各街道办事处、泽雅镇人民政府，区政府直属各单位，市派驻瓯海各工作单位：

《瓯海区农村住宅房屋改造建设管理实施细则（试行）》已经区人大常委会批准，现印发给你们，请结合实际，认真抓好组织实施。

温州市瓯海区人民政府

2017年4月26日

瓯海区农村住宅房屋改造建设管理实施细则（试行）

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我区农村住宅房屋（以下简称农房）改造建设管理，合理节约用地，切实改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）、《浙江省城乡规划条例》、《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》、《浙江省人民政府办公厅关于进一步加强村庄规划设计和农房设计工作的若干意见 》、《温州市人民政府关于扎实推进市区城中村改造工作的意见》等法律、法规和有关文件精神，结合瓯海区实际情况，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于瓯海区范围内合法（已取得不动产权证或已取得产权证和土地证）或经认定为合法建筑的农房的改造建设。合法或经认定为合法建筑的农房改造规定见附件1。

第三条 农房改造建设应遵循“规划先行、试点引领，因地制宜、分类实施，集约用地、集聚发展，政府引导、群众自愿”的原则，优先解决农村D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户、住房困难户的住房需求，在解决农民基本住房的同时增加农民财产性收入。

第四条 农房改造建设根据《温州市城市总体规划（2003-2020年）（2016年修订）》（以下简称总规）中心城区建设用地范围内与外、平原与山区、省级风景名胜区内核心景区与非核心景区、温州生态园建设保护区范围内与外等不同，分类施策，分类改造，实现城乡合理过渡、农村梯度集聚。

第五条 区住建局为瓯海区农房改造建设管理的主管部门，负责全区农房改造建设工作的指导协调和相关政策的研究制定工作，负责指导全区农房风貌研究和设计以及建筑工匠的培训工作。房屋征收、国土、规划、财政、水利、风景旅游、文广新等部门按照各自职能开展工作。

镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）可根据农房改造建设管理需要设立农房建设管理办公室（与村镇建设办公室合署办公），负责辖区内农房改造建设的指导和监管，负责辖区内宅基地移位或宅基地建设用地审批，牵头组织宅基地区块改造、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建改造竣工验收。

第二章 农房改造方式

第六条 农房改造方式包括城中村改造、旧房货币收储（按照城中村改造货币安置政策执行）、村庄区块改造（由村集体经济组织作为实施主体并按照公寓式小区进行改造安置，存量建设用地自求平衡、建设资金自求平衡、政策处理工作自行负责）、宅基地区块改造（由改造户采取集中或集中点状式建设公寓式套房并按照宅基地审批方式进行改造建设）、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建（本村范围内）、加固修缮、立面改造和异地搬迁等。

第七条 总规中心城区建设用地范围内的农房，应纳入城市建设，原则上不批准独户独幢原址拆建改造，应通过纳入城中村改造、旧房货币收储等方式实施城市化改造。已列入2017年、2018年瓯海区城中村改造计划范围的农房，应根据城市规划分片分类分步进行城中村改造，执行属地街道城中村改造相关实施细则，其D级危房可采取临时过渡、提前安置、跨区域安置等方式予以处置。近期（5年内）未列入城中村改造计划的农房（包括D级危房），如符合两规，可按总规中心城区建设用地范围外的改造方式由街道审核后一事一议报区政府审定（属于生态园规划控制范围内的，由街道审核后一事一议报温州生态园管委会审定）。

第八条 总规中心城区建设用地范围外平原村、山区村（不包括省级风景名胜区核心景区范围和温州生态园建设保护区范围）的D级危房(为申请人唯一合法住宅或其D级危房为本村村民唯一宅基地房屋），在符合村庄规划和宅基地审批管理规定的前提下，优先考虑独户独幢先行拆建或宅基地移位建设；其他农房再根据镇规划、村庄规划（集聚型村庄、特色型村庄、限制型村庄、搬迁型村庄等）并结合美丽乡村建设、小城镇综合治理，进行统一规划、统一建设方案（由属地镇街委托村庄规划或有资质的编制单位进行设计，设计费用参照村庄规划比例负担；生态园规划控制区域村庄规划、村庄建设方案由生态园管委会负责编制），并按照第六条改造方式予以分步实施改造。

