各街道办事处、泽雅镇人民政府，区政府直属各单位，市派驻瓯海各工作单位：

《瓯海区违法建筑认定标准及分类处置办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

温州市瓯海区人民政府

2018年8月29日

（此件公开发布）

瓯海区违法建筑认定标准及分类处置办法

第一章  总 则

第一条  为加强城乡规划管理，深入推进违法建筑的防控和治理工作，提高城乡人居环境质量，优化城乡空间布局，促进城乡经济社会全面可持续健康发展，根据《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省违法建筑处置规定》《浙江省人民政府办公厅关于建立健全违法建筑防控长效机制的通知》（浙政办发〔2018〕23号）、《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》（浙政办发〔2013〕69号）、《温州市区没收建筑物管理暂行办法》和《温州市区违法建筑认定标准（试行）》（温政办发〔2014〕75号）、《温州市区整治和查处违法建筑暂行办法》（温委办发〔2011〕89号）等有关法律、法规规定以及省市关于“三改一拆”行动、“无违建”创建工作相关文件精神，结合我区实际，特制定本办法。

第二条  在本区行政区域内违法建筑的认定及处置，适用本办法。法律法规另有规定的，从其规定。

第二章  违法建筑认定标准

第三条  违法建筑的范围

本办法所指违法建筑，是指本区行政区域范围内存在下列情形之一的建筑物、构筑物及其他设施：

（一）未依法批准，非法占用土地的；

（二）城市、镇规划区内未依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、临时建设用地规划许可证中的任一许可证或者未按照许可证建设的建筑，乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证的或者未按照乡村许可证建设的；

（三）超过批准期限的临时用地上的建筑或者超过临时规划许可证批准期限的；

（四）河道、湖泊、水库管理范围内与河道、湖泊、水库保护和水工程运行管理无关的；

（五）公路建筑控制区内除公路防护、养护需要以外的；

（六）其他违反法律、法规建设的情形。

第四条  有下列情形之一，且不符合第五条所规定的，应当认定为违法建筑：

（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后建成，未依法取得建设用地使用权的；

（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后建成，未依法取得建设工程规划许可、未按照建设工程规划许可内容建设或超过规划许可期限未拆除的。

第五条  有下列情形之一的，不认定为违法建筑：

（一）已进行房屋所有权登记的（不含登记失误的建筑）；

（二）已取得建设用地规划许可、土地使用权，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的；

（三）因违法用地经国土资源部门处理后作价回购且已缴纳城市基础设施配套费的房屋；

（四）已领取土地使用权证，且已经规划部门罚款处罚并按照规定缴纳城市基础设施配套费的；

（五）1990年3月31日前取得乡（镇）以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋。

第六条  建筑物、构筑物是否符合本标准第四条所规定的时限，原则上以该地段最接近该时点的基础地形图或其航摄底片为依据。

建筑物、构筑物所在地段无接近该时点的基础地形图或其航摄底片，有处置职能的行政机关应当调查、收集其他证据确定其建设时限。

第三章  违法建筑的处置主体

第七条  区综合执法部门具体负责对本行政区域内城镇违法建筑的认定处置工作，指导、监督违反城乡规划法律法规的乡村违法建筑处置工作，并根据综合行政执法改革相关处罚职权划转情况，会同有关部门开展相应领域的违法建筑处置工作。

镇街具体负责本行政区域内乡村违法建筑处置工作。瓯海经济开发区管委会在区政府的委托权限范围内，负责本园区内违法建设防控治理工作。

国土资源、交通运输、水利、林业等主管部门或其他职能部门根据工作职责开展违法建设日常巡查工作，并承担本行政区域内违反土地管理、交通运输、水利、林业等法律法规的违法建筑处置工作。

