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万典讲堂
北京万典律师事务所专业律师团队代理全国各地征地拆迁案件多年,今天盘点三例产生很大影响力的撤销征收决定的大案,都是非常经典的案例,供大家参考。01一、补偿不得低于“周边房地产的市场价格” ——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案【案件导读】国有土地房屋征收过程中对被征收人给予公平补偿原则,应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合,一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”,即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定,该确认违法的要坚决确认违法,该撤销的要坚决撤销,以有力地维护人民群众的根本权益。【基本案情】2011年4月16日,泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号),该行政行为包含泗水县考棚街、西关社区约900户农民集体土地上房屋征收范围还包含部分国有土地上的房屋。因拆迁补偿标准不合理、征收范围超越县政府审批权限(说明:依照法律规定拆迁补偿因参照周边房地产市场价格,征收集体土地上房屋由省级以上政府批准)但是泗水县的征收决定没有遵守这些法律规定。片区内王强、孔庆丰等17位拆迁户对此不服委托王卫洲律师及律师助理冯凯(现均执业于北京万典律师事务所)代为提起法律程序维护权益。【案件审理】行政复议:律师就泗水县人...
更新时间: 2022 - 07 - 04
房价日益上涨的今天,很多人外出去别的城市或工作、或做生意,一般都是租房子。而租来的房屋其产权不归承租人所有,承租人只享有该房屋的使用权。因此,当租赁房屋遇上拆迁时,承租人与房东之间多多少少会产生一些利益纠纷。要是单纯地租来居住倒还好,损失不会太大;但要是租来做生意,如做厂房、商铺用,那就不一样了,涉及到装修费、停产停业损失等,这对承租人来说损失太大了。实践中,可能有部分承租人会认为,虽然房屋是自己租的,但是其已经在该房屋居住了大半辈子,已经对房屋产生了浓厚的感情,自己已经把它当成了真正的家,在拆迁时自己也应该享有拆迁补偿,所以就有了之前租客要求和房东平分500万拆迁款的、令人哭笑不得的新闻;而有的站在房东角度来看,自己拥有房屋的所有权,拆迁补偿应该归自己所有,这是理所应当。面对巨额的拆迁补偿,可能谁都会看着眼红,谁都想去分点。那么,租来的房屋遇上拆迁时,作为承租人究竟有没有拆迁补偿呢?而对于承租人的损失,法律上是否有保护呢?今天我们就来浅析一下这个问题。相关法律规定:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,...
更新时间: 2022 - 05 - 20
村委会虽然不是行政机关,但是作为基层群众自治组织,在土地征收中,村委会也是忙前忙后,为征地拆迁工作鞍前马后。但是,有时候,村委会不是村民利益的代言人。利益驱使下,他们偶尔也可能站在村民对立面。在一些农村的征地拆迁案例中,常常有拆迁款被截留,迟迟发不到被拆迁人手里的情况。那么拆迁款可以被截留吗?其实这个问题也要分开来看,这涉及到农村征地拆迁补偿分配的问题。大家也要有所了解,以免遇到补偿款被截留的情况,难以分辨是否违法,权益受损。首先,村集体可以截留补偿款吗?可以,但是只是一部分,而且不能自作主张私自截留。土地被征收后的补偿款,村集体是可以截留一定比例,用于建设他用,截留的前提是需要经过村集体失地成员讨论同意后才可以,如果没有经过失地成员的同意私自截留补偿款的,就属于违法行为。我们已经知道,农村征地拆迁补偿分为三个部分,土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的相关规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;……由此可知,只有土地补偿费是归农村集体经济组织所有,其他部分归被征收人,村集体不能随意截留。补偿款被截留都是违法的吗?由...
更新时间: 2022 - 04 - 27
在征地拆迁过程中,被征收人常常会处于被动的地位。尤其遇到违法征收,可能会害怕征收方的威慑,导致对方说什么就是什么,补偿不到位不合理也只能忍气吞声接受,自身的合法权益受到极大损害。其实在土地征收和拆迁中,被征收人也是有相应权利的!行政复议、行政诉讼这样的权利大家都知道,但是还有一些权利容易被忽视,比如听证权、评估机构选择权等,关键时候如果能对这些权利合理利用,维权道路上能少很多阻碍。1、知情权在征收拆迁中,被征收人的知情权往往是最容易被忽略掉也是最难得到保障的,不履行公告义务或在履行义务过程中存在问题。土地征收批复文件下达后10日内,人民政府应将批复结果以及征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、登记期限等信息公告给被征收人。国土资源部《征用土地公告办法》第三条规定,征收农民集体所有土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。如果征收方公布的信息不全,关键信息我们不知道,比如相关立项申请和批复文件;建设用地和建设工程规划许可证;建设项目选址意见书或规划条件;等等,我们可以向有关部门申请信息公开,从而获得更加全面详细的信息。2、听证权根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政...
