济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法
（征求意见稿）
2018年12月27日
第一章 总 则
第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《征收条例》)、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》(2014年11月27日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市市辖区(包括任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区)国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条 任城区、兖州区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区管理委员会负责本辖区内国有土地上房屋征收与补偿的有关具体工作;房屋征收决定由市人民政府作出。
第四条 市住房和城乡建设局作为市级房屋征收部门，负责对全市房屋征收与补偿工作的指导、监督和管理。
发展改革、财政、公安、教育、民政、文化和旅游、自然资源和规划、市场监督管理、城市管理、税务、审计等部门按照职责分工，做好房屋征收与补偿的相关工作。
乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。
市、区人民政府应当将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方的权利和义务，相关费用列入房屋征收成本。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 房屋征收部门或房屋征收实施单位可以委托具备相应资质的单位承担社会稳定风险评估、房地产测绘、预评估、房屋征收评估、法律服务、房屋拆除、专家鉴定等专业性工作，所需费用列入房屋征收成本。
第七条 市住房和城乡建设局应加强对全市房屋征收部门和征收实施单位工作人员的业务知识和相关法律法规的培训。
第八条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。
第九条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
第二章 征收决定
第十条 符合《征收条例》第八条规定，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定。
第十一条 征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。其中，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。
济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。
第十二条 房屋征收涉及旧城区改建的，拟征收房屋所在地的人民政府应当组织住房城乡建设等相关部门就危房情况、基础设施配套情况进行认定，并公布认定结果，征求公众意见，经确定为危房集中或者基础设施落后的，方可实施旧城区改建。
保障性安居工程项目应符合国家、省认定标准，完善相关手续。实施房屋征收前，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十三条 符合《征收条例》第八条规定，确需征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形，并提交发展改革、自然资源和规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。
因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入市、区国民经济和社会发展年度计划的证明文件。
房屋征收部门经审查，对房屋征收事项符合法定条件的，应当提出审查意见，报市、区人民政府。市、区人民政府决定启动房屋征收程序的，应当合理确定房屋征收范围。
第十四条 房屋征收范围确定并公布后，由房屋所在地的房屋征收部门发布征收冻结通告。自冻结通告发布之日起，征收范围内的单位和个人不得进行下列不当增加补偿费用的行为：
(一)新建、改建和扩建房屋及附属物;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)建立新的房屋租赁关系;
(四)房屋权属变更、抵押;
(五)办理户口的迁入、分户(因本市居民应征入伍、服刑等原因注销征收范围内户口和因结婚、出生等原因确需入户、分户的除外);
(六)新增企业工商登记和事业单位、社会团体登记;
(七)其他不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当在征收冻结通告发布的同时书面通知自然资源和规划、公安、市场监督管理等有关部门、单位暂停办理前款所列事项的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过一年。
第十五条 房屋征收部门应对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁、抵押等情况组织调查登记，被征收人和相关单位应当予以配合。
被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会应协助进行相关调查。
第十六条 市、区人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、区人民政府应组织自然资源和规划、城市管理、住房和城乡建设等部门对征收范围内未经登记或改变用途的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，依法给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，依法不予补偿。
第十七条 房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，市、区人民政府应当组织有关部门及时进行复核、处理。
第十八条 房屋征收部门应当拟定房屋征收补偿方案，报本级人民政府。
征收补偿方案应当包括下列内容：
房屋征收部门、房屋征收实施单位；
房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等；
被征收房屋的基本情况;
被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；
补偿方式、补偿标准和评估办法;
房地产价格评估机构的选定方法；
用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定;
被征收人、公有房屋承租人搬迁腾房期限和过渡方式；
搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准；
补助和奖励等;
保障性住房政策;
征收实施步骤;
办公地址、联系人，联系电话。
其他事项。
第十九条 市、区人民政府应当组织发展改革、住房城乡建设、自然资源和规划、生态环境、文化和旅游、财政等部门对房屋征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公示。公示期限不得少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定的，市、区人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。听证工作由市、区人民政府确定的部门或者机构组织实施。
市、区人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。
第二十条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证，形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
房屋征收决定涉及被征收人1000户以上的，应当经作出房屋征收决定的政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第二十一条 房屋征收事项符合法定条件的，由市、区人民政府作出房屋征收决定。
市、区人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第二十二条 任城区、兖州区人民政府作出房屋征收决定之日起三日内应当将房屋征收决定的有关材料报送市房屋征收部门。
第三章 征收补偿
第二十三条 作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：
（一）被征收房屋价值补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；
（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；
（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。
第二十四条 对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。
对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。
第二十五条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本办法第二十九条规定的情形除外。
第二十六条 被征收人选择房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当以所提供的产权调换房屋与被征收人的房屋进行产权调换。产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照本办法的规定进行评估确定。双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十七条 用于产权调换的房屋，应当符合下列规定：
（一）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；
（二）符合国家和省规定的房屋质量安全标准；
（三）产权清晰。
第二十八条 被征收人为合法有效的不动产权证书登记的所有权人；被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产权证书和不动产登记簿的记载为准；不动产权证书未记载或者记载与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二十九条 被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，在租赁关系存续期间，被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的，作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
第三十条 征收个人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于五十平方米的，被征收人选择最低套型面积补偿的，征收该房屋应按照建筑面积五十平方米所在区位新建商品房的市场价格评估确定货币补偿金额或提供建筑面积不小于五十平方米的房屋用于产权调换。用于产权调换房屋的价值大于被征收房屋所在地建筑面积五十平方米房地产的市场价格部分，由被征收人承担;用于产权调换房屋的价值小于被征收房屋所在地建筑面积五十平方米房地产的市场价格部分，由作出房屋征收决定的人民政府承担。
