南通市区落户并在南通某高校任教的陈某,决定出资9.5万买下张某夫妇位于南通市通州区兴东街道杨世桥村七组的一处私宅。双方于同年6月29日签订《房产转让协议》,当地司法所在合同上见证签章。第二天,陈某的母亲黄老太筹集了9.5万元房款一次性支付给张某夫妇。随后,该房由黄老太实际入住,至今黄老太的户口也一直在兴东街道杨世桥村。2012年,杨世桥村拆迁,黄老太作为被拆迁人与当地政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2016年,当地政府通知拆迁户去选房,可蒋某和黄老太却为安置问题产生了纠纷。蒋某前往当地政府信访称,当年他们所签订的《房产转让协议》是在被蒙蔽和无奈之下签订的,房屋交给黄老太只是让她暂时管理,要求撤销黄老太被拆迁人资格。当地政府驳回了蒋某的要求。随后,张某、蒋某以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由,一起将陈某诉至南通市崇川区人民法院,请求法院判令《房产转让协议》无效。案件审理中,法院追加黄老太为第三人。崇川区法院经审理认为,原告签约动机真实,《房产转让协议》系双方真实意思表示,签约时被告确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖,相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋,但从公共利益层面看,案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地,原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生转变。黄老太合法占有并实际居住使用案涉房屋,当地集体经济组织继而认可其被拆迁人资格,村集体...
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    2019 - 01 - 21
    2018年10月10日,长沙市政府印发《关于调整长沙市市区征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》,原标准实施5年期满自动废止。这是长沙继年初按湖南省统一部署调整市区征地补偿标准后,依法依规对市区地上附着物及青苗补偿标准同步开展的一次调整工作。新标准实施后,将进一步规范全市征地补偿工作,切实维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的合法权益,提高征地效率。该补偿标准自2018年10月12日起施行,新标准实施前已发布《征地补偿安置实施公告》的,按原有规定办理。据了解,此次调标严格依据长沙市2013年至2017年来社会经济发展水平、人均收入和物价指数等相关指标的变化情况,科学测算新标准调整幅度,结合征地拆迁过程中各区的成功实践经验,并广泛征求了社会各界的意见和建议。根据通知,在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区(以下简称“内五区”)范围内征收农村集体土地的,对其青苗补偿、花卉苗木移植补偿、住宅房屋补偿、企业房屋补偿、房屋搬迁补助、过渡补助等各项补偿(助)标准进行调整。经综合测算,此次地上附着物及青苗补偿标准整体上调幅度接近30%。为鼓励按期倒房腾地,通知规定,在内五区范围内征收农村集体土地的,分三个时段按照8万元/户、5万元/户、3万元/户三个标准给予按期倒房腾地奖励费,具体时限和要求由各区政府根据本辖区项目的实际情况确定,严格按以上三个标准执行。个人合法房屋在规定的奖励期限内倒房腾地的,由征地拆迁事务所依据相关证明将奖励费点对点地支付给被拆迁对象,规定时限内没有倒房腾地的不予奖励。同时,为调动被征地的村集体经济组织积极性,在内五区征收农村集体土地时增设1.5万元/亩的按期腾地奖,由各区政府统筹使用。奖励拨付必须与腾地期限、腾地进度和工作考核严格挂钩,各区政府应制定专项资金管理使用实施细则并报市政府备案。此次补偿标准调整只针对内五区范围内农村集体土地地上附着物及...
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    2019 - 01 - 21
    一、重要看点:1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。2、尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。3、试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。4、集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。5、承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。二、此举将产生什么影响?第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒...
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    2019 - 01 - 21
    利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。一、基本原则:把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。二、试点目标:通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。三、试点范围:按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区...