第八条  综合执法部门在作出对违法建筑的处置决定后，由违法建筑属地镇人民政府、街道办事处牵头，对处置决定及时予以执行。

第四章  违法建筑改正

第九条  城镇违法建筑有下列情形之一的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响：

（一）取得建设工程规划许可证，但未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的；

（二）未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的。

第十条  乡村违法建筑有下列情形之一的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响：

（一）取得乡村建设规划许可证，但未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合乡村建设规划许可证要求的；

（二）未依法取得乡村建设规划许可证，但建设工程符合乡、村庄规划要求的；

（三）未依法取得乡村建设规划许可证，但建设工程采取局部拆除、改建等整改措施后能够符合乡、村庄规划要求的。

第十一条  违法建设尚可采取改正措施处置

属于尚可采取改正措施的，综合执法部门或镇街应当责令当事人通过限期改建、回填、局部拆除等措施达到与许可内容一致或者恢复到违法建设前状态，并依法处以罚款。

未取得建设工程规划许可证的违法建设达到与许可内容一致或者恢复到违法建设前状态并已缴纳罚款，符合补办手续条件的，可由当事人申请补办建设工程规划许可证。

第五章  违法建筑拆除

第十二条  城镇违法建筑有下列情形之一的，应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响，由综合执法部门责令限期拆除（含局部拆除，下同），依法处以罚款：

（一）未依法取得建设工程规划许可，且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的；

（二）超过建设工程规划许可确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度，且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的；

（三）在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程擅自新建、搭建的；

（四）存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的；

（五）侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；

（六）其他法律法规认定为无法采取改正措施消除影响应当拆除的情形。

第十三条  拆除本办法第十二条第一项至第四项和第六项所列违法建筑，可能对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失，或者可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的，由综合执法部门没收违法建筑或者违法收入，依法处以罚款。

综合执法部门应当将违法建筑不能实施拆除的认定向社会公示，并报本级人民政府决定。

本条第一款所称可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的情形，由综合执法部门根据其委托的具有相应建设工程设计或者建设工程质量检测资质的单位的鉴定结论作出认定。

第十四条  乡村违法建筑具有下列情况之一的，由镇街责令限期改正，逾期不改正的予以拆除：

（一）未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的；

（二）侵占乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的；

（三）在主要道路、重点区域临街两侧或者建筑物共有部分擅自新建、搭建建筑物的；

（四）妨碍相邻合法建筑物的安全或者导致相邻合法建筑物的通风、采光和日照无法满足有关强制性标准的；

（五）其他应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。

第十五条  现行违法建筑拆除程序

（一）对现行违法建筑采取即查即拆的处置方式，执法部门发现违法建设后，做好现场勘查记录，送达《责令停止违法建设行为通知书》，责令立即停止建设，在24小时内予以立案调查。

（二）在1个工作日内进行复查，当事人拒不自行拆除或者拒不停止建设继续施工的，送达《违法建筑限期拆除决定书》，施工工具作为证据予以登记保全，函告供水、供电等部门停止对施工场地供水、供电，供水、供电部门必须在1个工作日内对施工场地停止供水、供电。

（三）逾期不拆除的，由违法建筑所在地的镇街会同相关执法部门在违法建筑发现后30日内组织强制拆除并清理完毕。

第十六条  存量违法建筑拆除程序

（一）制作笔录。做好现场勘查记录，充分听取当事人意见，对当事人提出的意见进行记录、复核。做好告知笔录，当事人提出的事实、理由或者证据成立的，应当予以采纳；不成立而不予采纳的，应当说明理由；如当事人回避或因当事人原因无法做笔录的，应邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名盖章。

（二）作出违法建筑处置决定。执法部门送达《限期整改通知书》，对逾期不予整改或整改不到位的发出《违法建筑限期拆除决定书》，责令违法建筑当事人限期拆除。决定书应当载明相关的事实、理由、依据以及不服决定的救济途径和期限等，由镇街依法送达当事人。

（三）区政府责成强制拆除。违法建筑当事人在法定限期内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不自行拆除或者申请拆除违法建筑的，在城市总规或镇规划建设用地范围内由区政府责成执法部门或违法建筑所在地的街道办事处组织强制拆除，其他区域由镇街组织强制拆除。申请人民法院强制执行的，牵头组织强制拆除单位以人民法院裁定为准。

