舟山市普陀区城镇危旧住宅改造工作实施意见（试行）

为了进一步加快城镇危旧住宅改造步伐，完善配套设施，提升城镇品质，保障群众人身财产安全，促进社会和谐，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知》（浙政办发〔2015〕61号）和《舟山市人民政府关于推进城镇危旧住宅改造工作的实施意见》（舟政发〔2015〕32号）精神，结合我区实际，特制定本实施意见。

一、指导思想

以进一步改善城市居民住房条件和生活环境为目的，把城镇危旧住宅改造与城市棚户区改造工作紧密结合起来，把政府主导牵头协调作用与业主主体责任紧密结合起来，把危旧住宅改造政策与旧城改造政策紧密结合起来，探索建立住宅房屋使用安全管理制度，不断完善城市功能，提升城市形象。

二、基本原则

（一）坚持业主主体、政策扶持原则。业主和相关使用人为城镇住宅房屋日常管理、维护、修缮的第一责任主体，业主实际承担的建设费用原则上不得少于治理改造项目的建筑安装工程造价部分。对造成房屋使用危险的责任单位或个人要依法追责。要充分发挥政府组织引导和统筹协调作用，对城镇危旧住宅改造项目给予政策扶持，相关优惠政策按照国家和省市有关棚户区改造的规定执行。

（二）坚持属地管理、合力推进原则。危旧住宅属地镇（街道）会同有关责任单位，承担起城镇危旧住宅改造方案制定、审批、资金筹措和项目组织的实施主体责任；区级各相关部门要通力协作，共同强化土地、资金、政策等各项要素保障，简化项目审批，加快项目实施。

（三）坚持因地制宜、分类实施原则。要统筹考虑地方财力、区块实际、群众意愿等因素，坚持因地制宜、稳步有序推进城镇危旧住宅改造；要优先安排连片规模较大、居住条件较差、安全隐患严重、群众要求迫切的改造项目，区别对待、分类实施，宜改则改、宜拆则拆。

（四）坚持科学规划、逐步推进原则。属地镇（街道）要确定城镇危旧住宅改造目标任务，合理制定城镇危旧住宅改造规划，坚持先规划后改造；注重优化城市空间，提升城市品位，完善基础设施，改善人居环境，提高区块的利用率和整体效益，严格“紫线”控制，统筹谋划推进。

三、改造对象和目标计划

（一）改造对象。

城镇危旧住宅改造对象是指国有土地上以多层多业主住宅为主，安全隐患严重、住房条件困难、群众改造要求迫切的危旧住宅。

（二）目标计划。

在全面完成城镇住宅房屋结构安全排查、建立城镇住宅房屋使用安全“一楼一档”的基础上，2015年完成对全区存在比较严重的结构安全问题、影响安全使用的丙类城镇住宅房屋的安全鉴定工作，力争2017年底前基本完成城镇危险住宅房屋治理改造，并建立完善城镇住宅房屋使用安全管理制度。

四、扎实开展各类危旧住宅改造工作

（一）建立排查巡查制度，规范房屋安全鉴定行为和结果处置。

1.加强危旧房屋的排查巡查。房屋所有人或使用人应经常对自己的房屋进行安全检查，做好日常维护工作，发现重大安全隐患，及时上报属地镇（街道）。

各镇（街道）要建立经常性的排查巡查制度，遇台风、汛期等灾害性天气，应及时组织开展应急专项排查，并将排查结果及时上报区解危办。

2．规范城镇住宅房屋使用安全鉴定。我区的房屋安全鉴定办公室（以下简称区安鉴办）受市房屋安全鉴定机构委托，经全体房屋所有人或使用人申请，依法负责对本辖区房屋使用安全状况进行鉴别和判定。对特殊结构、环境复杂的鉴定项目，可以申请由市房屋安全鉴定机构聘请专家或者有关部门派员参与鉴定。

3．加大城镇住宅房屋装修监管力度。实行设计施工监管制度、监理单位对完成业务项目的档案管理制度、项目质量负责人制度和告知提醒制度。禁止擅自拆改城镇住宅房屋承重结构，禁止擅自对砖混结构城镇住宅房屋主体结构作任何改动，禁止擅自破墙开店，禁止住宅房屋基本单元分隔。发现业主或者其他使用人有违法装修行为的，城镇住宅房屋使用安全管理部门以及物业服务企业应当予以劝阻、制止，并依法进行查处。

4．完善应急处置制度。区安鉴办要及时将鉴定结果、检测情况向区解危办备案，鉴定为C、D级危房的要向区解危办提出书面处置建议。区解危办在收到区安鉴办处置建议后，根据鉴定结果和房屋危险程度，及时作出《危险房屋解危通知书》，书面告知所在镇（街道）和有关单位立即启动解危程序。

对被鉴定为C、D级危房的要纳入实时监控范围。对经鉴定为D级危险房屋且处理意见为停止使用的房屋，属地镇（街道）应立即发布公告并通知房屋使用人停止使用、限期搬迁并妥善处置，使用人未在规定期限内搬迁的可以依法采取强制措施；遇情况紧急时，对危及公共安全的危房，属地镇（街道）应通知房屋使用人停止使用并立即撤离，使用人拒不执行的可以依法采取强制措施。

