1、我市国有土地上房屋征收政策制定的依据是什么？

答：《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（马政〔2012〕138号，以下简称“暂行办法”），自2013年1月1日起施行。该《暂行办法》依据2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）而制定的，2005年6月9日发布的《马鞍山市城市房屋拆迁管理办法》（马鞍山市人民政府令第40号）同时废止。

2、我市国有土地上房屋征收政策适用范围是什么？

答：该《暂行办法》适用于本市市区范围内花山区、雨山区、博望区和马鞍山经济技术开发区、慈湖高新区国有土地上的房屋征收与补偿工作。含山县、和县、当涂县国有土地上房屋征收与补偿政策参照该《暂行办法》，结合本县实际自行制定。

3、我市国有土地上房屋征收遵循的原则是什么？

答：我市房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开的原则。

决策民主原则，要求所有因公共利益需要，确需征收房屋的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划；征收补偿方案的拟定应由区人民政府组织有关部门论证，经论证通过的征收补偿方案在征收范围内公布征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定的，区人民政府应组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。

程序正当原则，要求政府严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。

补偿公平原则，一方面是指所给与的补偿与被征收房屋价值相当；另一方面是指对全体被征收人应适用统一的征收补偿标准，体现被征收人之间的公平。

信息公开原则，要求在房屋征收补偿过程中做到公开透明，以确保房屋征收与补偿公平公正。该《暂行办法》规定了一系列具体的信息公开制度措施。如，在房屋征收与补偿工作中，要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿决定应当公告，分户补偿情况应当公布，对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。

4、房屋征收的主体和部门是谁？

答：房屋征收与补偿工作责任主体为区级人民政府。该《暂行办法》规定，花山区、雨山区、博望区人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作，作出房屋征收决定。花山区、雨山区、博望区土地和房屋征收管理局作为工作部门，负责组织实施本区域内的房屋征收与补偿工作。

市经济技术开发区和慈湖高新区不是一级政府，因此不具有房屋征收的主体资格，因公共利益确需征收房屋，由其所在辖区人民政府作出房屋征收决定。如，马鞍山经济技术开发区在雨山区范围，其公共利益建设项目由雨山区人民政府作出房屋征收决定；慈湖高新区在花山区范围，其公共利益建设项目由花山区人民政府作出房屋征收决定。

5、房屋征收管理部门有哪些?

答：房屋征收是一个系统工程，涉及诸多方面的工作，需要政府相关部门的互相配合。如，征收补偿中的有关工作涉及发展改革、财政等综合部门；土地使用权手续的办理，涉及土地行政主管部门；暂停办理相关手续，涉及规划、住房城乡建设以及工商、税务等行政主管部门。

根据该《暂行办法》规定，市征管局负责本市房屋征收与补偿工作的统筹、指导、协调、监督工作。市发改委、市住建委、市城乡规划局、市国土资源局、市财政局、市公安局、市工商局、市税务局、市监察局、市审计局等有关部门和单位，依照本《暂行办法》的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

6、对于违法征收行为应当如何处理？

答：市、区人民政府应建立健全房屋征收与补偿举报制度，公布举报监督电话。市政府举报电话为12345，市征管局（推进办）举报电话为2362065。任何组织或者个人对违反本暂行办法规定的行为，都有权向市、区人民政府及其土地和房屋征收管理部门和其他有关部门举报。各区人民政府应建立健全房屋征收与补偿举报制度，在政府网站、新闻媒体和征收现场公布举报监督电话。接到举报的人民政府、土地和房屋征收管理部门和其他有关部门对举报内容应当及时核实、处理。

7、什么情形下可以对公众的房屋实施征收？

答：必须为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，如国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业和保障性住房建设、旧城区改造的需要；以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。确实需要征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定。

8、如何确定房屋征收范围？

答：区房屋征收管理部门依据政府有关批准文件、规划选址意见书或建设用地规划许可证以及用地红线图确定房屋征收范围；保障性住房建设、旧城区改造，按照国民经济和社会发展年度计划确定征收范围。

9、房屋征收范围确定后，被征收人不得实施哪些行为？

答：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；不得进行房屋转让、析产、分割、赠与；不得新办、变更工商营业登记；不得迁入户口或者分户。

房屋征收部门应当将上述内容在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划、土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构等单位，暂停办理相关手续。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

10、房屋征收范围确定后，如何开展房屋调查登记？

答：房屋征收部门应当组织征收工作人员会同房地产评估机构、房产测绘机构等工作人员，对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、土地使用状况、室内外装饰装修、设备设施及附属物、构筑物等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

11、房屋征收补偿方案应当包括哪些内容？

答：房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区人民政府。征收补偿方案应当包括征收项目名称和征收目的、征收与补偿的法律依据、征收范围、征收补偿主体和实施单位、征收补偿方式标准和计算方法、补助和奖励条件及标准、产权调换房屋的基本情况和选购方法、征收评估机构选定办法、征收实施时间和补偿签约期限、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限等内容。

12、房屋征收补偿方案如何确定？

答：区人民政府应当组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况应及时在征收网站和征收范围内公布。因旧城区改建需要征收房屋的，半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，区人民政府还应当组织由被征收人、公众代表参加的听证会。

13、房屋征收决定作出前有哪些程序要求？

答：区人民政府在作出房屋征收决定前，应当按照规定进行社会稳定风险评估，即由区土地和房屋征收管理部门会同相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府，按照我市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，制定社会稳定风险评估方案，报区人民政府审核。