房屋征收部门应当将符合规定条件的被征收人，在房屋征收范围内进行公示，公示期限不得少于十日。
第三十一条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、区人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。
被征收人符合住房保障条件，也符合享受最低面积补偿条件的，房屋征收部门应当征求被征收人意见，由被征收人选择住房保障或者享受最低面积补偿。
第三十二条 征收住宅房屋，房屋征收部门应当按照被征收房屋建筑面积每平方米15元的标准向被征收人支付搬迁费，每户往返搬迁费总额不低于1000元。
第三十三条 征收生产、经营房屋，其生产、经营设备的拆除、运输、安装费用，按照实际发生的合理费用或委托具有相应资质的评估机构评估确定。
第三十四条 征收住宅房屋，房屋征收部门应当按照被征收房屋建筑面积每月每平方米15元的标准向被征收人支付临时安置费。
被征收人选择货币补偿的，给予一次性三个月临时安置费。
被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付临时安置费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付临时安置费。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付临时安置费。
第三十五条 因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，房屋征收部门应当按照被征收房屋建筑面积每月每平方米20--30元的标准向被征收人支付停产停业损失补偿费。
被征收人选择货币补偿的，给予一次性三个月停产停业损失补偿费。
被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供周转用房的，不支付停产停业损失补偿费。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。
第三十六条 被征收人对临时安置费、停产停业损失补偿费标准有异议的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
第三十七条 被征收房屋装饰装修的补偿价格，由具有相应资质的评估机构评估确定。
被征收房屋的管道燃气、暖气补偿价格以及有线电视安装使用费、固定电话移机费、网络宽带迁移费等补偿价格按照有关规定标准执行。
院墙、大门、构筑物、树木等附属物的补偿价格按照市住房和城乡建设局定期公布的标准执行。
第三十八条 住宅房屋同时符合下列条件的，按被征收房屋评估价格提高10--20%的标准给予补偿。
（一）一层、沿街并实际用作商业用房1年以上；
（二）取得营业执照、办理税务登记并有纳税记录；
（三）营业执照、税务登记证与不动产权证书注明的地点相一致的。
第三十九条 被征收人在房屋征收决定规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁的，市、区人民政府可按照被征收房屋建筑面积或户（以不动产权证书为准）给予被征收人补助和奖励。补助和奖励标准由市、区人民政府根据实际情况在征收补偿方案中确定。
第四十条 征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。
第四十一条 被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人的，依照其与被征收人的协议约定分配搬迁费、停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费等费用。
第四十二条 房屋征收部门应当与被征收人依法订立补偿协议，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。
第四十三条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府，按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十四条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十五条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的人民政府应当催告当事人履行搬迁义务，催告书送达十日后当事人仍未履行搬迁义务的，可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起三个月内，依法向被征收房屋所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。
第四十六条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第四十七条 被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、被征收房屋清单提供给不动产登记机构。
不动产登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使用权注销登记。
第四十八条 审计机关应当加强对房屋征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四十九条 征收个人住宅房屋，被征收人因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。被征收人因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
第五十条 被征收人、公有房屋承租人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择6年内继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。
第五十一条 对已享受最低生活保障的被征收人、公有房屋承租人，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定按照规定享受最低生活保障；对因房屋征收造成人户分离，在迁入地居住1年以上新增申请最低生活保障的，按照规定向迁入地民政部门提出申请。
第四章 征收评估
第五十二条 被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
同一征收项目的房屋征收评估工作，一般由一个房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两个以上房地产价格评估机构共同承担，评估标准和方法应当统一。
第五十三条 市住房和城乡建设局应当每年向社会公布具有三级以上资质、业务能力强、社会信誉好的房地产价格评估机构名单，方便被征收人选择。
选定房地产价格评估机构，应尊重被征收人意愿，遵循程序正当、公开透明的原则。
第五十四条 房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。
被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。
第五十五条 被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。
采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表、公证机构等进行现场监督。
第五十六条 房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门与其签订房屋征收评估委托合同，并将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。
第五十七条 房地产价格评估机构应当按照相关标准规范，如实出具评估报告。
任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。
第五十八条 房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。
房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。
公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明，听取意见；分户初步评估结果存在错误的，应当予以修正。
公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第五十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起十日内进行复核，出具复核结果。
对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起十日内对评估报告进行审核，出具鉴定结论。
鉴定结论认为评估报告存在错误的，房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
房地产价格评估专家委员会成员由市住房和城乡建设局从注册房地产估价师、房屋征收、价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面的专家中选定组成，并予以公示。
第五章 法律责任
第六十条 违反本办法规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，依照其规定执行；法律、行政法规未规定法律责任的，依照本办法规定执行。
第六十一条 违反本办法规定，市、区人民政府及其有关部门有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的；
（二）违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的；
（三）违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的；
（四）违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的；
（五）非法干预评估活动和评估结果的；
（六）违法组织实施强制搬迁的；
（七）未及时核实、处理投诉、举报的；
（八）其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第六十二条 违反本办法规定，建设单位参与搬迁活动的，由房屋征收部门责令改正，处三万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第六十三条 征收房屋重置价格评定标准、征收房屋成新评定标准、征收房屋附属物补偿标准，由市住房和城乡建设局制定并及时公布。
第六十四条 各县(市)人民政府，可以参照本办法，制定本辖区内房屋征收与补偿办法。
第六十五条 本办法自2019年3月26日起施行，有效期至2024年3月25日。2014年3月26日市人民政府发布实施的《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》(济政发〔2014〕10号)同时废止。本办法实施前作出的《房屋征收决定》按照原规定标准执行。
（采晴整理）