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典型案例:无证房被按照违法建筑强拆,告赢政府后,法院判决按照新建商品房价格赔偿

日期: 2022-10-31
浏览次数: 28

本案是一起城市规划区内集体土地上房屋拆迁案件,案涉房屋系无证房,因存在补偿争议,县政府主张按照重置价600-700元/平方米补偿,委托人希望按照市场价值,参照周边新建商品房价值标准补偿,双方差距过大无法调解,最终,拆迁实施单位街道办事处出具证明,认定案涉房屋系违法建筑,县城市管理执法局据此认定案涉房屋为违法建筑,做出《限期拆处决定书》并将案涉房屋强制拆除。本案面临的难题是违法建筑是不予赔偿的,即使强拆是违法的,补偿问题也是难以解决的,万典律师代理的这一案件,极具典型性,涵盖了四个典型性法律问题,最终律师通过法律程序将这一个疑难案件成功解决,处于相同处境的被征地拆迁朋友可以参考。

本案涉及的问题有:

1、征地拆迁中无证房被认定为违法建筑如何救济

2、房屋被强制拆除如何救济?

3、强拆之后怎么赔偿

4、城市规划区内集体土地上房屋拆迁,是否应当按照国有土地上房屋标准补偿

原告:杨XX

代理律师:王卫洲 北京万典律师事务所律师

康 静 北京万典律师事务所律师

涉及被告:鄄城县城市管理行政执法局,鄄城县人民政府

第一、征地拆迁中无证房被认定为违法建筑如何救济? 房屋被强制拆除如何救济?

这两个问题的关键问题,要推翻案涉房屋违法建筑的认定,让无证房认定为合法建筑。

本案中,委托人的房屋被认定为违法建筑,城管执法局作出《限期拆除决定书》并执行了强拆行为,案涉房屋系无证房。万典律师在代理本案后针对提出两个诉讼,1、针对限期拆除决定,向人民法院起诉撤销决定书;2、针对强拆行为向人民法院起诉确认强制行为违法。

万典律师在诉讼中提出:

首先,原告的房屋依法不属于违法建筑,被告作出被诉行为适用法律错误。

原告房屋建设于2010年,房屋位于乡村规划区,建设当时经过所在村委会同意,且房屋建设于自身合法使用的宅基地上,结合当地农村宅基地建房现状,未有相关部门要求其办理建设工程规划许可证,另结合《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款之规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省自治区直辖市制定,而本案即符合这一情况,且建房时山东省并未对宅基地上建房作出明确禁止性规范,因此,原告房屋依法不属于违法建筑。另外,涉案房屋已经被纳入征收范围,征收中鄄城县人民政府已经将房屋认定为合法建筑并进行了评估,因此,涉案涉案房屋不属于违法建筑。综上,被告以原告房屋不具有建设工程规划许可证事项为由作出限期拆除通知,依据明显错误。

其次,被告作出限拆通知行为认定事实不清,程序违法

一、被告作出《限拆通知书》行为认定事实不清。

被告提出原告的房屋系违法建筑,但其却根本未能调查清楚原告房屋的建设时间这一基本问题,而唯一的街道办证明根本不能达到证明原告房屋建设时间的证明目的,因此,很明显,被告作出被诉行为前,并未依法进行调查,相关基础事实并不清楚,在此情况下,被告即作出被诉行为认定原告房屋系违法建筑,明显违法。

二、被告作出《限拆通知书》行为程序严重违法。

被告作出被诉行为,称采取的是“张贴在原告家门上”的留置送达方式,但是,被告在未提供证据证明无法采取其他方式送达的情况下,直接采用所谓的留置送达的方式,明显不具有任何法律和事实依据,送达程序严重违法,由此也导致涉案的陈述申辩及听证权利未能依法告知,原告的陈述、申辩及听证权利未能依法行使,程序严重违法。

人民法院经过审理判决撤销案涉《限拆通知书》,但鉴于涉案房屋已经被拆除,强拆失去基础,最后强拆行为也被确认违法。

山东菏泽:无证房被按照违法建筑强拆,告赢政府后,法院判决按照新建商品房价格赔偿


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第二、强拆之后如何补偿?城市规划区内集体土地上房屋拆迁,是否应当按照国有土地上房屋标准补偿 ?

