武政规〔2018〕6号
各区人民政府，市人民政府各部门：
经研究，现将《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》印发给你们，请遵照执行。
武汉市人民政府
2018年1月25日
武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引
为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，结合我市实际，制定本指引。
第一章 危房集中、基础设施落后认定
第一条 房屋征收涉及旧城区改建的，由各区人民政府负责进行危房集中或者基础设施落后的认定；武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、市东湖生态旅游风景区（以下统称功能区）管委会负责其管理区域内危房集中或者基础设施落后的认定。
第二条 各区、功能区房屋主管部门负责调查拟征收范围内危房的数量、建筑面积情况。危房应当通过房屋安全鉴定予以确定。
第三条 危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中。
第四条 各区、功能区建设主管部门负责收集、调查拟征收范围内及其相邻区域基础设施情况（主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等设施情况），有关部门和单位应当给予积极配合。
第五条 拟征收范围内及其相邻区域的基础设施有下列情形之一的，可认定为基础设施落后：
（一）本指引第四条规定的基础设施中，至少有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的；
（二）本指引第四条规定的基础设施中，至少有3项基础设施基本没有配置的。
第六条 危房集中或者基础设施落后的认定应当按照下列程序进行：
（一）各区人民政府、功能区管委会组织房屋、建设、房屋征收、规划等相关主管部门和单位，就房屋、建设主管部门提交的危房数量、建筑面积和基础设施配置情况进行认定；
（二）认定为危房集中或者基础设施落后的，各区人民政府、功能区管委会应当公布认定结果，征求公众意见，征求意见期限为15日；
（三）拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人应当在征求意见期限内对认定结果提交书面意见，逾期不提交的，视同认可危房集中或者基础设施落后的认定意见；
（四）征求意见结果由各区人民政府、功能区管委会予以公布。
第七条 征求意见期限内，对认定结果提交书面反对意见的拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人不足半数的，可以实施房屋征收。
第八条 危房情况经认定不符合本指引第三条规定标准的，各区人民政府、功能区管委会可以对零星D级危房参照征收补偿政策予以收购，具体办法由各区人民政府、功能区管委会负责制定。
第二章 房屋征收计划编制
第九条 各中心城区人民政府、功能区管委会负责组织编制旧城区改建和保障性安居工程项目房屋征收计划，具体工作由各中心城区、功能区房屋征收部门承担。
第十条 旧城区改建项目拟纳入房屋征收计划的，其改建范围内的房屋及基础设施现状应当符合危房集中或者基础设施落后的标准。
第十一条 各中心城区人民政府、功能区管委会应当于每年10月向市房屋征收部门报送房屋征收计划。
第十二条 市房屋征收部门会同市规划、建设、房屋等主管部门对中心城区和功能区报送的房屋征收计划进行审查，提出全市中心城区房屋征收计划，报市人民政府批准。
第十三条 各功能区管委会应当将全市中心城区房屋征收计划确定的本功能区征收项目，按照项目所在地的行政区划提交给相应区人民政府，由其依法纳入相应区国民经济和社会发展年度计划。
第十四条 蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区的房屋征收计划，由区人民政府参照本章节的规定组织编制。
第三章 房屋征收范围确定
第十五条 房屋征收部门应当以规划部门出具的规划意见所划定的范围线（以下称规划线）为基础，综合考虑公共利益的需要和对被征收房屋、土地使用权利所造成的影响等因素，合理确定征收范围。
第十六条 对于规划线上的骑线房屋，房屋征收部门可根据实际情况，按照以下方式确定征收范围：
（一）保留骑线房屋不影响房屋征收后的建设活动的，可不将骑线房屋纳入征收范围；
（二）拆除骑线房屋在规划线内的部分影响剩余部分房屋安全的，应当将骑线房屋全部纳入征收范围；
（三）拆除骑线房屋在规划线内的部分不影响或者采取相应安全措施后不影响剩余部分房屋安全的，可只将骑线房屋在规划线内部分纳入征收范围。
第十七条 征收规划线内部分房屋，影响被征收人剩余房屋、土地的基本使用功能的，根据被征收人的要求，可将剩余房屋土地全部纳入征收范围。
第十八条 房屋征收部门可依据项目规模大小和社会稳定风险评估结论等有关情况，将规划征收范围划为若干片区，分期、分片实施房屋征收。
