温龙政发〔2014〕45号
温州市龙湾区人民政府
关于印发龙湾区推进城镇低效用地再开发利用试点工作实施细则（试行）的通知
各街道办事处，区政府各工作部门，市派驻龙湾各工作单位：
《龙湾区推进城镇低效用地再开发利用试点工作实施细则（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
温州市龙湾区人民政府
2014年8月28日
龙湾区推进城镇低效用地再开发利用试点工作
实施细则（试行）
为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进城镇低效用地再开发试点工作，根据国土资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）、省国土资源厅《关于同意温州市城镇低效用地再开发工作方案的函》（浙土资函〔2014〕10号）和市政府《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施意见（试行）》（温政发〔2014〕49号）等文件精神，结合龙湾实际，制定本实施细则。
一、城镇低效用地再开发试点范围
龙湾区土地利用总体规划划定的城镇扩展边界内或温州市城市总体规划确定的龙湾城镇规划区范围内的低效用地可列入再开发试点范围。主要包括：一是利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地；产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。二是布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄（城中村），以及违法建筑拆除后形成的空置土地。三是用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。四是其他经认定的低效利用存量建设用地。
各街道办事处要在有利于提高土地节约集约利用水平和产业效益的前提下，严格界定城镇低效用地再开发试点范围，坚决防止盲目大拆大建，造成新的浪费。
二、城镇低效用地再开发试点工作运行机制
按照“全面探索、封闭运行、规范操作、稳步推进、维护权益、结果可控”的要求，有计划有步骤地推进城镇低效用地再开发试点工作。
（一）开展调查摸底和上图入库。各街道办事处根据土地利用现状结合全国第二次土地调查成果，组织开展城镇存量建设用地利用现状及潜力调查，调查结果统一报区城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室（以下简称区再开发办）汇总后将拟列入试点范围的城镇低效用地，标注在遥感影像图、土地利用总体规划图和地籍图上，建立城镇低效用地数据库，经省、市城镇低效用地再开发领导小组办公室审核后，报国土资源部备案。对城镇低效用地数据库允许每年度进行一次调整补充。
（二）编制专项规划。市区的城镇低效用地再开发专项规划统一编制，报市政府批准专项规划可一年一调整。在专项规划编制、调整时，各街道办事处和相关部门要依据土地利用总体规划和城乡规划，结合控制性详细规划、产业布局规划和再开发利用方向，对纳入城镇低效用地数据库的土地进行规划安排，报区再开发办汇总后上报市城镇低效用地再开发领导小组办公室统一编制。
（三）编制年度实施计划。各街道办事处要根据专项规划，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，确定年度改造开发的地块规模、开发强度、利用方向等，并明确产业调整安排，进行资地平衡分析，确保再开发试点工作有序推进。各街道办事处应在每年度11月底前将下一年度实施计划报送至区再开发办编制年度实施计划。年度实施计划经区政府批准后实施，年度实施计划每年中期可调整一次。
（四）制订具体地块再开发方案。各街道办事处对列入年度实施计划的地块，按照明晰产权、维护权益的要求，做到土地权属清晰、不存在土地权益争议，方可进行再开发利用。由实施主体或前期业主单位制订再开发方案（包括土地利用现状、开发利用方向、规划布局、资金筹措落实情况等），报区再开发办备案或经区政府审批同意后实施。地块再开发方案可按单宗地块编制，也可按多宗或片区编制。按规划单元实施的单宗地块土地面积原则上不少于10亩。未经备案或审批的再开发项目不得办理用地审批手续。
（五）按计划实施再开发利用。地块再开发方案经批准后，要及时启动相关报批工作，涉及违法建（构）筑物的，应予以依法处理（处罚）。再开发利用中，涉及开发规划、征收补偿安置、收益分配的，应按规定举行听证论证，平等协商确定，并按规定进行公示。政府主导再开发和村集体经济组织自行再开发的项目，工程竣工验收后，要及时将开发基本情况、资金安排使用和收益分配等进行公示，接受社会监督。