（四）执法部门或镇街发布《强制拆除公告》。送达《违法建筑限期拆除决定书》的同一日发布《强制拆除公告》。强制拆除公告应当包含强制拆除实施时间、相关依据、违法建筑内财物搬离期限等内容，可以在违法建筑及其周围张贴，也可以通过新闻媒体发布。

（五）实施强制拆除。执法部门或镇街对违法建筑实施强制拆除的，应当书面告知当事人到场，当事人不到场或不在强制拆除公告载明的期限内搬离违法建筑内财物的，应当在公证机构公证或者无利害关系的第三方见证下，将财物登记造册，并运送他处存放，通知当事人领取，实施强制拆除。

第十七条  执法部门或镇街实施强制拆除违法建筑遇到特殊困难无法完成的，立即书面报告区政府，由区政府召集相关部门进行专题部署，在20个工作日内依法组织力量强制拆除。

对可能产生重大社会影响的，应当由组织实施单位进行社会稳定风险评估。公安机关、医疗卫生机构、居（村）民委员会和供电、供水、供气、通信、物业服务企业等部门、单位应当按照组织实施单位的要求提供充分的人力、物力、技术等保障。

第六章  违法建筑没收及处置

第十八条  对不能进行改正，但应当拆除（含局部拆除）的违法建筑，拆除后可能影响相邻建筑物的安全或者对无过错利害关系人、公共利益造成重大损失而不能实施拆除的，由执法部门委托具有相应建设工程设计或者建设工程质量检测资质的单位进行鉴定，执法部门根据鉴定结论作出认定并向社会公示，并报区政府批准后予以没收。没收违法收入的，执法部门应当委托具有相应资质的房地产估价机构出具估价报告。

第十九条  建立由区政府分管领导为召集人，各相关部门和镇街为成员的联席会议制度，负责协调解决移交或处置没收违法建筑物及其他设施过程中的具体问题。联席会议研究决定事项：

（一）确定违法建筑物及其他设施的移交方式；

（二）组织具有相应资质的房地产估价机构确定违法建筑物及其他设施的处置价格；

（三）其他事项。

第二十条  拟定的处置方案建议利用没收的建筑物和其他设施的，由镇街组织评估，各行政主管部门根据职能和具有相应资质的机构按照以下程序出具意见：

（一）公安消防机构对拟利用的建筑物和其他设施是否满足现行消防技术规范要求出具现场检查意见。

（二）具有建设工程质量鉴定及检测资质的单位对拟利用的建筑物和其他设施的建筑质量安全作出认定结论，并作为住房建设行政主管部门办理竣工验收手续中建设工程质量合格的依据。

（三）城乡规划行政主管部门对拟利用的建筑物和其他设施是否符合城乡规划出具认定意见，需办理用地手续的，应在勘测成果资料上标明用地四至范围。

（四）国土资源行政主管部门对拟利用的建筑物和其他设施是否符合土地利用总体规划出具认定意见和利用建议。

（五）环境保护行政主管部门对拟利用的建筑物和其他设施的环境影响评价报告出具审批意见；无环境影响评价报告的出具认定意见。

（六）利用没收的建筑物和其他设施，依法需要其他行政主管部门通过审查、审批方式办理手续的，可以根据实际情况简化程序，出具认定意见；依法需要其他行政主管部门采取非审查、审批方式办理手续的，且手续涉及内容的合法性依法主要由具有相应资质的机构负责的，可以委托具有相应资质的机构出具认定结论替代。

（七）对没收的建筑物和其他设施不符合国家或省有关强制性规定但可通过整改加以改正的，相关部门或具有相应资质的机构应当同时出具整改意见，整改到位后再出具认可意见。

第二十一条  执法部门应当限定违法建筑当事人在收到行政处罚决定书15日内腾空该建筑物，违法当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又拒不腾空没收建筑物的，作出没收决定的执法机关依法向人民法院申请强制执行。