第十九条 房屋征收决定作出后，因公共利益需要，项目建设需扩大用地范围的，房屋征收部门可参照征收补偿方案确定的补偿标准，与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商，签订房屋收购协议，收购扩大用地上的房屋；也可依法另行作出房屋征收决定，实施房屋征收。
第二十条 房屋征收决定作出后，房屋所有权人、公有房屋承租人要求将剩余房屋纳入征收范围的，房屋征收部门可参照征收补偿方案确定的补偿标准，与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商，签订房屋收购协议，收购剩余房屋。
第四章 未经登记建筑的调查、认定和处理
第二十一条 未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。
第二十二条 作出房屋征收决定前，市、区人民政府，功能区管委会应当组织房屋征收、房屋、城管、规划、土地、建设等主管部门对未经登记建筑的情况进行调查、认定和处理。
第二十三条 未经登记建筑的调查、认定和处理，应当遵循尊重历史、实事求是的原则。
第二十四条 房屋征收部门对拟征收范围内房屋组织调查登记时，应当同时对拟征收范围内未经登记建筑的有关情况进行调查，调查结果应当在拟征收范围内予以公布。
第二十五条 房屋征收部门应当委托有资质的测绘单位对未经登记建筑土地房屋面积进行测量，绘制未经登记建筑现状图，并拍照留证。
未经登记建筑的土地房屋面积根据测绘单位出具的测绘报告予以确定。
第二十六条 未经登记建筑的建设时间应当根据房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘等能证明建筑建设时间的资料综合判断后予以确定。
第二十七条 取得建设工程规划许可证，且按照许可内容建设的未经登记建筑，可认定为未经登记的合法建筑，按照合法建筑补偿标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。
原房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记，改建后的房屋建筑面积与原证载面积一致的部分，参照前款规定处理。
第二十八条 认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，应当依法予以拆除，不予补偿。
第二十九条 2004年9月20日前建成的未经登记建筑的处理办法，由市房屋征收部门另行制定。
第三十条 认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，由各区人民政府、功能区管委会确定的部门书面告知被征收人、公有房屋承租人认定结果；认定为其他情形的，房屋征收部门应当将未经登记建筑的认定结果在拟征收范围内予以公告。
第五章 征收补偿方案
第三十一条 拟订征收补偿方案之前，房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对拟征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格进行预评估。房地产价格评估机构应当出具被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见。
征收补偿方案征求意见时，房屋征收部门应当同时公告被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见。
第三十二条 市、区人民政府应当组织房屋征收、土地、规划、房屋、建设、法制、城管等相关主管部门和相关街道办事处对征收补偿方案进行论证，论证意见应当明确征收补偿方案是否符合房屋征收与补偿相关规定。
第三十三条 市、区人民政府应当将征收补偿方案在房屋征收范围内和政府网站予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。征求意见期限内，房屋征收部门应当在征收现场办公地点提供征求意见表。
征求意见时，应当征求被征收人、公有房屋承租人选择征收补偿方式的意见，同时告知其反馈意见的方式。
第三十四条 被征收人、公有房屋承租人及其他公众认为征收补偿方案不符合房屋征收与补偿相关规定的，应当于征求意见期限内提交经本人签字的征求意见表反馈意见。
第三十五条 房屋征收部门应当对反馈意见进行归纳、整理，向拟作出征收决定的市、区人民政府报告。市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况，在房屋征收范围内和政府网站予以公布。
第三十六条 因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合房屋征收与补偿相关规定的，市、区人民政府应当组织召开听证会，根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。
第六章 社会稳定风险评估
