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无证房屋要以违建强拆,这些特殊情形都考虑到了吗?

日期: 2022-12-19
点击次数: 3


无证房屋我们也给大家分享过不少案例了,现在综合各地的实际案例,比较多见的情况还是以无证为由认定违建并进行强拆,或是“打折”补偿的。

尽管法律上有“法不溯及既往是原则, 法溯及既往是例外”的原则,我们也多次提到过“历史因素”造成的无证的客观情况,但无证确实会让不了解法律的被拆迁人朋友陷入不利的境地。

无证房屋要以违建强拆,这些特殊情形都考虑到了吗?

其实无证房屋的情况也比较复杂,以下是值得注意的一些特殊情形,供大家参考借鉴:

1、是哪种程度的无证,部分违建还是全部违建?

无证也分程度和等级,有的是完全无证,那么就比较麻烦;有的则是所谓的“单地证”,即当事人拥有集体土地建设用地使用证或者宅基地使用权证,而只是地上后建的房子没有证。

“单地证”“单房证”的缺证情形要好于完全无证。对于农村房屋而言,完全合法应当持有至少两证——集体土地建设用地使用证(地证)和农村房屋所有权证(房证)。

地证主要记载获批宅基地使用权的准确位置、四至范围、面积和“一户”之上的全部成员,但其对所建住宅房屋的建筑面积、层数、高度等信息往往难以完整记录。这就需要额外的房证来加以补充和完善。

显然,在面临拆迁腾退或者违建查处时,“证”是有就比没有强。鉴于农村许多地区在前十年二十年都未曾核发过乡村建设规划许可证,更没有对村民的建房行为做过任何实质性的监管,只要涉案房屋有前述两证之一,其合法性就算是有所保障了。

无证房屋要以违建强拆,这些特殊情形都考虑到了吗?

也就是说在这种情况下,涉案房屋就不会再是完全无证的全部违建,而最多仅是证载面积小于实际面积的“部分违建”。 这就要求乡镇街道全面调查取证,弄清房屋每一个部分的建造年代、建筑结构和审批情况,而不能眉毛胡子一把抓,在做不到区分处置的情形下作出责令限期拆除决定。

而部分违建,全部拆除势必将构成违法强制拆除,被征收人将有通过确认强制拆除行为违法并申请行政赔偿来弥补损失的机会。

当然,这并不是说有一证就可以随意改建、扩建了。如果经调查取证改建、扩建行为属实且确未履行新的报批手续,那么改、扩建部分仍有可能被认定为违建,进而被拆除而不予任何补偿。

2、是否考虑到房屋的建设时间?

农村的房屋,由于农村管理制度的欠缺,对产权管理不到位,因此农村无证房屋有很多,很多老百姓也因缺乏相关确权意识,一直正常居住使用且一直相安无事,直到遇到拆迁了,突然发现自家的房屋因无证被认定为违建,要被拆除,一时茫然不知所措。

从法律上分析看,无证房屋并不就是意味就一定是违法建筑,对于依法建造的房屋,即使缺乏权属证明,也要充分考虑该类房屋建设的特殊性,比如,建设年限形成于70年代甚至更早年代,其中很多地方的祖宅就属于这类房屋,还有些房屋具有五十年代的老证,虽然证书从法律上已失效,但是仍然可以作为参考依据,这些房屋应按照法不溯及既往原则,一般应该按照有证房屋确认。

无证房屋要以违建强拆,这些特殊情形都考虑到了吗?

再者,有一个重要的时间节点就是2008年《城乡规划法》颁布后建设的房屋,在实际执法的过程中,我们经常会发现执法部门适用的法律依据就是《城乡规划法》。如果您的房屋是建设在2008年以后的,且未获得相关规划审批手续,房屋的性质认定上就存在极大的不确定性。

但综合各地的类似案件来看,仅凭2008年的城乡规划法并不能完全规避无证房在拆迁是面临的不利局面,有些地方则是以上世纪90年代为分水岭,如今是2022年了,建造于20多年前的房屋即使没有证,也更容易靠上“历史遗留原因形成”的“边儿”。靠上了,或许不能避免被拆除,但获取部分补偿的机会就大增了。

实践中也有很多地方的做法是,对这类建造年代较早的房屋不予违建认定,而是直接基于补偿方案的规定给予“打折”补偿。这样的话房屋起码不会面临马上被限期拆除的情况,按照征收补偿程序,对补偿结果不满意我们也可以针对其提起复议或诉讼。

3、是否属于招商引资的情况?

改革开放后,大多地方政府为了促进本辖区经济发展,进行大规模招商引资,并制定很多优惠补助政策,简化甚至倒置建设审批程序,允许先建设厂房、房屋再补办相关手续。

随着时间的推移,企业在补办手续的时候,由于所占土地存在确权等历史遗留问题,甚至只是基于时间长、办理手续繁琐的原因而使行政机关怠于履职,导致许多企业无法办理相关手续。

无证房屋要以违建强拆,这些特殊情形都考虑到了吗?

这种房屋一旦涉及拆迁,征收方为了加快进度、降低拆迁成本从而认定违建。实际上通过招商引资兴建的房屋拆迁时依法是有补偿的,不能轻易定为违建。

比如,临街门面房、企业厂房、民宿酒店等经营性房屋而言,招商引资的事实显然有助于被拆迁人减少损失,这有大量的裁判支持。

被拆迁人需要注意以下3方面问题:

①要妥善保存当年招商引资时的相关证据比如地方政府的相关政策文件,有关部门颁发的荣誉证书,有关领导参与项目开工竣工仪式的视频、照片和签订的书面招商引资协议等等,防止政府一方“新官不认旧账”;

②是要加强法治意识。尽早了解涉案项目在用地、环保、规划、消防、房屋建设安全等方面的合法性情况,争取将可能存在的违法隐患予以消除。

无证房屋要以违建强拆,这些特殊情形都考虑到了吗?

③遵守法律法规。当年的“招商引资”管不到近期的新、改、扩建行为,要意识到招商引资绝非授权企业肆意妄为,该遵守的法律法规必须严格遵守。

万典律师提示

总之,大家有关注我们之前文章或分享的案例的话,也知道无证房与违建并不能完全划上等号,如果征收方单单以无证为由要强拆房屋,或是补偿给的很低,我们当然是要争取维护自己的合法权益的。

但也不得不说,房屋证件不全,在征地拆迁实践中确实对被拆迁人来说是非常不利的,大家不要过分消极,也不可盲目乐观。必要时还是要咨询专业人士对房屋的整体情况进行全方位的把握,否则误判状况则极有可能吃亏,错过维权机会。



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