成都彭州市人民政府关于印发《彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法》的通知

各镇人民政府、天彭街道办事处，市政府各部门：

《彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经市十八届政府第16次常务会议通过，现印发你们，请遵照执行。

彭州市人民政府

2017年6月26日 

彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法

为规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，切实保障被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《征收条例》）、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2014年9月26日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）、《成都市人民政府关于贯彻<四川省国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（成府发〔2015〕9号）、《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发〔2015〕101号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

在本市行政区域内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本办法。

二、基本原则

房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开原则。

三、组织和职能

市政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，作出房屋征收与补偿决定。

市房管局作为房屋征收部门，负责房屋征收与补偿工作的监督管理，制定和完善房屋征收与补偿配套政策，统筹全市征收与补偿标准，严格征收决定程序，规范征收评估行为，对征收补偿费用的使用情况进行监督检查，受理房屋征收信访投诉及政策法规的解释、宣传工作，配合完成被搬迁户原产权证的注销等工作。

市政府确定的事业单位或国有企业作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，负责项目包装、资金筹措、办理立项及规划调整等手续、资金管理及使用、土地出让、产权办理、征收系统录入等工作。根据需要可以通过购买公共服务的方式完成测绘、房屋价值评估、法律与拆迁代理服务等相关工作。房屋征收实施单位应当在受委托范围内开展工作，并不得以营利为目的。房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。

项目所在地镇政府（街道办）全力配合房屋征收实施单位做好意愿征集、摸底调查、补偿方案拟定、搬迁协议签订、搬迁安置、拆除打围等房屋征收与补偿的相关工作。

市发改局做好项目的立项等手续办理以及相关政策资金争取；市规划建设局负责规划、基础设施建设监督等工作；市财政局负责相关资金筹集等工作；市国土资源局负责相关土地手续办理；市拆迁办负责督促实施集体所有土地上房屋的搬迁补偿工作；市民政局负责低收入家庭经济状况核对工作；市人社局负责家庭成员就业和参加社会保险情况的认定工作；市审计局做好有关资金使用的监督和指导等工作；其他相关单位按照各自职责配合做好相关工作。

市政府确定一个部门负责统筹协调人民法院及相关部门，做好人民法院裁定准予执行并交由市政府组织实施的强制执行工作，并纳入依法行政的目标考核。

四、征收与补偿管理

（一）明确房屋征收范围。房屋征收与补偿工作要严格按照《征收条例》的规定执行。房屋征收项目必须符合《征收条例》规定的公共利益情形。

实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积超过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围。

（二）提出房屋征收申请。需要征收国有土地上房屋的，房屋征收部门应当向市政府提出申请，申请时应具备市发改局出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明、市规划建设局出具的拟征收范围符合城乡规划的证明、市国土资源局出具的拟征收范围符合土地利用总体规划的证明等相关材料。保障性安居工程建设以及旧城区改建项目还应当提交国民经济和社会发展年度计划文件。

市政府认定属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。

（三）组织调查登记。房屋征收范围确定并公布后，由房屋征收部门组织相关部门对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记和核实，相关部门和被征收人应予以配合。调查完成后，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限原则上不得超过1年。

（四）委托实施。房屋征收部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。 

（五）作出房屋征收决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收申请经市政府审核同意后，由房屋征收部门根据相关政策规定和调查结果，拟定征收补偿方案，并组织有关部门对征收补偿方案进行论证，报市政府同意后，在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当及时公布，公布时间不得少于10日。

实施旧城区改造的，应当充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人的意见，做好民意调查工作。半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定或者不公平的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

实施旧城区改造的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件补偿协议的户数达到规定比例的（不足100%），补偿协议生效，由市政府作出征收决定；签约比例未达到规定比例的，终止征收程序；签订附生效条件补偿协议的户数达到100%，签约双方即可履行协议，不再启动下一步房屋征收程序。附生效条件的补偿协议一经生效，即产生法律效力，不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定，但不得低于95%。

市政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估，并将修改完善的征收补偿方案以及社会稳定风险评估结果报市政府，再由市政府依法作出房屋征收决定。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（六）作出房屋征收补偿决定。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告时间不得少于30日。

（七）申请强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法书面催告被征收人履行搬迁义务后由市政府依法申请人民法院强制执行。

（八）其他事项。规范征收评估管理。房屋征收评估应当按照《征收条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定执行，被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关规定确定。房地产价格评估机构的选择，由被征收人协商选定。被征收人在政府征收决定公布之日起15日内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或通过抽签、摇号等随机选定方式确定。

做好信息公示。房屋征收部门要坚持公开、公平、公正，坚持阳光操作，将征收法规政策、征收补偿方案的征求意见情况及根据公众意见修改情况、房屋调查登记结果、未经登记房屋的认定情况、房屋征收决定公告、征收实施单位工作人员名单、征收补偿方案、安置房位置图、房地产估价报告、分户补偿情况、征收补偿合同样本等以书面形式在征收范围内按规定程序公布。