第三十七条 作出房屋征收决定之前，房屋征收部门根据项目情况，可以委托律师事务所、审计机构或者房地产价格评估机构等第三方机构，开展社会稳定风险评估工作，拟订社会稳定风险评估报告。
第三十八条 社会稳定风险评估报告应当包括以下内容：
（一）房屋征收项目及征收补偿方案的基本情况；
（二）房屋征收补偿方案征求意见情况；
（三）对实施房屋征收与补偿的合法性、合理性、可行性以及社会稳定风险可控性等方面进行分析评估研判；
（四）评估结论。
第三十九条 经评估认为实施房屋征收社会稳定风险较小的，可以实施房屋征收；存在重大社会稳定风险的，不得实施房屋征收。
房屋征收社会稳定风险评估办法由市房屋征收部门另行研究制定。
第七章 征收补偿费用证明
第四十条 作出房屋征收决定之前，房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第四十一条 房屋征收补偿费用足额到位是指房屋征收部门所支配的货币补偿资金和产权调换房屋市场价值总和不低于测算的房屋征收补偿所需资金。货币补偿资金数额根据银行出具的资金证明或者授信证明确定，产权调换房屋市场价值根据房地产价格评估机构出具的房地产价值评估报告或者价格咨询意见确定。
第四十二条 房屋征收补偿资金应当存储在房屋征收部门或者出资单位在银行开设的房屋征收项目资金专户，做到专款专用。
出资单位在银行开设房屋征收项目资金专户的，房屋征收部门应当与开户银行、出资单位签订账户资金监管协议。
第八章 房屋征收与补偿
第四十三条 房屋征收部门报请市、区人民政府作出房屋征收决定时，应当提交下列资料：
（一）因旧城区改建或者保障性安居工程建设需要实施房屋征收的，提交国民经济和社会发展年度计划、规划意见；因其他公共利益需要实施房屋征收的，提交建设项目批准文件、规划意见；
（二）房屋征收范围及被征收房屋基本情况；
（三）房屋征收补偿方案；
（四）房屋征收补偿费用足额到位的证明材料；
（五）社会稳定风险评估报告；
（六）房屋征收部门与征收实施单位签订的委托合同。
第四十四条 市、区人民政府作出房屋征收决定后7日内应当在房屋征收范围内发布公告，房屋征收决定应当与公告一并公布，并制作影像资料保存。
第四十五条 房屋征收决定应当附征收补偿方案和征收范围图。
第四十六条 房屋征收决定、房屋征收决定公告、房屋征收补偿方案、房屋征收范围图应当加盖作出房屋征收决定的市或者区人民政府的印章。
第四十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人、公有房屋承租人转交分户评估报告。分户评估报告应当直接转交被征收人、公有房屋承租人；被征收人、公有房屋承租人拒绝签收的，可以采取留置方式转交；直接转交有困难的，可以采取邮寄方式转交，邮寄地址以被征收人、公有房屋承租人户口登记簿载明或者被征收人、公有房屋承租人确认的地址为准；采取上述方式无法转交的，可以采取公告方式转交，公告期为30日，公告期满视为转交。
第四十八条 因旧城区改建实施房屋征收的，市、区人民政府可以根据房屋征收工作实际情况，采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收，并在征收补偿方案征求意见之前进行公告。
第四十九条 采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收的，房屋征收部门应当在征收决定作出之前，根据征求意见后确定的征收补偿方案与拟征收房屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议。在规定的预签约期限内，预签约户数达到规定签约比例的，作出房屋征收决定并公告后，预征收补偿协议生效；预签约数量未达到规定签约比例的，终止实施预签征收补偿协议方式的房屋征收。签约比例由作出房屋征收决定的市、区人民政府确定，但不得低于85%。
第五十条 预征收补偿协议涉及的被征收房屋价值，按照预评估房屋价值确定。房屋征收决定作出之后，房屋征收部门应当根据依法选定的房地产价格评估机构正式评估的被征收房屋价值给予补偿，并告知签订预征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人。
第五十一条 被征收房屋装饰装修价值补偿经协商无法达成一致需要评估的，一般应当在签约期限内完成评估工作，被征收人、公有房屋承租人拒绝入户评估的除外。
第五十二条 被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，过渡期自征收补偿协议约定的搬迁之日起，至产权调换房屋交房之日止。过渡期一般不超过3年。
第五十三条 临时安置补偿费由依法选定的房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房屋市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积不足60平方米的，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。