5．探索开展政策性城镇住宅房屋保险。积极探索研究政策性城镇住宅房屋保险制度，选择有意愿、符合条件地区开展试点。研究完善城镇住宅物业保修金制度。

（二）明确治理改造方式，分类推进改造工作。危旧住宅改造应当优先结合城市基础设施改造、旧城区改造、城市棚户区改造等建设项目采取成片危旧住宅区改造方式，对没有条件实施成片危旧住宅区改造的单幢危房也可以采用单独危房改造方式。在实施过程中，房屋面积以初始登记面积为准，发现权属证书面积记载有误的，应先予以纠正；对无证房屋需要拆除的，按建造成本予以适当补偿。

1．成片危旧住宅区改造可以采取回迁重建、房屋征收等方式实施。

（1）回迁重建。对危旧房区域相对集中、所处位置地质条件和周边房屋状况良好的危旧房改造，实施整体拆除后重建。经所涉及房屋三分之二以上所有权人同意后，向属地镇（街道）提出协助申请，由镇（街道）会同有关部门，明确责任单位（责任人），方案由责任单位（责任人）制定，报区解危办审定，再由责任单位（责任人）组织实施。

（2）房屋征收。经所涉及房屋总户数90%以上所有权人同意后，向属地镇（街道）申请危旧住宅区改造征收，属地镇（街道）向区政府提出报告，区政府可视情况决定是否实施征收。房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议，补偿协议在规定的签约期限内达到80%以上签约比例的，补偿协议生效，否则协议不生效，房屋征收决定效力终止。被征收人征收改造意愿未达到规定比例或在规定的签约期限内未达到规定签约比例的，原则上5年内优先安排其他符合条件的项目。

政府决定实施危旧住宅区改造征收的，应当纳入国民经济和社会发展年度计划，按照规定程序依法作出征收决定，并按项目实施时房屋征收补偿有关规定对被征收人给予补偿；但对补偿以外政府给予的补助、奖励政策，按本实施细则进行调整，一并在征收补偿方案中明确。

2．单幢危房改造根据评估结果采取维修加固、拆除重建、异地置换或者回购处置方式进行改造。

（1）维修加固。此方式适用于地质基础比较稳定、鉴定结果为局部危房，加固后能确保安全使用的危房以及鉴定报告中处理建议为处理使用，或虽尚未构成危房但须对部分构件进行加固处理的房屋。

（2）拆除重建。此方式适用于鉴定结果为应整体拆除且危房所处位置地质条件较好、周边房屋状况良好的单幢危房改造。对拆除重建项目，城乡规划主管部门在妥善考虑相邻关系人的利益的情况下，可以根据实际情况适当放宽容积率、层高、层数等规划指标要求。

对原拆原建的房屋，因房屋建筑面积测算规则变化而造成面积差异的，不予以补偿。

（3）异地置换。此方式适用于无加固价值、受条件限制无法重建应整体拆除的单幢或独立危房改造。异地置换房源可以通过新建或在建保障房、拆迁安置房、配建房、其他等现有房源中进行解决。

（4）回购处置。此方式适用于建造年代较长、周边房屋整体质量和居住环境较差，不适宜加固或重建应整体拆除的单幢或独立危房改造。

采用维修加固、拆除重建改造方式的危房，由责任单位（责任人）根据本实施细则制定实施方案，实施方案由原设计单位或者具有相应资质的设计单位编制，并报区解危办审定。采用异地置换、回购处置改造方式的危房，按成片危旧住宅区改造中房屋征收方式实施改造，房屋征收方案由区房屋征收办公室制定，相应政策参照执行。

（三）多渠道筹集改造资金，实行治理改造优惠政策。

1．成片危旧住宅区采取回迁重建方式实施的，所需资金按照“业主自筹、政策扶持、市场运作、自求平衡”原则，由房屋所有人和相关责任单位合理承担。

政府在规划、土地、税费等方面给予相关政策支持。在符合规划相关技术规范要求的前提下，允许提高容积率，调整建筑退让、套型比、停车位等技术标准或指标；土地取得的方式保持不变，增加的住宅、商业用房等允许出售，出售资金充抵改造成本。结余部分由政府统筹，专项用于危旧住宅改造。

2.成片住宅区采用房屋征收方式实施的，坚持“业主申请、以旧换新、等价置换、鼓励自选”原则。被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋的评估价值给予货币补偿后，不予增加货币补偿补助。被征收人用货币补偿资金在征收补偿协议签订房屋腾空之日起6个月内，在本区市场上选购新建商品住宅现房、期房和二手房作为安置用房的，完成交易后凭征收补偿协议、房屋购买凭证、房屋所有权证、土地使用权证和契税完税证明，由房屋征收部门按被征收房屋（不包括室内装修）评估金额（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按契税证记载的购房资金为准；二手房买卖价格高于当年税务部门公布的基准价的，以基准价为准，低于基准价的，以实际价格为准）的6%给予购房补助，超过期限不予补助（购买新建商品住宅期房的，购房补助款在完成新房交付，取得产权证、土地证或者不动产证后支付）。