更新时间: 2022 - 04 - 24
在征地拆迁中,被征收人要是与征收方就补偿事宜达不成一致意见时,就可能会收到责令交出土地决定书或是限期拆除决定书,尤其是责令限期拆除决定书,一旦收到这样一份文件,那么则意味着被征收人的房屋十有八九是被认定为违法建筑了,很有可能被强制拆除。万典律师提醒大家,不论是收到责令限期拆除决定书还是责令交出土地决定书,不要慌乱,也不能完全丧失信心。面对这种情况,对咱被征收人来讲,什么都不做是最不可取的维权方法,这样只能眼睁睁地看着房屋被拆。也不要着急拆房子,首先要做的就是判断这份限期拆除通知书是否合法,如果不合法,或许还能保住房子。我们可以从以下几点入手:01 通知书的作出是否经过调查取证何机关都不能不调查取证就凭空认定房屋的性质,应该进行客观、充分的调查,在事实认定清楚、证据确实充分的基础上作出《限期拆除通知书》,除了要弄清房屋基本情况,如建设时间、权属情况等,还要紧紧围绕房屋是否系违建,充分查清事实。调查完成后,调查单位应当制作一份调查材料而且,当行政机关作出对相对人有不利影响的行政行为时,应当告知其享有陈述、申辩的权利,并听取其陈述和申辩。其中包括房屋的基本情况,调查人信息,权利人笔录等。在实践中,有些调查单位,并没有尽到充分查清事实的职责,甚至没有正面接触房屋权利人来了解相关情况,听取意见,而是直接作出限拆决定,这显然就是严重的程序违法情形。02 限期拆除决定书是谁做...
更新时间: 2022 - 03 - 22
征地拆迁中,会涉及到很多法律文件,其中有些文件非常重要,稍不注意可能就会吃亏,也可能为维权造成阻碍。万典律师为大家整理了征地拆迁中需要特别关注并谨慎对待的文件,希望能对各位被拆迁人有所帮助。01土地预征收公告土地预征收就是指在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。02征地批文和征地公告征地批文应当包含下列内容:(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。注意:见到《征地启动公告》等预公告后,不能抢栽、抢种、抢建,否则不予补偿;同时留意查看是否包含“征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排”等内容,如果内容不明确,为明确自家是否在征地范围,可直接向征地单位及村集体了解具体情况。另外此公告出现后,会进行土地现状调查活动,村民需关注自家的土地及房屋等是否调查登记正确,如有误需及时提出更正,并建议保留对自家调查登记的材料。03征地补偿决定根据修订后的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定,市县级人民政府在组织拟征地阶段,确定征地补偿安置方案后,组织相关部门与拟被征收人签订征地补偿安置协议。对于未达成协议的,...
更新时间: 2022 - 01 - 20
遇到征迁,很多被征迁人,都在关注补偿一平米是多少钱,安置面积是多少,以及补偿标准是否合理。相信,此类问题,也是每个被征迁人均关注的。但在征迁实务中,评判本地区的拆迁补偿标准是否合理,因地区差异的客观存在,常不是仅仅通过几个数字,便能评判的。实际中,即使是同一个市县,不同的乡村,在征迁时,其补偿的标准与政策都不尽相同。但是,遇到征迁,被征迁人却可清楚,对于各地的拆迁补偿,存在着三项硬性规定。此三项规定都不容忽视,因此,被征迁朋友可据此,来初步评判获得的补偿标准是否合理。一、对于生活水平:拆迁后的生活水平,不能比拆迁前差。在国务院《关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》,以及国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》中,均明确要求征迁应进行合理补偿,且要切实做到被征迁人原有生活水平不降低,长远生计有保障。因此,被征迁朋友,可根据征收方所提出的补偿标准,来计算自己能获得的补偿,是否至少可保障自己有能力购买当地同等标准的房屋,来评判该标准是否合理。同时,在《国务院办公厅关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中,明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。即必须要先补偿后搬迁、先安置后拆迁。二、对于房屋拆迁补偿总额:其不应低于其入市交易价格。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定,对被征收房屋价值的补偿,不...