14、房屋征收决定应由谁来作出？

答：房屋征收决定是人民政府征收被征收人房屋的重要法律文书，房屋征收决定由项目所在地的区人民政府作出。对涉及被征收人200户以上的，征收决定作出前应提交区人民政府常务会议讨论。

15、房屋征收决定如何公告？

答：区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告的内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。公告一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于为公众查看的地方，同时通过土地和房屋征收网站等媒体予以公布。公告期不得少于7日。

16、被征收人对征收决定不服的，可主张哪些救济权利？

答：被征收人对区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法向作出房屋征收决定的人民政府的上一级人民政府申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

17、签订房屋征收补偿协议主体是哪个部门？

答：房屋征收补偿协议应当由区征管局与被征收人签订。被征收人以征收决定之日合法有效证照，按户对被征收人进行补偿，并与被征收人签订房屋征收补偿协议。

18、对被征收房屋的建筑面积和房屋用途如何进行确认？

答：首先，关于被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，应以房屋登记机构颁发的房屋权属证书标注的面积和用途为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

其次，关于房屋用途与土地用途登记不一致或不明确的，以登记的土地用途为准。对被征收人未经城乡规划、国土资源部门批准，擅自改变房屋用途的，按照城乡规划、国土资源部门确定的房屋原用途予以补偿。

19、对未登记建筑、违法建设和临时建筑如何认定和补偿？

答：区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对征收范围内的违法建设和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。对无有效证照，但在1985年航拍图上有标注且产权归属明晰，认定为合法的建筑，须报请市征迁拆迁推进工作领导小组确认后依法给予补偿；对经依法批准且未超过批准期限的临时建筑，应结合临时建筑的剩余使用年限给予补偿。如根据规定，我市临时建设年限一般为2年，如，某临时建筑于2011年3月建成，使用年限一般至2013年2月止，如其在2012年3月因征收需要拆除，则对其补偿应按照剩余1年期限给予相应补偿。

20、房屋征收补偿依据是什么？

答：对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的价格。其中，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、性质、年代、建筑结构等相同或者相似的房地产。

21、房地产价格评估机构如何选定？

答：首先，由被征收人在房地产价格评估机构推荐名录中协商选定，如果能达成一致意见，且选择的房地产价格评估机构符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的房地产价格评估机构资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

其次，如果被征收人在规定的时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或虽经协商但未达成一致意见，则应由区级土地和房屋征收管理部门按照少数服从多数的原则，组织被征收人采取投票、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。

对于选定的房地产价格评估机构，应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。所谓“独立”，就是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估；所谓“客观”，就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估中不带着自己的感情、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估；所谓“公正”，就是要求房地产价格评估机构和有关人员在评估活动中不偏袒征收当事人任何一方，坚持原则，客观评估。

22、房屋征收补偿方式有哪些？

答：征收居住房屋的，有货币补偿和产权调换两种补偿方式供被征收人选择。货币补偿，是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿；产权调换，是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

23、住宅产权调换的补偿原则是什么？

答：对被征收人选择产权调换的，区人民政府应提供产权调换房屋。因旧城区改造征收住宅，被征收人选择产权调换的，区人民政府应当提供改造地段或者就近地段的房屋供被征收人选择。就近地段的范围及可供选择的住宅套型，应在征收补偿方案中明确。

异地产权调换的，征收人应支付被征收人区位差价的，区位差价按评估方式确定。征收人应收取被征收人差价的，免收区位差价。

24、征收住宅的，有哪些补偿、补助？

答：征收住宅的，给予被征收人征收补偿、补助的范围包括四个方面内容：

（1）被征收房屋价值的补偿；（2）被征收房屋装饰装修价值的补偿；（3）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（4）居住困难户的住房保障补助。

此外，对于住宅被征收人按期签约并搬迁的，应当给予搬迁奖励。

25、住宅产权调换按什么标准补偿？

答：征收住宅实行产权调换的，首先，按照房屋合法建筑面积“征一补一”。

其次，征收非高层住宅产权调换为高层住宅的，应当以被征收房屋合法建筑面积为基准给予被征收人公摊面积补助。其中，产权调换房屋为一部电梯的，补助被征收人4%的公摊建筑面积；产权调换房屋为两部电梯的，补助被征收人8%的公摊建筑面积。

第三，对于住宅被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户还可以增购不超过15平方米的建筑面积，增购价格按照政府优惠价计算。

上述即为征收住宅房屋实行产权调换后房屋的面积，根据前三款确定的建筑面积与产权调换房屋套型建筑面积不符的，被征收人可以选择邻近的住宅套型，因此增加的建筑面积按照政府优惠价结算差价，减少的建筑面积按照产权调换房屋市场评估价结算差价。

例如，被征收人房屋合法建筑面积为80平米，如果选择产权调换，根据补偿规定，补偿标准应分为三块：（1）按照“征一还一”，享受80平方米住宅；（2）如果被安置在有一部电梯的高层，应给予补助3.2平方米；（3）被征收户可以按照市政府优惠价增购15平米住房。综上，该被征收户在征收后应享受住房面积为（1）+（2）+（3）=98.2平方米。如果产权调换后邻近套型只有100平方米，则多出的1.8平方米建筑面积价格由被征收人按照1.8平方米×政府优惠价计算后支付给征收人；如果产权调换后邻近套型只有97平方米，则减少的1.2平方米建筑面积价格由征收人按照1.2平方米×产权调换房屋市场评估价计算后补给被征收人。

（采晴整理）