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万典讲堂
农村征地拆迁中是常常会出现一些问题,因为这与农民的贴身利益相关,不可马虎。下面看看农村征地拆迁常见十大问题:一、农村集体土地征收的法定程序是什么?1、政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。2、当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体(村集体、农户、地上附着物产权人)共同确认。3、征求村民意见、组织征地听证。4、拟定“一书四方案”征地文件,并上报、审批。5、张贴“二公告”,即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。6、就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。7、将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。8、办理补偿登记手续。9、支付补偿安置费用。10、交付土地,在搬迁期内完成搬迁。二、国家不对房屋的价值进行评估,不论新房还是旧房,一律按统一的标准进行补偿,这合法吗?不合法也不合理,农村房屋补的是房屋的重建成本价,精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子,补偿款肯定是不一样的;拆迁方应当依法对房屋进行评估,并把评估报告单交到老百姓手中,让他们对评估结果没有异议。三、征收耕地的补偿包括什么?标准怎样?农田是农民赖以为生的经济基础,一年到头以在地里种粮食卖钱为生,如果政府一次性买断耕地,那么后续的生活何以为继?!考虑到这点,法律也规定了相应的补偿标准:土地补偿费、人员安置补助费、地上附着物和青苗费。其中:1、土地补偿费=土地被征收...
更新时间: 2019 - 07 - 10
在合法的征迁过程中,会涉及到很多的法律文件。而在实践中,很多的征迁方,存在着未办理合法的手续、法定文件缺失,便开始征地拆迁的行为。这是严重的违法征迁现象。因此,遇到征迁,了解及读懂征迁中的文件,对被征迁人是非常重要与必要的。对于征迁中的文件,可分为:需仔细看的、谨慎签字的、可申请救济的三大类。第一类:需仔细看到文件,包括土地预征收公告、征地批文与征地公告、征地拆迁补偿安置方案。1、土地预征收公告:看什么:土地预征收,是在征地依法报批前,当地国土资源部门,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和被征迁农民,拟将征地。告之征地农村集体经济组织和被征迁农民的公告,即为土地预征收公告。土地预征收公告,内容应包括:拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等。2、征地批文与征地公告:看什么:征地批文的内容,应包括.(1)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途。(2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。(3)征地补偿标准和农业人员安置途径。(4)办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案:看什么:征地拆迁补偿安置方案,内容应包括:(1)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量.(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。(3)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式。(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方...
更新时间: 2019 - 07 - 09
生活在农村地区的农民朋友们,都对村规民约有着真实的感受。可以说,村规民约,对农民朋友们的影响是明显的。村规民约,是村民,在村民自治的起始阶段,制定的约束规范村民行为的规章制度。征地拆迁中,村规民约,如何影响到村民的权益?依现行的法律规定,在征地补偿分配问题上,应由村里召开村民会议,来讨论如何分配。在涉及村民利益时,通过召开村民大会,对其内容合理性、合法性进行讨论,对讨论通过的,即在本村施行。从这一点来看,村规民约就应考虑到每一位村民的利益。但在很多地方的农村地区,往往传统风俗形成的村规民约,是更为强势。体现在征地补偿上,则是无视法律,直接决定征地补偿分配问题。常见的情况就有:比如确定在校大学生、外嫁女或上门女婿,不予分配征地补偿……村规民约与法律的关系对村民来说,村规民约,是村民大家认同的约定。但若是认为,村规民约就是法律,则是误解。村规民约,其法律授权是《村民委员会组织法》,是村民会议,基于此授权而制定的。它首先要遵守宪法、法律、法规。而在《村民委员会组织法》中,第二十七条规定:村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因此,并非村规民约中的任何内容,都是具有法律上的约束力。若村规民约中的内容,与现行法律存在了冲突,其就不具有法律效应。征地拆迁中,对侵害被征迁村民权益的...
更新时间: 2019 - 07 - 04
我们经常强调不要签空白协议,不要相信空头支票。那么什么样的协议才是靠谱的可以签的呢?今天就来带各位了解一下。一、主体适格:拆迁协议的主体必须具有相应的主体资格。根据房屋所处土地性质的不同,分为国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。具体来说:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定签订拆迁补偿协议的房屋征收部门和被征收人。集体土地根据《土地管理实施条例》的规定,应当经市、县政府批准后,由市、县政府土地管理部门实施。因此,有资格签订拆迁补偿协议的主体是房屋征收部门或者是土地管理部门。二、补偿合理且明确:(一)拆迁协议补偿协议的内容应该包括补偿方式和补偿的标准,约定补偿应该明确。1、国有土地上的房屋,据《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿应当包括:被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置;因征收房屋造成的停产停业损失以及奖励和补助。对于征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋,并于被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权房屋调换房屋价值的差价。2、集体土地上的房屋:同样包括货币补偿和产权置换,货币补偿主要包括宅基地的价格和房屋的重建成本。值得注意的是,在条件允许的情况下...