三、城镇低效用地再开发利用模式
城镇低效用地需要进行再开发利用的，必须符合现行土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和再开发专项规划等，在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地的前提下，可采取以下模式进行再开发利用。
（一）政府主导再开发。区政府可根据城市建设和产业发展需求，划定政府主导再开发区块范围。全区范围内的旧村庄（城中村）改造项目，以及经营性房地产开发项目，必须由政府按现行政策主导再开发。
（二）市场主体实施再开发。除政府主导再开发项目外，鼓励原国有土地使用权人自行实施再开发。同一片区内的原国有土地使用权人申请联合再开发的，可共同成立联合体或公司，由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体或公司，联合体须明确约定每个成员所占比例；原国有土地使用权人申请招商合作再开发的，可共同成立联合体或公司，但原国有土地使用权人所占比例不得低于51%，在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体或公司。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到联合体成员名下或分割转让到股东名下。鼓励市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中再开发利用。
在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间，提高容积率的，不再增缴土地出让金。
经区政府同意，允许原国有土地使用权人利用原有合法土地，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，开发建设小微企业创业园，土地出让金按市场评估价补缴差价。
原国有土地使用权人利用原有合法土地再开发为其他项目的，土地出让金按评估补缴差价。
（三）集体经济组织再开发。引导集体经济组织通过自行再开发的形式，利用存量集体建设用地建设公共设施、公益事业项目和标准厂房。
（四）综合整治提升改造。积极引导原土地使用权人（或业主委员会、村委会）以幢、小区、工业区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，拆后土地进行平整、绿化，提升人居环境，推进城市有机更新。
四、城镇低效用地再开发供地方式
（一）招拍挂公开出让。符合以下情形之一的，应当以招拍挂公开出让方式供地：
1.规划用于商品住宅等经营性房地产开发项目（指进入市场可销售的项目）的城镇低效用地，以招拍挂方式公开出让供地。
2.已取得合法用地手续，原划拨决定书或土地出让合同明确改变土地使用条件要实行招拍挂出让的城镇低效用地。
（二）协议出让。符合以下情形之一的，可以协议出让方式办理供地手续（包括地下空间建设用地使用权）：
1.已取得合法用地手续，原划拨决定书或土地出让合同未明确约定改变土地使用条件要实行招拍挂出让。
2.在1987年1月1日至2009年12月31日期间发生的属政府原因导致的历史遗留违法用地，应按照“一事一议”的方式，由区长办公会议予以认定，以协议出让方式补办用地手续。
3.再开发地块涉及“边角地、夹心地、废弃地”等零星新增建设用地，要纳入土地利用年度计划，或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。对单宗用地面积不超过3亩，且多宗累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的“零星土地”，允许以协议出让方式供给邻宗的土地使用权人一并集中开发利用。
4.对近期内城乡规划无法实施的成片土地，因临时建设利用需要，涉及已有合法产权项目拆移的，允许该类合法项目在原有土地用途、建筑规模、用地面积不变的前提下，用地位置在实施单元内可以适当调整移位进行优化集中，并给予办理相关审批手续及产权登记。
5.有合法手续的工业项目，如土地性质为集体建设用地的，可申请征收为国有，并以协议出让方式办理供地手续。
拟以协议出让方式供地的，由区政府牵头，召集属地街道、发改、经信、监察、财政、审计、环保、住建、规划、国土等单位集体讨论同意后，在当地主要媒体上公示不少于5个工作日且无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定办理，允许以批准再开发时间为起点，按该土地用途法定最高年限重新签订土地出让合同。缴纳土地出让金数额应委托2家以上有资质的评估单位进行评估。