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    2019 - 01 - 18
    2019年1月3日,南宁市政府办公厅发布南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知南府规〔2018〕38号 ,据了解最高补偿12万元,全文内容如下:南宁市征收集体土地补偿安置办法第一章   总  则第一条  为保障土地资源的合理利用和城乡规划的顺利实施,依法保护征收土地当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广西壮族自治区实施办法》和《南宁市征用集体土地条例》等有关法律法规的规定,结合实际,制定本办法。第二条  本市市区(不含武鸣区)范围内因国家建设征收集体土地需要补偿和安置的,适用本办法。第三条  市人民政府负责本市市区范围内集体土地的征收工作。市国土资源行政主管部门是本市市区范围内集体土地的征收主管部门,负责全市集体土地征收的监督管理工作。城区人民政府(开发区管委会)负责组织本辖区征地机构和相关部门实施集体土地征收的具体工作。各城区人民政府(开发区管委会)依法成立的征地机构是其辖区内集体土地征收工作的实施单位。市发改、财政、规划、建设、住房、人社、信访、城管、文物、林园、公安、司法、工商、税务、民政、农业、水利等相关部门,应当按照职责分工做好集体土地征收的相关工作。第四条  本市市区范围内集体土地根据地理位置和经济社会发展状况,以行政村(社区或园艺场)为单位划分为四个征地区片。项目涉及行政村(社区或园艺场)征地补偿费、安置补助费的计算按所在区片标准执行。第五条  城区人民政府(开发区管委会)应当严格执行征地程序,规范征地拆迁补偿安置工作,切实维护征收土地当事人的合法权益。第六条  各级人民政府和有关部门应当切实加强征地补偿资金管理,实行专款专用,不得克扣拖延,不得挪作它用。征地补偿资金实行财政直拨,确保补偿款支付及时足额到位。 第七条 &#...
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    2019 - 01 - 18
    2019年,西藏自治区将加大棚户区改造力度,计划实施棚户区改造1.89万套,重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。计划完成2万套公租房建设任务。加大保障性住房建设,提升住房保障水平:记者了解到,今年我区将加大棚户区改造力度,计划实施棚户区改造1.89万套,重点改造老城区脏乱差的棚户区、国有工矿区、林区、垦区棚户区。抓好项目前期工作,积极筹措资金,用好用足棚改专项债券,加快建设进度,加大配套设施建设。同时,将加大公共租赁住房建设力度。“2019年我区计划完成2万套公租房建设任务。加快落实项目前期审批,严格建设管理,推进已建项目的竣工和分配入住工作,优先保障城镇中低收入困难群体,增加公租房有效供应。2019年安排发放租赁补贴0.73万户1.08万人,及时足额发放租赁补贴。”自治区住建厅相关负责人介绍。此外,我区还将积极发展住房租赁市场,指导有条件的市地加快培育和发展住房租赁市场,因地制宜制定支持符合条件的国有企业发展住房租赁优惠政策,鼓励社会资本开发建设租赁住房;促进我区住房租赁服务信息平台上线运行,规范我区住房租赁市场;深化住房公积金制度改革,加大对城镇中低收入家庭租房、购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平。加强城镇基础设施建设,改善农牧民居住环境:今年,我区还将继续推进污水垃圾处理设施建设,计划制定实施城镇污水处理提质增效三年行动方案,加强污水、垃圾处理设施运行管理,努力补齐城镇污水处理设施建设短板。认真总结“预处理+人工湿地”污水处理试点项目和小型生活垃圾低温裂解焚烧炉试点项目经验方法,汇总实验数据,综合考虑自然气候、后期运维费用等因素,积极推广低成本、易维护、高效率的处理工艺。同时,筹备成立城镇污水垃圾处理专家委员会,指导各市地城镇污水垃圾处理工艺论证。在加快环保督察反馈问题整改方面,将对照《西藏自治区贯彻落实中央第六环境保护督察组...
