南府发〔2013〕11号
各城区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
为进一步规范我市拆迁安置房建设管理工作，切实保障被拆迁人（被征收人）的合法权益，现就加强拆迁安置房建设管理工作提出如下意见。
一、落实责任主体
（一）完善组织机构。进一步加强市拆迁安置房建设管理办公室（以下简称市安置办）力量，强化工作职责。市安置办设在市城乡建委，市安置办主任由市城乡建委主任兼任，负责全面统筹协调推进我市拆迁安置房建设、销售、分配和管理等工作，组织制定拆迁安置房建设管理有关政策、会审拆迁安置房年度建设计划、受理拆迁安置房建设方案备案及其他重大事项等。
城区政府（开发区管委会）应相应调整和加强拆迁安置房建设管理工作机构和力量。
（二）明确实施主体。城区政府（开发区管委会）作为我市拆迁安置房建设、销售、分配和管理等工作的实施主体，统筹协调推进辖区内拆迁安置房建设管理工作，负责编制拆迁安置房年度建设计划、建设方案、销售方案、物业管理方案；组织选定拆迁安置房项目（以下简称项目）的项目业主单位；承担（指导）项目前期工作、征地拆迁、成本核算、工程建设及销售工作；指导农村集体经济组织自行建设项目的建设、管理和分配等工作；牵头组织临时周转房建设和管理等。拆迁安置房建设方案和销售方案应报有关主管部门备案。
二、加快项目前期工作
（三）编制建设计划。城区政府（开发区管委会）根据征地拆迁任务和实际情况，编制本辖区年度拆迁安置房建设计划，报市安置办组织会审后，报请列入全市城建计划实施。
（四）灵活选择建设模式。推行政府筹资统一建设（以下简称政府统建）、利用社会资金参与建设、集体组织（单位）自行建设等建设模式，并鼓励创新其他建设模式。具体建设模式由城区政府（开发区管委会）根据实际情况选择。
（五）实行建设方案备案制。城区政府（开发区管委会）编制的拆迁安置房建设方案经市安置办备案后即可组织实施。安置房建设方案应包括项目选址、建设规模、投资规模、建设模式、建设标准、户型、项目业主单位选择、建设时限、安置房成本估算、安置户（人）数、市政配套设施建设计划等。
（六）加快项目前期手续办理。项目投资许可（审批、备案、核准）由城区（开发区）发展改革部门负责办理，项目前期手续办理享受绿色通道服务，给予特事特办。由城区政府（开发区管委会）作为前期业主的项目，待项目业主单位确定后，各审批部门应及时给予办理有关变更手续。
三、合理规划
（七）规划预留。城区政府（开发区管委会）于每年2月底前提出拆迁安置房用地计划和选址意见，市规划局核准后出具拆迁安置房规划预留用地一般蓝线图，预留期为2年。如项目选址与土地利用总体规划不相冲突，办理延期手续后，可延长预留期1年。
（八）规划定点。在符合城乡规划和土地利用总体规划的前提下，市规划局在城区政府提出的规划选址意见基础上，结合实际情况，按照“相对集中、规模适度、方便就近”的原则确定具体选址方案，报市人民政府批准。属开发区辖区范围内的项目由开发区管委会批准。
（九）用地规模核定。农民拆迁安置房项目的用地规模按拆迁安置人口人均40平方米住宅用地（含配套服务用房）和5平方米配套公益项目用地的标准核定。配套公益项目用地由城区政府（开发区管委会）指导村民委员会（居民委员会）统筹安排，用于公共管理、文化体育、环境卫生、医疗保健、安全保障等设施建设。
（十）容积率控制。拆迁安置房项目容积率原则上按片区控规进行控制，农村集体经济组织建设公寓式拆迁安置房的，其容积率按不超过4.0控制。
（十一）规划配套设施。应按相关规范要求在项目内配建公共服务设施、道路和公共绿地，并可配套建设不超过10%的服务用房（商业设施）。教育配套设施（中、小学校及独立占地的幼儿园）另择地建设。
（十二）综合安置。集体土地上被拆迁农民的产业安置用地可与住宅安置用地合并安排作为综合安置用地，统一规划建设。
四、强化用地保障和服务
（十三）优先保障供地。对列入城建计划的项目，取得城市规划定点手续并符合土地利用总体规划的，采取优先报批、优先区位调整、优先安排用地指标、优先供地等措施予以支持和保障。