更新时间: 2019 - 07 - 04
农村土地的现状是,绝大多数属于村民小组农民集体所有、有少量归村级农民集体所有、极少数归乡级农民集体所有。生活在农村地区,对于日常生活中的诸多事务,农民朋友常或有意、或无意的,把话语权交给村委会。在遇到征地拆迁时,很多农民朋友,也是认为怎么拆、怎么补,都是村委会说的算。即使不认同村委会意见,也无权利反对。而实际上,在村民生活中,村委会作为自治组织,其非权力机关。征迁中有些事,并非由村委会说了算:面对征收方,村委会无权代表村民直接签字;面对村民,村委会也无权代表征收方拆房、拆违。提醒农民朋友们要留意,勿因不了解法律,把权利“托管”给别人,致使自己无法获得合理的补偿。一、没有看到公告批文,勿轻易交地:因公益需要,是可依法定程序,强制征收农村集体所有土地的。但须依补偿标准,一次性给予被征地农民朋友货币补偿。而土地被征收后,其所有权属于国家,则不再属于村集体。而无论何种情况,村委会,均无权以自己的名义征收农民土地。有权审批的机关,只有国务院和省级政府。因此,遇到村委会组织征迁,或来动员签字交地时,农民朋友们一定要问清楚:征地公告发了吗?对于仅由村委会组织的征地拆迁,农民朋友们,有权拒绝交房交地。二、是否签字、是否交地,非由村委会说了就算,农民朋友有表达意见的权利:因现行法律规定,集体土地归村集体所有,即确定了“土地所有权”,因此对征地时的征地事宜,村委会可代表村民签字同意。但须留意,征迁中,...
更新时间: 2019 - 07 - 03
征地拆迁补偿不合理,似乎是各地的通病。很少有看到什么地方开出的补偿价格能直接使被征收人满意并迅速签字的,似乎总要经过几次一来一往的讨价还价,甚至闹上法院,事情才最终得到平息。而在这大量的补偿不合理案件中,我们也经常会听到被拆迁人对法律公正性的质疑声,究竟是法律有违公证,还是地方执法偏失?各位被拆迁人,你怎么看?找一找,法律要求保障被征收人的合法权益的条文真不少。从立法层面来讲,我们其实是可以找出很多保障被征收人权益的条款的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定,征收补偿方案需要公布出来,并充分收集公众的意见,确需修改的,要进行修改,并告知修改情况。除了征求公众意见的程序,针对旧城改造,还需要经过多数人的同意,一般来说各地对于同意比例的规定,都达到了80%-90%以上。另外,正式实施拆迁之前,还需要进行社会风险稳定评估,充分考量本次拆迁的利弊,并适当对方案进行整改。《关于进一步做好征地管理工作的通知》中也明确提到了,要确保被征收人的原有生活水平不降低,长远生计有保障。决不能让老百姓因为拆迁,而被越拆越穷了。立法者的本意:征地拆迁应惠及于民。在这里大胆猜测立法者的用意,为何要设置这么一些要求?房屋,对于老百姓来说,大多是有情结的。俗话说得好,故土难迁,如果没什么特殊的情况,谁也不愿意搬离土生土长的房屋。一遇到拆迁,所有人都得搬,生活环境将会发生重大改变。作为房屋征收实施单位,...
更新时间: 2019 - 07 - 03
夕阳,斜照村落。日更迭,一天。地,缤纷。高田若梯,低田棋局。潇潇背影,耕亦种。萌发,滋润,积蓄,秋实、夏韵,穗稻黄。落日丰田,过雨人家。《土地管理法》规定,征收集体土地的,应该由国务院或省、自治区、直辖市政府批准。因此,征地要有征地批文。比较容易理解:无征地批文,征收集体土地则是违法的。但是,是否“有征地批文=征收集体土地合法”?不一定。合法的征地行为,应包括:征地批文时间的有效性、作出征地批文的程序合法。一、征地批文的有效性,是有时间规定的。在国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知中,规定:“土地征收批准文件的有效期两年。土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效”。因此,在进行征地时,征地批文应当是近两年内作出的。否则,征地行为是违法的。二、作出征地批文的程序合法:1、在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中,规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。因此,征地前,需告知被征地农民朋友们相关必要信息。否则,作出的征地批文,是不合法的。2、在国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知中,规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利”。因此,在征地报批前...
