长国土资政〔2018〕46号
各县（市、区）国土资源局（分局）、派出机构：
为进一步维护广大农民切身利益，规范农村宅基地管理，简化办事程序，提高农村宅基地审批效率，根据耕地占补形势的变化和户籍制度改革等有关精神，我局对《长沙市国土资源局关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见》重新进行了修订，现将修订后的实施意见予以印发，请认真贯彻执行。
长沙市国土资源局
2018年4月11日
长沙市国土资源局关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见
根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）和湖南省人民政府办公厅《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》（湘政办发〔2014〕11号）等规定，为进一步规范和改进我市农村宅基地管理，切实解决农民建房困难，维护广大农民切身利益，现提出如下实施意见：
一、落实责任主体，严格用地报批
1．明确县级人民政府主体责任。县（市、区）人民政府负责本行政区域内的农村宅基地管理，县（市、区）国土资源部门具体组织实施，县（市、区）建设、规划、农业、林业、水利、公安等部门、乡（镇、街道）人民政府、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自的职责，共同做好农村宅基地管理工作。
2．严格宅基地农用地转用报批。新增宅基地涉及农用地需办理农用地转用手续，县（市、区）国土资源部门对涉及农用地转用的宅基地按照每年1-3个批次打捆上报市国土资源局审查，市局将在土地利用总体规划、耕地占补平衡、审批面积标准等方面对卷宗进行严格把关，审查后报市人民政府批准。
二、突出规划控制，严格计划管理
3．优化土地利用年度计划管理。县（市、区）国土资源部门在年初为新增宅基地安排新增建设用地指标，市局在批准宅基地农用地转用时对相应县（市、区）土地利用年度计划进行扣减。利用城乡建设用地增减挂钩方式或复垦废旧工矿、宅基地方式新增的宅基地，不占用土地利用年度计划。
4．切实发挥规划的控制和引导作用。新增宅基地应符合土地利用总体规划，农民建房应充分利用村内存量建设用地、未利用地，尽量不占或少占耕地，禁止占用基本农田。农村宅基地选址须避开地质灾害易发区和隐患点。
5．提倡村民集中居住。在城镇（含城市、县城、建制镇）规划区范围内原则上不再审批新增的单宗分散宅基地，鼓励按城乡规划统一安排集中兴建住宅小区。城市规划区范围外的村民建房应当按照新农村建设规划的要求，逐步向集镇、中心村的集中居住点集聚。
6．建立宅基地退出激励机制。县（市、区）人民政府应制定相关政策，对在城镇规划区和各类园区的近期建设区内，符合建房条件并承诺主动放弃宅基地申请，或者已有宅基地自愿退还给村集体经济组织的村民，参照城镇居民给予适当补贴。
三、推进土地复垦，实现占补平衡
7．大力推进农村空闲宅基地复垦。村集体经济组织对符合复垦条件的农村宅基地，按照耕地开发项目立项。对于面积较大，空闲宅基地相对集中，耕地复垦条件较好，可考虑打捆实施，优先复垦为耕地，房前屋后非耕地部分，可统筹纳入复垦范围，一并作为新增耕地计算。土地复垦项目实施后，由县（市、区）国土资源部门和农业部门进行验收，确认新增耕地数量和耕地质量等级。村集体经济组织依法可对新增耕地进行承包经营权分配，或者长期流转给农业合作社或公司经营。
8．优化耕地占补平衡管理。村民建房占用的耕地应依法履行耕地占补平衡义务，不能依法履行耕地占补平衡义务的，应当按规定缴纳耕地开垦费，由县（市、区）人民政府统筹落实耕地占补平衡。对经土地复垦所得新增耕地指标，优先用于全县（市、区）范围内村民建房；县（市、区）国土资源部门应建立新增耕地指标使用台账，在审批新增宅基地时，按照占用耕地的面积对指标进行扣减。
四、明确建房条件，控制建设总量
9．建房人口的确定方式。家庭建房人口为村集体经济组织成员及家庭内现役义务兵士官、在读大中专学生、正在服刑的人员。夫妻一方为城镇人口的，如没有享受政府公租房、经济适用房和货币补贴等相关福利，可视为村集体经济组织成员计入建房人口。夫妻双方如分属不同的村集体经济组织，且一方已有宅基地，则另一方不能以户主身份申请宅基地。
10．严格宅基地占地面积标准。在长沙县、望城区、浏阳市和宁乡市范围内，每户宅基地占地面积根据地类确定，涉及占用耕地的每户总面积不得超过130平方米，占用荒山荒坡的每户总面积不得超过210平方米，占用其他地类的每户总面积不得超过180平方米。在市五区范围内，每基准户（4人及其以下）宅基地占地面积不超过100平方米，4人以上每增加1人相应增加20平方米（独生子女家庭另按每一《独生子女父母光荣证》增加20平方米），但每户的总用地面积不得超过按地类核准的占地面积标准。
11．鼓励各地制定面积标准细则。各县（市、区）可结合本地资源状况、按照节约集约用地原则，严格确定和实施宅基地面积标准，但每户的总用地面积不得突破第10条所述各县（市、区）每户宅基地占地面积标准。严禁超过相应的宅基地批准面积，严禁砌围墙圈土地建设大型别墅和私人会馆。
