首先、是知情权,即被征收人有权知晓与土地房屋征收、补偿安置有关的信息,且应当能够从公告中得知自己在对征收决定或征收补偿方案有异议时拥有申请行政复议、提起行政诉讼等的救济权利。其次、是听证权利。如国有土地上房屋征收中涉及旧城改造项目时,如多数被征收人对征收补偿方案有异议的,市、县级人民政府就应当组织被征收人和公众代表参加听证会,并根据听证会情况修改方案。如果被征收人压根没有见到征收补偿方案,自然也不会知道自己对方案有什么意见。最后、是申请行政复议/提起行政诉讼的救济权利。征收公告中应当载明被征收人拥有这些权利,并且应当注明被征收人提起这些程序的时限,很多被征收人没有见过这些公告,或者见到的公告是不完整的,因此压根不知道自己享有这些权利,觉得自己权益受损时,也就只知道去政府进行信访,最终问题没有解决,反倒有可能错过了启动有效维权法律程序的时间。(采晴整理)
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其一,被征收人依法享有对拟征地公告内容和征地补偿安置方案相关问题的听证权利,国土资源部门依法承担相应的告知义务。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十四项中明确指出:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证”。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第十一项中规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证”。《国土资源听证规定》第十二条第三项中规定,拟定或者修改区域性征地补偿标准的,主管部门应当组织听证;第十九条第一款规定,有下列情形之一的,主管部门在报批之前,应当书面告知当事人有要求举行听证的权利:(一)拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的;(二)拟定非农业建设占用基本农田方案的。根据以上文件可以明确的是,被征收人依法享有针对拟征土地补偿标准和安置途径以及征地补偿安置方案申请听证的权利,国土资源主管部门有将听证权利告知被征地农民的义务。其二,未告知和尊重被征收人听证权利取得的征地批复不应得到法律支持和保护。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定,要...
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谈及集体土地征收,“三公告一登记两听证”是我们常常会提到的重要概念。其中的三次公告指的分别是拟征地公告、征收土地方案公告和征地补偿安置方案公告;一登记指的是被征收人在征收土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定部门办理征地补偿登记;两听证则是指征地报批前、拟征地公告发布后,及征地补偿安置方案公告发布后,被征收人依法享有的申请和参加听证会的权利。有很多被征收人向拆迁律师表示,自己直到土地被强征、房屋被强拆都不知道有相关权利的存在,很多被征收人是直到在律师的帮助下申请政府信息公开后才了解到,曾经有这样一份权利摆在自己面前,自己却被征收方蒙住了双眼。所以,律师提示被征地农民,征迁中要获知自己依法享有的听证权利。(采晴整理)
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如果说之前的两份公告都是在为征收补偿安置程序打基础,那么这份公告内容对被征收人接受补偿安置的权利的影响无疑更加具体和深远。根据《征用土地公告办法》第七条之规定,有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。此次公告将对被征收土地所在村集体经济组织的具体征地位置、地类、面积、地上附着物和青苗种类、数量以及需要安置的农业人口的数量做具体列明,对征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式以及对农业人员的具体安置途径等都将细致说明。简而言之,本次公告的主要内容全部是关乎被征地农民因此次征地能够获得怎样的补偿安置的“干货”,被征收人应能从该公告内容中具体了解到自己能够获得的补偿安置条件是否合理,能否达到不使自己的原有生活水平降低的法定最低标准。如果被征收人或其他相关权利人对征地补偿安置方案和公告内容有异议的,可以在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内向有关市县人民政府土地行政主管部门提出,也可以申请组织听证会,按照相关法律规定对征收土地方案进行修改。拆迁律师提醒被征收人,在这一步公告过程中,农民朋友们一定要积极把握和行使自己的意见权力和申请参与听证会的权利,充分表达自己对征地补偿安置方案的意见和建议。因为这次公告的内容将直接影响被征收人能否获得多少补偿安置。(采晴整理)