第九条 总规中心城区建设用地范围外省级风景名胜区核心景区内农房，其房屋被鉴定为D级危房的，在建筑基底用地面积、建筑高度、建筑层数、建筑面积、使用功能不变且其建筑风格必须符合省级风景名胜区核心景区要求的前提下，在征得属地风景名胜区管理机构审核同意后按修缮、拆建方式进行处置；其他农房改造方式由区风景旅游局与属地镇街研究后按一事一议报区政府审定。省级风景名胜区核心景区内须整村搬迁的村，应优先纳入城中村改造或异地迁建。

根据《浙江省温州生态园保护管理条例》规定,经浙江省人民政府批复同意的《温州生态园总体规划》确定的生态园建设保护区（瓯海区行政区域）范围内农房，依照前款风景名胜区核心景区内农房的处置方式处置,报经温州生态园管委会按规定审批程序审批后实施。

第十条 土地利用总体规划为复垦区内的农房，确需改造建设的，可先行使用土地，今后可在行政区域内等面积进行调整置换。

第十一条 村庄规划或村庄建设方案未编制的村庄，其D级危房由属地镇街牵头组织规划、国土、住建等部门站所及属地行政村进行联合踏勘，基本符合村庄规划有关技术规范要求的，可先组织实施改造。

第十二条 对属于文保点、文物保护单位及已列入全国第三次不可移动文物普查名录的其他不可移动文物，经鉴定为D级危房的，征得住户同意后，属地镇街可采用城中村改造、旧房货币收储等方式进行处置，并落实资金予以原址保留修缮与利用，保护加固方案根据不同级别由相应的文化（文物）行政部门核定；确因特殊情况不能处置的，由属地镇街组织腾空，并及时协调落实措施对其抢修加固，以确保文物本体建筑安全。

对确需迁移保护的不可移动文物和位于文物保护单位保护范围内的农房，在农房改造建设时须按照有关法律法规和有关文件规定执行。

位于历史文化村范围内的农房改造建设，按照浙江省历史文化名城名镇名村保护条例执行。

第三章 建设规模确定及审批

第十三条 村庄区块改造土地应征为国有后，以划拨方式供地给村集体经济组织作为村庄区块改造安置使用，用地规模原则上不少于100户或2公顷，建设规模（建筑面积，不包括奖励部分）根据下列标准计算确定：

（一）顶天立地式房屋改造建筑面积按原房屋建筑底层合法或认定为合法占地面积的3.75倍计算；原房屋合法或认定为合法建筑面积大于建筑底层合法或认定为合法占地面积3.75倍的，超过部分建筑面积按拆建比1∶1.25计算。

（二）公寓式套房改造建筑面积按原房屋合法或认定为合法建筑面积的1.25倍计算。

（三）改造区块内的村集体办公、三产用房改造后按合法或认定为合法用地面积的1∶2.5或按原合法或认定为合法建筑面积1:1分别置换为村集体办公建筑面积、住宅建筑面积。

（四）改造区块内的合法或认定为合法建筑的工业、仓储用房经有资质的评估机构评估后，由村经济集体组织按等价原则置换区块内住宅用房。

（五）改造区块内的合法或认定为合法建筑的营业房按1:1置换营业房或按等价原则置换住宅用房。

（六）每户增加50平方米改造建筑面积。

（七）区块用地范围外本村范围内D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户、住房困难户应优先统筹考虑。