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    2019 - 01 - 18
    一、2019年海口经济适用房申请条件:2009年7月6日,海口市人民政府发布了《海口市经济适用住房管理暂行办法》(海口市人民政府令-2009-第73号),由于2019年海口市没有发布新的政策,这里就沿用2009年发布的。1、根据《办法》第十六条规定,申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件:具有本市城镇常住户口,或在本市辖区内依法注册登记的单位(包括各类经济实体、其他组织)连续工作并依法缴交各项社会保险满8年;无自有住房或住房面积低于市政府规定的住房困难标准;家庭收入符合市政府划定的家庭收入标准。2、根据《办法》第十七条规定,申请购买经济适用住房应当以家庭为单位,并以户口簿记载的户主作为申请人。与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的家庭成员可作为共同申请人提出申请。年龄在35周岁以上(含35周岁)的下列人员可作为单身申请人提出申请:离异或丧偶不带子女的人员,未婚人员。3、根据《办法》第十八条规定,有下列情形之一的,不得申请购买经济适用住房:已按房改政策购买公有住房的;已拥有解困房、安居房、集资建房等政策性优惠住房的;已按规定领取住房补贴的;申请人及其共同申请人在申请之日前5年内转让过房产的。二、2019年海口经济适用房申请流程:1、准备材料:家庭成员身份证明、户口簿及婚姻关系证明;家庭住房状况的证明材料(包括自有住房的产权证明,承租住房的证明,无产权登记的证明);家庭成员上一年度收入证明材料;其他必要材料(属于低保家庭、烈士遗属、优抚对象、孤老、残疾人等特殊困难家庭的,由属地民政部门提供相关证明)。2、申请流程:申请→审核→公示→批准→排序→选房。(1)申请人向户口所在地的区住房保障主管部门提出申请,填写《海口市城镇居民购买经济适用住房申请表》并提交相关材料。(2)区住房保障主管部门应会同街道办事处(镇政府)、居委会在受理申请材料后30个工作日内通过审核材料、入户调查、组织...
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    2019 - 01 - 18
    (中国青年报·中青在线记者潘志贤、实习生阚晓倩)2018年河南开工建设5万余套青年人才公寓,为年轻人营造引得进、留得下、干得好的发展环境。作为解决青年人才安居需求投资建设的保障性住房,2018年河南省确定了开工建设5万套青年人才公寓的任务,现已超额完成目标任务。河南省发改委副主任黄亚军日前在河南省政府新闻办举行的新闻发布会上表示,青年人才公寓要求高标准规划、高标准建设,努力为广大青年人才创造舒适、便捷的居住生活条件。截至2018年年底,河南省省直和郑州市已开工建设青年人才公寓约5.14万套,其中,省直开工建设约2.58万套,郑州市开工建设约2.56万套。据介绍,河南省省直项目主要设置了60平方米、90平方米和120平方米三类户型,以满足不同层次的青年人才住房需求,项目区域基本都配套建设有幼儿园、中小学、医院等公共服务设施。郑州市本级项目基本分布于郑州市地铁、公交站附近,配套完善,交通便利。此外,洛阳、濮阳等5个省辖市启动了青年人才公寓建设试点工作,其中洛阳市已开工1065套,濮阳市通过改造已基本建成1000套。关于青年人才公寓的保障对象,河南省机关事务管理局基建处处长褚文忠称,按照初步考虑,省直青年人才公寓保障对象应符合以下条件:省直和中央驻郑党政机关、事业单位、高等院校、公立医院、科研院所和国有企业正式职工,年龄在45岁以下,本科及以上学历,本人和家庭成员在郑州中心城区没有住房。根据省直青年人才公寓配租的情况,保障对象将逐步扩大到非公企业,面向整个社会的青年人才。褚文忠说,经初步考虑,青年人才公寓租金标准不高于同等地段市场租金的70%,并根据相关因素变化适时调整。具体保障对象和租金标准在即将出台的《省直青年人才公寓管理办法》中予以明确。为加快前期工作,河南省专门设立审批绿色通道、简化优化审批流程,对项目立项当天报、当天批,并在项目立项后即进行招标投标备案审核工作...
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