第五十四条 征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。补助标准为：建筑面积在40平方米以下的，按照被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。
第五十五条 征收个人住宅房屋，同等面积产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，对产权调换房屋与被征收房屋相同建筑面积的部分，可以对被征收人或者公有房屋承租人给予适当补助，具体标准由区人民政府制定。
第五十六条 征收个人住宅房屋，按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励；被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，可按照不超过被征收房屋价值2%的标准给予奖励；征收非住宅房屋以及单位住宅房屋也可以对被征收人、公有房屋承租人给予适当奖励。奖励的具体标准由区人民政府制定。
第五十七条 房屋征收补偿中涉及的构筑物，按照其重置价给予补偿，重置价标准由选定的房地产价格评估机构评估确定。
第五十八条 产权调换房屋需要在改建地段或者就近地段建设的，按照下列程序办理：
（一）房屋征收部门委托建筑设计单位按照改建地段或者就近地段用地性质、规划土地条件设计房屋建筑方案，报规划主管部门初审；
（二）规划主管部门初审认为符合规划的，出具规划建筑方案审查意见；
（三）房屋征收部门将拟建设房屋的座落位置、套数、户型、建筑面积等列入征收补偿方案；
（四）房屋征收决定作出之后，房屋征收部门通过评估确定产权调换房屋价格，并报作出房屋征收决定的市或者区人民政府；
（五）房屋征收部门与被征收人就拟建设房屋用于征收补偿签订产权调换协议；
（六）房屋征收部门根据签订产权调换协议的情况，确定用于征收补偿房屋的座落位置、套数、户型、建筑面积、预订价格，报作出房屋征收决定的市或者区人民政府审核后，提交土地主管部门，纳入土地出让文件；
（七）房屋征收部门与土地竞得人、依法确定的开发主体就用于产权调换的房屋签订预订协议，锁定产权调换房源；
（八）产权调换房屋取得预售许可证之后，被征收人可以凭房屋征收部门开具的购房通知书和产权调换协议，与依法确定的开发主体签订商品房买卖合同。交付产权调换房屋时，房屋征收部门与被征收人根据产权调换协议的约定，结清产权调换房屋与被征收房屋价值差价。
第五十九条 产权调换房屋价值由依法选定的房地产价格评估机构按照房屋征收决定公告之日的时点评估确定。
第六十条 产权调换房屋建筑面积一般按照被征收房屋建筑面积加上补助的建筑面积确定。因房屋结构不可分的原因，可适当增加建筑面积。增加建筑面积的办法及价格，由市、区人民政府结合房屋征收项目的实际情况确定。
第六十一条 房屋征收部门应当将产权调换房屋情况报同级房屋主管部门，由房屋主管部门会同房屋征收部门对产权调换房屋实施监管。
第六十二条 房屋征收部门预订的房屋用于对接房屋征收项目产权调换后，剩余的房源可以用于其他房屋征收项目。
剩余房源用于其他房屋征收项目，产权调换房屋的价值由房地产价格评估机构重新评估确定，评估时点为其他房屋征收项目房屋征收决定公告之日。若评估价格高于产权调换房屋预订价格，其溢价部分上缴财政。
第六十三条 《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人改变房屋用途作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按照原房屋证载用途予以补偿之外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照不超过两者价差的50%给予补助，具体标准由区人民政府确定。
第九章 补偿决定和申请人民法院强制执行
第六十四条 房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府作出补偿决定。被征收人、公有房屋承租人少于800户的，补偿决定一般应当自签约期满之日起6个月内作出；被征收人、公有房屋承租人超过800户的，补偿决定一般应当自签约期满之日起9个月内作出。
第六十五条 被征收房屋所有权人不明确是指暂时无法确定产权的合法所有人或者产权归属存在争议、诉讼等情形。
第六十六条 房屋产权人下落不明，经房屋征收部门发布公告后仍无法找到产权人，导致不能达成协议的，参照被征收房屋所有权人不明确处理。
第六十七条 房屋征收部门报请市、区人民政府作出补偿决定，应当提交以下材料：
（一）报请作出补偿决定的申请；
（二）被征收房屋基本情况，产权调换房屋基本情况；
（三）被征收房屋评估资料；
（四）对被征收房屋的征收补偿方案；
（五）房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，需要提交协商记录，协商记录应当由当事人签名，当事人拒绝签名的，由现场见证人签名。被征收房屋所有权人不明确的，不需要提交协商记录；