第十四条 宅基地区块改造优先在中心集聚村实施，土地性质保留集体，用地规模原则上不少于10户，每户宅基地占地面积原则上不得超过原合法或认定为合法建筑底层占地面积；房屋建筑层高不得超过3.3米；建设规模（建筑面积，不包括奖励部分）根据下列标准计算确定：

（一）顶天立地式改造建筑面积按原房屋建筑底层合法或认定为合法占地面积的3.75倍计算；原房屋合法或认定为合法建筑面积大于建筑底层合法或认定为合法占地面积3.75倍的，超过部分建筑面积按拆建比1∶1.25计算。

（二）公寓式套房改造建筑面积按原房屋合法或认定为合法建筑面积的1.25倍计算。

（三）每户改造建筑面积达不到最小套型建筑面积的，可按最小套型建筑面积（60-100m2之间）计算。

（四）区块用地范围外本村范围内D级危房户、地质灾害避让搬迁户、无房户安置应优先统筹考虑。

第十五条 农房独户独幢原址拆建或宅基地移位迁建改造用地面积原则上不得超过原合法或认定为合法房屋建筑底层面积；底层层高不得超过3.3米，二层及以上层高不得超过3米。建筑面积根据以下标准计算确定：申请拆建或迁建的农房，在符合村庄规划、村庄建设方案和日照要求的前提下，原房屋合法或认定为合法建筑的农房为三层及以上的，要按照村庄建设方案层数要求拆建或迁建，超过部分建筑面积作为货币回购安置；原房屋合法或认定为合法建筑的农房少于三层的，可拆建或迁建至三层；超出原房屋合法或认定为合法建筑面积部分一并办理建设工程规划许可证。

第十六条 村庄区块改造、宅基地区块改造在确保改造户人均40平方米自住建筑面积和村民自愿的前提下，可按以下方式进行面积调剂，面积调剂需进行公开公示，面积调剂不作为交易认定，审批部门直接批准给改造户：

（一）改造户多余的建筑面积（套型选择后）可以在改造户之间相互调剂整合成套。

（二）村集体奖励部分建筑面积（不包括公共设施用房）可用于改造户调剂，但不得对外销售。

第十七条 农房改造建设涉及宅基地移位或宅基地建设用地审批的，按照省、市有关宅基地审批管理规定执行，并由镇街审批。

第十八条 村庄建设方案由属地镇街组织规划、国土、住建等部门站所及属地行政村村民代表并邀请专业技术人员进行审查，并出具会审纪要，修改完善后其总平面图及效果图须公开公示，无异议的由设计单位签字盖章出具建设方案文本，经村民代表大会同意后报规划、国土、住建、房屋征收部门留存。

第十九条 村庄区块改造、宅基地区块改造具体审批流程见附件2、附件3。独户独幢原址拆建或宅基地移位迁建具体审批流程见附件4。

第四章 优惠政策

第二十条 村庄区块改造有关规费按以下要求予以减免：

（一）城市基础设施配套费：原有旧房合法或认定为合法建筑面积部分予以免收，超出部分按省、市相关规定收取。

（二）免收白蚁防治费、水土保持补偿费、人防工程易地建设费（限因地质等原因不能建人防地下室的项目）、新型墙改材料专项基金。

（三）物业维修管理基金按收费标准减半收取。

第二十一条 村庄区块改造项目按区征收办核定的建筑规模改造建设并经竣工验收合格后，节余的建设土地（原土地为建设用地）由区财政按有资质单位评估地价的40%直接支付给村集体经济组织用于村庄区块改造建设。

第二十二条 村庄区块改造范围内涉及规划城市道路、公共绿地或其他公共设施用地建设的，其征地费用由区财政负担，征地补偿按现行规定执行。此外，根据其相对应的用地面积每亩另奖励50㎡的公共设施用房（土地用途为公共设施用地）给村集体经济组织，不得分配到户。