（十四）采取多种方式供地。项目用地可采取拨用集体土地、划拨国有土地、“招拍挂”出让国有土地等多种方式供地。农村集体经济组织利用本集体土地建设的项目按拨用集体土地方式供地；政府统建和农村集体经济组织利用国有土地建设的项目可按划拨国有土地方式供地；配套建设商品住房的项目须按“招拍挂”出让方式供地。
集体土地性质的拆迁安置房为不能上市交易的产权房屋，国有出让土地性质的拆迁安置房为可上市交易的产权房屋（统称全产权房屋），国有划拨土地性质的拆迁安置房为有限制条件上市交易的产权房屋（统称有限产权房屋）。有限产权房屋按本意见第（二十六）条补缴土地出让价款后可转变为全产权房屋。
（十五）供地方式转变。项目供地方式可根据需要申请转变，拨用集体土地可转变为国有划拨土地，国有划拨土地可转变为出让土地。
拨用集体土地转变为国有划拨土地的，在项目建设前，经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地。
国有划拨土地转变为出让土地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款。
（十六）土地价款计收。按照不同的供地方式，采用不同的土地价款计收办法。
拨用集体土地的土地价款按项目用地报批实际发生费用计收，包括报批费用、耕地占用税及新菜地开发建设基金等。拨用集体土地转变为国有划拨土地的，不再另外计收土地价款。
划拨国有土地的土地价款按项目用地的实际取得成本计收，包括征地补偿费、房屋及其他附着物征收补偿费、就业安置费、征地工作经费、土地报批费、耕地占用税及新菜地开发建设基金等。国有划拨土地经市人民政府批准的，可申请按划拨补办出让的方式转变为出让土地，但须补缴的土地出让价款土地出让价款，补缴金额按同地段商品房用地市场评估地价的70%修正后确定，且不得低于国家规定的城镇土地出让最低价标准。
“招拍挂”出让土地的土地价款按“招拍挂”成交价格计收，评估及确定“招拍挂”底价时需充分考虑拆迁安置房的成本，但土地出让价款不得低于国家规定的城镇土地出让最低价标准。
（十七）改变土地用途。国有土地上的被征收单位可申请利用原自有的空闲非住宅用地建设拆迁安置房。原自有的空闲非住宅用地属于出让用地的，经报市人民政府批准，可依法办理改变土地用途的手续，按市场评估价格补缴土地出让价款差额；属划拨用地的，须补办土地出让手续。利用单位自有空闲土地建设的拆迁安置房主要用于安置本单位被征收人，剩余房源由政府以中介机构核算的拆迁安置房成本价加上3%的利润作为回购价进行回购，用于统筹安置。
按上述规定改变土地用途的，只能用于建设拆迁安置房，不能用于其他项目建设，在取得《建设用地批准书》满2年未开工建设的，由市人民政府收回，纳入政府储备。
（十八）土地登记。项目业主应根据项目用地不同的取得方式，按规定办理土地登记手续。
（十九）用地监管。由项目用地所在的城区政府（开发区管委会）负责监管，原则上要求在取得《建设用地批准书》之日起1年内开工，开工后3年内竣工。对无故延期开、竣工的，按规定处理。
五、加强项目建设管理
（二十）严格执行国家基本建设程序。项目建设必须按照招投标、工程建设监理、工程质量保证、安全生产保障、节能技术运用等相关制度及技术标准和规范实施。农村集体经济组织自行建设项目由城区政府（开发区管委会）负责指导、督促办理项目建设有关手续。
（二十一）规范设计变更管理。项目建设必须严格按照审查备案的施工图施工，涉及结构、材料等设计变更的，须按建设行政主管部门规定的程序进行审查备案并及时办理设计变更手续。市级层面统建及利用社会资金参与建设的项目发生设计变更的，由市安置办按政府投资项目管理规定组织确认；城区政府（开发区管委会）出资统建的项目发生设计变更的，由城区政府（开发区管委会）组织确认；集体组织（单位）自行建设的项目发生设计变更的，由项目所在城区政府（开发区管委会）指导、监督办理相关手续。