（六）与作出补偿决定相关的其他材料。
第六十八条 市、区人民政府收到房屋征收部门的申请后，应当审查决定是否受理；对决定受理的，应当书面通知被征收人、公有房屋承租人。
市、区人民政府应当自受理申请之日起30日内作出补偿决定。
第六十九条 补偿决定应当包括以下内容：
（一）房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人的姓名或者名称等基本情况；
（二）争议的事实和理由；
（三）认定的事实、理由和适用的法律依据；
（四）对被征收人、公有房屋承租人的具体补偿方案；
（五）搬迁期限；
（六）被征收人、公有房屋承租人申请行政复议、提起行政诉讼的权利及期限。
补偿决定规定的搬迁期限，不得少于15日。
第七十条 作出补偿决定时，被征收人、公有房屋承租人已明确选择征收补偿方式的，应当按照其选择的征收补偿方式作出补偿决定。
被征收人、公有房屋承租人未明确选择征收补偿方式的，应当提供产权调换和货币补偿2种补偿方式，但房屋征收部门可以只留存产权调换房屋。执行补偿决定时，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，房屋征收部门可将产权调换房屋价值折现，并根据补偿决定载明的货币补偿金额给予货币补偿。
第七十一条 市、区人民政府应当自作出补偿决定之日起7个工作日内在房屋征收范围内予以公告。
第七十二条 补偿决定应当直接送达被征收人、公有房屋承租人；被征收人、公有房屋承租人拒绝签收的，可以留置送达；直接送达有困难的，可以邮寄送达，邮寄地址以被征收人、公有房屋承租人户口登记簿载明或者被征收人、公有房屋承租人确认的地址为准。
采取上述方式无法送达的，可以公告送达，自公告之日起满30日视为送达。公告送达，应当在案卷中载明原因和送达经过。
第七十三条 被征收人、公有房屋承租人拒绝领取货币补偿款或者接收产权调换房屋，对采取货币补偿方式的，房屋征收部门应当将货币补偿资金以专户存储的方式予以保管或者向公证机构申请提存公证；对采取产权调换方式、未选择补偿方式或者被征收房屋所有权不明确的，由房屋征收部门负责妥善保管补偿决定明确的产权调换房屋。
第七十四条 被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法向房屋所在地基层人民法院申请强制执行。
被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服提起行政诉讼的，在诉讼过程中，对不及时搬迁可能会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，作出房屋征收决定的市、区人民政府可以申请人民法院先予执行。
第七十五条 申请人民法院强制执行之前，市、区人民政府应当催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：
（一）履行义务的期限；
（二）履行义务的方式；
（三）被征收人、公有房屋承租人依法享有的陈述权和申辩权。
被征收人、公有房屋承租人收到催告书后有权进行陈述和申辩。市、区人民政府应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，应当予以采纳。
第七十六条 作出房屋征收决定的市、区人民政府向人民法院申请强制执行，应当提交以下资料：
（一）强制执行申请书；
（二）房屋征收决定；
（三）补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；
（四）补偿决定送达凭证、催告情况及被申请人、直接利害关系人意见；
（五）申请强制执行的房屋状况；
（六）社会稳定风险评估材料；
（七）被征收房屋评估资料；
（八）被申请人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；
（九）采取货币补偿方式的，提交补偿金额和专户存储账号；采取产权调换方式的，提交产权调换房屋情况等材料；
（十）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
第十章 附则
第七十七条 市房屋征收部门应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及本指引的规定，制订房屋征收与补偿相关文书的示范文本。
第七十八条 本指引自印发之日起施行，有效期为5年。市人民政府办公厅2011年4月8日印发的《武汉市国有土地上房屋征收工作操作指引（试行）》（武政办〔2011〕62号）同时废止。本指引施行前已依法作出房屋征收决定的项目，按照原房屋征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行。
（注：《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》请见北京万典律师事务所“法律法规”中“湖北”）
（采晴整理）