第二十三条 村庄区块改造、宅基地区块改造涉及对区块用地范围外本村范围内的D级危房户、无房户、地质灾害避让搬迁户进行安置的，可给予安置面积10%的住宅建筑面积奖励给村集体经济组织，用地面积经批准后可适当给予增加。无房户改造建筑面积控制在60-100平方米（可根据最小设计套型确定）范围。

第二十四条 村庄区块改造整村或连村成片改造用地规模在4公顷以上，享受以下优惠政策：

（一）原房屋合法或认定为合法建筑底层面积在40 平方米以上的可奖励10 平方米住宅建筑面积；在40 平方米以下的，按比例计算奖励住宅建筑面积。

（二）另增改造规模（不包括奖励部分）5%的建筑面积作为村集体公共设施用房，归村集体经济组织所有。

（三）按核定建筑面积（包括奖励面积）给予200元/㎡的资金补助用于村庄区块改造建设，资金由区财政负担。

第二十五条 列入市、区地质灾害避让搬迁计划受威胁范围内的农户（由国土部门协同镇街认定），选择城中村改造、村庄区块改造、宅基地区块改造、宅基地移位迁建、异地搬迁改造的，由区财政按照原农房土地证用地面积或经认定为合法建筑的建筑底层面积给予800元/㎡补助（低于2万元的按2万元补助）；选择旧房货币收储（货币安置）安置的，由农户作出不再要求宅基地审批、安置的承诺后，按照土地证用地面积或经认定为合法建筑的建筑底层面积给予1500元/㎡补助（低于4万元的按4万元补助）。在2017年12月底前完成整体（包括附属用地）搬迁（自行腾空、拆除原建筑、土地归集体所有）并交政府复垦造地或绿化的，选择城中村改造、村庄区块改造、宅基地区块改造、宅基地移位迁建、异地搬迁改造的，由区财政再给予每户3万元补助；选择旧房货币收储（货币安置）安置的，由区财政再给予每户5万元补助。在2017年12月底前尚未完成整体搬迁、建筑物拆除的，不再享受地质灾害避让搬迁补助。

对发生紧急情况的地质灾害避让点予以强行组织避灾疏散。

第二十六条 经民政部门确认的低保户、低保边缘户（持有民政部门核发的困难家庭救助证），在旧房货币收储、村庄区块改造、宅基地区块改造、独户独幢原址拆建、宅基地移位迁建、异地搬迁改造时，由区财政（不包括省、市建房资金补助）分别补助2万元/户、1万元/户。

第二十七条 农房改造补助资金在农房改造竣工验收或原农房交政府收储后，由属地镇街统一填报资金补助清单，经镇街集体研究并报区征收办、区住建局审定后，区财政按程序予以拨付。

第五章 农房建设要求

第二十八条 农房建设应按照“有建设规划管控、有结构设计、有合格的建筑工匠施工、有技术指导和管理队伍、有竣工检查验收”等五个要求，落实农房建筑质量安全管理，切实提高农房改造建设管理水平。

第二十九条 农房改造建设不得进行加层改造。通过独户独幢原址拆建和宅基地移位迁建进行改造建设的农房，每层可选择一处阳台悬挑（具体按照村庄规划、村庄建设方案确定），且悬挑长度一般不得超过1.5米；其屋顶原则上以坡屋顶为主，坡屋顶设计须符合相关技术规范要求。

第三十条  通过村庄区块改造方式建设的农房须按照基建项目建设程序办理相关审批、建设手续，并按规定进行招投标。

第三十一条 通过宅基地区块改造进行建设的农房必须委托有资质的设计单位出具施工图，其中结构施工图必须经有结构注册资格的人员审核后加盖执业章、注册章。施工应委托有资质的施工单位进行施工。