更新时间: 2019 - 07 - 17
随着经济的发展和乡村振兴战略的推进,各项基础设施不断建设,土地的利用率在不断升高。在这个背景下,农村土地在被征用时,也被赋予了更高的价值。对于农民来讲,有征地,就要有相应的补偿,这也是农民十分关心的问题。那么,今年的补偿会有多少?是怎么补的?咱们一起来看看。一、补偿价格表:征地补偿价格表具体可以划分以下几个补贴项目,补贴标准仅供参考。1、耕地:我们都知道耕地可以分为两种类型,一种是旱地,一种是水田,旱地每亩的补偿标准是5.3万元,水田每亩地的补偿标准是9万元。2、菜田:菜田征收每亩平均补偿15万元。3、基本农田:我们都知道农田可以分为旱田和水田,两种征地补偿标准不一样,其中旱田征收每亩补偿5.8万元,水田征收每亩补偿9.9万元,菜田征收每亩补偿15.6万元。4、林地:征收林地每亩补偿13.8万元。5、农用地:征收农用地每亩补偿13.8万元。6、集体建设用地:农村集体建设用地包括工矿建设用地、村民住宅、道路等,如果这类土地被征收,每亩补偿13.6万元。7、未利用地:农村未利用地包括空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟等,如果这类土地被征收,每亩补偿2.1万元。注意:以上只是经济发达地区的补偿价格,供参考,具体请按照所在地区的相关补偿文件来确定。二、征地补偿标准:1、土地补偿费:土地有很多类型,不同类型的土地在征收时,补偿费是不一样的,具体如下:(1)耕地,土地补偿费按照征用前三年平均年产值...
更新时间: 2019 - 07 - 17
在征收实践中,存在的最基本的矛盾点,常是被征收人觉得,征收方给予的房屋土地征收补偿标准过低,其不足以支撑原有的生活水平。甚至,存在着,补偿的费用不足以支付盖房子的成本,更不用说购买房子了。征迁,是指依法拆除建设用地范围内的房屋与附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失,进行补偿的法律行为。征迁,通常是包括征收行为与搬迁行为。而征拆的行为方式,基本可分为征收、拆迁以及其他协议搬迁。依现行的土地性质,分为国有土地与集体土地。其中,国有土地是指城市市区的土地,而集体土地通常是指国有土地以外的农村与城市郊区的土地。征收过程中,对补偿费用是否合理,如何判断?一、对集体土地上,征收补偿标准依据的建议:依现行法规,对集体土地上的征收补偿,是参照国有土地执行。所以,实践中,关于集体土地的补偿标准,目前更多是依地方政策规定。在国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中,相关条例表明:集体土地和集体土地上房屋的补偿标准由省级政府制定,按照区位区分为几类地,确定相应的补偿标准。实践中,对此规定的具体操作是:对于补偿标准,被征收人需先要找省级制定的补偿标准,再细化到市、区等,从而得出自己所在地的硬性的补偿标准。依据此标准,来衡量自己的补偿是否偏低,是最为公平的。二、对国有土地上,房屋征收补偿标准依据的建议:依《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:按照征收决定作出之日,作为评估时点;按...
更新时间: 2019 - 07 - 11
农村征地拆迁中是常常会出现一些问题,因为这与农民的贴身利益相关,不可马虎。下面看看农村征地拆迁常见十大问题:一、农村集体土地征收的法定程序是什么?1、政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。2、当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人)共同确认。3、征求村民意见、组织征地听证。4、拟定“一书四方案”征地文件,并上报、审批。5、张贴“二公告”,即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。6、就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。7、将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。8、办理补偿登记手续。9、支付补偿安置费用。10、交付土地,在搬迁期内完成搬迁。二、国家不对房屋的价值进行评估,不论新房还是旧房,一律按统一的标准进行补偿,这合法吗?不合法也不合理,农村房屋补的是房屋的重建成本价,精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子,补偿款肯定是不一样的;拆迁方应当依法对房屋进行评估,并把评估报告单交到老百姓手中,让他们对评估结果没有异议。三、征收耕地的补偿包括什么?标准怎样?农田是农民赖以为生的经济基础,一年到头以在地里种粮食卖钱为生,如果政府一次性买断耕地,那么后续的生活何以为继?!考虑到这点,法律也规定了相应的补偿标准:土地补偿费、人员安置补助费、地上附着物和青苗费。其中:1、土地补偿费=土地被征收...
更新时间: 2019 - 07 - 10
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