第二十二条 依法没收的违法建筑物腾空后，由执法部门向镇街办理移交手续，镇街应依法接收。

第二十三条 没收的违法建筑可以保留使用的，经批准可按以下方式进行处置：

（一）占用的土地拟公开招标、拍卖、挂牌出让的，出让方案批准后，由具有相应资质的资产评估机构对地上的建筑物和其他设施进行评估，并由国土资源部门连同土地使用权一并出让;

（二）占用的土地拟批准协议出让、划拨、集体使用的，由符合建设项目条件的单位（或个人）申请用地，在取得建设用地审批手续后，可以向镇街购回，购回价格由具有相应资质的资产评估机构评估确定;

（三）占用的土地已经具备土地储备条件，且暂未有符合建设项目条件的单位（或个人）申请使用的，按照规定纳入土地储备后，可连同没收的建筑物和其他设施通过出租、临时使用等方式利用，土地储备机构可委托镇街实施后续管理;

（四）区政府批准的其他方式。

第二十四条  因超过建设工程规划许可证确定的建筑面积(计算容积率部分)、建筑高度且超出合理误差范围，而依法没收的建筑物，同时符合下列条件的，建设单位可以直接向作出没收决定的行政机关申请回购建筑物。建设单位按具有资质的资产评估机构确定的市场价格缴清价款后，城乡规划主管部门出具认可意见，并作为土地、房屋登记发证及建设项目竣工验收的依据。

（一）已取得土地使用权;

（二）未改变建筑用途，未突破建筑控制线;

（三）与周边建筑物的建筑间距符合国家规范要求;

（四）未因其减少基础设施、公共服务配套设施。

符合前款条件的建筑物，因客观原因不能没收实物的，由执法部门依法没收违法收入后，城乡规划主管部门出具认可意见，并作为土地、房屋登记发证及建设项目竣工验收的依据。

第二十五条  没收购回程序：

（一）镇街和相关部门根据经审查公示无异议的处置意见，依法作出没收违法建筑的处罚决定；

（二）违法建筑当事人应在收到没收违法建筑决定书后5个工作日内向镇街提出作价购回申请。购回申请经批准同意的，当事人凭准予作价购回保留使用通知书在15日内到指定银行缴纳购回款。

第七章  违法建筑暂缓拆除

第二十六条  城镇违法建筑具有下列情形之一的，可以暂缓拆除：

（一）具有城镇廉租住房、经济适用住房申请资格的违法建筑当事人，其违法建筑拆除后无房居住或者住房面积低于我市住房困难标准的，应当将其纳入城镇廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障范围予以保障；在未获保障或者未落实过渡措施前；

（二）已建成违法建筑暂不影响城市规划实施、无结构安全隐患、对周边利益相关人和公共利益无利害影响、不影响消防与抗震等安全、不影响市容绿化景观的，由责任单位或责任人书面提出申请，承诺在城市规划实施需要时无条件自行拆除，可作出处罚决定并执行罚款后，规划部门出具认可意见的。

第二十七条  乡村违法建筑有下列情形之一的，可以暂缓拆除：

（一）农民现有生活居住用房未达到我市规定标准或者具备分户建房条件的违法建筑当事人，其违法建筑符合乡、村庄规划要求且拆除后影响当事人正常生活的，在未充分落实安置政策之前的；

（二）用于处置公共卫生、自然灾害、事故灾难、社会安全等突发事件应急工作用的临时建筑，按照实际需求，在市、区政府作出相关决定前；

（三）原有居住房屋属危险房屋拆除或因自然灾害灭失，原址或异地新建的违法建筑当事人，其违法建筑拆除后无房可提供居住的，在相关部门作出是否可采取改正措施的性质认定前。