（三）划拨供地。符合《划拨用地目录》的城镇低效用地，可以以划拨方式供地。
（四）批准拨用
1.在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，建设村文化、体育、教育等公共设施和公益事业项目，如农村农贸市场、非营利性养老机构、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼、非营利性民办幼儿园等，村委会或村股份经济合作社可以申请使用集体土地。
2.在符合土地利用总体规划、城乡规划、产业准入、环保等相关要求的前提下，允许由村股份经济合作社申请使用村集体建设用地用于村标准厂房建设。对集体建设用地用于村标准厂房建设的，可作为对村集体支持我区发展建设的奖励措施，采取“一事一议”的方式由区长办公会议确定具体项目和用地规模。村股份经济合作社取得集体土地使用权后，资金由村股份经济合作社投入，后续的开发建设、分配使用等工作由属地街道审查把关，并负责做好监管。
3.在符合《关于规范市区农村宅基地调剂使用变更登记的通知》（温土资发〔2006〕152号）规定的宅基地调入条件前提下，对同一户内达到法定结婚年龄的家庭成员，属本行政村村民的，可视已分户，经该户内家庭成员同意并签订宅基地使用权调剂协议书后，允许将宅基地调剂给达到分户条件的相应成员。
拟以批准拨用方式供地的，由区政府牵头，召集属地街道、发改、经信、监察、财政、审计、环保、住建、规划、国土等单位集体讨论同意后，启动低效集体建设用地再开发。
五、妥善处置各类历史遗留用地手续
符合现行土地利用总体规划、没有合法用地手续的建设用地，可按照下列情况处置：
（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，依当事人申请，经区未登记房屋认定工作办公室调查认定为合法建筑的，公告7天无异议后，经街道办事处审核，由区国土资源分局报区政府批准确权后予以登记。属于集体土地的，需提交村委会证明。
（二）用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环保要求的前提下，对城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程，以及政府原因导致没有合法手续的用地，可按存量建设用地上的违法行为进行处理（处罚）后，采取划拨或协议出让方式补办用地手续；其他违法用地的地上建（构）筑物原则上予以拆除。违法建（构）筑物已拆除到位的，视为违法用地行为已消除，不再进行处理（处罚）。用地行为发生时，乡镇政府（街道办事处）、工业园区管委会（指挥部）或国土部门已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可以不再重新履行程序，原履行程序的有关材料直接用于用地报批。
符合下列几种情形的可认定为属政府原因导致没有合法手续用地：
1.用地时已取得项目立项或核准、备案和规划选址（或规划用地许可）等相关建设前期审批手续的；
2.用地时已经按照规定缴纳城市基础设施配套费等相关税费的；
3.用地时国土部门、乡镇政府（街道办事处）或工业园区管委会（指挥部）等已收取部分土地价款且未退还的；
4.在属地政府开展的历史遗留用地清理补办工作中，当时认定可以补办，且已完成部分补办手续的；
5.属于政府拆迁安置用地，有政府相关安置文件或拆迁安置落地协议的；
6.其他可证明确属政府原因造成的。
（三）用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行法律法规政策办理。
（四）未登记房屋合法性认定按照市政府有关规定执行。
六、再开发试点工作配套政策
（一）规划调整许可政策
1.对于已编制控制性详细规划的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整变更控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施。
2.再开发专项规划可作为控制性详细规划启动修改调整的依据。对规划建成区范围内符合专项规划的城镇低效用地，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，在符合有关技术规范的前提下，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划修改必要性论证。