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根据《土地管理法》、《征用土地公告办法》及《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等的相关规定,拟征地公告系由市、县级国土资源部门在拟征收土地所在集体经济组织(乡、镇、村、组)范围内发布的公告。该份公告中应以书面形式告知被征地农民拟征收土地的四至范围、位置、补偿标准、安置途径和征地用途等,并告知被征地农民其对拟征土地的补偿标准、安置途径存在异议时有申请听证的权利。对被征收人来说,见到这份公告后应注意以下三点:第一,被征地农民要注意,自该份公告发布起,拟征地范围内就不得再进行抢建、抢种、房屋改建扩建等禁止行为了,因以上法律禁止行为新增的地上附着物等在正式征地时将得不到相应补偿,被征收人因此投入的时间金钱等承受的亏损将由被征收人自己承担。简而言之,在看到拟征地公告发布后,被征收人就不能通过抢种抢建等行为试图提高征地拆迁补偿了;第二,被征地农民要注意公告发布的主体和内容。如我们上文所说,该份拟征地公告的发布主体是市县国土资源部门,如果公告是由村委会等以自己名义发出的,被征收人就要提起警惕,确认土地征收行为是由谁主导的,是否属于违法征地。公告中是否明确列明拟征收土地的相关情况、被征收人的权利义务和可选择的救济途径,也影响着被征收人权利的充分行使;第三,被征地农民要注意公告发布的时间。拟征地公告属于征地报批前置程序,它的发布应当是在依法进行征地报批前进行的,否则就有可能存在征地程序违法问题。拟...
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本次征地公告是由被征收土地所在市、县级人民政府在被征地范围内进行发布的,此时征地审批手续和农用地转用审批手续已经获批完成,发布公告的权责主体应予批复文件下达之日起10个工作日内进行公告。此时征地工作已经正式展开,公告中对征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途,被征收土地的所有权人、位置、地类、面积;征地补偿标准和农业人员安置途径及办理征地补偿登记的期限、地点等都应进行具体说明。见到该份公告后,被征地农民要注意公告规定的登记期限,持相应的权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续,申明并确认自己有接受补偿安置的权利。拆迁律师要提醒被征收人注意的是,如果有农民朋友发现土地征收公告内容中与征地批复批准征收土地的范围、用途、面积、补偿标准等内容不符的,可以通过诉讼途径提出异议保护自己的合法权益。简而言之,当被征收发现自己看到的土地征收公告内容有缺漏或错误,或根本没有看到征收土地公告的,征地程序很明显存在违法问题,被征地农民可以拒绝签字交地。如果征收方有强征强拆行为的,被征收人也可以委托专业征地拆迁律师介入通过法律途径及早开始维权。(采晴整理)
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对于这个问题,实际还是农民朋友不清楚:村委会将集体土地或农民承包地出租给第三人,是否是以租代征?根据《土地承包法》相关规定,事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准后,集体经济组织或村委会可以依法将集体土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包。承包土地的农民朋友如果有非农职业或其他稳定收入来源的,或出于其他不违反相关法律规定的缘由,也可以将全部或部分承包地流转给其他从事农业生产经营的农户,或者自愿联合将土地承包经营权入股,共同发展农业合作生产。也就是说,无论是集体土地承包经营权的流转,还是将集体土地通过承包或出租等方式转交第三方使用的,只要这种承包或出租行为符合相关法律规定,未改变土地农业用途,且是在尊重集体经济组织成员权利、尊重农民个人意愿、不侵犯农民相关法赋权益的前提下发生和进行的,就不一定是“以租代征”。综上所述,当农民朋友怀疑自己的土地权利受到侵害,正面临“以租代征”这样的土地违法行为威胁时,拆迁律师建议大家可以先对自身处境做个基本的判断。如果是村委会直接将集体土地通过发包方式给非本集体经济组织成员使用的,是否依法经过村民会议讨论决定;如果是在村委会的居中调停下将农民个人承包地流转出租给第三人使用的,是否在平等自愿的前提下,并向土地承包经营权人对价支付了相应租金。另外,通过承包或土地承包经营权流转(如出租...