第二十八条  符合缓拆的违法建筑当事人应当向属地镇街提出申请，镇街对暂缓拆除的违法建筑，应当及时作出性质认定、提出具体改正措施并报区政府审定，符合保留使用的，与属地镇街签订无偿拆除承诺书后作暂时保留使用。

第二十九条  以下违法建筑不得列入缓拆范围：

（一）非法占用耕地，严重影响农业生产的；

（二）存在严重消防和使用安全隐患的；

（三）影响省、市、区重大工程建设的；

（四）规模较大、影响恶劣，群众反映强烈的；

（五）被省级及以上新闻媒体曝光或被地方新闻媒体连续曝光2次及以上的；

（六）农村集体经济组织投资经营的违法公共建筑；

（七）其他法律法规规定必须拆除的违法建筑。

第八章  其他规定

第三十条  综合执法部门应当建立健全违法建筑处置工作信息共享平台和沟通机制，由各镇街或基层执法主体单位及时将违法建筑处置决定及其执行情况，书面告知市场监管、税务、文化、安监、公安等部门和供电、供水、供气等单位。

第三十一条  单位或者个人以违法建筑作为生产经营场所申请办理相关证照、登记或者备案手续的，违法建筑处置决定执行完毕前，发改、市场监管、农业、人防、消防、环保、文化、税务、安监、公安等部门不得办理。已办理的，依法作出撤销、变更等处理。

单位或者个人就违法建筑申请办理供电、供水、供气、通信、有线电视等手续的，违法建筑处置决定执行完毕前相关单位不得办理。对已没收查封处置的违法建筑，要及时停止供电、供水、供气等服务。

第三十二条  不动产登记机构不得在违法建筑处置完毕前为违法建筑或存在违法建筑的房屋办理不动产使用权登记。对完成不动产登记后出现当事人有违法建筑的，综合执法部门要及时函告不动产登记机构，要求不得给予当事人的不动产办理抵押权登记或所有权转移登记。待当事人的违法建筑处置完毕后，根据综合执法部门的确认，不动产登记机构才能给予恢复办理抵押权登记或所有权转移登记。

第三十三条  本办法自2018年10月1日起施行。

附录  城镇住宅小区违建处置

第一条  职责分工

（一）各镇街应当发挥“四个平台”的作用，做好违法建筑的网格巡查和防控工作，对辖区内的开放式住宅小区进行巡查，及时发现、劝阻、制止违法建设行为，并及时上报有关部门。

（二）综合执法部门具体负责我区城镇住宅小区违法建筑处置工作，依法履行行政处罚职能，配合各镇街开展城镇住宅小区违法建筑拆除工作。加强和住房与城乡建设主管部门、各镇街的协作，完善住宅小区违建巡查制度，建立联合巡查制度。

（三）住房与城乡建设主管部门应加强行业管理，预防和减少住宅小区违法建筑搭建，配合综合执法部门做好案件调查工作。加强对物业服务企业管理的工作指导和考核，将小区违建巡查和装修登记纳入企业行业管理考核。物业服务企业应发挥“第一道关口”的作用，及时发现、劝阻、制止违法建设行为，并及时上报住房与城乡建设主管部门、综合执法部门。

第二条  城镇住宅小区违法建筑具有以下情形之一的，应当予以拆除：

1.擅自占用规划确定的道路、广场、绿地、河湖水面、燃气设施、供热设施、给水排水设施、公共服务设施用地等进行建设的；

2.违反建筑间距、建筑退让等技术规范、标准或者规划条件确定的强制性内容进行建设的；

3.擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设的；

4.擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的；

5.侵占建筑物共用部位的；

6.业主在其合法用地范围内，不与合法建筑结构相连，独立建设建筑物的；

7.妨碍消防安全的；

8.法律、法规规定应当拆除的其他情形。

第三条  城镇住宅小区违法建筑属于城镇违法建筑范畴，其改正、拆除程序、没收以及缓拆参照城镇违法建筑相关处置规定执行。

（采晴整理）