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评估报告报价太低了怎么办!专业拆迁律师告诉您,这样维权才有效。

日期: 2022-03-21
浏览次数: 14


引言:

相信很多被拆迁人在拆迁过程中都会遇到这样的事:“明明自己的房屋面积很大,但拆迁评估报告中的补偿价格却低于周边同类房屋价值。别人都是越拆越富,而自己怎么越拆越穷呢?面对不合理的补偿价格,即使被拆迁人尝试与征收方协商房屋征收补偿事宜,通常也得不到理想的结果。这里专业律师提醒您,您的拆迁报告可能出现了问题。


拆迁评估结果对于每一个被征收人在征地拆迁中,都起着至关重要的作用。那么评估报告都要走哪些程序规定,怎么才能争取到更高的补偿呢。

评估报告报价太低了怎么办!专业拆迁律师告诉您,这样维权才有效。


一、要选择一个公平合适的评估机构


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。


如果征收方不让被拆迁人选择房屋评估机构,或是没有公示备选房屋评估机构的相关信息,或是指定了房屋评估机构,这些行为就是违法的,被拆迁人可以通过法律的武器保护自己的合法权益。


评估报告报价太低了怎么办!专业拆迁律师告诉您,这样维权才有效。


二、评估机构的程序存在诸多问题


但在实践中,有些地方的评估师纯粹是滥竽充数,评估过程中出现很多错误。按照法律规定,对房屋进行评估评估师必须要到被评估的房屋实地进行勘察测量,并进行拍照录像,但很多被拆迁人向律师反映,说评估人员根本就没有来实地勘察测量,或者来了也仅是简单的看一下就走了,随后没过多长时间评估报告就出来了。还有的拆迁户收到的评估报告就是一个统计表,一份包含完整法定内容的评估报告一个统计表怎么能够涵盖了呢?甚至评估报告上都没有评估师的签字,这样的评估报告如何能准确的评估出房屋价格!


评估报告报价太低了怎么办!专业拆迁律师告诉您,这样维权才有效。


三、房屋评估方法有误,导致房屋价值被严重低估


《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。


1.市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为评估。


2.收益法

收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。


3.成本法

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。


4.假设开发法

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。


5.基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。


评估报告报价太低了怎么办!专业拆迁律师告诉您,这样维权才有效。


四、房屋拆迁评估价值低于实际价值时,如何救济?


《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。


申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。


第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。


第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。


第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。


经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。


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最后万典律师叮嘱您

征收拆迁补偿并不是由拆迁评估公司说的算,如果遇到了评估不合理的事情,不能吃了这个亏,要用法律的手段来维护自己的切身利益,这里万典律师建议被拆迁人在遇到评估纠纷时,因其评估过程、法律法规等问题过于复杂,应尽快咨询专业征收拆迁律师,以免权利受损。

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