12．明确建房分户的基本原则。独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上属于建房人口子女的，有子女已达婚龄且已经嫁娶的，经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠其中一个属于村集体经济组织成员的子女建房。
13．强化建房条件审查。严格执行“一户一基”，农村村民已有宅基地，或者已将原房屋出卖、出租或赠与他人的，县（市、区）国土资源部门不得再批准宅基地。非本集体经济组织的农村村民和城镇居民在农村购买宅基地或房屋的，县（市、区）国土资源部门不得为其批准宅基地或办理不动产权证。
14．城镇（含城市、县城、建制镇）规划范围内的村民申请宅基地的，应先期向所在地规划部门申请办理《乡村建设规划许可证》，同时持有《村民住宅建设用地许可证》、《乡村建设规划许可证》方可进行房屋建设。《村民住宅建设用地许可证》使用期限为2年，过期自动失效。
15．规范“拆一建一”行为。村民提出易基新建住宅时，应当向乡（镇、街道）人民政府和国土资源所作出自行拆除旧宅的承诺，并上交原《村民住宅建设用地许可证》；在旧宅未拆除以前，国土资源部门不得对新建房屋进行验收，不得发放不动产权证，原宅基地由村集体经济组织收回土地使用权。
16．规范已征未拆项目区建房行为。对已经办理土地征收手续的区域，停止审批新建、改建、扩建房屋；经鉴定确属危房的，按危房改造相关政策办理。鼓励县（市、区）人民政府对已征未拆地区无房危房或房屋困难的村民依法提前拆迁安置，避免重复拆迁。
五、完善审批制度，规范审批流程
17．农村村民申请宅基地的报批程序。从县（市、区）国土资源部门受理建房申请，至发放《村民住宅建设用地许可证》，审批时限控制在20个工作日，县（市、区）可根据实际情况进一步压缩审批时限。具体申报宅基地程序如下：
（1）村民申请宅基地，首先应向村集体经济组织提出书面申请。经村民代表会议讨论通过，在本集体经济组织内张榜公示7个工作日。公示期满无异议的，由申请者向乡（镇、街道）国土资源所提交用地申请和相关材料，相关材料包括村集体经济组织对村民建房的审查意见（包括是否召开村民代表会议表决同意建房、表决结果是否在本村公示7日以上、是否符合“一户一基”政策等）、村集体经济组织关于申请建房村民属于集体经济组织成员的证明材料等。
（2）乡（镇、街道）国土资源所实地审查申请人员是否符合建房条件，拟用地是否符合土地利用总体规划，拟建房位置是否避开地质灾害易发区和隐患点，是否做到耕地占补平衡等，并经乡（镇、街道）相关部门初审后上报乡镇（街道）人民政府核准，符合条件的发放《村民住宅建设用地申请表》。
（3）乡（镇、街道）国土资源所收到村民提交的《村民住宅建设用地申请表》后，上报至县（市、区）国土资源部门，经县（市、区）国土资源部门审核后报县（市、区）人民政府批准。宅基地经依法批准后，由县（市、区）国土资源部门核发《村民住宅建设用地许可证》。
（4）房屋开工建设前，乡（镇、街道）国土资源所应到实地放样定桩。涉及切坡建设的必须报建设行政主管部门批准，并承诺按要求采取防护措施。
（5）房屋竣工后30日内，村民应向所在地乡（镇、街道）国土资源所申请验收；乡（镇、街道）国土资源所实地检查是否按批准的面积和要求使用土地，是否对原宅基地拆除到位；验收合格后，村民应当向国土资源部门申请不动产登记。
六、制定配套政策，保障合法权益
18．切实将宅基地管理政策宣传到村组和个人。各县（市、区）要通过培训村组负责人、张贴公告、发放便民卡等多种方式，让每个村组、每一位村民都了解宅基地申请条件、审批程序、工作时限和要求等相关政策。
19．保障村民宅基地合法权益。村民对宅基地拥有充分的土地使用权，严格限制村集体经济组织收回宅基地。因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原宅基地权利人依法给予补偿。
20．规范农村房屋产权变更。农村房屋所有权处置必须符合集体土地使用权转让的条件，依法流转。农村房屋依法转让、互换或者赠予的，该房屋及其附属设施一并处置。
21．非农户房屋的处置管理。因农转非、接受继承房产或经有批准权的部门已依法批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不能对房屋进行扩建。房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。
22．各县（市、区）人民政府应尽快出台村民建房的审批流程和实施细则，进一步规范村民建房的资料和程序。对违反相关审批程序批准村民建房或者为不符合建房条件的村民办理建房手续的，按相关法律追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员责任。
23．浏阳市在自然资源部农村宅基地制度改革试点期间，按照自然资源部批复的相关文件执行。
24．长沙市高新区按照本实施意见执行。
25．本实施意见自公布之日起30日后施行。
（采晴整理）