更新时间: 2019 - 07 - 01
春来、秋去,绿树,农夏。屋头初日,檐牙燕雀。乡间,农家。天风,六月凉。晴柳纤柔,花间觅路。百亩农田,尽眼底。稻谷、黍粱,风风雨雨,秋实。造物有意,农事相耕,揉做、种芳。农人、农家,农舍、农田。 人,地,物。一、法律规定:依法律规定,征地费用应包括:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。同时确定,全额支付征地各项费用的时间,是自征地补偿安置方案批准之日起,三个月内。二、实践中的情况:实践中,被征地农民朋友,真正拿到补偿款的时间,因补偿款用途不同,是存在差异的。1、土地补偿费的支付时间:(1)谁接收支付?因土地的所有权,是在村集体,因此,土地补偿费,是直接支付给村集体。(2)土地补偿费,如何支付给村民?土地补偿费的分配,是属于村集体经济所得收益的一种。对土地补偿费的分配,应经村民会议讨论决定。(3)土地补偿费,支付给村民,应满足什么条件?第一,村集体已经拿到了土地补偿费;第二,集体经济组织经过民主议定程序,讨论决定了分配土地补偿费的方案。(4)村集体,可否不支付土地补偿费?不可以。在满足了支付土地补偿费的两个条件后,若村集体不支付土地补偿费的,村民可向法院起诉要求其支付。2、安置补助费的支付时间:此款费用,是向失地的农村支付的一种补助。安置补助费支付,存在两种情况,即需要统一安置的与不需要统一安置的。因此,支付时间,也是不同的:需要统一安置的,安置补助费支付给农村集...
更新时间: 2019 - 06 - 28
柔柔垂柳,余,人家。村落。开阔,原野。村田。田家,耕种。秀眉老父,躬农事。咿呀小童,乱涂鸦。移步,一步、一景,一路、景。秋实,千点,观不尽。秀麦、香稻,千畦。插秧、种菜,菜长、荷香。春来、夏来,秋来、冬来。村南村北,东西人家。乡、人家,田、农事。地肥。依土地管理法规定,征收集体土地时,要签订征收补偿方案,方案通过后,就需进行公告。而若对征地补偿方案,不认同应怎么办?一、在不同阶段的征地,有不同的解决方法:若在公告阶段的可提出异议,若在实施阶段的可申请仲裁。(一)公告阶段:依《征用土地公告办法》,在征地补偿安置方案的公告阶段,被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人,对方案有不同意见的,可发表意见,还可要求举行听证会。关于提意见和要求听证的时间:被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人应当在征地补偿、安置方案公告之日起,10个工作日内向有关市、县政府土地行政主管部门提出。有关市、县政府土地行政主管部门,应研究上述意见。若被征收人要求听证的,应当举行听证会。确实需要修改征地补偿安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。(二)公告的实施阶段:对实施中的征地补偿安置方案不认同,依《土地管理法实施条例》,对补偿标准有争议的,由县级以上地方政府协调;协调不成的,由批准征收土地的政府裁决。二、实践中,存在的问题:在实践中,被征收人对补偿安置方案不服,若直接提起行政复...
更新时间: 2019 - 06 - 27
某乡下辖的某村土地全被征收,乡政府收到了1600万元的补偿费、经过开讨论会,乡政府决定这笔钱一半下发到村里,另一半乡政府留用,以弥补财政资金的不足。此事引起被征地农村很大不满。那么,关于乡政府留用征地补偿款的做法是否合法呢?我们知道征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。土地补偿费是对集体土地所有权丧失的补偿和对土地承包经营权丧失的补偿,因而只有农村集体成员集体和被征地的土地承包经营权人有权获得土地补偿费。安置补助费是对被征地农民重新择业安置的补偿,其分配原则是:谁安置,谁取得。《土地管理法实施条例》第26条规定:”土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发给备案制人员个人或者被安置人员统一后用于支付被安置人员的保险费用。最高人民法院《关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函》指出:土地被征用所得的补偿费、安置补助费归被征地单位所有,由被征地单位集中管理,列专户储存,县级或乡级人民政府监督指导使用,由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就...
更新时间: 2019 - 06 - 27
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