各乡镇人民政府，各街道办事处，各经济区，市政府有关部门及相关单位：
经市政府研究决定，现将《瓦房店市公共管理与公共服务基准地价标准》印发给你们，请遵照执行。
瓦房店市人民政府
2018年6月29日
大连市瓦房店市公共管理与公共服务基准地价标准
为了加强土地管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》及《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（辽国土资办发〔2017〕178号）文件，结合实际情况编制了瓦房市公共管理与公共服务基准地价。现将公共管理与公共服务基准地价予以发布，并就有关事宜通知如下：
一、土地级别
（一）定级范围：瓦房店市中心城区及乡镇政府所在地、开发区、独立工矿区的建成区及近期规划建设用地区。
（二）土地级别的划分：本次瓦房店市土地定级采用综合定级，瓦房店市共划分六个级别，中心城区土地划分为一级、二级、三级，中心城区外的城市土地和发达乡镇的城镇规划区内土地及个别区段划分为四级，其他乡镇规划区和个别区段划分为五级和六级。
土地级别范围说明表
土地级别 | 地域分区范围 |
一级 | 东至：长大铁路-新生路-岭上街-公园路-花园小学-水果新城 南至：二粮库北-南环路-实验中学-六高中-五一路南住宅小区-世纪英伦 西至：都市阳光-过境路西100米-西郊供电所东-昌盛小区-四院北400米-市委党校 北至：西孙屯-河南路 |
二级 | 东至：万宝村李窑-转角村转角房-转角铁路线-东长春路-师范学校-工业路-向阳街； 南至：地震台-云台村委会-长大铁路-一职高北-南外环路-回头河-八高中； 西至：学府街-东安街东-汽校东300米； 北至：秦屯-祝丰街-水厂南路-长大铁路-北环怡景花园北300米。 |
三级 | 瓦房店市一、二级土地以外城市总体规划区以内的土地。 |
四级 | 瓦房店城市总体规划区以外的城市用地范围以内所有的土地； 潘大桥以东双西线道路两侧各500米土地； 瓦交线与黑大线交汇处通往瓦房店方向道路两侧各500米土地； 三台工业园区的土地； 太平湾经济开发区的土地； 大连龙门旅游度假区的土地； 复州城规划区环路内的土地； 老虎屯镇规划区的土地； 太阳街道办事处规划区及工业园区的土地； 九龙街道办事处规划区的土地； 瓦窝镇规划区内的土地； 元台镇规划区及工业区内的土地。 |
五级 | 三台工业园区以外规划区以内的土地； 太平湾经济开发区以外规划区内的土地； 大连瓦房店红沿河核电循环经济区； 大连将军石旅游度假区； 大连龙门旅游度假区以外许屯镇规划区内的土地； 复州城环路以外规划区以内的土地； 老虎屯镇规划区以外500米土地； 九龙街道、太阳街道办事处规划区以外1公里的土地； 李官旅游度假区的土地； 红沿河镇、永宁镇、仙浴湾镇、三台乡、谢屯镇、土城乡、李官镇规划区的土地； 瓦窝镇规划区外1公里的土地； 元台镇规划区外1公里的土地。 |
六级 | 定级范围内以上级别未涉及的其他土地。 |
注：具体范围以各规划区、旅游度假区等实际范围为准。 |
二、基准地价的定义及使用说明
（一）基准地价的定义
基准地价是指在某一时点上，城镇土地级别均质区域内，在设定容积率水平下和一定开发程度下各种用途法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。
1.估价基准日设定：基准日为二〇一七年一月一日。
2.开发程度设定：医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、机关团体用地、社会福利用地、公用设施用地及城镇住宅用地（保障性住房用地）土地平均开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气）和宗地内土地平整；能源类项目用地及公园与绿地土地平均开发程度为宗地外“五通”（通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路）和宗地内土地平整。
3.容积率的设定：医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、能源类项目用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、机关团体用地、社会福利用地、公用设施用地、镇住宅用地（保障性住房用地）容积率为1.5，公园与绿地用地容积率为1.0。
4.土地用途分类：医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、能源类项目用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、机关团体用地、社会福利用地、公用设施用地、镇住宅用地（保障性住房用地）和公园绿地用地。
5.土地使用年期设定：土地使用年期为各用地法定最高出让年期镇住宅用地（保障性住房用地）用地70年，其他用地50年。
6.土地权利性质设定：国有土地使用权。
（二）使用说明
1.土地出让时应按有关规定进行评估，集体研究确定价格，基准地价可用于指导评估和作为招拍挂底价的参考。
2.本次发布的基准地价主要包括土地取得费（征地费或拆迁费）、土地开发费、土地纯收益三部分。
3.基准地价是同一个级别中同一使用类型的区域平均价格，由于同一级别土地仍存在差异，使用基准地价进行宗地评估时，要根据不同用地类别基准地价进行因素修正。利用本基准地价和土地增值收益评估宗地价格时，应该根据宗地的区域因素，个别因素、土地使用年限和容积率等进行综合的系数修正后确定地价。
4.修正体系：本次基准地价修订中根据近年瓦房店市用地项目汇总情况制定了容积率修正体系，具体宗地容积率高于或低于基准地价内涵设定容积率的应按照修正体系进行修正，在一定程度内，容积率对楼面价的影响为容积率越高楼面价越低，但最终修正价格不得低于法律法规及相关文件规定的最低价格。各类用地按照最高使用年限编制基准地价，对于年期与基准地价内涵设定不同的宗地可按照年期修正公式进行修正。对于开发程度与基准地价内涵设定不同的宗地，宗地价格可按照开发程度的不同适当调整。
5.公共管理公共服务用地应实行净地招拍挂方式对外出售。
6.医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、能源类项目用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、机关团体用地、社会福利用地、公用设施用地、镇住宅用地（保障性住房用地）采用楼面价的形式，在实际应用中如需采用地面价，可使用设定的容积率进行转换，公园绿地用地及涉及到慈善性质的养老用地采用地面价形式。
7.涉及定级范围外的国有建设用地出让的可参照瓦房店市最低级别价格。
（三）本通知自2018年8月1日起实施，与之相抵的文件同时废止。
（此件公开发布）
（采晴整理）