健全征收投诉机制。在市房管局设立征收投诉中心，公开投诉电话。被征收人对补偿标准、安置方案有异议的，可向投诉中心投诉。投诉中心应及时调查核实，并答复当事人。被征收人对房屋征收、补偿决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。对涉及被征收人数量较多的，可邀请人大代表、政协委员、法律专家等人士参与协调，积极化解征收与补偿矛盾纠纷。

五、征收补偿

在国有土地上征收房屋由市人民政府对被征收人给予补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。补偿费用包括房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励五部分。

政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴以及提前搬迁奖励实行按户发放。单位所有和私有房屋按权属证书认定，一处房屋多人共有的，按一户认定。直管公房户数及承租人等信息按公房租赁合同或其他租赁证明认定。

（一）房屋补偿费。

选择货币补偿的，房屋补偿费按照征收范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定。

选择产权调换的，综合平衡征收范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置：对住宅实施征收时，征收范围内被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，征收实施单位免收公摊面积补差款；房屋所有权人一次性付清差价款的，与被征收房屋同等面积的差价优惠30%。对非住宅实施改造，改造范围内房屋和安置房屋按建筑面积进行产权调换，根据评估价结算差价；房屋所有权人一次性付清差价款的，与被征收房屋同等面积的差价优惠20%。

对直管公有住宅实施征收的，承租人经房屋产权人同意后可按相关规定购买原承租房，由实施单位对购房人给予补偿；房屋产权人不同意出售承租房的，实行产权调换。

对直管公有非住宅实施征收的，原则上实行货币补偿，货币补偿费总额由房屋承租人和产权人按不高于5∶5的比例分配（即承租人取得的货币补偿费不超过50%），终止租赁关系；对政府部门采取招租、议租、竞租等方式，按《房屋租赁合同》管理的直管公有非住宅，依照合同约定办理。

征收范围内房屋室内装修价值补偿，由实施单位委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（二）政策性补偿费。安装电话、有线电视、宽带、天然气等政策规定的补偿费用，按下列标准发放：

上述标准如遇物价部门价格调整，按调整以后的价格执行。

（三）政策性补助费。包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。

1.住宅临时安置补助费。对住宅实施征收的，每平方米每月按10元的标准支付临时安置补助费，房屋建筑面积50平方米以下的，按50平方米计算。

房屋所有权人选择产权调换的，支付期限从签订补偿协议并腾空交付原房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；选择货币补偿的，一次性发放6个月临时安置补助费。

2.非住宅停产停业经济损失补助费。对因征收商业、生产办公用房等非住宅房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，也可由房屋征收部门与被征收人协商选择以下任何一种方式给予停产停业损失补偿：

（1）按净利润损失计算。具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由相关部门认定。

（2）按从业人员工资收入计算。从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可参照房屋建筑面积或根据劳动部门备案的劳动合同进行认定。

（3）按被征收房屋租金收益计算。具体按照租赁合同约定的金额计算；征收当事人双方未能根据租赁合同确定租金收益的，通过评估确定。

选择产权调换的，支付期限从签订补偿协议并腾空交付原房屋之日起，到安置房屋交付的次月止；选择货币补偿的，支付期限按3个月计算。

3.搬家补助费。住宅按每户500元发放搬家补助费。产权调换需要过渡的，发放两次搬家补助费。非住宅由当事人双方协商确定或由实施单位组织搬迁，据实支付搬迁费用。

（四）政策性补贴。包括购房补贴和物管费补贴。

1.购房补贴。选择货币补偿的，住宅按征收范围内房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按征收范围内房屋评估价的20%给予购房补贴。

2.物管费补贴。根据改造范围内被征收房屋建筑面积，按1.2元／平方米/月的标准，一次性发放5年。房屋建筑面积50平方米以下（含50平方米）的，按50平方米发放。

（五）提前搬迁奖励。提前搬迁奖励包括户奖、腾退奖、面积奖。

1.户奖：在搬迁补偿方案规定期限内签订征收补偿安置协议达到规定比例的，每户奖励不超过25000元。

2.腾退奖：在搬迁补偿方案规定期限内签订征收补偿安置协议达到100%，并在规定期限内完成搬迁并交付被征收房屋达到100%的，每户奖励不超过15000元。

3.面积奖：选择货币补偿且在规定期限内完成搬迁并交付被征收房屋的，除享受户奖、腾退奖之外，按被征收房屋建筑面积另给予每平方米不超过400元的面积奖。

六、过渡期限及超期过渡费发放

实行产权调换需要过渡的，安置房为砖混结构的过渡期限不超过24个月；安置房为框架结构的过渡期限不超过36个月。过渡期限逾期的临时安置补助费、停产停业经济损失补助费按下列标准分段计算：