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根据《征收土地公告办法》第五条的相关规定,征收土地公告应当包括被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。如果被征收人曾经留意,在依法正常开展的征地活动中,地方政府是应当在公告中明确公布征地的位置和四至范围、征收土地的用途及征收土地的单位的,被征收人能够直观了解到相关信息,并明确自己的房屋是否在征收拆迁范围内。实践中拆迁律师发现,很多被征收人在遭遇征地拆迁侵权时,因拆迁方的催促隐瞒等原因,很少会留意到拆迁范围这个概念,不少被推土机铲平的房屋实际上完全不在拆迁协议名目下的拆迁项目征地红线范围内,其之所以会遭遇拆迁,仅仅是拆迁方在征地审批范围外擅自扩大征地用地范围的非法行为造成的。根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等的相关规定可知,土地房屋被征收拆迁的重要前提是,征地行为已经获得权限部门的相应审批手续,且实施征收拆迁范围应当严格按照相应的征地审批和农用地转用审批确认的范围进行。根据《土地管理法》规定,对于不同性质的土地及不同面积规模的同类土地的征地审批权限是不同的,没有相应审批权限不得越权审批,用地和审批单位也不能为了达到降低审级、简化审批程序、越权审批的目的而化整为零多次批地或少批多占。同时,借此案件拆迁律师也想提醒更多的被征收人,签订拆迁协议前,一定要留意政府征收主管部门和国土资源管理部门发布的一系列公告,并对拆迁范围相关信息提高敏感度。如果被征收人未在征地公告中发现征地拆迁范...
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鉴于拆迁律师已多次就“以租代征”概念为大家做过详细解析,在此就仅简要说明其概念,供此前没有关注过相关问题的农民朋友们了解,对“以租代征”相关基本知识已经有所了解的朋友可以略过此部分。根据现行《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《关于加强土地调控有关问题的通知》等的相关规定内容,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。使用土地属于集体土地的,应先经依法征收转为国有土地,并按照相关规定程序办理农用地转用审批手续。也就是说,集体土地和农用地是不能直接、随意用于非农建设的。所谓以租代征,就是未依法经过农用地转用审批和土地征收审批,非法以租用的名义,私自占用农民集体土地用于非农业建设的土地违法行为。它一方面规避了办理土地征收和农用地转用审批手续的法定要求,另一方面也逃避了土地利用规划的限制和缴纳相关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。对农民朋友们来说更重要的是,它会直接影响到农民个人的土地权利和相关收益,完全属于用地单位逃避各方面法定责任和义务的产物。对农民朋友们来说,对“以租代征”说不,不仅仅是为了维护土地管理法律法规的尊严、遏止土地违法行为的发生和扩大,更是为了保证农民朋友的土地权利和长远生计不受违法侵权行为的侵害。(采晴整理)
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征迁中,拆迁方惯用一些套路,比如征迁方使用过期征地批文充数。在此,律师为被拆迁人提供一些应对建议,希望能够有助于被拆迁人应对。征收土地,需要获得土地征收批准文件,征收农用地的还需要办理农用地转用审批手续。很多被拆迁人在整个拆迁过程中都没有见过这两份关乎征地行为是否合法的重要批文,也有被拆迁人通过信息公开等了解到相关文件的存在与否,却忽视了批文的作出时间,也不知道原来这两份征地相关批文是有保质期的。拆迁律师提醒被拆迁人,关注自己遭遇的征地拆迁是否有相应的批准文件,批准文件作出机关是否有相应的权限,批准文件是否还在法定有效期限内等。如果能够确认征地批文无效,则征地行为自然也是违法的。(采晴整理)
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