在本案限期拆除决定和强拆违法诉讼均获得胜诉的前提下,万典律师继续帮助委托人提起关于赔偿的诉讼,经人民法院督促,鄄城县人民政府对杨xx作出房屋征收补偿决定书。 决定按照750元/㎡对杨xx进行补偿。杨xx对此不服,在万典律师的帮助下,向菏泽市中级人民法院提起诉讼,要求按照周边新建商品房的标准4500元/㎡进行补偿。

万典律师在诉讼中主要意见为:

1、原告提出的房屋价值损失按照周边商品房市场价具有事实和法律依据。

《最高人民法院关于审理集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定,“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”,

据此,本案原告房屋已经属于城市规划区内,且涉案土地已经被山东省人民政府批准征收,涉案土地已经变为国有,故其要求按照《最高人民法院关于审理集体土地行政案件若干问题的规定》按照国有土地上征收补偿标准(周边商品房的市场价)进行赔偿具有法律依据,应当予以支持。

关于城市规划区内集体土地上房屋拆迁补偿,山东省和菏泽市地方法规明确规定按照国有土地上房屋拆迁标准进行补偿。

鄄城县人民政府在2016年发布公告组建指挥部启动尹庄旧城改造房屋拆迁,关于集体土地上的房屋拆迁补偿标准当时的依据为《山东省物价局山东省财政厅 山东省国土资源厅关于莱芜、菏泽市征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》(鲁价费发(2013)13号)文件及《菏泽市物价局菏泽市财政局菏泽市国土资源局关于印发《菏泽市征地地面附着物和青苗补偿标准》的通知》(菏价费发[2013]15号)文件。这两个文件均明确规定:“1.城市规划区以内的房屋补偿标准,按《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”

而《山东省城市房屋拆迁管理条例》第五十七条规定:“ 因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地,应当依法办理土地征收手续,拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。”第二十六条规定:“拆迁房屋实行货币补偿的,货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的,依照其约定。”

之后2017年9月26日山东省国土资源厅《关于菏泽市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》(鲁国土资2017)312号)出台,“临时建筑、看护用房”的补偿按照该标准的规定进行补偿,住宅房屋补偿按照《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》评估作价。

另外,《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》第八条第二款:在城乡结合部和城中村,原则上不再单独安排宅基地建房,主要采取货币或实物补偿的方式,由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和,应能保障其选购合理居住水平的房屋。

因此,依据上述规定,原告作为被征收人,有权要求被被告按照周边国有土地上房屋新建商品房的价格标准对原告房屋价值进行赔偿。

2、被告应当提供货币补偿和产权调换两种方案供原告选择。

原告具有选择产权调换或者货币补偿的权利,被告应当提供两种方式供原告选择,并按照要求结算差价。因为本案系因征收行为引发违法强制拆除行为所产生的国家赔偿问题,在征收中,货币补偿和产权调换是被征收人依法享有的法定权利,其有权进行选择,即便是在因违法强制征收行为而引发的补偿案件中,这种选择权仍应予以保障,因此,原告有权要求被告提供货币赔偿和产权调换两种方式供原告选择。

最终人民法院采纳了万典律师的意见,认为对于原告房屋应当

市场价格进行补偿,即参照周边新建商品房的市场价格对原告进行补偿,人民法院认定周边新建商品房平均价格为4200元/㎡,故判决撤销被告鄄城县人民政府作出的房屋征收补偿决定书,判决鄄城县人民政府按照4200元/㎡的价格标准进行补偿;并判决被告提供货币补偿和产权调换两种方式供原告选择,原告如选择产产权调换的,被告提供安置房并与原告结算差价。

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