（一）对住宅实施征收的，自补偿协议约定交房之日起，逾期不足6个月的，逾期时间内临时安置补助费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足1年的，本逾期时间内按2倍发放；逾期1年以上的，本逾期时间内按3倍发放。

（二）对非住宅实施征收的，超过过渡期限1年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限1年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放。

七、特殊房屋及临时建筑的认定

（一）被征收房屋为房改房的，按照以下方式进行补偿安置：

1.被征收人拥有部分产权的房改房

由拥有部分产权房改房的被征收人提出申请，经原房改单位同意，按照房改的相关政策转为全产权后，以私有房屋的补偿标准对被征收人进行补偿。

2.被征收人拥有多套房改房（含单位全额集资房）

按照《中共彭州市委办公室<关于印发中共彭州市纪委彭州市监察局彭州市住房委员会办公室关于彭州市房改中干部（职工）多购、多占公有住房的处理意见>的通知》（彭委办〔2002〕49号）的有关规定处理后，再进行补偿。

3.被征收人对房改住房面积存在异议的处理

房屋登记面积与实际面积不一致的，经被征收人申请，由实施单位委托测绘机构对房屋进行测量。对实际测量的面积小于房屋登记面积的按照登记面积进行补偿；对实际测量的面积大于房屋登记面积，且被征收人的房屋未擅自改建或扩建的，实施单位对实际测量增加的面积可参照改造范围内被征收房屋评估价格给予补偿。

（二）《房屋所有权证》载明是住房或未载明使用性质，而被征收人在征收补偿方案公布前已缴纳营业用途（含商业、金融、混合用地等）的土地使用权出让金（如被征收人仅缴纳部分营业用途的土地出让金,则根据已缴纳部分在应缴纳营业用途的土地出让金所占比例，确定被征收房屋中的营业房面积比例）或具有规划行政主管部门批准的改建为营业用房的文件且实际用于经营的房屋（或部分房屋），房屋用途可以认定为营业房。

（三）《房屋所有权证》载明是住房或未载明使用性质，未经规划行政主管部门批准改建，但被征收人在征收补偿方案公布前实际用于经营的临街底层房屋，房屋用途认定为住房。按照被搬迁房屋（住房）评估单价乘以被搬迁房屋所有权证记载的建筑面积给予补偿。在此基础上，参照本项目同地段营业房的评估单价，一次性再给予产权人不高于本项目同地段的、类型相似、面积相近营业房评估价35%的经营补助费。

（四）未经登记房屋的认定

本着依法行政、尊重历史的原则进行认定。首先由申请人向社区提起认定申请，社区组织拟搬迁房屋所在的四邻对其权属确认后上报镇政府（街道办），然后由市规划建设局、市国土资源局、市房管局、镇政府（街道办）等依法对改造范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定和处理结果应当在改造范围内公示，公示期不得少于7日。当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出。做出认定和处理的部门应当进行核实，并作出是否参照改造范围内被征收房屋评估价格给予补偿等处理决定。

对在拥有合法权属来源的土地上，被认定为不参照有证房屋进行补偿的，房屋征收部门可酌情给予工料补偿。补助标准为：砖混结构700元/㎡、砖木结构（小青瓦）600元/㎡、砖木结构（大瓦）500元/㎡、简易结构100元/㎡。

经市规划行政主管部门认定为已超过批准期限的临时建筑和违法违章建筑，不予补偿。

八、住房保障规定

私有住宅房屋产权建筑面积低于50平方米，经核查他处无住房且符合城镇住房保障条件的，实行保障性安置：

房屋所有权人选择产权调换的，按不低于50平方米产权建筑面积的标准户型进行安置，房屋所有权人不再支付50平方米以内的补差款，超出部分按照安置房的建筑面积和市场评估价另行结算。

房屋所有权人选择货币补偿的，除按照征收范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积给予房屋补偿外，另按照原房屋评估单价乘以不足50平方米差额部分给予补偿（差额部分的补偿费不能计入购房补贴基数且不能给予面积奖等）。

九、法律责任

（一）市人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依纪依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的市政府部门和镇政府主管人员及其他直接责任人员，构成违纪的，建议依纪依法给予处分；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的市政府部门和镇政府主管人员及其他直接责任人员，构成违纪的，建议依纪依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）采取暴力、威胁等违法方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究相关责任人的责任。

（六）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，依据《征收条例》和相关法律法规的规定予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十、施行与解释

本办法自公布之日起施行，有效期三年，《彭州市人民政府关于印发〈彭州市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的通知》（彭府发〔2014〕12号）废止。本办法施行期间若上级人民政府或上级部门出台新的法律、法规、规章和政策规定，且与本办法不一致的，按上级政府或上级部门的新规定执行。

本办法由彭州市房地产管理局负责解释。

附件：彭州市国有土地上附属物补偿标准

彭州市国有土地上附属物补偿标准

（采晴整理）