3.对近期（指5年以上）确实无法按城乡规划实施开发利用的国有建设用地，按规定纳入土地储备后，经区政府批准，将土地租赁给属地街道或国有独资公司，由属地街道或国有独资公司按规定报批临时建设。临时建设可以优先用于公用和市政基础设施、绿地，也可以作为拆迁时的临时过渡周转房等使用；临时建设作为标准厂房使用的，需符合消防安全、环保要求等条件，严格控制布点，用地规模须在30亩以上，并报经信、规划部门审批。临时建设年限控制在5年之内，5年到期后仍无法按城乡规划实施的，可予以续期。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，由区政府无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予以补偿。临时建筑审批建设管理办法、批后监管和退出机制按照市政府有关规定执行。
（二）配套土地政策
1.再开发试点范围内和复垦区内的土地地类，根据土地踏勘现状结合第二次土地调查成果或相应时点的遥感影像图认定。对涉及农转用、征收的再开发项目，区政府优先予以安排年度计划用地指标。
2.用地报批涉及违法用地（违法建筑）的，应予以处理（处罚）到位，确实因客观因素暂未处理（处罚）到位的，由街道办事处进行调查并制订明确的政策处置方案，报区政府确认，可暂时视为违法行为已消除先报批征收手续（包括农转用手续），征地补偿按《温州市人民政府办公室转发市国土资源局关于城镇低效用地和“三改一拆”土地涉及征地补偿若干意见的通知》（温政办〔2013〕194号）规定参照执行。没有处理（处罚）到位的，不得予以办理供地手续。
3.在符合城乡规划的前提下，允许原土地使用权人对部分低效建设用地申请纳入相邻改造地块一并进行再开发利用。再开发方案经区政府批准后，未纳入再开发利用的部分，经原土地使用权人申请，可单独办理产权变更登记，也可由政府协议收回。
4.对涉及土地使用权收回的（含原土地使用权人申请收回），收回方案经批准并落实补偿后，由原土地使用权人出具无意见证明，不再履行收回公告程序。同时，依申请办理土地注销登记。确需依职权注销登记的，须先经区政府同意。
（三）产权分割销售登记政策
1.对政府主导再开发的项目，其多余安置房源可按城建资产处置方式进行销售。
2.对市场主体实施再开发的项目，实施主体必须根据约定的成员（或股东）所占比例明确建筑分割方案，在项目复核验收时予以确认。房产测绘、房屋登记时根据建筑分割方案进行测绘、登记。
3.对用于商服用地的项目，允许进行分割销售或分割登记，但分割销售或分割登记的建筑面积不得大于改造后总建筑面积（包含单列建筑面积指标的地下空间建筑）的30%，且只能按幢或层作为最小分割单元，有关产权可按相应分割单元办理。需要分割销售的，实施主体应具备相应的房地产开发资质，开发项目通过工程竣工验收后才允许分割登记销售。
4.对利用原国有建设用地开发建设小微企业创业园的项目，允许按层作为最小分割单元，参照房地产开发模式进行分割，且只能分割登记到实施主体或其成员名下（或分割转让到股东名下），有关产权按相应分割单元办理。
（四）财政税费扶持政策
除公开招拍挂出让的项目外，列入年度实施计划的其他再开发项目免缴城市市政基础设施配套费。
七、城镇低效用地再开发实施程序
（一）拟实施城镇低效用地再开发的项目由各部门或用地业主单位向属地街道提出申请，由街道制定低效用地再开发年度实施计划，在规定时间报区再开发办汇总编制区级年度实施计划，报区政府审批。
（二）根据年度实施计划，再开发项目属政府主导再开发和综合整治提升改造类项目的，实行备案制管理，由项目实施主体凭《再开发项目备案表》及土地勘测定界图、平面布局图报区再开发办备案；属市场主体再开发和集体经济组织再开发项目的，实行审批制管理，由项目实施主体提出申请，凭《具体地块再开发方案》和土地勘测定界图报区再开发办审核后（提供材料：再开发方案（备案表）、改造前照片、地籍图或平面布局图等），报区政府审批。
（三）再开发项目经批准或备案后，项目实施主体单位参照《温州市龙湾区优化政府投资基本建设项目审批流程实施暂行办法》（温龙政办发〔2011〕2号）和《温州市龙湾区优化社会投资基本建设项目审批流程实施暂行办法》（温龙政办发〔2011〕3号）的规定，办理基本建设审批手续。
各类型城镇低效用地再开发项目的具体工作流程，按照《温州市区城镇低效用地再开发工作流程（试行）》有关规定执行。
八、附则
（一）为有效推进低效土地的再开发利用，进一步明确责任，低效用地再开发试点工作纳入区政府对街道年度绩效考核评价体系，建立定期督查和通报制度，确保各项工作落到实处。
（二）各街道办事处对本辖区城镇低效用地再开发试点工作负总责，要从战略高度，将试点工作摆上重要议事日程，并对开发地块的相关报批材料真实性、合法性负责。
（三）本实施细则由区城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室负责解释。
（四）本实施细则自发布之日起施行。
（采晴整理）