（二十二）同步建设市政配套设施。统筹考虑项目配套道路、给排水、供电、燃气等相关设施的建设，做到与拆迁安置房同步设计、同步交付使用。
（二十三）严格项目核查。项目竣工验收合格后，由市安置办组织对拆迁安置房建设方案的完成情况进行核查。
六、完善销售、分配措施
（二十四）销售价格及销售费用。本意见实施前已开展销售工作的安置房，按市物价局审定的销售价格进行销售，销售费用按市财政局已核定的标准执行。
本意见实施后新建的安置房，销售价格依照与房屋拆迁补偿价格相适应的原则，由市物价局牵头，根据拆迁时段、补偿安置情况和安置对象的不同，制定差异化的销售价格。需要委托代理销售的，销售费用按销售价格的0.5%计取，列入拆迁安置房成本。
（二十五）实行销售方案备案制。城区政府（开发区管委会）应编制拆迁安置房销售方案报市住房局备案后方可开展销售工作，销售方案应包括项目基本情况、销售对象、审批机构、准购资格审批程序、销售价格、购买面积、选房办法和销售程序等。采取预售方式销售的，预售前项目业主还须办理房屋预售许可手续。
（二十六）产权转变和上市交易。城区政府（开发区管委会）、项目业主提供产权情况的凭据，按规定办理房屋产权登记，房屋所有权证应注明拆迁安置房性质（有限产权或全产权）。需转变为全产权或上市交易的，经市住房局批准，按届时基准地价进行年期和容积率修正后的70%向市国土局补缴土地出让价款。全产权房屋取得房屋所有权证后即可按商品住房的规定上市交易。
农村集体经济组织在拆迁安置房建设前已按本意见第（十五）条的规定将集体土地转变为国有划拨土地的，可按前述规定将有限产权房屋转变为全产权房屋；未将集体土地转变为国有划拨土地的，不能上市交易。
（二十七）国有土地上被征收住宅房屋与拆迁安置房的产权调换。房屋征收部门应提供全产权拆迁安置房与被征收人进行产权调换。拆迁安置房为有限产权房屋的，项目业主应参照当年市场评估楼面地价，按有关规定补缴土地出让价款，将有限产权房屋转变为全产权房屋。
产权调换按套内面积进行核算。不同地段的调换比例参见《南宁市拆迁安置房产权调换比例表》（附件1）；产权调换面积差额部分按照《南宁市人民政府关于印发〈南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法〉的通知》（南府发〔2012〕6号）的规定结算差价。拆迁安置房公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。
按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足50平方米，且被征收人在本市城市规划区内没有其他住房的，按50平方米作为保障调换面积。
国有土地上手续不全的被征收住宅房屋的可调换面积，按照《南宁市人民政府关于印发〈南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法〉的通知》（南府发〔2012〕6号）文的规定确定应补偿的比例后进行换算。
（二十八）自行建设拆迁安置房分配。集体组织（单位）自行建设的拆迁安置房，由其制定分配方案，所在城区政府（开发区管委会）进行指导和监督。
七、加强资金保障
（二十九）项目建设资金来源。市级层面统建的项目由市财政安排资金或通过市属国有企业筹融资建设，城区政府（开发区管委会）在土地出让金全返还区域内统建的项目由城区政府（开发区管委会）出资建设；利用社会资金参与建设项目由投资单位出资建设；集体组织（单位）自行建设项目由其筹融资建设。
（三十）建立市、城区（开发区）两级拆迁安置房建设专项资金。市财政按土地收益金总额（剔除应全返还给城区、开发区的土地收益金）的2%提取拆迁安置房建设专项资金，城区政府（开发区管委会）按市财政返还的土地收益金总额的2%提取拆迁安置房建设专项资金。拆迁安置房建设专项资金实行专款专用、专账核算。