被征收房屋原产权人自签订房屋征收补偿协议之日起三年内，在普陀区范围购买住宅房屋的，购买房屋价款中与被征收房屋补偿价款相等价值部分，免缴房屋契税。如有6%购房补助的，不作为抵免额度。

被征收人要求政府提供安置用房的，征收部门应当提供不小于被征收房屋建筑面积的安置用房，可安置面积按被征收房屋补偿金额除以安置房屋评估比准价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定，双方按评估金额结清差价。各地政府应当多渠道统筹落实危旧住宅区改造征收安置用房，在保障对象应保尽保的前提下，各类剩余的保障性住房经履行相关程序后可统筹用于危旧住宅区改造安置用房，确保被征收人得到妥善安置。

采用房屋征收方式实施的成片危旧住宅区改造所需资金由政府通过争取银行金融机构贷款、吸引民间资本参与、发行各类债券等多种方式筹集。

3.单幢危房改造所需资金按照“业主主体、有责追偿、政府主导、区域平衡”的原则筹集。

（1）危房改造所需资金由房屋所有权人及相关责任单位（个人）共同承担，责任单位（个人）无法落实的，责任单位（个人）应承担部分由政府先行承担。

（2）危房维修加固方案实施过程中因加固引起的室内使用面积减少部分，价格按照市场评估价双倍补偿；如遇因加固引起室内面积减小且严重影响使用功能的部分房屋，可采取异地置换方式解危且以房屋评估价等价交换原则实行，不享受相关优惠政策，原房屋由政府收购作为公租房或安置房使用。

（3）危房拆除重建的房屋所有人承担成新差价，即承担原房屋市场价格之间的成新差价、结构差价、套内配套设施差价等，以上差价经评估后在实施方案中予以明确。重建房屋面积超出原房屋面积的，超出部分面积按重建房屋市场价70%结算。

（4）危房异地置换安置房源由政府提供，房屋所有权人在确定的安置范围房源中选定安置房。房屋市场价格由具备相应资质的评估机构评定，解危实施单位根据房屋市场价的评估结果相互结算差价。原危房物业维修金可以抵扣出资部分，安置房物业维修金和物业费等按国家规定缴付。

4.实施房屋征收、回迁重建、拆除重建的，房屋所有人在规定期限内完成签约并在协议生效后规定时间内搬迁的，给予房屋所有人不高于400元/平方的签约腾空奖励（具体分配形式和额度在方案中明确）。

实施维修加固的，对需要签约的，给予房屋所有人不高于100元/平方的签约奖励；为统一外观形象，对需要更换窗户、拆除防盗窗的，可以给予100元/平方的补助,该项补助在装修完成并验收后发放。

5.危旧住宅改造时，如需要过渡安置，租房补贴标准按地段参考市场评估价，在方案中明确。新建和维修加固需要过度安置的，按实际租住时间计算，原则上不超过24个月。房屋征收采用贷币补偿和现房异地安置的，如协议明确需要立即搬离的，补助6个月；如协议明确原来住宅可暂时居住的，不予补助。商业房屋过渡费参照住宅房双倍补偿。装修补偿由相关评估机构评定，根据评估结果按实结算。

6.采用征收方式解危的，如被征收人属于低收入住房困难家庭或符合住房困难补助条件的，按住房保障政策执行。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立全区城镇危旧住宅改造工作领导小组(名单附后)，定期召开例会，负责审议决定城镇危旧住宅改造工作的重大事项。下设领导小组办公室,负责编制危旧住宅改造规划；拟定危旧住宅改造责任单位报领导小组研究确定；负责全区城镇危旧住宅改造日常管理工作：负责指导和审定解危实施方案；协调指导全区城镇危旧住宅有关工作。

（二）明确资金保障。区财政安排资金给予解危补助；各镇人民政府、街道办事处应根据需要将城镇危旧住宅改造计划列入同级财政投资预算，保证解危资金需求；区属相关部门要积极向上争取政策和资金，将棚户区改造资金和城市建设资金重点向危旧住宅改造工作倾斜。

（三）落实优惠政策。城镇危旧住宅房屋治理改造项目免收城市市政基础设施配套费、房屋所有权登记费、土地使用权登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。

（四）强化法治保障。各镇人民政府、街道办事处要认真履职，对解危实施工作中因程序没有到位、实施不力、监督不力造成安全后果的要依法追究相关责任。危险房屋的所有人、使用人阻碍国家行政机关依法执行职务，构成违反治安管理行为的，可移送公安机关依法予以治安处罚；构成犯罪的，移送相关部门依法追究刑事责任。

（五）注重舆论引导。积极发挥舆论引导作用，让全社会充分认识城镇危旧住宅改造工作的重大意义，全面了解有关政策措施，使城镇危旧住宅改造工作真正深入人心，得到广大人民群众尤其是改造片区内居民的理解与支持。各地在改造过程中，应坚持“阳光操作”，增加工作透明度，提高群众满意率，着力为推进城镇危旧住宅改造工作营造良好的氛围。

本实施细则自2016年1月1日起施行。

（采晴整理）