第三十二条 通过独户独幢原址拆建或宅基地移位迁建进行改造建设的农房必须经有资质的设计单位或有执业资格的设计人员出具农房改造建设施工图，其中结构施工图必须经有结构注册资格的人员审核后加盖执业章、注册章。结构设计优先采用框架结构、木结构、钢结构等抗震性能佳的结构类型，二层及以上建筑不得采用无圈梁、无构造柱、多孔板设计。鼓励委托有资质的施工单位进行施工，也可委托持有住建部门核发的“村镇建筑工匠岗位证书”的建筑工匠进行施工。

第三十三条 农房应经有关部门(村庄区块改造由区审管办牵头组织有关部门进行联合竣工验收)或镇街验收合格后方可投入使用。农房竣工验收应根据施工图、施工合同、施工记录等资料进行核查，对实体质量进行查验，形成验收结论，各方主体签署验收意见。施工方应提供施工记录资料，并对资料的真实性负责。对不按图施工，擅自改变结构、建筑立面，要限期整改，不整改的不予验收。

第六章 监督与管理

第三十四条 各镇街或生态园管委会职能部门应加强农房改造建设质量管理，可以通过购买监理服务或聘请工程管理人员协助镇街农房建设管理人员对房屋建设进行现场指导和监管，对存在违反农房质量安全强制性技术规范的要及时予以制止。

第三十五条 各镇街国土所、规划所、综合执法中队、房管所等部门站所需安排一名工作人员协同镇街农房建设管理办公室组成联合监督小组，负责做好日常巡查工作。

（一）公开公示。经批准建设的农房，规划部门（所）、综合执法部门应将该户（批）的审批情况和举报电话在建房地点进行公示，接受群众监督。

（二）落实农房建设“四到场”。联合监督小组要做到“四到场”，即建筑放样到场、基槽验线到场，施工过程到场、竣工验收到场，全程规范农房建设秩序。国土所、规划所、综合行政执法中队、房管所和镇街根据各自职责认真落实违章巡查、查处、立案、拆除工作。

（三）施工巡查。施工期间，联合监督小组需对农房建设进行日常巡查，并做好巡查记录；节假日期间，镇街或生态园相关职能部门应安排人员对施工现场进行巡查，并做好巡查记录。对在巡查中发现有违反审批内容，超建筑面积、超建筑层数、超建筑层高、超土地面积（增加建筑底层面积）、改变建筑风貌等其中任意一项情况的，由综合行政执法部门发放停工通知书责令限期整改；未经审批违法占用农用地进行建房的由国土部门发放停工通知书责令限期整改；不整改的一律按现行违法建筑处理，并认定为整体违法予以整体拆除。

第三十六条 农房建设涉及新建违法建筑的发现、制止、查处等管控责任按照相关法律法规和《市委办公室 市政府办公室关于印发<温州市新建违法建筑责任追究暂行办法>的通知》（温委办发〔2014〕83号）、《温州市瓯海区人民政府关于印发瓯海区整治和查处违法建筑暂行办法的通知》（温瓯政发〔2013〕6号）文件规定执行。

第七章  附 则

第三十七条 本实施细则所指的D级危房为经瓯海区住建局备案的有资质的房屋安全鉴定机构鉴定，且鉴定文本经温州市瓯海区房屋安全鉴定办公室备案的等级为D级的危旧住宅房屋建筑。

第三十八条 本实施细则所指的无房户为瓯海区户籍申请人及其户口册内人员在鹿城区、龙湾区、瓯海区无登记房屋（包括不动产权证、产权证、土地证）且在申请时前3年内无交易记录；经调查，申请人及其户口册内人员在瓯海区范围内有经认定为合法建筑、已竣工未登记的三产安置房和在鹿城区、龙湾区、瓯海区范围已签订购房合同的，不属于无房户范围。户的认定按照市、区城中村改造有关规定执行。人口数原则上以房屋所有权人在册户口人数（不包括挂靠人员）为准，独生子女、已婚未育夫妇可增加1人。

第三十九条 本实施细则自2017年5月 1日起施行。

（采晴整理）