（三十一）农村集体经济组织自行建设项目的补助。鼓励农村集体经济组织自行建设，项目用地上房屋拆迁、青苗及地上附着物补偿（含管线迁移）、农转用、“三通一平”（通水、通电、通路及场地平整）的费用由政府全额补助。补助费用由市、城区（开发区）两级财政按项目所在区域土地收益金分成比例进行分摊。
（三十二）相关费用减免。对项目（利用社会资金参与建设项目的商品房部分除外）建设管理涉及的属市本级财政收取的行政事业性收费，免收市政建设配套费、特种设备检验检测收费、土地登记费、环境监测服务费；对涉及的经营服务性收费，收费标准有最低幅度的，按最低幅度收取。
八、规范后期管理
（三十三）规范拆迁安置小区停车场（库、位）和配套服务用房（商业设施）等资产（统称配套设施资产）的管理。市级层面统建项目，配套设施资产所有权归市人民政府，市人民政府可以授予项目所在的城区政府（开发区管委会）进行经营和管理，所得收益专款专用，专账管理；城区政府（开发区管委会）统建项目，配套设施资产所有权归城区政府（开发区管委会），并由其负责经营和管理；利用社会资金参与建设项目，配套设施资产所有权由城区政府（开发区管委会）与投资单位在开发建设协议中约定；集体组织（单位）自行建设项目，配套设施资产所有权归集体组织（单位）。
由城区政府（开发区管委会）负责经营管理的配套设施资产经营收益可用于补助政府统建和利用社会资金参与建设的安置房屋物业管理服务费支出。
所有权归政府的配套设施资产需出售的，须报经市人民政府同意。并由规划部门出具改变土地使用条件的许可文件，到国土部门补办土地出让手续及补缴土地出让价款后，方可将其转变为全产权资产出售。
（三十四）规范拆迁安置小区物业管理。城区政府（开发区管委会）负责制定拆迁安置小区物业管理方案，规范拆迁安置小区的物业管理。实行物业管理的，房屋所有权人应交纳物业管理相关费用。
九、妥善解决临时周转过渡
（三十五）自行安排过渡和临时周转房过渡相结合。鼓励被拆迁人自行安排过渡，自行安排过渡的，临时过渡费在有关征地拆迁文件规定标准的基础上上浮10%。需要建设临时周转房安排过渡的，由政府统筹建设，土地出让金全返还区域内建设的临时周转房，由所在城区政府（开发区管委会）出资建设，此范围外的由市财政筹资建设。临时周转房建成后交所在城区政府（开发区管委会）管理。
（三十六）临时周转房项目前期手续办理。临时周转房项目的投资许可（审批、备案、核准）由城区（开发区）发展和改革部门负责办理；项目业主凭投资许可到市规划局办理规划手续，到市国土局办理临时用地手续，项目应尽量利用存量建设用地，确需使用新增建设用地的，选址必须符合土地利用总体规划；施工图设计由城区（开发区）住建局备案。
（三十七）临时周转房项目建设管理。按照属地管理原则，由城区（开发区）住建局负责审批（办理）工程报建、质量监督、安全监督、施工许可等建设手续，并负责工程变更、质量、安全、竣工验收等管理工作。临时周转房项目用地使用完毕后需依法收回，由城区政府（开发区管委会）负责拆除地上建筑。
十、强化督查考评
（三十八）实行联合督查。市人民政府督查室会同市监察局、市重点项目建设办公室和市安置办组成联合督查组，对项目前期工作、建设实施、分配销售、后期管理等进行全程跟踪督查，并形成督查专报。
（三十九）纳入年度绩效考评。由市安置办负责制定评分标准，年终组织对城区政府（开发区管委会）及市直有关部门的拆迁安置房建设管理工作进行考评，市绩效办将考评结果纳入年度绩效考评范畴。
（四十）实行目标责任制。由市安置办代表市人民政府与城区政府（开发区管委会）签订年度目标责任书，城区政府（开发区管委会）按目标责任要求推进各项工作。
（四十一）严格执行奖罚机制。对按目标责任要求完成任务的城区政府（开发区管委会），经市安置办组织核实后，由市财政按竣工交付使用面积给予每平方米 20元的奖励；对未能按目标责任要求完成任务的城区政府（开发区管委会），予以全市通报批评并追究责任单位和责任人的责任，造成过渡期延长的，延长期过渡费由城区政府（开发区管委会）承担。
十一、本意见自印发之日起执行，之前发布的有关拆迁安置房建设管理的规定与本意见不一致的，以本意见为准。
2013年3月1日
（采晴整理）